Türkiye’de Ev Alan Yabancıların Hukuki Hakları

Türkiye’de hukuka uygun şekilde ev satın alan yabancı kişi, tapu tescilinin tamamlanmasıyla taşınmazın maliki olur. Yabancı malikin mülkiyet hakkı; evi kullanma, evden yararlanma, kiraya verme, satma, bağışlama, miras bırakma ve taşınmaz üzerindeki hakkını hukuki yollarla koruma yetkilerini kapsar.

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesine ilişkin bazı özel sınırlamalar bulunsa da satın alma işlemi tamamlandıktan sonra yabancı malik, kural olarak Türk hukukunun taşınmaz maliklerine sağladığı hukuki korumalardan yararlanır. Bununla birlikte mülkiyet hakkı sınırsız değildir. İmar mevzuatı, apartman ve site kuralları, vergi yükümlülükleri, kiracının korunmasına ilişkin hükümler ve taşınmaz edinimindeki özel sınırlamalar yabancı malik bakımından da uygulanır.

Türkiye’de Ev Alan Yabancı Malik Sayılır mı?

Türkiye’de bir evin mülkiyeti, satış bedelinin ödenmesiyle veya taraflar arasında sözleşme imzalanmasıyla kendiliğinden geçmez. Mülkiyet hakkının kazanılabilmesi için satış işleminin resmî şekilde yapılması ve yabancı alıcının malik olarak tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

Tapu tescilinden sonra yabancı alıcı, taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olur. Bu hak yalnızca satıcıya karşı değil, kural olarak herkese karşı ileri sürülebilir. Taşınmaza hukuka aykırı şekilde müdahale eden kişiler, kiracılar, komşular, yükleniciler veya üçüncü kişiler hakkında gerekli hukuki işlemler başlatılabilir.

Yabancı Ev Sahibinin Türkiye’deki Temel Hakları Nelerdir?

Hukuki Hak	Hakkın Kapsamı
Kullanma hakkı	Taşınmazı konut olarak kullanma ve hukuka uygun şekilde taşınmazdan yararlanma hakkıdır.
Kiraya verme hakkı	Evin konut veya şartları uygunsa başka bir kullanım amacıyla kiraya verilmesini kapsar.
Satış ve devir hakkı	Taşınmazın Türk vatandaşına veya taşınmaz edinme şartlarını taşıyan başka bir yabancıya devredilebilmesini sağlar.
İpotek kurma hakkı	Taşınmazın bir borcun teminatı olarak gösterilmesine imkân verir.
Miras bırakma hakkı	Taşınmazın kanuni mirasçılara veya vasiyetnameyle belirlenen kişilere intikal edebilmesini kapsar.
Dava açma hakkı	Haksız işgal, tapu uyuşmazlığı, kira borcu, ayıplı konut veya kamulaştırma gibi durumlarda yargıya başvurma hakkıdır.
Tazminat talep etme hakkı	Hukuka aykırı işlem veya müdahale nedeniyle oluşan zararın karşılanmasını talep etme imkânıdır.
İkamet iznine başvurma imkânı	Gerekli şartların sağlanması halinde taşınmaz sahipliğine dayalı kısa dönem ikamet izni başvurusu yapılabilir.

Yabancı Ev Sahibinin Taşınmazı Kullanma Hakkı

Yabancı malik, satın aldığı evi kendisi ve ailesi için konut olarak kullanabilir. Taşınmazı belirli dönemlerde kullanması, uzun süre boş bırakması veya Türkiye dışında yaşaması mülkiyet hakkını kendiliğinden sona erdirmez.

Ancak taşınmazın kullanımı tapudaki niteliğine, imar planına, yönetim planına ve ilgili mevzuata uygun olmalıdır. Tapuda konut olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün izinsiz şekilde iş yerine, otele, kliniğe veya başka bir ticari faaliyete dönüştürülmesi mümkün olmayabilir.

Malik, taşınmaz içinde tadilat yaptırabilir. Bununla birlikte taşıyıcı sisteme müdahale edilmesi, ortak alanların bağımsız bölüme katılması, bina cephesinin değiştirilmesi veya ruhsata tabi işler yapılması için belediye, kat malikleri kurulu ya da diğer yetkili mercilerden izin alınması gerekebilir.

Yabancı Ev Sahibinin Evini Kiraya Verme Hakkı

Türkiye’de ev satın alan yabancı kişi, kural olarak taşınmazını kiraya verebilir ve kira geliri elde edebilir. Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir. Yabancı ev sahibinin Türkiye’de yaşamaması, kiraya veren sıfatına sahip olmasına engel değildir.

Kira sözleşmesinde aşağıdaki konuların açıkça düzenlenmesi önemlidir:

Kiralanan taşınmazın açık adresi ve tapu bilgileri,
Kira bedeli ve ödeme yöntemi,
Kira süresi,
Depozito tutarı ve iade şartları,
Aidat ve yan giderlerin hangi tarafa ait olduğu,
Taşınmazın kullanım amacı,
Demirbaşların durumu,
Tahliye taahhüdü bulunup bulunmadığı,
Bildirim yapılacak adres ve iletişim bilgileri.

Yabancı ev sahibi, kiracıyı yalnızca kira sözleşmesinin süresi sona erdiği gerekçesiyle her durumda hemen çıkaramaz. Konut kiralarında kiracının korunmasına ilişkin emredici hükümler uygulanır. Tahliye için kira borcunun ödenmemesi, geçerli tahliye taahhüdü, ihtiyaç, yeniden inşa veya kanunda belirtilen başka bir sebebin bulunması gerekebilir.

Kira bedelinin artırılması, depozitonun tutulması, kiralananın tahliyesi ve kira borcunun tahsili işlemleri Türk Borçlar Kanunu ile ilgili usul hükümlerine uygun yürütülmelidir. Ev sahibinin kendi imkânlarıyla kilidi değiştirmesi, kiracının eşyalarını dışarı çıkarması veya elektrik ve suyu kestirmesi hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.

Kira Gelirinin Vergilendirilmesi

Yabancı ev sahibinin Türkiye’de bulunan taşınmazından elde ettiği kira geliri, belirli şartlar altında Türkiye’de gelir vergisine tabi olabilir. Yabancının Türkiye’de yerleşik olup olmadığı, elde edilen gelirin türü, yıllık tutarı, istisnalar ve çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları birlikte değerlendirilmelidir.

Vergi istisnaları ve beyan sınırları her yıl değişebildiğinden kira geliri elde eden yabancı malikin güncel tutarları kontrol etmesi gerekir. Kira ödemelerinin banka üzerinden, açıklamalı ve sözleşmeyle uyumlu şekilde alınması ispat ve vergi işlemleri bakımından önem taşır.

Yabancı Ev Sahibinin Taşınmazı Satma Hakkı

Yabancı malik, Türkiye’de satın aldığı evi daha sonra satabilir. Satış, Türk vatandaşına veya Türkiye’de taşınmaz edinme şartlarını taşıyan başka bir yabancı gerçek kişiye yapılabilir. Yeni alıcının yabancı olması halinde bu kişinin vatandaşlığı, edinim sınırları ve taşınmazın konumu yeniden değerlendirilir.

Satış işlemi tapu müdürlüğünde veya mevzuatın izin verdiği şekilde yetkili noterlikte yapılmalıdır. Tarafların kendi aralarında imzaladığı adi yazılı sözleşme, taşınmaz mülkiyetini tek başına alıcıya geçirmez.

Yabancı malikin taşınmazını satmadan önce aşağıdaki hususları kontrol etmesi gerekir:

Tapu kaydında ipotek, haciz veya tedbir bulunup bulunmadığı,
Belediyeye ait emlak vergisi borçlarının durumu,
Site veya apartman aidat borcu bulunup bulunmadığı,
Taşınmazın kiracılı olup olmadığı,
Vatandaşlık amacıyla konulmuş satmama taahhüdü bulunup bulunmadığı,
Satış kazancı nedeniyle vergi doğup doğmayacağı,
Vekâletnameyle satış yapılacaksa vekâletnamenin yeterli yetki içerip içermediği.

Vatandaşlık İçin Alınan Ev Hemen Satılabilir mi?

Türk vatandaşlığı başvurusu amacıyla edinilen taşınmazın tapu kaydına üç yıl süreyle satılmayacağına ilişkin taahhüt işlenmişse bu süre tamamlanmadan taşınmazın isteğe bağlı olarak satılması mümkün değildir. Mahkeme kararı ve cebri icra gibi zorunlu işlemler ayrıca değerlendirilir.

Üç yıllık sürenin dolmasından sonra taşınmazın satılması kural olarak mümkündür. Ancak vatandaşlığın kazanılmasına esas işlemlerin gerçeğe aykırı, muvazaalı veya mevzuata aykırı olduğu tespit edilirse vatandaşlık ve uygunluk belgesi bakımından ayrıca inceleme yapılabilir.

Yabancı Malik Taşınmazı Bağışlayabilir mi?

Yabancı malik, kanuni şartlar sağlandığı takdirde taşınmazını bağışlama yoluyla başka bir kişiye devredebilir. Bağışı kabul eden kişi yabancıysa, bu kişinin Türkiye’de taşınmaz edinme hakkına sahip olup olmadığı ve edinim sınırlarını aşıp aşmadığı kontrol edilir.

Bağışlama işlemi de resmî şekilde yapılmalı ve tapu siciline tescil edilmelidir. Bağış nedeniyle doğabilecek harç, vergi ve miras hukuku sonuçları işlem öncesinde değerlendirilmelidir.

Yabancı Ev Sahibinin İpotek Kurma Hakkı

Yabancı malik, taşınmazını bir kredi veya başka bir borç için teminat olarak gösterebilir. Banka veya alacaklı lehine tapu sicilinde ipotek kurulabilir. İpoteğin derecesi, tutarı, para birimi ve teminat altına aldığı borç açıkça belirlenmelidir.

Borç ödenmediğinde taşınmazın icra yoluyla satılması riski bulunduğu için yabancı malikin anlamadığı dilde hazırlanmış kredi ve ipotek belgelerini hukuki destek almadan imzalamaması önemlidir.

Borcun sona ermesi ipoteği her zaman kendiliğinden tapudan kaldırmaz. Borcun ödenmesinden sonra alacaklı tarafından ipotek terkin işleminin gerçekleştirilmesi gerekir.

Yabancı Ev Sahibinin Miras Bırakma Hakkı

Türkiye’de ev sahibi olan yabancı kişinin ölümü halinde taşınmaz mirasçılara intikal edebilir. Mirasçılar eş, çocuk, anne, baba veya diğer kanuni mirasçılar olabileceği gibi geçerli bir vasiyetnameyle belirlenen kişiler de olabilir.

Yabancı bir kişiye Türkiye’deki taşınmazın miras kalması halinde öncelikle mirasçılık durumu belirlenir ve tapuda miras intikali işlemi yapılır. Daha sonra yabancı mirasçının taşınmazı kendi üzerinde tutmasına engel bir edinim sınırlaması bulunup bulunmadığı incelenebilir.

Yabancı mirasçının vatandaşlığı veya taşınmazın bulunduğu bölge nedeniyle mülkiyeti üzerinde tutması mümkün değilse taşınmazın tasfiyesi veya devredilmesi gündeme gelebilir. Bu nedenle yabancı ev sahiplerinin Türkiye’deki mal varlıkları için vasiyetname ve miras planlaması yapması önemlidir.

Yurt Dışında Düzenlenen Vasiyetname Geçerli Olur mu?

Yurt dışında düzenlenen vasiyetnamenin Türkiye’de uygulanabilmesi; belgenin düzenlenme şekline, düzenlendiği ülkeye, milletlerarası özel hukuk kurallarına, apostil veya konsolosluk onayına ve Türk mahkemelerindeki tanıma ya da tenfiz gerekliliklerine göre değerlendirilir.

Türkiye’de bulunan taşınmazlara ilişkin miras işlemlerinde Türk mahkemelerinden veya yetkili mercilerden mirasçılık belgesi alınması gerekebilir. Yurt dışı makamlarınca verilen belgelerin tercüme, apostil ve mahkeme onayı süreçleri ayrıca tamamlanmalıdır.

Yabancı Ev Sahibinin Tapu Kaydını Koruma Hakkı

Tapu sicili, taşınmazın malikini ve taşınmaz üzerindeki ayni hakları gösteren resmî kayıttır. Yabancı malik, kendisine ait taşınmazın tapu bilgilerini inceleyebilir ve yetkili kişi veya avukat aracılığıyla gerekli kayıtları temin edebilir.

Tapu kaydında hata, sahte vekâletname, yetkisiz satış, muvazaalı işlem veya hukuka aykırı tescil bulunması halinde tapu iptali ve tescil davası açılması gündeme gelebilir. Bazı durumlarda taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek için mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Yabancı malik, kimlik ve iletişim bilgilerini güncel tutmalı; taşınmazla ilgili şüpheli bir işlem veya bildirim fark ettiğinde gecikmeden tapu kayıtlarını inceletmelidir.

Haksız İşgale Karşı Yabancı Ev Sahibinin Hakları

Taşınmazın izinsiz şekilde başka bir kişi tarafından kullanılması halinde yabancı malik hukuki koruma talep edebilir. Haksız işgalin niteliğine göre el atmanın önlenmesi, tahliye, ecrimisil, tazminat veya suç duyurusu gibi yollar gündeme gelebilir.

Ecrimisil, taşınmazı haklı ve geçerli bir sebep olmadan kullanan kişiden talep edilebilen haksız kullanım tazminatıdır. Talep edilecek tutar taşınmazın kullanım süresi, emsal kira bedeli, kullanım biçimi ve somut olayın özellikleri dikkate alınarak belirlenir.

Taşınmazın fiilen başka biri tarafından kullanılıyor olması, tapu malikinin mülkiyet hakkını kendiliğinden sona erdirmez. Ancak hak kaybı yaşanmaması için uyuşmazlığa zamanında müdahale edilmelidir.

Yabancı Ev Sahibinin Dava Açma ve Savunma Hakkı

Yabancı kişiler, Türkiye’de taşınmazlarıyla ilgili uyuşmazlıklarda Türk mahkemelerine başvurabilir. Yabancı olmak, tek başına dava açmaya veya davada taraf olmaya engel değildir.

Yabancı malikin taraf olabileceği başlıca uyuşmazlıklar şunlardır:

Tapu iptali ve tescil davaları,
Haksız el atmanın önlenmesi davaları,
Ecrimisil ve tazminat talepleri,
Kira alacağı ve tahliye davaları,
Ayıplı veya eksik teslim edilen konut uyuşmazlıkları,
Kat mülkiyeti ve ortak alan uyuşmazlıkları,
Ortaklığın giderilmesi davaları,
Ön alım hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar,
Kamulaştırma bedeli ve idari işlem davaları,
Vergi ve belediye işlemlerine karşı açılan davalar.

Yabancı davacılardan, bazı koşullarda yargılama giderlerini karşılamak üzere teminat göstermesi istenebilir. Milletlerarası sözleşmeler, karşılıklılık durumu, kişinin ikamet statüsü ve davanın niteliği bu değerlendirmeyi etkileyebilir.

Kamulaştırma Halinde Yabancı Ev Sahibinin Hakları

Kamu yararının gerektirdiği durumlarda yabancıya ait taşınmaz da kanunda belirtilen şartlarla kamulaştırılabilir. Ancak yabancı malik, yalnızca yabancı olduğu için taşınmazından karşılıksız şekilde yoksun bırakılamaz.

Kamulaştırma halinde malik, kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğunun ve belirlenen bedelin incelenmesini talep edebilir. Taşınmazın değerinin düşük hesaplandığı düşünülüyorsa bedel tespiti ve tescil sürecinde itiraz ve dava hakları kullanılabilir.

İdarenin taşınmaza resmî bir kamulaştırma işlemi yapmadan fiilen veya hukuken müdahale etmesi halinde de somut olayın şartlarına göre tazminat veya müdahalenin sona erdirilmesi talep edilebilir.

Projeden Ev Alan Yabancıların Tüketici Hakları

Yabancı kişi, ticari veya mesleki amaçla hareket eden bir inşaat şirketinden kişisel kullanım amacıyla konut satın alıyorsa işlemin niteliğine göre tüketici mevzuatındaki korumalardan yararlanabilir. Yabancı vatandaşlık, tüketici sıfatını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Ön ödemeli veya projeden konut satışlarında aşağıdaki haklar önem taşır:

Sözleşme öncesinde doğru ve eksiksiz bilgilendirilme,
Proje, ruhsat ve teslim koşullarını öğrenme,
Sözleşmenin kanunda öngörülen şekilde düzenlenmesini isteme,
Konutun sözleşmeye ve projeye uygun teslim edilmesini talep etme,
Ayıplı veya eksik teslim halinde seçimlik hakları kullanma,
Gecikme nedeniyle şartları varsa tazminat talep etme,
Mevzuatın tanıdığı koşullarda sözleşmeden dönme veya cayma.

Tanıtım broşüründe, reklamda, örnek dairede veya satış sunumunda vaat edilen özellikler sözleşmeyle birlikte değerlendirilmelidir. Metrekare, manzara, kullanılan malzeme, teslim tarihi ve sosyal tesisler gibi vaatlerin yazılı hale getirilmesi ispat kolaylığı sağlar.

Ayıplı veya Eksik Teslim Edilen Evde Yabancının Hakları

Satın alınan evin sözleşmede belirtilen özellikleri taşımaması, önemli yapı kusurları bulunması, metrekarenin eksik olması veya vaat edilen malzemenin kullanılmaması ayıplı ifa oluşturabilir.

Uyuşmazlığın niteliğine göre yabancı alıcı aşağıdaki haklardan birini kullanabilir:

Ayıbın ücretsiz giderilmesini isteme,
Satış bedelinden indirim talep etme,
Taşınmazın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini isteme,
Şartları oluşmuşsa sözleşmeden dönme,
Uğradığı ek zararlar için tazminat talep etme.

Ayıbın teslim sırasında tutanakla belirlenmesi, fotoğraf ve video kaydı alınması, bağımsız uzman incelemesi yaptırılması ve satıcıya yazılı bildirim gönderilmesi önemlidir. Zamanaşımı ve bildirim süreleri somut işlemin hukuki niteliğine göre değerlendirilmelidir.

Site ve Apartman Yönetiminde Yabancı Ev Sahibinin Hakları

Kat mülkiyetine tabi bir binada bağımsız bölüm sahibi olan yabancı malik, diğer kat malikleri gibi yönetim süreçlerine katılabilir. Kat malikleri kurulu toplantılarına katılma, oy kullanma, yönetici seçme veya seçilme ve hukuka aykırı kurul kararlarına itiraz etme hakkı bulunabilir.

Her bağımsız bölüm malikinin oy hakkı bulunsa da bir kişinin sahip olduğu bağımsız bölüm sayısına göre Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bazı oy sınırlamaları uygulanabilir. Yabancı malik toplantıya bizzat katılabileceği gibi usulüne uygun vekâletnameyle temsilci de görevlendirebilir.

Site yönetimi yabancı maliklerden yalnızca yabancı olmaları nedeniyle farklı aidat talep edemez. Aidat ve ortak giderler yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve bağımsız bölümlerin hukuki durumu çerçevesinde belirlenmelidir.

Yabancı Ev Sahibinin Ortak Alanları Kullanma Hakkı

Yabancı malik; merdiven, asansör, bahçe, otopark, koridor, çatı ve diğer ortak alanlardan yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde yararlanabilir. Ortak alanların belirli bir malik tarafından izinsiz kapatılması veya yalnızca kendisine tahsis edilmesi hukuki uyuşmazlık doğurabilir.

Otopark, depo, teras veya bahçe gibi alanların kime ait olduğu yalnızca fiilî kullanıma göre belirlenmez. Tapu kaydı, onaylı proje, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları birlikte incelenmelidir.

Yabancı Ev Sahibinin Abonelik Başvurusu Yapma Hakkı

Yabancı malik, gerekli kimlik, tapu, sigorta ve adres belgelerini sunarak elektrik, su, doğal gaz ve internet abonelikleri için başvuru yapabilir. Abonelik şartları hizmet sağlayıcısına ve taşınmazın bulunduğu yere göre değişebilir.

Önceki malike veya kiracıya ait borçlarla karşılaşılması halinde borcun kime ait olduğu araştırılmalıdır. Kişisel nitelikteki eski abonelik borçları ile taşınmaza bağlı yükümlülükler birbirinden ayrılmalıdır.

Ev Satın Almak Yabancıya İkamet Hakkı Verir mi?

Türkiye’de ev satın almak, yabancı kişiye otomatik ve süresiz olarak Türkiye’de yaşama hakkı vermez. Vize veya vize muafiyeti süresinden daha uzun kalmak isteyen kişinin uygun ikamet izni türüne başvurması gerekir.

Taşınmaz sahipliğine dayalı kısa dönem ikamet izninde konutun başvuru sahibine ait olması, barınma amacıyla kullanılması ve güncel mevzuattaki değer şartlarını karşılaması aranabilir. Edinim tarihi ve geçiş hükümlerine göre farklı kurallar uygulanabileceğinden her başvuru kendi şartlarıyla değerlendirilmelidir.

Ev sahibi olmak yalnızca ikamet iznine başvurulabilecek hukuki sebeplerden biridir. Sağlık sigortası, geçerli pasaport, adres bilgileri, kamu düzeni ve diğer başvuru şartlarının da yerine getirilmesi gerekir. Nihai karar Göç İdaresi tarafından verilir.

Ev Satın Almak Yabancıya Türk Vatandaşlığı Verir mi?

Her ev satın alan yabancı Türk vatandaşlığı kazanmaz. Türk vatandaşlığına taşınmaz yatırımı yoluyla başvurulabilmesi için güncel mevzuatta aranan yatırım tutarı, ödeme, değer tespiti, satıcı, taşınmaz ve tapu taahhüdü şartlarının birlikte sağlanması gerekir.

Güncel uygulamada en az 400.000 ABD doları değerindeki uygun taşınmaz yatırımı ve üç yıl satmama taahhüdü, başlıca şartlar arasında yer almaktadır. Ancak yatırım şartlarının karşılanması vatandaşlığın otomatik kazanıldığı anlamına gelmez.

Uygunluk belgesi, yatırımcı ikamet izni, arşiv araştırması ve vatandaşlık başvurusu aşamalarının tamamlanması gerekir. Yetkili makamlar başvuruyu kamu düzeni, millî güvenlik ve diğer hukuki şartlar bakımından ayrıca değerlendirir.

Yabancı Ev Sahibinin Vekâletname Kullanma Hakkı

Yabancı malik, Türkiye’ye gelmeden taşınmazla ilgili birçok işlemi vekâletname verdiği avukat veya temsilci aracılığıyla yürütebilir. Vekâletname Türk konsolosluğunda veya gerekli onay işlemleri tamamlanmak şartıyla yabancı ülke makamları önünde düzenlenebilir.

Vekâletnamede yapılacak işlemlerin açıkça belirtilmesi gerekir. Taşınmaz satışı, kiraya verme, ipotek kurma, dava açma, vergi işlemleri, abonelik, vatandaşlık veya ikamet izni başvuruları için farklı yetkiler gerekebilir.

Genel ifadeler içeren bir vekâletname bazı tapu işlemleri bakımından yeterli kabul edilmeyebilir. Özellikle satış, bağış, ipotek ve vatandaşlık amacıyla üç yıl satmama taahhüdü verilmesi gibi işlemler açık ve özel yetki gerektirebilir.

Yabancı Ev Sahibinin Başlıca Yükümlülükleri

Mülkiyet hakkıyla birlikte bazı mali ve hukuki yükümlülükler de doğar. Yabancı malik aşağıdaki konuları takip etmelidir:

Emlak vergisinin zamanında ödenmesi,
Zorunlu deprem sigortasının geçerli tutulması,
Site aidatı ve ortak giderlerin ödenmesi,
Kira gelirlerinin gerektiğinde beyan edilmesi,
Taşınmazın imar ve ruhsat kurallarına uygun kullanılması,
Komşuluk hukukuna ve yönetim planına uyulması,
Adres ve iletişim bilgilerinin gerekli kurumlarda güncellenmesi,
Vatandaşlık amacıyla alınan taşınmazdaki satmama taahhüdüne uyulması.

Vergi, aidat veya kamu borçlarının uzun süre ödenmemesi icra takibi, haciz ve taşınmazın satılması gibi sonuçlar doğurabilir. Yabancı malikin Türkiye dışında yaşaması bu yükümlülükleri ortadan kaldırmaz.

Yabancı Ev Sahibinin Hakları İhlal Edilirse Ne Yapılmalıdır?

Yabancı malikin hakkı ihlal edildiğinde öncelikle uyuşmazlığın türü belirlenmelidir. Tapu, kira, inşaat, site yönetimi, vergi, ikamet veya kamulaştırma uyuşmazlıklarının her biri farklı başvuru yollarına ve sürelere tabidir.

Genel olarak aşağıdaki adımlar izlenebilir:

Tapu, sözleşme, ödeme belgesi ve yazışmalar toplanmalıdır.
Taşınmazın güncel tapu kaydı ve takyidatları incelenmelidir.
Ayıp veya zarar varsa fotoğraf, video ve uzman raporuyla delil oluşturulmalıdır.
Karşı tarafa noter ihtarnamesi veya yazılı bildirim gönderilmelidir.
Zorunlu arabuluculuk kapsamında olan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmalıdır.
Gerekirse ihtiyati tedbir, icra takibi veya dava yoluna gidilmelidir.

Tapu devri riski, tahliye, hak düşürücü süre veya zamanaşımı bulunan durumlarda gecikmeden hukuki destek alınması önemlidir.

Yabancı Ev Sahipleri İçin Hukuki Danışmanlığın Önemi

Türkiye’de ev satın alan yabancıların haklarını etkili şekilde kullanabilmesi için taşınmazın hukuki durumunun ve ilgili işlemlerin Türk mevzuatına göre yürütülmesi gerekir. Farklı bir dilde hazırlanan sözleşmeler, eksik vekâletnameler ve yanlış bilgilendirmeler ciddi hak kayıplarına neden olabilir.

Gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukat aşağıdaki konularda destek sağlayabilir:

Tapu ve takyidat incelemesi,
Satış, kira ve yönetim sözleşmelerinin hazırlanması,
Tapu devri ve vekâletname işlemlerinin takibi,
Kiracı tahliyesi ve kira alacağının tahsili,
Ayıplı konut ve eksik teslim uyuşmazlıkları,
Miras intikali ve vasiyetname işlemleri,
Vatandaşlık ve ikamet izni süreçlerinin koordinasyonu,
Tapu iptali, tescil, ecrimisil ve tazminat davaları.

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancı ev sahibi Türkiye’de Türk maliklerle aynı haklara sahip midir?

Yabancılar için taşınmaz ediniminde bazı özel sınırlamalar bulunmaktadır. Ancak yabancı kişi taşınmazı hukuka uygun şekilde edinip tapuya malik olarak tescil edildiğinde, mülkiyet hakkının kullanılması ve korunması bakımından Türk hukukunun maliklere sağladığı temel haklardan yararlanır.

Yabancı ev sahibi evini istediği kişiye satabilir mi?

Taşınmaz Türk vatandaşına veya Türkiye’de taşınmaz edinme şartlarını taşıyan yabancıya satılabilir. Tapuda haciz, ipotek, tedbir veya vatandaşlık nedeniyle satmama taahhüdü bulunması satış işlemini engelleyebilir ya da ek işlem gerektirebilir.

Yabancı ev sahibi Türkiye’de yaşamadan evini kiraya verebilir mi?

Evet. Yabancı malik Türkiye dışında yaşasa da evini kiraya verebilir. İşlemler usulüne uygun vekâletname verilen temsilci veya avukat aracılığıyla takip edilebilir.

Kiracı yabancı ev sahibine kira ödemezse ne yapılabilir?

Kira borcu için yazılı ihtar, icra takibi, arabuluculuk ve tahliye davası gibi yollar kullanılabilir. Uygun yöntem kira sözleşmesine, borcun süresine ve somut olayın koşullarına göre belirlenir.

Yabancı ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen sebeplere ve usule uygun olmalıdır. Ev sahibinin yabancı olması özel veya daha hızlı bir tahliye hakkı sağlamaz.

Yabancı kişinin Türkiye’deki evi çocuklarına miras kalır mı?

Evet. Taşınmaz kanuni mirasçılara veya geçerli vasiyetnameyle belirlenen kişilere intikal edebilir. Ancak yabancı mirasçının taşınmazı üzerinde tutabilmesi bakımından vatandaşlık ve edinim sınırlamaları ayrıca incelenebilir.

Yabancı ev sahibi site toplantısında oy kullanabilir mi?

Evet. Kat maliki olan yabancı, yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde toplantılara katılabilir, oy kullanabilir ve temsilci görevlendirebilir.

Türkiye’de ev alan yabancı otomatik ikamet izni alır mı?

Hayır. Ev sahipliği, şartları karşılanıyorsa kısa dönem ikamet iznine başvuru sebebi oluşturabilir. İkamet izni ayrıca talep edilmeli ve Göç İdaresinin aradığı diğer şartlar da sağlanmalıdır.

Türkiye’de ev alan yabancı otomatik vatandaş olur mu?

Hayır. Yalnızca mevzuatta belirtilen yatırım tutarı ve diğer koşullar sağlandığında istisnai vatandaşlık başvurusu yapılabilir. Taşınmaz satın almak vatandaşlığın kesin olarak verileceği anlamına gelmez.

Yabancı ev sahibi haksız işgale karşı dava açabilir mi?

Evet. Taşınmazı izinsiz kullanan kişiye karşı müdahalenin önlenmesi, tahliye, ecrimisil ve şartları varsa tazminat taleplerinde bulunulabilir.

Yabancı ev sahibinin taşınmazı kamulaştırılabilir mi?

Kamu yararı ve kanuni şartların bulunması halinde yabancıya ait taşınmaz da kamulaştırılabilir. Malik, işlemin hukuka uygunluğuna ve kamulaştırma bedeline karşı ilgili hukuki yollara başvurabilir.

Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yabancıların mülkiyet, ikamet, vatandaşlık, vergi ve miras hakları; kişinin vatandaşlığına, taşınmazın edinim tarihine, bulunduğu bölgeye ve somut işlemin özelliklerine göre değişebilir. Herhangi bir işlem veya dava öncesinde kişiye ve taşınmaza özel hukuki değerlendirme yapılmalıdır.