Gayrimenkul Hukuku

Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alma Süreci

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uymak şartıyla Türkiye’de konut, iş yeri, arsa, arazi ve benzeri taşınmazlar satın alabilir. Ancak her ülkenin vatandaşları bakımından aynı edinim şartları uygulanmayabilir. Alıcının vatandaşlığı, taşınmazın bulunduğu bölge, taşınmazın niteliği ve yabancının Türkiye’de daha önce edindiği taşınmazların toplam yüz ölçümü işlem öncesinde kontrol edilmelidir.

Yabancı bir kişinin Türkiye’de taşınmaz satın alabilmesi için kural olarak önceden ikamet izni alması gerekmez. Bununla birlikte gayrimenkul satın alınması, yabancıya kendiliğinden ikamet izni veya Türk vatandaşlığı kazandırmaz. İkamet ve vatandaşlık işlemleri, taşınmaz ediniminden ayrı şartlara ve idari değerlendirmelere tabidir.

Yabancıların taşınmaz edinimindeki temel sınırlamalar

• Alıcının Türkiye’de taşınmaz edinmesine izin verilen ülke vatandaşlarından olması gerekir.
• Yabancı gerçek kişinin Türkiye genelinde edinebileceği taşınmazların toplam yüz ölçümü kanuni sınırı aşamaz.
• Yabancıların bir ilçede edinebilecekleri taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümü için belirlenen oranı geçemez.
• Askerî yasak bölgeler, özel güvenlik bölgeleri ve yabancı edinimine kapalı alanlarda taşınmaz satın alınması mümkün olmayabilir.
• Tarım arazileri, sit alanları ve özel mevzuata tabi taşınmazlarda ilgili kurumlardan izin veya uygunluk görüşü alınması gerekebilir.
• Üzerinde yapı bulunmayan arsa veya arazi edinimlerinde taşınmazın niteliğine uygun proje geliştirme yükümlülüğü doğabilir.

Yabancı gerçek kişilerin edinebileceği taşınmazların toplam alanı, ülke genelinde kural olarak otuz hektarı geçemez. Ayrıca yabancı kişilerin edindiği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplamı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu aşamaz. Cumhurbaşkanının ülke, kişi, bölge, taşınmaz türü ve miktarı bakımından ek sınırlamalar getirme yetkisi bulunmaktadır.

Gayrimenkul satın alma sürecinin aşamaları

1. Alıcının edinim şartları incelenir: Alıcının vatandaşlığı, Türkiye’deki mevcut taşınmazları ve edinim hakkına ilişkin sınırlamalar kontrol edilir.
2. Taşınmazın tapu kaydı araştırılır: Malik bilgileri, taşınmazın niteliği, yüz ölçümü, bağımsız bölüm numarası ve tapu kaydındaki şerhler incelenir.
3. Hukuki ve teknik inceleme yapılır: İmar durumu, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, kat mülkiyeti, belediye kayıtları ve fiilî kullanım kontrol edilir.
4. Satış koşulları belirlenir: Satış bedeli, kapora, ödeme yöntemi, teslim tarihi, tapu masrafları ve sözleşmenin ihlali hâlinde uygulanacak hükümler yazılı olarak kararlaştırılır.
5. Değerleme ve döviz işlemleri tamamlanır: Güncel tapu uygulamasının gerektirdiği değerleme veya tutar tespit belgeleri hazırlanır ve Döviz Alım Belgesi düzenlenir.
6. Tapu başvurusu gerçekleştirilir: Web Tapu sistemi, ilgili Tapu Müdürlüğü veya mevzuatın izin verdiği noterlik işlemleri üzerinden satış süreci başlatılır.
7. Harç ve işlem giderleri ödenir: Tapu harcı, döner sermaye bedeli ve işlemle bağlantılı diğer giderler tamamlanır.
8. Resmî satış ve tescil yapılır: Satış sözleşmesi imzalanır ve taşınmazın mülkiyeti yabancı alıcı adına tapu siciline tescil edilir.

Yabancı alıcılardan istenebilecek belgeler

• Yabancı ülke makamlarınca düzenlenmiş pasaport veya kimlik belgesi,
• Pasaportun gerekli olması hâlinde noter onaylı Türkçe tercümesi,
• Yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarası,
• Son dönemde çekilmiş fotoğraf,
• Taşınmazın tapu senedi veya ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri,
• Döviz Alım Belgesi,
• İşlemin niteliğine göre taşınmaz değerleme veya tutar tespit belgesi,
• Bina niteliğindeki taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası poliçesi,
• Temsil yoluyla işlem yapılacaksa usulüne uygun vekâletname,
• Vatandaşlık amacıyla alım yapılıyorsa banka onaylı ödeme dekontları.

Türkçe bilmeyen yabancıların tapu veya noterlik işlemlerinde yeminli tercüman aracılığıyla işlem yapması istenebilir. Pasaportta Latin alfabesi dışında bir alfabe kullanılıyorsa kimlik bilgilerinin doğru ve tutarlı şekilde Türkçeye çevrilmesi önemlidir.

Yurt dışından vekâletname ile gayrimenkul alınabilir mi?

Yabancı alıcının Türkiye’ye gelmeden bir avukat veya başka bir temsilci aracılığıyla gayrimenkul satın alması mümkündür. Vekâletnamenin taşınmaz satın alma, satış bedelini ödeme, tapu sözleşmesini imzalama, tescil talep etme ve gerekli belgeleri sunma yetkilerini açıkça içermesi gerekir.

Yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin Türk konsolosluğunda hazırlanması veya yabancı noter tarafından düzenlenmişse apostil ya da konsolosluk tasdikinden geçirilmesi gerekebilir. Yabancı dildeki vekâletnamenin noter onaylı Türkçe tercümesi de istenebilir.

Türkiye’de Ev Alan Yabancıların Hukuki Hakları

Türkiye’de hukuka uygun şekilde ev satın alan yabancı, tapu siciline malik olarak tescil edildiği andan itibaren mülkiyet hakkının sağladığı yetkilerden yararlanır. Malik; konutu kullanabilir, kiraya verebilir, satabilir, bağışlayabilir, üzerinde ipotek kurabilir ve kanuni sınırlamalar içerisinde mirasçılarına bırakabilir.

Yabancı maliklerin mülkiyet hakkı, Türk vatandaşlarının mülkiyet hakkı gibi hukuk düzeni tarafından korunur. Yabancı olmak; tapu iptali ve tescil, müdahalenin önlenmesi, kira alacağı, tahliye, ayıplı taşınmaz veya tazminat davalarının açılmasına engel değildir.

Yabancı ev sahibinin temel hakları

• Taşınmazı konut olarak kullanma,
• Taşınmazı üçüncü kişilere kiralama,
• Taşınmazı piyasa koşullarına göre satma,
• Taşınmaz üzerinde ipotek veya diğer sınırlı ayni hakları kurma,
• Haksız işgal hâlinde müdahalenin önlenmesini ve kullanım bedelini talep etme,
• Kiracının sözleşmeye aykırılığı hâlinde kanuni yollara başvurma,
• Ortak alanlar ve site yönetimi hakkında kat maliki haklarını kullanma,
• Hukuka aykırı tapu işlemlerine karşı dava açma,
• Taşınmazı miras yoluyla bırakma.

Satın alınan ev ayıplı çıkarsa ne yapılabilir?

Taşınmazın sözleşmede belirtilen özelliklere sahip olmaması, projeye aykırı teslim edilmesi, yüz ölçümünün önemli ölçüde farklı olması, ruhsat veya iskân sorununun bulunması ya da gizli yapı kusurlarının ortaya çıkması hâlinde satıcının hukuki sorumluluğu gündeme gelebilir.

Somut olayın özelliklerine göre ayıbın giderilmesi, satış bedelinde indirim, zararların karşılanması veya sözleşmeden dönme talep edilebilir. Satıcının taşınmaz ticaretiyle mesleki veya ticari amaçla ilgilenmesi ve alıcının tüketici niteliğinde olması durumunda tüketici mevzuatından doğan hakların da değerlendirilmesi gerekebilir.

Teslim sırasında taşınmazın mevcut durumu fotoğraf, video ve teslim tutanağıyla kayıt altına alınmalıdır. Eksik imalatlar, hasarlar, sayaç değerleri, anahtar sayısı ve taşınmazda bırakılan eşyalar tutanakta açıkça gösterilmelidir.

Site ve apartman yönetimine ilişkin haklar

Kat mülkiyetine tabi bir konut satın alan yabancı, apartman veya site yönetiminin kararlarına ve yönetim planına tabi olur. Kat malikleri kuruluna katılma, oy kullanma, yönetim hesaplarını inceleme ve hukuka aykırı kurul kararlarına karşı yasal yollara başvurma hakkına sahiptir.

Ortak giderler, aidatlar, büyük onarım masrafları ve ortak alanların kullanımı yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri kapsamında belirlenir. Satın alma öncesinde yönetimden geçmiş dönem aidat borçları, planlanan büyük giderler ve devam eden uyuşmazlıklar hakkında bilgi alınması yararlı olur.

Ev satın almak ikamet izni sağlar mı?

Türkiye’de ev sahibi olmak, yabancıya otomatik olarak oturma izni vermez. Taşınmaz sahibi yabancılar, güncel göç mevzuatında aranan şartları taşıyorlarsa kısa dönem ikamet iznine başvurabilir. Başvuru; taşınmazın niteliği, değeri, fiilen konut olarak kullanılması, adresi ve yabancının diğer koşulları yönünden idari değerlendirmeye tabidir.

Yabancı Alıcılar İçin Tapu Devri Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tapu devri, gayrimenkul alımının en önemli aşaması olmakla birlikte güvenli bir satın alma için yalnızca tapu senedinin görülmesi yeterli değildir. Taşınmazın tapu sicilindeki hukuki durumu, fiilî kullanımı, belediye ve imar kayıtları, satıcının yetkisi ve ödeme yöntemi birlikte incelenmelidir.

Tapu kaydında hangi bilgiler kontrol edilmelidir?

• Taşınmazın gerçek malikinin kim olduğu,
• İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri,
• Bağımsız bölüm, kat, blok ve arsa payı bilgileri,
• Taşınmazın konut, iş yeri, arsa veya tarla olarak kayıtlı niteliği,
• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulup kurulmadığı,
• Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya ihtiyati tedbir bulunup bulunmadığı,
• İntifa, üst, geçit veya oturma hakkı gibi sınırlı ayni haklar,
• Aile konutu, kira, satış vaadi veya geri alım şerhleri,
• Yönetim planı ve taşınmazın kullanımını etkileyen diğer kayıtlar.

Tapu kaydında ipotek bulunması taşınmazın hiçbir şekilde satın alınamayacağı anlamına gelmez. Ancak ipoteğin hangi borç için kurulduğu, güncel borç miktarı ve satış sırasında nasıl kaldırılacağı yazılı biçimde belirlenmelidir. Satış bedelinin doğrudan satıcıya ödenmesi hâlinde ipoteğin kaldırılmaması riski doğabileceğinden banka ve tapu işlemleri birbiriyle koordineli yürütülmelidir.

Satıcının kimliği ve temsil yetkisi

Satış işlemini yapan kişinin tapuda malik olarak görünen kişi olup olmadığı kontrol edilmelidir. Satıcı vekâleten hareket ediyorsa vekâletnamenin güncel, geçerli ve taşınmazın satışına ilişkin açık yetki içerdiği doğrulanmalıdır. Vekâletnamenin iptal edilip edilmediği ve işlemin vekâlet kapsamına girip girmediği de değerlendirilmelidir.

Satıcı bir şirketse şirketin güncel ticaret sicili kayıtları, temsil ve ilzam yetkisi, imza belgeleri ve taşınmaz satışına ilişkin gerekli şirket kararları incelenmelidir. Şirket çalışanının veya emlak danışmanının taşınmazı göstermesi, satış bedelini tahsil etme veya tapuda devir yapma yetkisine sahip olduğu anlamına gelmez.

Kapora ve ön ödeme yapılırken dikkat edilmesi gerekenler

Tapu incelemesi tamamlanmadan yüksek miktarda kapora veya ön ödeme yapılması önemli riskler doğurabilir. Ödeme öncesinde tarafların kimlikleri, taşınmazın açık tapu bilgileri, toplam satış bedeli ve ödemenin hangi koşullarda iade edileceği yazılı sözleşmede belirtilmelidir.

Kaporanın hukuki niteliği açıkça düzenlenmelidir. Ödenen tutarın bağlanma parası, cayma parası veya satış bedelinin bir kısmı olarak kabul edilmesi farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Sadece emlak danışmanına verilen imzalı bir belge, her durumda taşınmaz mülkiyetinin devrini sağlayan geçerli bir satış sözleşmesi değildir.

Resmî satış sözleşmesi ve tescil

Taşınmaz mülkiyetinin geçebilmesi için satışın kanunda öngörülen resmî şekilde yapılması ve alıcının tapu siciline malik olarak tescil edilmesi gerekir. Taşınmaz satış sözleşmeleri tapu müdürlüklerinde yapılabildiği gibi, mevzuatta öngörülen usul ve şartlar kapsamında noterler tarafından da düzenlenebilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise ileride satış yapılmasını talep etme hakkı sağlayan bir sözleşmedir. Satış vaadi sözleşmesinin yapılması, tek başına mülkiyeti alıcıya geçirmez. Alıcının üçüncü kişilere karşı korunması için satış vaadinin tapu siciline şerh edilmesi değerlendirilmelidir.

Ödeme güvenliği nasıl sağlanabilir?

Satış bedelinin elden ve belgesiz olarak ödenmesi yerine, alıcı ve satıcının bilgilerinin açıkça görüldüğü banka transferleri kullanılmalıdır. Dekont açıklamasında taşınmazın ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm bilgilerine yer verilmesi, ödemenin hangi satış için yapıldığının ispatını kolaylaştırır.

Ödeme ile tapu devrinin aynı anda veya birbirine bağlı şekilde gerçekleştirilmesi amacıyla banka blokesi, güvenli ödeme sistemi ya da tarafların durumuna uygun başka güvence yöntemleri kullanılabilir. Satış bedelinin tamamının tapu devrinden çok önce ödenmesi, alıcı açısından önemli bir risk oluşturabilir.

Tapu devrinden sonra yapılacak işlemler

• Tapu senedi ve işlem belgeleri kontrol edilerek saklanmalıdır.
• Taşınmazın fiilî teslimi yazılı tutanakla yapılmalıdır.
• Belediye ve emlak vergisi kayıtları güncellenmelidir.
• Elektrik, su, doğal gaz ve internet abonelikleri devralınmalıdır.
• Site veya apartman yönetimine malik değişikliği bildirilmelidir.
• Zorunlu ve ihtiyari sigorta poliçeleri gözden geçirilmelidir.
• Kiracılı taşınmazlarda kira sözleşmesi ve depozito durumu incelenmelidir.

Gayrimenkul Satın Alan Yabancılar İçin Vatandaşlık Süreci

Belirli nitelik ve değerde gayrimenkul satın alan yabancılar, istisnai yoldan Türk vatandaşlığına başvurabilir. Güncel düzenlemeler kapsamında en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki vatandaşlığa uygun taşınmazın satın alınması ve tapu kaydına üç yıl satılmayacağına ilişkin taahhüt belirtilmesi gerekir.

Gayrimenkul bedelinin 400.000 Amerikan Dolarını aşması, tek başına vatandaşlık başvurusunun kabul edileceği anlamına gelmez. Taşınmazın niteliği, satıcısı, önceki mülkiyet geçmişi, ödeme yöntemi, Döviz Alım Belgesi, banka dekontları, yatırım tutar tespiti ve tapu taahhüdü birlikte değerlendirilir.

Vatandaşlık için hangi taşınmazlar kullanılabilir?

Güncel vatandaşlık uygulamasında satın alınacak taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölüm olması ya da üzerinde yapı kullanma izin belgesine sahip, mevzuata uygun kalıcı yapı bulunan arsa niteliğini taşıması gerekir. Yapısız arsa, tarımsal nitelikli arazi ve devre mülk hakkı vatandaşlık başvurusunda kullanılamayabilir.

Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesine dayalı başvurularda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazların kullanılması gerekir. Satış vaadi yönteminde mevzuatta aranan asgari bedelin peşin olarak ödenmesi ve sözleşmenin tapu siciline üç yıl devredilmeyeceği ve terkin edilmeyeceği taahhüdüyle şerh edilmesi aranır.

Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık başvurusunun aşamaları

1. Yabancı yatırımcının uygunluğu incelenir: Kimlik, vatandaşlık, aile ve ikamet bilgileri kontrol edilir.
2. Taşınmazın vatandaşlığa uygunluğu araştırılır: Taşınmazın niteliği, sahibi, önceki devirleri ve daha önce vatandaşlık işleminde kullanılıp kullanılmadığı değerlendirilir.
3. Taşınmaz Yatırım Tutar Tespit Belgesi hazırlanır: Taşınmazın vatandaşlık yatırımına esas alınabilecek değeri resmî sistem üzerinden tespit edilir.
4. Döviz Alım Belgesi düzenlenir: Satış bedeline ilişkin döviz, mevzuatta öngörülen yöntemle banka üzerinden işleme alınır.
5. Satış bedeli banka üzerinden ödenir: Alıcıdan satıcıya yapılan ödemenin taşınmazla bağlantısını gösteren açıklamalı ve banka onaylı dekont hazırlanır.
6. Tapu satışı ve üç yıllık taahhüt tamamlanır: Taşınmaz yabancı yatırımcı adına tescil edilir ve satmama taahhüdü tapu siciline işlenir.
7. Yatırım tespit işlemi tamamlanır: Yatırımın mevzuatta aranan şartları sağladığı yetkili kurum tarafından değerlendirilir.
8. İkamet izni ve vatandaşlık başvurusu yapılır: Yatırımcı ikamet izni ve istisnai vatandaşlık dosyası hazırlanarak ilgili makamlara sunulur.

Yatırım tutarı nasıl belirlenir?

Vatandaşlık başvurusunda yalnızca tarafların sözleşmede yazdığı satış fiyatı dikkate alınmaz. Resmî senette beyan edilen satış bedeli, Döviz Alım Belgesi, banka dekontları ve Taşınmaz Yatırım Tutar Tespit Belgesinde kabul edilen tutarlar mevzuata uygun olmalıdır.

Bir belgedeki tutarın gerekli sınırın üzerinde olması, diğer belgelerdeki eksikliği her zaman gidermez. Örneğin satış sözleşmesinde yüksek bir bedel gösterilmesine rağmen banka üzerinden yapılan ödemenin veya yatırıma esas kabul edilen tutarın sınırın altında kalması vatandaşlık sürecini olumsuz etkileyebilir.

Birden fazla gayrimenkul kullanılabilir mi?

Gerekli yatırım tutarının mevzuata uygun birden fazla taşınmazla karşılanması mümkün olabilir. Her taşınmazın vatandaşlığa uygun olması, satış ve ödeme belgelerinin eksiksiz düzenlenmesi ve toplam tutarın resmî tespitlerle doğrulanması gerekir.

Bir taşınmazın birden fazla yabancı yatırımcı tarafından hisseli biçimde satın alınması, her yatırımcının kendi hissesi üzerinden vatandaşlık başvurusu yapabileceği anlamına gelmez. Vatandaşlık amacıyla hisseli edinim, güncel düzenlemeler kapsamında uygun kabul edilmeyebilir.

Üç yıllık satmama taahhüdü

Vatandaşlık amacıyla alınan taşınmazın tapu siciline üç yıl süreyle satılamayacağına ilişkin belirtme işlenir. Vatandaşlık kararının daha erken verilmesi, üç yıllık sürenin sona erdiği anlamına gelmez. Taahhüt süresine uyulması ve yatırımın vatandaşlık başvurusuna esas niteliğinin korunması gerekir.

Taahhüdün süresinden önce kaldırılması, taşınmazın devredilmesi veya belgelerde gerçeğe aykırı bilgi bulunduğunun ortaya çıkması yatırım tespit belgesinin ve vatandaşlık kararının yeniden değerlendirilmesine yol açabilir.

Gayrimenkul alan herkes vatandaşlık kazanır mı?

Taşınmazın gerekli tutarı karşılaması başvuru yapma imkânı sağlar; ancak vatandaşlığın kesin olarak kazanılacağı anlamına gelmez. Başvuru sahibinin kimlik ve aile belgeleri, kamu düzeni ve millî güvenlik incelemeleri ile vatandaşlık dosyasındaki diğer şartlar yetkili makamlar tarafından ayrıca değerlendirilir.

Türkiye’de Yabancılara Konut Satışında Hukuki Kontroller

Yabancı bir kişinin Türkiye’de konut satın alırken karşılaşabileceği en önemli risklerden biri, taşınmazın yalnızca satış ilanındaki bilgiler esas alınarak değerlendirilmesidir. İlan, tanıtım broşürü veya emlak danışmanının beyanları taşınmazın resmî hukuki durumunu tek başına göstermez.

Satıştan önce tapu, belediye, imar, proje, yönetim ve sözleşme kayıtlarının birlikte incelenmesi gerekir. Hukuki inceleme yapılmadan imzalanan sözleşmeler veya gerçekleştirilen ödemeler, tapu devrinin yapılamaması ve ödenen bedelin geri alınamaması gibi sonuçlara yol açabilir.

Tapu ve mülkiyet kontrolü

• Satıcının tapudaki malik olup olmadığı doğrulanmalıdır.
• Taşınmazın bağımsız bölüm ve arsa payı bilgileri incelenmelidir.
• İpotek, haciz, tedbir ve diğer takyidatlar araştırılmalıdır.
• Satış vaadi veya kira şerhi bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
• Taşınmazın devam eden bir tapu davasına konu olup olmadığı araştırılmalıdır.
• Satıcının yetkisinin kısıtlanmış olup olmadığı değerlendirilmelidir.

İmar ve yapı kontrolü

• Yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje incelenmelidir.
• Yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
• Fiilî kullanımın onaylı projeye uygunluğu araştırılmalıdır.
• Kaçak ilave, kapatılmış balkon veya birleştirilmiş alan olup olmadığı belirlenmelidir.
• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu incelenmelidir.
• Kentsel dönüşüm, riskli yapı veya yıkım kararı bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Tapuda konut olarak görünen bağımsız bölümün fiilen farklı kullanılması veya projeye aykırı değişiklikler bulunması, belediye yaptırımlarına ve eski hâle getirme yükümlülüğüne neden olabilir. Bu nedenle yalnızca dairenin içinin görülmesi yeterli değildir; onaylı proje ile mevcut durum karşılaştırılmalıdır.

Yeni ve yapımı devam eden projelerde hukuki kontrol

Henüz tamamlanmamış projelerde arsa sahibi, yüklenici ve satış yapan şirket arasındaki hukuki ilişki araştırılmalıdır. Satış yapan şirketin ilgili bağımsız bölüm üzerinde satış yetkisinin bulunup bulunmadığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve tapu kayıtları üzerinden kontrol edilmelidir.

Ön ödemeli veya projeden konut satışlarında sözleşmede en az aşağıdaki konular açıkça düzenlenmelidir:

• Taşınmazın açık tapu ve proje bilgileri,
• Brüt ve net kullanım alanı,
• Toplam satış bedeli ve ödeme planı,
• Tapu devri ve teslim tarihleri,
• Malzeme ve teknik özellikler,
• Gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımlar,
• Sözleşmeden dönme ve bedel iadesi koşulları,
• Ortak alanlar, sosyal tesisler ve aidat esasları,
• Vergi, harç ve diğer giderlerin hangi tarafa ait olduğu.

Satış bedeli ve sözleşme kontrolü

Sözleşmenin yalnızca Türkçe bilmeyen yabancıya sözlü olarak açıklanması yeterli değildir. Alıcının anlayabildiği dilde tercüme hazırlanması ve Türkçe metinle farklılık bulunup bulunmadığının kontrol edilmesi gerekir. Uyuşmazlık hâlinde hangi metnin esas alınacağı da sözleşmede belirtilmelidir.

Satıcıya sözleşmeyi tek taraflı değiştirme, teslim tarihini belirsiz biçimde erteleme veya bedeli sınırsız şekilde artırma yetkisi veren hükümler alıcı bakımından önemli riskler oluşturabilir. Taşınmazın teslim edilmemesi, tapunun devredilmemesi ve projenin tamamlanmaması hâllerinde uygulanacak sonuçlar açıkça yazılmalıdır.

Kiracılı konutlarda yapılacak kontroller

Satın alınacak konutta kiracı bulunuyorsa mevcut kira sözleşmesi, kira bedeli, depozito, ödeme durumu ve tahliye taahhüdü incelenmelidir. Taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malik kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olur.

Yeni malikin konutu kendisi veya kanunda sayılan yakınları için kullanma ihtiyacı varsa Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen bildirim ve dava sürelerine uyması gerekir. Satıcı veya emlak danışmanı tarafından verilen “kiracı hemen çıkar” şeklindeki sözlü beyanlara dayanılarak satın alma kararı verilmemelidir.

Avukat Esra Aslan tarafından yabancı alıcılar için tapu kaydı, sözleşme, imar belgeleri, ödeme planı ve vatandaşlık uygunluğu incelenerek satış öncesi hukuki risk değerlendirmesi yapılmaktadır.

Yabancıların Türkiye’de Arsa veya Arazi Satın Alması Mümkün mü?

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de arsa veya arazi satın alması, kanuni sınırlamalara ve taşınmazın niteliğine bağlı olarak mümkündür. Ancak tapuda “arsa”, “tarla”, “bahçe” veya “zeytinlik” olarak kayıtlı taşınmazların tabi olduğu kullanım ve proje şartları birbirinden farklıdır.

Bir taşınmazın satış ilanında “villa arsası” veya “yatırımlık arazi” olarak tanıtılması, hukuken yapılaşmaya uygun olduğu anlamına gelmez. Tapu niteliği, imar planı, parselasyon durumu, yola cephesi, yapılaşma koşulları ve özel koruma kararları ayrı ayrı araştırılmalıdır.

Yapısız taşınmazlarda proje geliştirme yükümlülüğü

Yabancı gerçek kişinin üzerinde yapı bulunmayan arsa veya arazi edinmesi hâlinde, taşınmazın niteliğine uygun bir proje geliştirmesi ve projeyi kanunda belirtilen süre içerisinde ilgili bakanlığın onayına sunması gerekebilir. Projenin süresinde sunulmaması veya onaylanan projenin gerçekleştirilmemesi taşınmazın tasfiyesine ilişkin sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle yabancı alıcı, yalnızca gelecekte değer kazanacağı düşüncesiyle boş arsa veya tarla almadan önce kullanım amacını ve proje yükümlülüğünü değerlendirmelidir.

Arsa satın alırken yapılması gereken kontroller

• Taşınmazın güncel imar planındaki kullanım amacı,
• Konut, ticaret, sanayi, turizm veya sosyal donatı alanında kalıp kalmadığı,
• Yapılaşma oranı, kat yüksekliği ve çekme mesafeleri,
• İmar parseli olup olmadığı,
• Kadastral veya imar yoluna cephesinin bulunup bulunmadığı,
• Kamulaştırma veya düzenleme ortaklık payı riski,
• Şuyulandırma ve parselasyon durumu,
• Altyapı, su, elektrik ve kanalizasyon imkânları,
• Orman, mera, kıyı veya sit alanı içerisinde kalıp kalmadığı,
• Taşkın, heyelan veya başka doğal risklerin bulunup bulunmadığı.

Tarım arazisi satın alınabilir mi?

Yabancının tarla, bağ, bahçe, zeytinlik veya başka bir tarımsal arazi satın alabilmesi, yabancı edinimine ilişkin genel sınırların yanında tarım mevzuatındaki özel kurallara da tabidir. Taşınmazın bölünemez büyüklüğü, tarımsal bütünlüğü, kullanım amacı ve ilgili kurum görüşleri önem taşır.

Tarım arazisinin satın alınması, arazi üzerine doğrudan konut veya ticari yapı yapılabileceği anlamına gelmez. Yapılaşma için imar ve tarım mevzuatında öngörülen izinlerin alınması gerekir. Tarımsal kullanım dışına çıkarma veya yapılaşma izni alınamaması, yabancı yatırımcının planladığı projeyi gerçekleştirememesine neden olabilir.

Arsa veya tarla vatandaşlık başvurusunda kullanılabilir mi?

Yabancıların genel taşınmaz ediniminde boş arsa veya tarla satın alabilmesi ile bu taşınmazın vatandaşlık yatırımında kullanılabilmesi farklı konulardır. Güncel vatandaşlık uygulamasında yapısız ve proje geliştirme yükümlülüğüne tabi taşınmazlar ile tarımsal nitelikli araziler vatandaşlık kazanımı amacıyla uygun kabul edilmeyebilir.

Vatandaşlık amacı bulunan yatırımcının, satın alma sözleşmesini imzalamadan önce taşınmazın güncel vatandaşlık kılavuzundaki nitelikleri taşıdığını teyit etmesi gerekir.

Türkiye’de Gayrimenkul Alan Yabancılar İçin Tapu ve Vergi İşlemleri

Yabancıların gayrimenkul alımında ödeyeceği tapu harcı ve diğer işlem giderleri, Türk vatandaşlarının taşınmaz işlemlerinde uygulanan temel kurallara tabidir. Bununla birlikte yabancı gerçek kişilerin satış işlemlerinde Döviz Alım Belgesi, yabancı kimlik veya vergi numarası ve tercüme gibi ek işlemler gerekebilir.

Tapu harcı nasıl hesaplanır?

Gayrimenkul satışlarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır. Kanuni uygulamada alıcı ve satıcı, kendi paylarına düşen tapu harcını ayrı ayrı öder.

Mevcut genel oran kapsamında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı alınır. Bu oran toplam satış bedeli bakımından yüzde 4’lük bir maliyete karşılık gelir. Taraflar masrafın ekonomik olarak kimin tarafından karşılanacağını aralarında kararlaştırabilse de tapuda gerçek satış bedelinin beyan edilmesi gerekir.

Tapuda satış bedelinin gerçek tutardan düşük gösterilmesi hâlinde eksik tapu harcı, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte talep edilebilir. Ayrıca düşük bedel beyanı, daha sonraki satışlarda değer artışı kazancının hesaplanmasını ve taraflar arasındaki ödeme uyuşmazlıklarını olumsuz etkileyebilir.

Döviz Alım Belgesi nedir?

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz satın almasına ilişkin satış işlemlerinde, satış bedeline karşılık gelen dövizin mevzuatta belirtilen yöntemle bir bankaya satılması ve banka tarafından Döviz Alım Belgesi düzenlenmesi gerekir.

Döviz Alım Belgesinde yabancı alıcının kimlik veya pasaport bilgileri, taşınmaz bilgileri, döviz tutarı ve Amerikan Doları karşılığı gibi gerekli kayıtların doğru şekilde yer alması önemlidir. Belgenin işlem tamamlanmadan önce ve tapu başvurusuyla uyumlu biçimde hazırlanması gerekir.

Tapu işleminde oluşabilecek diğer giderler

• Tapu döner sermaye hizmet bedeli,
• Değerleme veya yatırım tutar tespit giderleri,
• Yeminli tercüman ve noter tercüme giderleri,
• Vekâletname düzenleme ve tasdik giderleri,
• Zorunlu deprem sigortası primi,
• Noterlikte yapılan satışlarda ilgili noterlik ücretleri,
• Banka transferi ve güvenli ödeme giderleri,
• Avukatlık ve hukuki inceleme giderleri.

Emlak vergisi

Gayrimenkul sahibi olan yabancılar, taşınmazın bulunduğu belediye tarafından tahakkuk ettirilen emlak vergisinden sorumlu olabilir. Emlak vergisi, taşınmazın türü, vergi değeri ve bulunduğu bölgeye göre belirlenir.

Emlak vergisi genel olarak iki taksitte ödenebilir. Birinci taksit mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksit ise kasım ayında ödenir. Taşınmazın satın alınmasından sonra belediye kayıtlarının kontrol edilmesi ve geçmiş dönem borcu bulunup bulunmadığının araştırılması önemlidir.

Kira gelirinin vergilendirilmesi

Yabancının Türkiye’deki konut veya iş yerini kiraya vermesi durumunda elde edilen kira geliri Türk vergi mevzuatı kapsamında beyana ve vergilendirmeye tabi olabilir. Yabancının Türkiye’de yerleşik olup olmadığı, taşınmazın türü, kira geliri miktarı ve varsa çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları değerlendirilmelidir.

Kira ödemelerinin banka veya mevzuatta kabul edilen finansal kanallar üzerinden yapılması, gelirin ve ödeme tarihinin ispatlanması bakımından önemlidir.

Gayrimenkulün satılmasında değer artışı kazancı

Gayrimenkul alım satımının ticari faaliyet kapsamında olmaması hâlinde, bedel karşılığında edinilen taşınmazın iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içerisinde satılmasından doğan kazanç, yıllık istisna ve diğer şartlar doğrultusunda değer artışı kazancı olarak vergilendirilebilir.

Beş yıllık sürenin hesabı, taşınmazın edinim biçimi, gerçek alış ve satış bedelleri ile giderler vergi sonucunu etkileyebilir. Sık ve sürekli taşınmaz alım satımı yapılması hâlinde faaliyetin ticari kazanç olarak değerlendirilmesi de mümkündür.

Katma değer vergisi

İkinci el bir taşınmazın gerçek kişiden satın alınmasıyla, ticari bir şirketten yeni konut veya iş yeri alınmasının vergi sonuçları aynı değildir. Satıcının vergi statüsüne, taşınmazın türüne ve kullanım alanına göre katma değer vergisi gündeme gelebilir.

Türkiye’de yerleşik olmayan yabancılara yapılan bazı konut ve iş yeri teslimlerinde belirli şartlarla vergi istisnası uygulanabilse de bedelin yurt dışından getirilmesi, taşınmazın belirli süre elden çıkarılmaması ve diğer koşulların sağlanması gerekir. Vergi istisnası satın alma öncesinde somut işlem üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.

Yabancıların Türkiye’de Kira Sözleşmesi Yaparken Dikkat Etmesi Gerekenler

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de konut veya iş yeri kiralamasına genel olarak engel bulunmamaktadır. Yabancı kiracılar ile Türk vatandaşları arasında yapılan kira sözleşmeleri temel olarak Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir. Bununla birlikte yabancının adres kaydı ve ikamet izni amacıyla kullanacağı konutlarda ek idari şartlar gündeme gelebilir.

Kiraya verenin malik olduğu doğrulanmalıdır

Sözleşme imzalanmadan önce kiraya veren kişinin kimliği ile tapu kaydındaki malik bilgileri karşılaştırılmalıdır. Kiraya veren malik değilse taşınmazı kiraya verme ve kira bedelini tahsil etme yetkisini gösteren geçerli vekâletname veya başka bir yetki belgesi istenmelidir.

Yalnızca taşınmazın anahtarına sahip olan, kendisini emlak danışmanı veya malikin yakını olarak tanıtan kişiye ödeme yapılmamalıdır. Kira bedeli ve depozito, yetkili kişinin banka hesabına açıklamalı olarak gönderilmelidir.

Kira sözleşmesinde bulunması gereken bilgiler

• Kiraya veren ve kiracının açık kimlik bilgileri,
• Taşınmazın tam adresi ve mümkünse tapu bilgileri,
• Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi,
• Aylık kira bedeli ve ödeme günü,
• Kira bedelinin yatırılacağı banka hesabı,
• Kira artışının hangi esasla yapılacağı,
• Depozito miktarı ve iade koşulları,
• Aidat ve yan giderlerin hangi tarafa ait olduğu,
• Taşınmazın kullanım amacı,
• Alt kiralama ve devir koşulları,
• Demirbaş ve eşya listesi,
• Fesih ve tahliye hükümleri.

Sözleşme iki dilde hazırlanabilir mi?

Kira sözleşmesi Türkçe ile yabancı kiracının anlayabildiği başka bir dilde hazırlanabilir. Ancak iki metnin aynı içeriğe sahip olması ve farklılık bulunması hâlinde hangi dildeki metnin esas alınacağının belirtilmesi gerekir.

Yabancı kiracının anlamadığı bir Türkçe sözleşmeyi tercüme yapılmadan imzalaması, sözleşme hükümlerinin uygulanmasına ilişkin uyuşmazlıkları artırabilir. Özellikle tahliye, cezai şart, depozito ve ortak gider hükümleri ayrıntılı olarak açıklanmalıdır.

Depozito ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıdan talep edilen güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kanunda öngörülen banka hesabı yöntemi dikkate alınmalıdır.

Depozitonun elden teslim edilmesi hâlinde mutlaka imzalı bir teslim belgesi alınmalıdır. Sözleşmenin sonunda depozitodan kesinti yapılabilecek hasarların belirlenebilmesi için taşınmazın başlangıçtaki durumu fotoğraf ve teslim tutanağıyla kayıt altına alınmalıdır.

Kira artışı nasıl belirlenir?

Tarafların kira artışına ilişkin anlaşmaları, yürürlükteki Türk Borçlar Kanunu ve varsa geçici düzenlemelerde belirlenen üst sınırları aşamaz. Sözleşmede kanuni sınırın üzerinde bir oran yazılması, bu oranın her durumda geçerli olacağı anlamına gelmez.

Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenip belirlenemeyeceği, tarafların Türkiye’de yerleşiklik durumu ve kambiyo mevzuatındaki istisnalara göre ayrıca incelenmelidir. Dövizle kira kararlaştırılmadan önce güncel düzenlemeler kontrol edilmelidir.

Aidat ve yan giderler

Elektrik, su, doğal gaz ve taşınmazın olağan kullanımından kaynaklanan giderler genellikle kiracı tarafından karşılanır. Taşınmazın mülkiyetine bağlı vergi, zorunlu sigorta ve büyük yapısal onarım giderleri ise sözleşme ve kanuni düzenlemelere göre kiraya verene ait olabilir.

Site aidatının hangi hizmetleri kapsadığı, geçmiş aidat borcu bulunup bulunmadığı ve olağanüstü bakım giderlerinin kim tarafından ödeneceği sözleşmede açıklığa kavuşturulmalıdır.

Taşınmaz satılırsa kira sözleşmesi sona erer mi?

Kiralanan taşınmazın satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik kural olarak mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malikin taşınmazı kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için kullanma ihtiyacı bulunuyorsa kanuni bildirim ve dava yollarını izlemesi gerekir.

Kira uyuşmazlıklarında belgelerin önemi

Kira bedelleri banka üzerinden ve açıklama yazılarak ödenmelidir. Elden yapılan ödemelerde imzalı makbuz alınmaması, kiracının ödeme yaptığını ispat etmesini güçleştirebilir. Kiraya verenle yapılan fesih, teslim, ayıp ve onarım bildirimlerinin de yazılı olarak gerçekleştirilmesi önemlidir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekebilir. Tahliye, kira tespiti, alacak ve sözleşmeden doğan diğer taleplerin niteliği somut olay üzerinden değerlendirilmelidir.

Yabancı Yatırımcılar İçin Türkiye’de Gayrimenkul Hukuku Rehberi

Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapacak yabancılar bakımından hukuki süreç, taşınmazın bulunmasıyla başlamaz. Yatırımın amacı, taşınmazın kimin adına alınacağı, finansman yöntemi, kira getirisi, vatandaşlık hedefi ve gelecekteki satış planı yatırım öncesinde belirlenmelidir.

Yatırım amacı doğru belirlenmelidir

Kişisel konut kullanımı için yapılan bir satın alma ile kira getirisi veya proje geliştirme amacıyla yapılan yatırımın hukuki ve vergisel sonuçları aynı değildir. Yatırımcı aşağıdaki amaçlardan hangisini taşıdığını açıkça belirlemelidir:

• Türkiye’de kişisel konut edinmek,
• Uzun veya kısa dönem kiralama geliri elde etmek,
• Ticari iş yeri satın almak,
• Arsa üzerinde proje geliştirmek,
• Gayrimenkul yoluyla Türk vatandaşlığına başvurmak,
• Taşınmazı belirli süre sonra satarak kazanç elde etmek,
• Şirket faaliyetleri için taşınmaz edinmek.

Taşınmaz şahıs adına mı şirket adına mı alınmalıdır?

Taşınmazın yabancı gerçek kişi adına veya Türkiye’de kurulmuş bir şirket adına satın alınması farklı kurallara tabidir. Yurt dışında kurulmuş yabancı şirketlerin Türkiye’de doğrudan taşınmaz edinme imkânı özel kanuni hükümlerin bulunmasına bağlı olabilir.

Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketler ise ana sözleşmelerindeki faaliyet konularını yürütmek amacıyla taşınmaz edinebilir. Şirketin ortaklık yapısı, yabancı pay oranı ve taşınmazın bulunduğu bölgeye göre izin ve bildirim prosedürleri gündeme gelebilir.

Vatandaşlık amacıyla yapılacak kişisel gayrimenkul yatırımlarında, taşınmazın yatırımcının kendi adına edinilmesi gerekir. Eş, çocuk veya yatırımcının ortağı olduğu şirket adına alınan taşınmazlar kişisel vatandaşlık yatırım tutarına dâhil edilmeyebilir.

Yatırım öncesi hukuki inceleme listesi

1. Alıcının yabancı taşınmaz edinme şartları kontrol edilmelidir.
2. Taşınmazın güncel tapu kaydı alınmalıdır.
3. Malik ve satıcının temsil yetkisi incelenmelidir.
4. İpotek, haciz, tedbir ve şerhler araştırılmalıdır.
5. İmar, ruhsat, iskân ve proje belgeleri kontrol edilmelidir.
6. Taşınmazın fiilî durumu resmî kayıtlarla karşılaştırılmalıdır.
7. Belediye, aidat ve vergi borçları araştırılmalıdır.
8. Kiracı veya başka bir kullanıcı bulunup bulunmadığı belirlenmelidir.
9. Satış sözleşmesi ve ödeme planı hukuki açıdan incelenmelidir.
10. Vatandaşlık hedefi varsa özel uygunluk kontrolü yapılmalıdır.
11. Vergi ve gelecekteki satış sonuçları değerlendirilmelidir.

Yatırımın kira getirisi bakımından değerlendirilmesi

İlanlarda belirtilen tahmini kira bedeli, kesin ve garantili gelir olarak değerlendirilmemelidir. Mevcut kira sözleşmeleri, kiracının ödeme geçmişi, bölgedeki gerçek emsal kiralar, aidat giderleri, vergi ve bakım masrafları birlikte hesaplanmalıdır.

Turizm amaçlı kısa süreli kiralama planlanıyorsa taşınmazın bulunduğu bina, site ve bölge bakımından izin şartları ayrıca araştırılmalıdır. Her konutun doğrudan günlük veya kısa dönem kiralamaya açılması mümkün olmayabilir.

Satış sonrası yatırım yönetimi

Tapu devri tamamlandıktan sonra taşınmazın korunması ve yönetilmesi de hukuki planlama gerektirir. Yurt dışında yaşayan yatırımcı; aidatların, vergilerin, sigortaların, kiracı ilişkilerinin ve bakım işlemlerinin düzenli takip edilmesini sağlamalıdır.

Taşınmazın kiraya verilmesi için bir temsilciye yetki verilecekse vekâletnamenin kapsamı açıkça belirlenmelidir. Temsilcinin kira sözleşmesi yapma, bedel tahsil etme, tahliye işlemi yürütme veya taşınmazı satma yetkileri birbirinden ayrıdır. Gerekli olmayan geniş yetkilerin verilmesinden kaçınılmalıdır.

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında başvurulabilecek yollar

• Tapu iptali ve tescil davaları,
• Satış bedelinin veya kaporanın iadesi talepleri,
• Ayıplı taşınmazdan kaynaklanan davalar,
• Müdahalenin önlenmesi ve haksız işgal tazminatı talepleri,
• Kira alacağı ve tahliye işlemleri,
• Ortaklığın giderilmesi davaları,
• Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları,
• İnşaat ve teslim gecikmesinden kaynaklanan tazminat talepleri,
• Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar.

Uyuşmazlığın türüne göre dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekebilir. Tapu iptali, kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının görevli mahkemeleri ve izlenecek usulleri aynı değildir.