Türkiye’de Yabancılara Konut Satışında Hukuki Kontroller

Türkiye’de yabancılara konut satışı yapılmadan önce yalnızca alıcı ve satıcının satış bedelinde anlaşması yeterli değildir. Alıcının taşınmaz edinme hakkı, satıcının yetkisi, tapu kaydındaki ipotek ve hacizler, konutun imar durumu, ödeme yöntemi, döviz alım belgesi ve varsa vatandaşlık veya ikamet izni amacı birlikte değerlendirilmelidir.

Hukuki kontroller yapılmadan gerçekleştirilen bir satış; tapu devrinin reddedilmesine, satış bedelinin geri alınamamasına, vatandaşlık başvurusunun uygun bulunmamasına veya taşınmazın sonradan dava konusu olmasına neden olabilir. Bu nedenle hukuki inceleme, kapora veya satış bedeli ödenmeden önce tamamlanmalıdır.

Yabancılara Konut Satışında Hukuki Kontrol Nedir?

Hukuki kontrol, satışa konu konutun ve tarafların gayrimenkul devrine uygun olup olmadığının resmî kayıtlar ve belgeler üzerinden incelenmesidir. Bu inceleme yalnızca tapu senedinin görülmesiyle sınırlı değildir. Bu konuyla bağlantılı olarak Gayrimenkul Hukuku başlıklı içeriği de inceleyebilirsiniz.

Kapsamlı bir hukuki kontrolde aşağıdaki konular birlikte değerlendirilir:

Yabancı alıcının Türkiye’de taşınmaz edinme hakkı,
Taşınmazın yabancı edinimine açık bir bölgede bulunup bulunmadığı,
Satıcının gerçek malik ve satış yapmaya yetkili kişi olup olmadığı,
Tapu kaydındaki ipotek, haciz, tedbir ve diğer sınırlamalar,
Konutun kat mülkiyeti, kat irtifakı ve tapu niteliği,
Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve mimari proje durumu,
Satış bedeli ile banka ödemelerinin uyumu,
Döviz alım belgesinin doğru şekilde düzenlenmesi,
Alıcının ikamet izni veya vatandaşlık amacı,
Taşınmazın kiracı, aidat, vergi ve teslim durumu.

Yabancı Alıcının Taşınmaz Edinme Hakkı Kontrol Edilmelidir

Türkiye’de her yabancı gerçek kişi, her bölgede ve sınırsız miktarda konut satın alamaz. Yabancı alıcının vatandaşlığına, daha önce Türkiye’de edindiği taşınmazlara ve satın alınacak konutun bulunduğu bölgeye göre edinim uygunluğu kontrol edilmelidir.

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye genelinde edinebilecekleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı kural olarak 30 hektarı geçemez. Ayrıca yabancıların edindiği taşınmazların toplam yüz ölçümü, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde 10’unu aşamaz.

Cumhurbaşkanı, ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçümü ve miktar bakımından yabancıların taşınmaz edinimlerini sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir ya da yasaklayabilir.

Alıcının vatandaşlığına ilişkin edinim koşulları tapu sistemi üzerinden kontrol edilir. Vatandaşlık uygunluğu kesinleşmeden kapora veya satış bedeli ödenmesi, satışın yapılamaması halinde ciddi bir tahsilat uyuşmazlığı doğurabilir.

Taşınmazın Bulunduğu Bölge Yabancı Edinimine Uygun Olmalıdır

Satışa konu konutun askerî yasak bölge, askerî güvenlik bölgesi, stratejik bölge, özel güvenlik bölgesi veya yabancıların taşınmaz edinimine kapatılmış başka bir alan içinde bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Sürecin ilgili yönü hakkında Türkiye’de Ev Alan Yabancıların Hukuki Hakları sayfasında ayrıntılı bilgi bulunmaktadır.

Askerî yasak ve askerî güvenlik bölgelerinde yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinmesi mümkün olmayabilir. Özel güvenlik bölgelerinde ise taşınmazın bulunduğu yer valiliğinin izni gerekebilir.

Güvenlik bölgesi bilgileri tapu kayıtları ve ilgili kamu sistemleri üzerinden değerlendirilir. Bununla birlikte konutun bulunduğu proje veya bölge için özel bir sınırlama bulunup bulunmadığının satış öncesinde araştırılması gerekir.

Yabancıların Taşınmaz Edinme Sınırları

Kontrol Konusu	Temel Kural
Alıcının vatandaşlığı	Alıcının Türkiye’de taşınmaz edinmesine izin verilen ülke vatandaşlarından olması gerekir.
Ülke genelindeki alan sınırı	Yabancı gerçek kişinin edinebileceği toplam alan kural olarak 30 hektarı geçemez.
İlçe bazındaki sınır	Yabancı edinimleri özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde 10’unu aşamaz.
Güvenlik bölgeleri	Askerî ve özel güvenlik bölgelerinde edinim yasaklanabilir veya izne tabi olabilir.
Özel sınırlamalar	Alıcının vatandaşlığına veya taşınmazın bulunduğu bölgeye göre ek şartlar uygulanabilir.

Satıcının Gerçek Tapu Maliki Olduğu Doğrulanmalıdır

Yabancı alıcıya konutu gösteren, pazarlayan veya satış bedelini talep eden kişinin taşınmazın tapuda kayıtlı maliki olup olmadığı kontrol edilmelidir. Emlak danışmanı, müteahhit, proje çalışanı, kiracı veya malikin yakını, geçerli bir yetkisi bulunmadıkça taşınmazı devredemez.

Satıcının kimlik bilgileri ile tapu kaydındaki malik bilgileri karşılaştırılmalıdır. İsim, soyadı ve kimlik bilgilerindeki farklılıklar satıştan önce açıklığa kavuşturulmalıdır.

Taşınmaz birden fazla kişinin mülkiyetindeyse yalnızca bir paydaşın bütün taşınmazı satması mümkün değildir. Her malik kendi payını satabilir veya bütün maliklerin satış işlemine katılması gerekir.

Satış Vekâletnameyle Yapılacaksa Yetki Kapsamı İncelenmelidir

Satıcı veya yabancı alıcı tapu işlemine şahsen katılmayacaksa temsilciye verilen vekâletnamenin geçerli ve yapılacak işlem için yeterli olması gerekir.

Vekâletnamede taşınmaz satın alma veya satma, tapuda resmî senet imzalama, tescil talep etme ve gerekiyorsa satış bedelini ödeme ya da tahsil etme yetkileri açıkça bulunmalıdır.

Vatandaşlık amacıyla yapılacak işlemlerde üç yıl satmama taahhüdü verme yetkisinin de vekâletnamede özel olarak düzenlenmesi gerekebilir.

Yurt dışında düzenlenen vekâletnamelerde belgenin verildiği ülkeye göre apostil şerhi veya Türk konsolosluğu tasdiki aranabilir. Belgenin noter onaylı Türkçe tercümesinin hazırlanması da gerekebilir.

Vekâletnamenin düzenlendiği tarihten sonra geri alınıp alınmadığı ve vekâlet veren kişinin işlem ehliyetinin devam edip etmediği de kontrol edilmelidir.

Satıcı Şirketse Temsil ve Yetki Belgeleri Araştırılmalıdır

Satışa konu konut bir şirket adına kayıtlıysa şirketin ticaret sicili kayıtları ve şirketi temsile yetkili kişiler incelenmelidir. İmza yetkilisinin taşınmaz satışı yapma yetkisine sahip olması gerekir.

Şirketin türüne ve ana sözleşmesine göre yönetim kurulu, müdürler kurulu veya genel kurul kararı gerekebilir. Şirket adına satış yapan kişinin yalnızca çalışan veya satış danışmanı olması tapu devri için yeterli değildir.

Şirketin tasfiye, iflas, konkordato veya yönetim kayyımı gibi özel bir hukuki durumda olup olmadığı da satış güvenliği bakımından araştırılmalıdır.

Güncel Tapu Kaydı ve Takyidat Belgesi Alınmalıdır

Satıcının sunduğu eski tarihli tapu senedi, taşınmazın güncel hukuki durumunu göstermeyebilir. Satış öncesinde güncel tapu kayıt örneği ve takyidat bilgileri incelenmelidir.

Tapu kaydında şu bilgiler kontrol edilmelidir:

İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarası,
Blok, kat ve bağımsız bölüm numarası,
Arsa payı ve taşınmazın yüz ölçümü,
Taşınmazın tapudaki niteliği,
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu,
Maliklerin kimliği ve mülkiyet oranları,
İpotek, haciz ve ihtiyati tedbirler,
İntifa, oturma ve üst hakları,
Kira, satış vaadi ve ön alım şerhleri,
Aile konutu ve yönetim planı kayıtları,
Kamulaştırma veya başka idari beyanlar.

Tapudaki ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri ile yabancı alıcıya gösterilen konutun aynı olduğundan emin olunmalıdır. Özellikle büyük sitelerde veya benzer dairelerin bulunduğu projelerde yanlış bağımsız bölüm üzerinden satış yapılması mümkündür.

İpotek Kaydı Nasıl Kontrol Edilmelidir?

Taşınmaz üzerinde banka, gerçek kişi veya şirket lehine ipotek bulunabilir. İpotek, taşınmazın bir borcun teminatı olarak gösterildiğini ifade eder.

İpotekli taşınmazın satılması her durumda yasak değildir. Ancak ipoteğin satıştan önce kaldırılması veya alıcı tarafından kabul edilmesi gerekir. İpotek kaldırılmadan yapılan devirde yabancı alıcı, taşınmazı mevcut borç teminatıyla birlikte edinebilir.

İpotekli konut satışında şu kontroller yapılmalıdır:

İpoteğin kimin lehine kurulduğu,
İpoteğin güncel borç tutarı,
İpoteğin derecesi ve kapsamı,
Borcun kapatılması için gereken ödeme,
İpotek terkin yazısının ne zaman verileceği,
Satış bedelinin hangi bölümünün bankaya ödeneceği.

Satıcının ipoteği satıştan sonra kaldıracağı yönündeki sözlü açıklamasına dayanılarak satış bedelinin tamamı ödenmemelidir. Banka kapama yazısı ve ipotek terkin yöntemi işlem öncesinde hazırlanmalıdır.

Haciz ve İhtiyati Tedbirler Satışa Engel Olabilir

Taşınmaz üzerindeki haciz, ihtiyati haciz veya ihtiyati tedbir kaydı satış işlemini engelleyebilir. Bazı kayıtlarda alacaklının veya ilgili mahkemenin izni ve terkin yazısı gerekebilir.

Haczin yalnızca tapu başvurusu sırasında fark edilmesi, satışın ertelenmesine ve yabancı alıcının yaptığı ödemelerin risk altına girmesine neden olabilir. Bu nedenle tapu kayıtları kapora sözleşmesinden önce ve satış günü yeniden kontrol edilmelidir.

Satıcı hakkında devam eden icra takipleri veya taşınmazın devrine yönelik dava bulunuyorsa satışın üçüncü kişileri zarara uğratma amacı taşıyıp taşımadığı da değerlendirilmelidir.

İntifa ve Oturma Hakları Kontrol Edilmelidir

Taşınmaz üzerinde başka bir kişi lehine intifa veya oturma hakkı kurulmuş olabilir. Bu haklar, yabancı alıcının konutu fiilen kullanmasını veya kiraya vermesini engelleyebilir.

İntifa hakkı sahibi, hakkın kapsamına göre taşınmazı kullanabilir ve taşınmazdan yararlanabilir. Mülkiyetin yabancı alıcıya geçmesi, tapuda kayıtlı intifa hakkını kendiliğinden sona erdirmez.

Alıcı konutu boş ve kullanıma hazır şekilde satın almak istiyorsa intifa veya oturma hakkının tapu devrinden önce usulüne uygun biçimde kaldırılması gerekir.

Aile Konutu Kontrolü Yapılmalıdır

Satışa konu konut, satıcının eşi ve ailesiyle birlikte yaşadığı aile konutu olabilir. Tapuda aile konutu şerhi bulunması halinde diğer eşin açık rızası olmadan satış işlemi gerçekleştirilemeyebilir.

Tapuda aile konutu şerhi bulunmaması her durumda risk olmadığı anlamına gelmez. Taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanıldığı durumlarda, somut olayın şartlarına göre diğer eş tarafından satışın geçerliliğine yönelik hukuki itiraz ileri sürülebilir.

Satıcının medeni durumu ve konutun kullanım biçimi özellikle gerçek kişiden yapılan ikinci el satışlarda değerlendirilmelidir.

Tapudaki Nitelik ile Fiilî Kullanım Aynı Olmalıdır

Yabancı alıcıya konut olarak gösterilen taşınmaz tapuda ofis, dükkân, depo, atölye, arsa veya tarla olarak kayıtlı olabilir. Taşınmazın tapudaki niteliği ile fiilî kullanımının farklı olması hukuki ve idari sorun doğurabilir.

Tapu niteliği aşağıdaki konuları etkileyebilir:

Taşınmaz sahipliğine dayalı ikamet izni başvurusu,
Konut kredisi ve banka finansmanı,
DASK ve diğer sigorta işlemleri,
Elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri,
Konutun kiraya verilmesi,
Vergi ve belediye işlemleri,
Taşınmazın ileride yeniden satılması.

Özellikle ikamet amacıyla yapılan satın almalarda taşınmazın tapuda konut niteliğinde bulunması önemlidir.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Kontrolü

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapıda bağımsız bölümlerin ayrı ayrı tapuya bağlanmasını ifade eder. Kat irtifakı ise yapılmakta olan veya henüz kat mülkiyetine geçmemiş projelerde arsa payına bağlı bağımsız bölüm hakkını gösterir.

Kat irtifaklı konut satın alınması tek başına hukuka aykırı değildir. Ancak binanın neden kat mülkiyetine geçirilmediği, yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı ve projenin onaylı mimari projeye uygun şekilde tamamlanıp tamamlanmadığı araştırılmalıdır.

Tapuda yalnızca arsa payı görünen bir konut satın alınıyorsa yabancı alıcı gerçekte bağımsız bir dairenin değil, arsa üzerindeki belirli bir payın maliki olabilir. Satıcının “Bu hisse bu daireye aittir” şeklindeki beyanı tek başına bağımsız bölüm mülkiyeti oluşturmaz.

Hisseli Konut Satışında Ön Alım ve Kullanım Riskleri

Hisseli tapu satışlarında yabancı alıcı, taşınmazın tamamını değil belirli bir payını edinir. Payın belirli bir oda, kat veya daireye karşılık geldiği yalnızca tarafların sözlü anlaşmasına dayanıyorsa kullanım uyuşmazlığı çıkabilir.

Diğer paydaşların kanuni ön alım hakkı bulunması halinde, satışın öğrenilmesinden sonra gerekli şartlarla ön alım davası açılması gündeme gelebilir.

Hisseli taşınmazlarda ayrıca ortaklığın giderilmesi davası sonucunda taşınmazın satış yoluyla tasfiye edilmesi riski bulunmaktadır. Yabancı alıcı, hisseli bir taşınmaz satın almadan önce bütün paydaşları ve fiilî kullanım düzenini araştırmalıdır.

İmar Durumu ve Yapı Ruhsatı İncelenmelidir

Tapu kaydının temiz olması, binanın imar mevzuatına uygun olduğunu göstermez. Konutun bulunduğu belediyedeki imar ve yapı dosyası ayrıca incelenmelidir.

Hukuki incelemede aşağıdaki belgeler kontrol edilmelidir:

Yapı ruhsatı,
Yapı kullanma izin belgesi,
Onaylı mimari proje,
Bağımsız bölüm listesi,
İmar durumu belgesi,
Yapı tatil tutanağı,
Yıkım veya para cezası kararı,
Riskli yapı veya dönüşüm kayıtları,
Kamulaştırma ve yol genişletme planları.

Konutun ruhsatsız olması, ruhsata aykırı bölümler içermesi veya belediye projesiyle uyuşmaması ileride idari para cezası, yıkım, abonelik ve yeniden satış sorunlarına neden olabilir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi Neden Önemlidir?

Yapı kullanma izin belgesi, diğer adıyla iskân belgesi, tamamlanan yapının onaylı projesine ve ruhsatına uygun olduğuna ilişkin idari belgedir.

İskân bulunmayan bir binadaki konutun satın alınması her durumda geçersiz değildir. Ancak iskânın neden alınamadığı araştırılmalıdır. Projeye aykırılık, eksik inşaat, belediye borcu veya teknik yükümlülüklerin yerine getirilmemesi gibi nedenler bulunabilir.

İskân sorunu, kat mülkiyetine geçişi, abonelikleri, banka kredilerini ve ileride yapılacak satış işlemlerini etkileyebilir.

Onaylı Mimari Proje ile Konut Karşılaştırılmalıdır

Yabancı alıcıya gösterilen konutun oda sayısı, metrekaresi, balkonları, terası, deposu ve otoparkı onaylı mimari projeyle karşılaştırılmalıdır.

Aşağıdaki uygulamalar projeye aykırılık oluşturabilir:

Balkonun kapatılarak odaya eklenmesi,
Ortak koridorun bağımsız bölüme katılması,
Bodrum veya çatı alanının konuta dahil edilmesi,
Taşıyıcı duvarların kaldırılması,
İki bağımsız bölümün izinsiz birleştirilmesi,
Otopark veya deponun konuta dönüştürülmesi,
Ortak terasın yalnızca bir malik tarafından kullanılması.

İlan veya satış sunumunda konuta ait olduğu belirtilen her alanın tapu, proje ve yönetim planı kayıtlarında gerçekten bu bağımsız bölüme bağlı olup olmadığı doğrulanmalıdır.

Konutun Deprem ve Riskli Yapı Durumu Araştırılmalıdır

Konutun riskli yapı olarak tespit edilip edilmediği, kentsel dönüşüm sürecine girip girmediği veya bina hakkında tahliye ve yıkım kararı bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Riskli yapı kararı, yabancı alıcının satın aldığı konutu kısa süre içinde boşaltması ve yapım maliyetlerine katılması sonucunu doğurabilir.

Tapuda veya belediye kayıtlarında açık bir riskli yapı kaydı bulunmaması, binanın teknik açıdan tamamen güvenli olduğu anlamına gelmez. Eski veya yapısal durumu şüpheli binalarda bağımsız teknik inceleme yaptırılması yararlı olabilir.

Yönetim Planı ve Site Kuralları İncelenmelidir

Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan temel belgelerden biridir. Yabancı alıcı, tapu devrinden sonra yönetim planındaki kurallara uymakla yükümlü olur.

Yönetim planında aşağıdaki konular düzenlenebilir:

Konutların kullanım amacı,
Kısa dönem kiralama sınırlamaları,
Evcil hayvan ve ortak alan kuralları,
Otopark kullanım düzeni,
Aidat ve ortak gider paylaşımı,
Site tesislerinden yararlanma koşulları,
Tadilat ve taşınma saatleri.

Yabancı alıcı konutu kısa dönem kiralama, ofis veya ticari faaliyet amacıyla kullanmayı planlıyorsa yönetim planında buna engel bir hüküm bulunup bulunmadığını satıştan önce kontrol etmelidir.

Kiracılı Konut Satışında Kira Sözleşmesi İncelenmelidir

Satışa konu konutta kiracı bulunması halinde tapu devri kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, kanundaki şartlar çerçevesinde kira ilişkisinin tarafı haline gelir.

Kiracılı bir konutta şu hususlar kontrol edilmelidir:

Yazılı kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi,
Aylık kira bedeli ve ödeme durumu,
Depozito tutarı,
Kiracının tahliye taahhüdü bulunup bulunmadığı,
Ödenmemiş kira ve aidat borçları,
Tapuya şerh edilmiş kira sözleşmesi bulunup bulunmadığı,
Konutun ne zaman boş teslim edileceği.

Satıcının konutun boşaltılacağına ilişkin sözlü beyanı yeterli değildir. Konut boş teslim edilecekse teslim tarihi ve kiracının tahliye yükümlülüğü satış sözleşmesinde açıkça düzenlenmelidir.

Emlak Vergisi ve Belediye Borçları Araştırılmalıdır

Konutun emlak vergisi değeri ve satıcının belediyeye olan borçları kontrol edilmelidir. Tapu işlemi için kullanılacak satış bedeli, emlak vergisi değerinden düşük gösterilemez.

Belediyedeki taşınmaz bilgileri ile tapudaki kayıtların uyumlu olup olmadığı da incelenmelidir. Yanlış yüz ölçümü, bağımsız bölüm veya kullanım türü bilgileri satış sonrasında düzeltme işlemi gerektirebilir.

Site Aidatı ve Ortak Gider Borçları Kontrol Edilmelidir

Site veya apartman yönetiminden konuta ait güncel borç bilgisi alınmalıdır. Aidat, demirbaş, bakım, güçlendirme ve ortak gider borçları satıcı ile alıcı arasında uyuşmazlık doğurabilir.

Satış sözleşmesinde tapu devrine kadar doğan bütün aidat ve ortak giderlerin satıcıya, devirden sonraki giderlerin ise alıcıya ait olduğu açıkça belirtilmelidir.

Yönetimden alınan borcu yoktur yazısı, alıcının sonradan geçmiş dönem borçlarıyla karşılaşma riskini azaltabilir.

Abonelik ve Hizmet Borçları İncelenmelidir

Elektrik, su, doğal gaz, internet ve diğer aboneliklerin kimin adına olduğu kontrol edilmelidir. Sayaç borçları, kaçak kullanım kayıtları ve mühürleme işlemleri yeni abonelik sürecini etkileyebilir.

Tapu devriyle birlikte eski malikin bütün kişisel borçları otomatik olarak yeni malike geçmez. Bununla birlikte aboneliklerin kapatılması, sayaç değerlerinin belirlenmesi ve yeni başvuruların yapılması için teslim tutanağı düzenlenmesi önemlidir.

Kapora Ödenmeden Önce Sözleşme Hazırlanmalıdır

Yabancı alıcıdan kapora veya rezervasyon bedeli alınacaksa taşınmazın ve tarafların bilgilerini içeren ayrıntılı bir sözleşme hazırlanmalıdır.

Kapora sözleşmesinde şu hükümler bulunmalıdır:

Tarafların açık kimlik ve iletişim bilgileri,
Taşınmazın tapu bilgileri,
Toplam satış bedeli ve para birimi,
Ödenen kapora tutarı,
Kalan bedelin ödeme yöntemi,
Tapu devrinin tarihi,
İpotek ve hacizlerin kaldırılması,
Konutun boş veya kiracılı teslim durumu,
Hukuki incelemede sorun çıkması halinde iade koşulları,
Alıcının edinim hakkının bulunmaması halinde uygulanacak hükümler,
Vatandaşlık veya ikamet amacı varsa özel uygunluk şartları.

Hukuki incelemede satışa engel bir durum çıkması halinde kaporanın kesintisiz olarak iade edileceği açıkça yazılmalıdır.

Adi Yazılı Satış Sözleşmesi Mülkiyeti Geçirmez

Tarafların emlak ofisinde veya kendi aralarında imzaladığı adi yazılı sözleşme, konutun mülkiyetini yabancı alıcıya geçirmez.

Taşınmazın mülkiyeti, yetkili tapu müdürlüğünde veya kanunun izin verdiği şekilde noter tarafından düzenlenen resmî taşınmaz satış sözleşmesi ve tapu siciline tescil ile kazanılır.

Satış vaadi sözleşmesi düzenlenecekse sözleşmenin noterlikte resmî şekilde hazırlanması ve alıcının korunması için tapu siciline şerh edilmesi değerlendirilmelidir.

Satış Bedeli Banka Üzerinden Ödenmelidir

Yabancı alıcıların satış bedelini nakit, belgesiz veya taşınmazla ilgisi olmayan üçüncü bir kişiye ödemesi önemli riskler doğurur.

Ödeme yapılırken şu kurallara dikkat edilmelidir:

Ödemeler banka üzerinden yapılmalıdır.
Hesap sahibinin satıcı veya hukuken yetkili kişi olduğu doğrulanmalıdır.
Dekont açıklamasına taşınmaz bilgileri yazılmalıdır.
Kapora, ara ödeme ve satış bedeli ayrı ayrı belirtilmelidir.
Farklı para birimi kullanılacaksa uygulanacak kur belirlenmelidir.
İpotek kapatılacaksa bankaya yapılacak ödeme ayrıca belgelenmelidir.
Tapu devri gerçekleşmezse bedelin iade yöntemi sözleşmede düzenlenmelidir.

Ödemenin satıcı yerine başka bir kişiye yapılması gerekiyorsa bu kişinin satışla bağlantısı ve satıcının yazılı ödeme talimatı belgelenmelidir.

Döviz Alım Belgesi Kontrolü

Yabancı gerçek kişinin Türkiye’de satın alma yoluyla taşınmaz edinmesi halinde satış bedeline ilişkin dövizin Türkiye’de faaliyet gösteren bir banka aracılığıyla Türk lirasına çevrilmesi ve banka tarafından döviz alım belgesi düzenlenmesi gerekir.

Döviz alım belgesi tapu satışı yapılmadan önce hazırlanmalıdır. Tapu işlemi tamamlandıktan sonra geriye dönük döviz alım belgesi düzenlenmesi mümkün olmayabilir.

Döviz alım belgesinde aşağıdaki bilgilerin doğru olması gerekir:

Alıcının adı ve soyadı,
Pasaport veya yabancı kimlik numarası,
Taşınmaz veya işlem bilgileri,
Bozdurulan dövizin Amerikan Doları karşılığı,
Türk lirası karşılığı,
İşlemin ilgili mevzuat kapsamında yapıldığını gösteren açıklama.

Belgenin yanlış kişi adına düzenlenmesi, pasaport numarasının hatalı yazılması veya satış bedelinin tamamını karşılamaması tapu işleminin gecikmesine neden olabilir.

Satış Bedeli Tapuda Gerçek Değeriyle Gösterilmelidir

Tapu harcını azaltmak amacıyla gerçek satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi hukuki ve mali risk doğurur.

Satış bedelinin düşük beyan edilmesi halinde:

Eksik tapu harcı nedeniyle vergi cezası ve faiz uygulanabilir.
Yabancı alıcının ödediği gerçek bedeli ispat etmesi zorlaşabilir.
Satış iptal edilirse geri alınabilecek bedel konusunda uyuşmazlık çıkabilir.
Banka ödemeleri ile tapu senedi arasında uyumsuzluk oluşabilir.
Vatandaşlık başvurusu için gerekli yatırım tutarı karşılanmayabilir.
Taşınmazın sonraki satışındaki vergi hesaplamaları etkilenebilir.

Normal Yabancı Satışlarında Değerleme Raporu Zorunlu mu?

9 Aralık 2024 tarihinden itibaren yabancıların taraf olduğu ancak Türk vatandaşlığı kazanımı içermeyen normal taşınmaz işlemlerinde zorunlu değerleme raporu aranmamaktadır.

Bununla birlikte yabancı alıcı, taşınmazın piyasa değerini ve teknik durumunu belirlemek amacıyla kendi isteğiyle bağımsız değerleme yaptırabilir. Resmî zorunluluk bulunmaması, alıcının ekonomik ve teknik inceleme yaptırmasına engel değildir.

Vatandaşlık amacıyla gerçekleştirilen işlemlerde ise taşınmazın yatırım değeri güncel Tutar Tespit Belgesi sistemi kapsamında değerlendirilir.

Vatandaşlık Amaçlı Satışlarda Ek Kontroller

Yabancı alıcı konutu Türk vatandaşlığı amacıyla satın alıyorsa normal satış kontrollerine ek olarak taşınmazın, satıcının ve ödeme belgelerinin vatandaşlık mevzuatına uygunluğu araştırılmalıdır. Ayrıca Gayrimenkul Satın Alan Yabancılar İçin Vatandaşlık Süreci konusunda açıklanan hususlar somut olayla birlikte değerlendirilmelidir.

Vatandaşlık amacıyla yapılan bir satışta özellikle şu hususlar kontrol edilir:

Taşınmazın vatandaşlık yatırımına uygun türde olması,
Tutar Tespit Belgesindeki yatırım değerinin yeterli olması,
Tapudaki satış bedelinin gerekli tutarı karşılaması,
Döviz alım belgesi ve banka dekontlarının uyumlu olması,
Satıcının vatandaşlık kuralları bakımından uygun olması,
Taşınmazın daha önce başka bir vatandaşlık başvurusunda kullanılmamış olması,
Taşınmazın geçmiş devirlerinin başvuruya engel oluşturmaması,
Üç yıl satmama taahhüdünün tapuya doğru şekilde işlenmesi.

Bir konutun ilan veya sözleşme fiyatının vatandaşlık için aranan tutarın üzerinde olması, tek başına vatandaşlığa uygun olduğu anlamına gelmez.

Vatandaşlık Amacı Taşımayan Satış ile Vatandaşlık Satışı Arasındaki Farklar

Kontrol	Normal Satış	Vatandaşlık Amaçlı Satış
Döviz alım belgesi	Yabancı gerçek kişinin satın alma işleminde aranır.	Aranır ve yatırım belgeleriyle uyumlu olmalıdır.
Banka dekontu	Ödeme güvenliği ve ispat açısından önemlidir.	Yatırım tutarının ispatı için zorunlu belgeler arasındadır.
Değer tespiti	Zorunlu değerleme raporu genel olarak aranmaz.	Tutar Tespit Belgesi üzerinden yatırım değeri doğrulanır.
Satıcı kontrolü	Malik ve yetki kontrolü yapılır.	Malik ve yetkiye ek olarak vatandaşlık mevzuatındaki satıcı sınırlamaları incelenir.
Taahhüt	Genel olarak satmama taahhüdü bulunmaz.	Taşınmazın üç yıl satılmayacağı tapuya işlenir.
Taşınmaz geçmişi	Hukuki riskler bakımından incelenir.	Önceki vatandaşlık işlemleri ve devirler bakımından ayrıca araştırılır.

İkamet İzni Amacıyla Konut Alımında Kontroller

Türkiye’de konut satın almak yabancı alıcıya otomatik ikamet izni vermez. Taşınmaz sahipliğine dayalı kısa dönem ikamet izni için ayrıca başvuru yapılması gerekir.

İkamet amacı bulunan alıcının aşağıdaki konuları satıştan önce kontrol etmesi önemlidir:

Taşınmazın tapuda konut niteliğinde olması,
Konutun başvuru sahibi adına tescil edilmesi,
Taşınmazın barınma amacıyla kullanılabilmesi,
Edinim tarihine göre uygulanan değer şartı,
Adres kaydı bakımından bölgesel bir sınırlama bulunup bulunmadığı,
Başvurucunun diğer ikamet izni şartlarını taşıması.

Emlak danışmanı veya satıcının ikamet izninin kesin olarak verileceğine ilişkin açıklaması yetkili makamları bağlamaz.

Projeden Konut Satışında Hukuki Kontroller

Henüz tamamlanmamış bir projeden yabancıya konut satılacaksa yalnızca bağımsız bölümün satış fiyatı ve teslim tarihi değerlendirilmemelidir.

Projeden satışlarda şu kontroller yapılmalıdır:

Arsanın tapu maliki,
Yüklenici şirketin arsa sahibiyle ilişkisi,
İnşaat ruhsatı,
Kat irtifakının kurulup kurulmadığı,
Satılan bağımsız bölümün projedeki yeri,
Şirketin satış yapma yetkisi,
Taşınmaz üzerindeki proje finansmanı ipotekleri,
Teslim tarihi ve gecikme hükümleri,
Eksik veya ayıplı teslimde alıcının hakları,
Satış bedelinin hangi hesaba ödeneceği,
Tapu devrinin hangi tarihte gerçekleştirileceği.

Satıcının yalnızca tanıtım broşürü, katalog veya örnek daire üzerinden verdiği vaatler yazılı sözleşmeye aktarılmalıdır.

Yabancı Alıcının Tüketici Hakları

Yabancı kişi, ticari veya mesleki amaçla hareket eden bir proje şirketinden kişisel kullanım amacıyla konut satın alıyorsa işlemin niteliğine göre tüketici mevzuatındaki korumalardan yararlanabilir.

Yabancı vatandaşlık, kişinin Türkiye’de tüketici olarak korunmasına tek başına engel değildir. Projenin geç teslim edilmesi, vaat edilen özelliklerin bulunmaması, metrekare eksikliği veya yapı kusurları halinde alıcı sözleşmenin ve kanunun sağladığı haklara başvurabilir.

Uyuşmazlığın değerine ve niteliğine göre tüketici hakem heyeti, tüketici mahkemesi, arabuluculuk veya diğer yasal yollar gündeme gelebilir.

Ayıplı Konut Kontrolü

Tapu devrinden önce konutun teknik ve fiziksel durumu incelenmelidir. Rutubet, su sızıntısı, çatlak, tesisat arızası, elektrik sorunu, yalıtım eksikliği ve ortak alan kusurları tespit edilmelidir. Türkiye’de Gayrimenkul Alan Yabancılar İçin Tapu ve Vergi İşlemleri içeriği, bu aşamayla bağlantılı diğer hukuki noktaları açıklar.

Satıcı veya proje şirketi tarafından vaat edilen özelliklerin bulunmaması ayıplı ifa oluşturabilir. Teslim sırasında eksik ve ayıplar yazılı tutanakla belirlenmeli, fotoğraf ve video kaydı alınmalıdır.

Uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre ücretsiz onarım, bedel indirimi, ayıpsız benzeriyle değiştirme, sözleşmeden dönme veya tazminat hakları gündeme gelebilir.

Tapu Devri İçin Gerekli Belgeler

Belge	Kontrol Edilecek Husus
Pasaport veya ülke kimliği	Geçerli olmalı ve gerektiğinde Türkçe tercümesi sunulmalıdır.
Kimlik bilgileri beyanı	Pasaporttaki bilgilerle uyumlu olmalıdır.
Vergi veya yabancı kimlik numarası	Alıcının kamu sistemlerinde doğru şekilde tanımlanmasını sağlamalıdır.
Temsil belgesi	Vekâletname veya şirket yetki belgesi yapılacak işlem için yeterli olmalıdır.
Taşınmaz bilgileri	Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri satılan konutla eşleşmelidir.
Emlak vergisi değeri	Tapuda beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden düşük olmamalıdır.
DASK poliçesi	Bina vasıflı taşınmazlarda geçerli poliçe bulunmalıdır.
Döviz alım belgesi	Yabancı gerçek kişinin satın alma işleminde satıştan önce düzenlenmelidir.
Banka dekontları	Ödeme tutarı, taraflar ve taşınmaz bilgileriyle uyumlu olmalıdır.
Tutar Tespit Belgesi	Vatandaşlık amacı bulunan satışlarda yatırım değerini doğrulamalıdır.
Yeminli tercüman	Tarafın Türkçe bilmemesi halinde işlem sırasında hazır bulunmalıdır.

Türkçe Bilmeyen Yabancı Alıcı İçin Tercüman

Yabancı alıcının Türkçe bilmemesi halinde tapu veya noter işleminde yetkili yeminli tercüman bulundurulmalıdır.

Tercüman, resmî satış sözleşmesinin içeriğini ve işlemin hukuki sonuçlarını yabancı alıcıya açıklamalıdır. Satıcıya veya emlak danışmanına bağlı bir kişinin yalnızca sözlü çeviri yapması resmî tercüman gerekliliğini karşılamayabilir.

Alıcı; taşınmaz bilgilerini, satış bedelini, tapu kayıtlarını, taahhütleri ve ödeme koşullarını tercüman aracılığıyla imza öncesinde tekrar kontrol etmelidir.

Tapu Harcı ve Masraflar Önceden Belirlenmelidir

Tapu harcı, döner sermaye bedeli, banka giderleri, tercüman ücreti, noter giderleri, DASK, hukuki danışmanlık ve emlak hizmet bedeli gibi masrafların hangi tarafa ait olduğu satış sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.

Taraflar tapu harcının ekonomik yükünü kendi aralarında paylaşabilir. Ancak kamuya karşı doğan yükümlülüklerin kanuna ve resmî beyana uygun şekilde yerine getirilmesi gerekir.

Yabancı alıcıdan resmî kurumlara ödeneceği belirtilerek para talep edilmesi halinde ödeme bilgileri doğrudan ilgili kurum veya sistem üzerinden doğrulanmalıdır.

Tapu İmzasından Önce Son Kontrol

Resmî satış sözleşmesi imzalanmadan önce aşağıdaki bilgiler son kez kontrol edilmelidir:

Alıcının ve satıcının kimlik bilgileri,
Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası,
Tapudaki taşınmaz niteliği,
Resmî satış bedeli,
Döviz alım belgesindeki tutar,
İpotek, haciz ve diğer takyidatlar,
Varsa üç yıl satmama taahhüdü,
Vekâletnamenin kapsamı,
Konutun teslim tarihi ve fiilî durumu.

Resmî senette yanlış taşınmaz, eksik satış bedeli veya istenmeyen bir takyidat bulunması halinde imza atılmadan önce düzeltme talep edilmelidir.

Konut Teslim Tutanağı Düzenlenmelidir

Tapu devri ile konutun fiilen teslimi aynı anda gerçekleşmeyebilir. Anahtarın ne zaman verileceği, konutun boş veya kiracılı teslim edilip edilmeyeceği ve içindeki eşyaların durumu yazılı hale getirilmelidir.

Teslim tutanağında şu bilgiler yer alabilir:

Teslim tarihi ve saati,
Teslim edilen anahtar sayısı,
Elektrik, su ve doğal gaz sayaç değerleri,
Konutun mevcut fiziksel durumu,
Tespit edilen ayıp ve eksiklikler,
Teslim edilen demirbaş ve eşyalar,
Site kartları ve otopark kumandaları,
Konutun boş ve kullanıma hazır olduğu bilgisi.

Tapu Devrinden Sonra Yapılacak Kontroller

Satış tamamlandıktan sonra yabancı alıcı aşağıdaki işlemleri takip etmelidir:

Güncel tapu belgesindeki malik ve taşınmaz bilgilerini kontrol etmek,
Belediyeye gerekli emlak vergisi bildirimini yapmak,
DASK ve diğer sigorta poliçelerini güncellemek,
Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerini üzerine almak,
Site yönetimine malik değişikliğini bildirmek,
Adres kaydı ve ikamet izni işlemlerini yürütmek,
Vatandaşlık amacı varsa uygunluk ve başvuru aşamalarına devam etmek,
Tapu kaydındaki taahhüt ve şerhleri takip etmek.

Hukuki Kontroller Yapılmazsa Ortaya Çıkabilecek Riskler

Eksik Kontrol	Muhtemel Sonuç
Alıcının edinim hakkının araştırılmaması	Tapu devri reddedilebilir ve ödenen bedelin iadesi uyuşmazlık konusu olabilir.
Satıcının yetkisinin kontrol edilmemesi	Yetkisiz veya sahte vekâletnameyle işlem riski ortaya çıkabilir.
Tapu takyidatlarının incelenmemesi	Taşınmaz ipotek, haciz veya intifa hakkıyla birlikte edinilebilir.
İmar ve proje kontrolünün yapılmaması	Yıkım, para cezası, abonelik ve yeniden satış sorunları yaşanabilir.
Ödemenin belgesiz yapılması	Satış bedelinin ödendiği ispat edilemeyebilir.
DAB bilgilerinin yanlış olması	Tapu işlemi gecikebilir veya yeniden belge düzenlenmesi gerekebilir.
Vatandaşlık uygunluğunun araştırılmaması	Taşınmaz alınmasına rağmen vatandaşlık uygunluk belgesi alınamayabilir.
Kiracı durumunun incelenmemesi	Konutun hemen kullanılamaması ve tahliye davası gerekmesi mümkündür.

Yabancılara Konut Satışında Avukat Desteği

Tapu müdürlüğü veya noter, resmî satış ve tescil işlemini yürütür. Ancak taşınmazın ekonomik açıdan iyi bir yatırım olup olmadığını, sözleşmenin alıcıyı yeterince koruyup korumadığını veya binada teknik sorun bulunup bulunmadığını taraflar adına araştırmaz.

Gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukat aşağıdaki kontrolleri gerçekleştirebilir:

Yabancı alıcının edinim uygunluğunu araştırmak,
Satıcının malik ve yetkili olduğunu doğrulamak,
Tapu kaydı ve takyidatları incelemek,
İpotek, haciz ve tedbirlerin kaldırılmasını takip etmek,
İmar, ruhsat ve mimari proje belgelerini değerlendirmek,
Kapora ve satış sözleşmesini hazırlamak,
Güvenli ödeme planı oluşturmak,
Vekâletname kapsamını belirlemek,
Döviz alım belgesi ve banka dekontlarını kontrol etmek,
Vatandaşlık veya ikamet uygunluğunu incelemek,
Tapu devri ve teslim işlemlerini takip etmek.

Hukuki incelemenin satış sonrasında değil, kapora veya satış bedeli ödenmeden önce yapılması hak kaybı riskini önemli ölçüde azaltır.

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancıya konut satmak için özel izin gerekir mi?

Alıcının vatandaşlığı ve taşınmazın bulunduğu bölge bakımından edinim uygunluğu aranır. Özel güvenlik bölgelerinde valilik izni gerekebilir; yabancı edinimine kapalı bölgelerde ise satış yapılamayabilir.

Yabancı alıcı Türkiye’de ikamet izni olmadan ev satın alabilir mi?

Evet. Türkiye’de taşınmaz satın almak için önceden ikamet izni sahibi olma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak alıcının vatandaşlığına ve taşınmazın konumuna ilişkin edinim şartlarının sağlanması gerekir.

Yabancı alıcıya yapılacak konut satışında ekspertiz zorunlu mu?

Vatandaşlık amacı taşımayan normal yabancı taraflı satışlarda 9 Aralık 2024 tarihinden itibaren zorunlu değerleme raporu genel olarak aranmamaktadır. Vatandaşlık amacı bulunan işlemlerde ise yatırım değeri Tutar Tespit Belgesi üzerinden doğrulanır.

Yabancı alıcı için döviz alım belgesi zorunlu mu?

Yabancı gerçek kişinin satın alma yoluyla taşınmaz edindiği işlemlerde satış bedeline ilişkin döviz alım belgesinin tapu devrinden önce banka tarafından düzenlenmesi gerekir.

Döviz bürosundan alınan belge tapuda kullanılabilir mi?

Tapu işleminde kullanılacak döviz alım belgesi, Türkiye’de faaliyet gösteren yetkili banka tarafından ilgili düzenlemeye uygun şekilde hazırlanmalıdır. Döviz bürosundan alınan makbuz bu belge yerine geçmez.

İpotekli konut yabancıya satılabilir mi?

İpoteğin niteliğine göre satış mümkün olabilir. Ancak ipoteğin satıştan önce veya satış bedeliyle eş zamanlı kaldırılması planlanmalı; banka kapama ve terkin belgeleri alınmalıdır.

Hacizli konut yabancıya satılabilir mi?

Haczin türü ve ilgili icra dosyasına göre satış mümkün olmayabilir. Haczin kaldırılması veya alacaklı ve icra müdürlüğü işlemlerinin tamamlanması gerekebilir.

Tapuda ofis görünen yer yabancıya konut olarak satılabilir mi?

Taşınmaz tapudaki niteliğiyle devredilebilir. Ancak konut olarak pazarlanan yerin tapuda ofis olması ikamet izni, kullanım, abonelik ve ilerideki satış işlemleri bakımından sorun doğurabilir.

Yabancı alıcı kapora ödeyince konutun maliki olur mu?

Hayır. Kapora veya satış bedeli ödenmesi mülkiyeti kendiliğinden geçirmez. Mülkiyet, resmî taşınmaz satış işlemi ve tapu siciline tescil ile kazanılır.

Yabancı alıcı Türkiye’ye gelmeden konut satın alabilir mi?

Evet. Türkiye’de kullanılmaya uygun ve gerekli özel yetkileri içeren vekâletname aracılığıyla tapu işlemi temsilci veya avukat üzerinden yürütülebilir.

Yabancı alıcı Türkçe bilmiyorsa işlem yapılabilir mi?

Evet. Tapu veya noter işleminde yetkili yeminli tercüman bulundurularak resmî sözleşme ve işlemin hukuki sonuçları yabancı alıcıya açıklanır.

Kiracılı konut yabancıya satılabilir mi?

Evet. Ancak tapu devri kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez. Yabancı alıcı, kiracının tahliyesi ve kira ilişkisinin devamı konusunda Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.

Konut satın alan yabancı otomatik ikamet izni alır mı?

Hayır. Konut satın alınması yalnızca gerekli şartlar sağlanıyorsa taşınmaz sahipliğine dayalı kısa dönem ikamet iznine başvuru sebebi oluşturabilir. Başvurunun kabulü ayrıca değerlendirilir.

Konut satın alan yabancı otomatik Türk vatandaşı olur mu?

Hayır. Yalnızca güncel yatırım tutarı ve diğer şartlar sağlandığında istisnai vatandaşlık başvurusu yapılabilir. Taşınmaz satın alınması vatandaşlığın kesin olarak verileceği anlamına gelmez.

Vatandaşlık amacıyla alınan konut hemen satılabilir mi?

Vatandaşlık amacıyla satın alınan taşınmazın tapu kaydına üç yıl satılmayacağına ilişkin taahhüt işlenir. Üç yıllık süre tamamlanmadan taşınmazın isteğe bağlı olarak devredilmesi vatandaşlık sürecini riske atabilir.

Tapu müdürlüğü bütün hukuki kontrolleri yapar mı?

Tapu müdürlüğü tescil işlemini ve sunulan belgeleri inceler. Ancak taşınmazın teknik ayıplarını, piyasa değerini, sözleşmedeki riskleri, kira ilişkisini ve yatırım amacına uygunluğunu alıcı adına kapsamlı şekilde araştırmaz.

Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yabancılara konut satışında uygulanacak kurallar; alıcının vatandaşlığına, taşınmazın bulunduğu bölgeye, tapu niteliğine, satın alma amacına ve işlem tarihindeki güncel mevzuata göre değişebilir. Kapora veya satış bedeli ödenmeden önce alıcıya, satıcıya ve taşınmaza özel hukuki inceleme yapılmalıdır.