Türkiye’de Taşınmazı Olan Yabancıların Miras Süreci

Türkiye’de taşınmazı olan yabancıların miras süreci, malikin ölümüyle birlikte başlar ancak tapu kaydı kendiliğinden mirasçılar adına değiştirilmez. Mirasçılar önce mirasçılık sıfatlarını belgelemeli, ardından vergi ve tapu intikali işlemlerini tamamlamalıdır.

Yabancı malikin vatandaşlığı, mirasçıların bulunduğu ülke ve Türkiye’deki taşınmazın niteliği sürecin ayrıntılarını etkiler. Bununla birlikte Türkiye sınırları içinde bulunan ev, arsa, iş yeri veya diğer taşınmazlar bakımından Türk miras ve tapu hukuku uygulanır.

Süreç Tek Cümleyle Nasıl İlerler?

Ölüm ve aile belgeleri hazırlanır, mirasçılık belgesi alınır, veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilir ve taşınmaz tapuda mirasçılar adına intikal ettirilir.

Önemli ayrım: Mirasçılar mülkiyet hakkını kural olarak ölümle kazanır. Ancak taşınmazı satmak, paylaşmak, ipotek etmek veya tapu üzerinde başka bir işlem yapmak için miras intikalinin tapu siciline işlenmesi gerekir.

Birinci Aşama: Taşınmaz ve Malik Bilgilerinin Tespiti

İşleme başlamadan önce vefat eden yabancının Türkiye’de hangi taşınmazlara sahip olduğu belirlenmelidir. Tapu senedi bulunmasa bile il, ilçe, mahalle, ada, parsel veya bağımsız bölüm bilgileri üzerinden araştırma yapılabilir.

Taşınmaz üzerinde aşağıdaki kayıtların bulunup bulunmadığı da kontrol edilmelidir:

İpotek ve haciz,
İntifa veya oturma hakkı,
Satış vaadi ya da kira şerhi,
Vergi ve kamu borcu kaynaklı kayıtlar,
Askerî veya özel güvenlik bölgesi sınırlamaları,
Yabancıların edinimine ilişkin diğer kısıtlamalar.

Miras intikali bu kayıtları kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Mirasçılar taşınmazı mevcut takyidatlarıyla birlikte devralabilir.

İkinci Aşama: Yabancı Ülkeden Alınacak Belgeler

Yabancı malik Türkiye’de vefat etmiş olsa bile mirasçıların akrabalık ilişkisini gösteren belgeler çoğunlukla yabancı ülkeden temin edilir. Belgelerdeki isim, soyadı ve doğum tarihi bilgilerinin pasaport ve tapu kaydıyla uyumlu olması önemlidir.

Dosyada genellikle şu belgeler kullanılır:

Ölüm belgesi,
Mirasbırakanın ve mirasçıların nüfus veya aile kayıtları,
Doğum ve evlilik belgeleri,
Mirasçılara ait pasaportlar,
Varsa vasiyetname veya miras sözleşmesi,
Yabancı ülkede alınmış mirasçılık belgesi,
Temsil varsa vekâletname.

Belgenin düzenlendiği ülkeye göre apostil veya Türk konsolosluğu tasdiki gerekebilir. Yabancı dilde hazırlanan belgelerin yeminli tercüman tarafından Türkçeye çevrilmesi ve gerekli noter onaylarının tamamlanması istenebilir.

Üçüncü Aşama: Mirasçılık Belgesinin Alınması

Tapu müdürlüğü, taşınmazın kimlere ve hangi paylarla geçeceğini gösteren mirasçılık belgesini talep eder. Bu belge uygulamada veraset ilamı olarak da adlandırılır.

Yabancılık unsuru bulunmayan basit dosyalarda noterlikten mirasçılık belgesi alınabilse de yabancı malik ve yabancı aile kayıtlarının bulunduğu dosyalarda sulh hukuk mahkemesine başvurulması daha sık karşılaşılan bir yoldur.

Mahkeme aşağıdaki konuları araştırabilir:

Mirasbırakanın ölüm tarihindeki vatandaşlığı,
Yasal mirasçıların kim olduğu,
Yabancı ülke hukukundaki mirasçılık sırası,
Türkiye’deki taşınmaza uygulanacak Türk hukuku,
Vasiyetnamenin veya atanmış mirasçılığın bulunup bulunmadığı.

Yabancı mahkemeden alınan mirasçılık belgesi, Türkiye’deki tapu işlemi için her zaman tek başına yeterli olmaz. Belgenin Türk mahkemesince onaylanması veya Türkiye’de ayrıca mirasçılık belgesi alınması gerekebilir.

Dördüncü Aşama: Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi

Türkiye’deki taşınmazın mirasçılara geçmesi veraset ve intikal vergisi yükümlülüğü doğurabilir. Beyanname, mirasçılar tarafından birlikte verilebileceği gibi her mirasçı kendi payı için ayrı da verebilir.

Beyanname süresi, ölümün ve mirasçıların bulunduğu yere göre değişir:

Ölüm Türkiye’de ve mirasçı Türkiye’deyse dört ay,
Ölüm Türkiye’de, mirasçı yabancı ülkedeyse altı ay,
Ölüm yabancı ülkede, mirasçı Türkiye’deyse altı ay,
Mirasçı ölümün gerçekleştiği yabancı ülkedeyse dört ay,
Mirasçı başka bir yabancı ülkedeyse sekiz ay.

Beyannamede taşınmazın yanı sıra Türkiye’deki banka hesapları, araçlar, şirket payları, alacaklar ve indirilebilecek tereke borçları da değerlendirilmelidir.

Beşinci Aşama: Tapu İntikali Başvurusu

Mirasçılık belgesi alındıktan sonra taşınmazın mirasçılar adına tescili için Web Tapu üzerinden veya ilgili tapu müdürlüğüne başvuru yapılabilir. Bütün mirasçıların aynı anda başvuru yapması zorunlu değildir; mirasçılardan biri intikal başvurusunu başlatabilir.

Tapu intikalinde genel olarak şu belgeler hazırlanır:

Pasaport veya yabancı ülke kimlik belgesi,
Mirasçılık belgesinin aslı veya onaylı örneği,
Temsil varsa uygun yetkileri içeren vekâletname,
Bina niteliğindeki taşınmazlarda DASK poliçesi,
Talep edilen tercüme ve tasdik belgeleri,
Tapu müdürlüğünün istediği ek kayıtlar.

Başvuru incelendikten sonra döner sermaye ücreti bildirilir. Eksiklik bulunmaması hâlinde randevu ve imza işlemleri tamamlanarak taşınmaz mirasçılar adına tescil edilir.

Vergi Tamamen Ödenmeden Tapu İntikali Yapılabilir mi?

Veraset ve intikal vergisinin tahakkuku beklenmeden taşınmazın mirasçılar adına tescil edilmesi mümkündür. Bu nedenle verginin henüz tamamen ödenmemiş olması, miras intikalini her durumda engellemez.

Ancak taşınmaza düşen veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmeden taşınmazın satılması, devredilmesi veya üzerinde ipotek gibi ayni hak kurulması mümkün olmayabilir.

Yabancı Mirasçı Taşınmazı Mülkiyetinde Tutabilir mi?

Yabancı gerçek kişiye Türkiye’deki taşınmazın miras yoluyla intikal etmesi mümkündür. Bununla birlikte mirasçının vatandaşlığı ve taşınmazın bulunduğu bölge, mirasçının taşınmazı mülkiyetinde tutup tutamayacağı bakımından ayrıca incelenir.

Taşınmaz yabancının edinmesine kapalı bir bölgede bulunuyorsa veya mirasçı Türkiye’de taşınmaz edinimine izin verilmeyen bir ülkenin vatandaşıysa önce intikal işlemi yapılabilir, ardından taşınmazın elden çıkarılması istenebilir.

Verilen sürede satış veya başka bir tasfiye işlemi yapılmazsa taşınmazın yetkili makamlarca bedele çevrilmesi ve bedelin hak sahibine ödenmesi gündeme gelebilir.

Birden Fazla Yabancı Mirasçı Varsa Ne Olur?

Birden fazla mirasçı bulunması hâlinde taşınmaz, paylaşma yapılıncaya kadar miras ortaklığı içinde kalır. Her mirasçının tapuda belirlenen miras payı bulunmakla birlikte taşınmazın tamamı üzerinde birlikte hareket edilmesi gerekebilir.

Mirasçılar şu seçeneklerden birini değerlendirebilir:

Taşınmazı payları oranında adlarına tescil ettirmek,
Miras paylaşma sözleşmesiyle taşınmazı bir mirasçıya bırakmak,
Taşınmazı birlikte satıp satış bedelini paylaşmak,
Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açmak.

Taşınmazın yalnızca bir mirasçıya bırakılması hâlinde diğer mirasçılara ödeme yapılması ve işlemin vergi ile tapu sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.

Yabancı Mirasçılar Türkiye’ye Gelmeden İşlem Yapabilir mi?

Yabancı mirasçılar birçok işlemi Türkiye’ye gelmeden avukat veya başka bir temsilci aracılığıyla yürütebilir. Bunun için mirasçılık belgesi alma, vergi işlemleri, tapu intikali, paylaşma ve satış gibi yetkileri açıkça içeren vekâletname düzenlenmelidir.

Vekâletname Türk konsolosluğunda hazırlanabilir. Yabancı ülke noterliğinde düzenlenmesi hâlinde ise ülkeye göre apostil veya konsolosluk tasdiki ile Türkçe tercüme gerekebilir.

Süreci Geciktiren Başlıca Hatalar

Yabancı aile kayıtlarında eksik mirasçı bulunması,
Pasaport ile tapu kaydındaki isimlerin uyuşmaması,
Apostil veya tercüme işlemlerinin eksik yapılması,
Yabancı mirasçılık belgesinin doğrudan yeterli sanılması,
Vergi beyannamesi süresinin kaçırılması,
Taşınmazın yabancı edinimine uygunluğunun kontrol edilmemesi,
Terekeye ait ipotek ve borçların araştırılmaması.

Merak Edilen Kısa Sorular

Yabancı malik ölünce taşınmaz devlete mi kalır?

Hayır. Geçerli yasal veya atanmış mirasçılar varsa taşınmaz mirasçılara geçer. Mirasçısız tereke için farklı hükümler uygulanır.

İkamet izni olmayan yabancı mirasçı tapu alabilir mi?

Evet. İkamet izni ile mirasçılık birbirinden farklıdır. Ancak yabancının taşınmazı mülkiyetinde tutma koşulları ayrıca kontrol edilir.

Tek mirasçı tapu intikali başvurusu yapabilir mi?

Evet. Mirasçılardan biri Web Tapu üzerinden intikal başvurusunu başlatabilir.

Vergi ödenmeden taşınmaz mirasçılar adına geçirilebilir mi?

Tescil verginin tahakkuku beklenmeden yapılabilir. Ancak vergi tamamen ödenmeden sonraki satış ve ayni hak işlemleri sınırlanabilir.

Yabancı mirasçı taşınmazı hemen satabilir mi?

Önce mirasçılık, tapu intikali ve vergi işlemleri tamamlanmalıdır. Birden fazla mirasçı bulunuyorsa satış için miras ortaklığının durumu da çözülmelidir.

Türkiye’ye gelmeden bütün süreç tamamlanabilir mi?

İşlemlerin büyük bölümü uygun vekâletnameyle yürütülebilir. Dosyanın özelliğine göre mahkeme veya resmî kurum kişisel katılım talep edebilir.

Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Süreç; mirasbırakanın vatandaşlığına, mirasçıların bulunduğu ülkeye, taşınmazın konumuna, vasiyetnameye ve tereke borçlarına göre değişebilir.