Yabancı Alıcılar İçin Tapu Devri Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yabancı alıcılar için tapu devri süreci, yalnızca satış bedelinin ödenmesi ve tapu senedinin teslim alınmasından ibaret değildir. Güvenli bir gayrimenkul alımı için satıcının yetkisi, taşınmazın tapu kaydı, ipotek ve hacizler, imar durumu, ödeme belgeleri, döviz alım belgesi ve alıcının taşınmaz edinme şartları birlikte incelenmelidir. Bu konuyla bağlantılı olarak Gayrimenkul Hukuku başlıklı içeriği de inceleyebilirsiniz.

Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti, tarafların kendi aralarında sözleşme imzalaması veya satış bedelinin ödenmesiyle kendiliğinden geçmez. Mülkiyetin yabancı alıcıya geçebilmesi için satış işleminin resmî şekilde gerçekleştirilmesi ve alıcının tapu siciline malik olarak tescil edilmesi gerekir. Bu nedenle kapora, ön ödeme veya rezervasyon sözleşmesi imzalanmadan önce dahi hukuki kontrollerin başlatılması önemlidir.

Yabancı Alıcılar İçin Tapu Devri Nedir?

Tapu devri, taşınmazın mülkiyetinin mevcut malikten yabancı alıcıya resmî işlemle geçirilmesi ve bu değişikliğin tapu siciline kaydedilmesidir. Tapu devri tamamlandığında yabancı alıcı, taşınmaz üzerinde kullanma, yararlanma, kiraya verme, satma ve miras bırakma gibi mülkiyet hakkından kaynaklanan yetkilere sahip olur.

Tapu işlemi tamamlanmadan önce yapılan ödemeler veya imzalanan adi yazılı sözleşmeler alıcıya doğrudan mülkiyet hakkı kazandırmaz. Bu belgeler taraflar arasında borç ilişkisi oluşturabilse de tapuda malik değişikliği gerçekleşmediği sürece taşınmaz hukuken satıcının üzerinde kalmaya devam eder.

Tapu Devri Öncesinde Yapılması Gereken Temel Kontroller

Kontrol Edilecek Konu	Neden Önemlidir?
Yabancı alıcının edinim uygunluğu	Alıcının vatandaşlığı, taşınmazın konumu ve edinim sınırları bakımından satın almaya engel bulunup bulunmadığını gösterir.
Satıcının malik ve yetkili olması	Taşınmazı satan kişinin gerçek tapu maliki veya geçerli vekâletnameye sahip temsilci olması gerekir.
Tapu takyidatları	İpotek, haciz, tedbir, intifa, kira, aile konutu ve benzeri kayıtların tespit edilmesini sağlar.
Taşınmazın tapu niteliği	Konut olarak tanıtılan yerin tapuda konut, ofis, depo, arsa veya başka bir nitelikte kayıtlı olup olmadığını gösterir.
İmar ve ruhsat durumu	Yapının ruhsat, proje ve kullanım izinlerine uygun olup olmadığının belirlenmesini sağlar.
Satış bedeli ve ödeme planı	Ödemenin doğru kişiye, izlenebilir ve tapu devriyle uyumlu biçimde yapılmasını sağlar.
Döviz alım belgesi	Yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu satışlarda tapu işlemi öncesinde tamamlanması gereken döviz sürecini gösterir.
Vatandaşlık veya ikamet amacı	Taşınmazın ve ödeme belgelerinin hedeflenen başvuruya uygun şekilde düzenlenmesini sağlar.

Yabancı Alıcının Taşınmaz Edinme Hakkı Kontrol Edilmelidir

Her yabancı gerçek kişi, Türkiye’nin her bölgesinden ve istediği büyüklükte taşınmaz satın alamaz. Alıcının vatandaşlığı, daha önce Türkiye’de edindiği taşınmazlar, satın alınacak taşınmazın bulunduğu bölge ve taşınmazın toplam yüz ölçümü dikkate alınmalıdır.

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye genelinde edinebileceği taşınmazların toplam yüz ölçümü, kanuni sınırları aşamaz. Ayrıca askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri, özel güvenlik alanları ve yabancı edinimine kapatılmış bölgelerde taşınmaz satın alınması mümkün olmayabilir.

Tapu müdürlüğü edinim uygunluğunu işlem sırasında kontrol etse de alıcının kapora veya satış bedeli ödemeden önce ön inceleme yaptırması gerekir. Edinim engelinin ödeme yapıldıktan sonra ortaya çıkması, bedelin geri alınması konusunda uyuşmazlığa neden olabilir.

Satıcının Gerçek Malik Olup Olmadığı Araştırılmalıdır

Satış görüşmesi yapılan kişinin taşınmazın tapuda kayıtlı maliki olup olmadığı kontrol edilmelidir. Emlak danışmanı, proje satış görevlisi, müteahhit, akraba veya taşınmazı fiilen kullanan kişi tapuda malik değilse kendi adına satış yapamaz.

Satış bir temsilci aracılığıyla gerçekleştirilecekse temsilcinin geçerli bir vekâletnameye sahip olması gerekir. Vekâletnamenin yalnızca genel ifadeler içermesi yeterli olmayabilir. Taşınmaz satışı, satış bedelini tahsil etme, tapu belgelerini imzalama ve tescil talebinde bulunma yetkilerinin açıkça düzenlenmesi gerekir.

Satıcı bir şirketse şirketin ticaret sicili kayıtları, temsil ve ilzam yetkileri, imza belgeleri ve taşınmazın satışı için şirket içinde ayrıca karar alınması gerekip gerekmediği incelenmelidir.

Taşınmazın Güncel Tapu Kaydı İncelenmelidir

Yabancı alıcı, yalnızca satıcının gösterdiği tapu senedine güvenmemelidir. Eski tarihli tapu senedi, taşınmazın güncel hukuki durumunu göstermeyebilir. Tapu devri öncesinde taşınmazın güncel ve ayrıntılı tapu kaydı ile takyidat bilgileri incelenmelidir.

Tapu kaydında özellikle aşağıdaki bilgiler kontrol edilmelidir:

Taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri,
Bağımsız bölüm, blok, kat ve kapı numarası,
Taşınmazın yüz ölçümü ve arsa payı,
Tapudaki taşınmaz niteliği,
Malikin adı ve mülkiyet oranı,
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu,
Taşınmazın hisseli olup olmadığı,
Şerhler, beyanlar, irtifak hakları ve rehinler.

Tapu kaydındaki bilgiler ile alıcıya gösterilen evin aynı taşınmazı ifade ettiğinden emin olunmalıdır. Özellikle büyük projelerde yanlış blok veya bağımsız bölüm numarası üzerinden sözleşme düzenlenmesi ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

İpotek, Haciz ve Tedbir Kayıtlarına Dikkat Edilmelidir

Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati haciz veya mahkeme tedbiri bulunabilir. Bu kayıtların bir kısmı satışa doğrudan engel olurken bazıları taşınmazın borçla birlikte devredilmesi sonucunu doğurabilir.

İpotekli bir taşınmaz satın alınacaksa ipotek borcunun güncel tutarı, borcun hangi bankaya veya kişiye ait olduğu ve ipoteğin hangi aşamada kaldırılacağı yazılı şekilde belirlenmelidir. Satış bedelinin bir kısmı doğrudan bankaya ödenecekse banka yazısı, kapama tutarı ve ipotek terkin süreci önceden planlanmalıdır.

Satıcının “Tapu işleminden sonra ipoteği kaldıracağım” şeklindeki sözlü beyanına güvenilerek satış bedelinin tamamı ödenmemelidir. İpotek kaldırılmadan yapılan devirde yabancı alıcı, taşınmazı mevcut ipotek yüküyle birlikte edinme riskiyle karşılaşabilir.

Haciz veya ihtiyati tedbir kaydı bulunması halinde taşınmaz devredilemeyebilir. Bu kayıtların kaldırılması için ilgili icra müdürlüğü, mahkeme, banka veya alacaklı tarafından gerekli yazışmaların tapu müdürlüğüne ulaştırılması gerekebilir.

Aile Konutu ve Eş Rızası Riski Değerlendirilmelidir

Satışa konu ev, satıcının ve ailesinin ortak yaşam merkezi olarak kullanılıyorsa aile konutu niteliği taşıyabilir. Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunması durumunda satış için diğer eşin açık rızası gerekebilir.

Tapuda şerh bulunmaması her durumda risk olmadığı anlamına gelmez. Taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanıldığı durumlarda satış sonrasında eş tarafından hukuki itiraz ileri sürülmesi mümkün olabilir. Satıcının medeni durumu ve taşınmazın kullanım biçimi somut olay bakımından değerlendirilmelidir.

Taşınmazın Tapudaki Niteliği Fiilî Kullanımla Karşılaştırılmalıdır

Konut olarak pazarlanan bir bağımsız bölüm tapuda ofis, dükkân, depo, arsa veya tarla olarak kayıtlı olabilir. Taşınmazın tapudaki niteliği; ikamet izni, vatandaşlık, banka kredisi, sigorta, abonelik, vergi ve yeniden satış süreçlerini etkileyebilir.

Yabancı alıcı özellikle ikamet izni amacıyla ev alıyorsa taşınmazın konut niteliğinde olup olmadığını kontrol etmelidir. Fiilen ev olarak kullanılan ancak tapuda konut niteliği bulunmayan bir taşınmaz, beklenen ikamet izni sonucunu sağlamayabilir.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Durumu Kontrol Edilmelidir

Tamamlanmış bir binadaki bağımsız bölümün kat mülkiyetine geçirilmiş olması, yapının hukuki ve teknik durumu bakımından önemli bir göstergedir. Kat irtifakı ise genellikle henüz tamamlanmamış veya kat mülkiyetine geçiş işlemleri sonuçlandırılmamış projelerde görülür.

Kat irtifaklı bir taşınmazın satın alınması tek başına hukuka aykırı değildir. Ancak yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, projenin tamamlanma durumu ve kat mülkiyetine neden geçilmediği araştırılmalıdır.

Tapuda arsa görünen ancak üzerinde bina bulunan taşınmazlarda ise yapının ruhsat ve kayıt durumu ayrıntılı biçimde incelenmelidir. Tapu kaydıyla fiilî durum arasındaki uyumsuzluk, ileride satış ve finansman sorunları doğurabilir.

Belediye ve İmar Kayıtları İncelenmelidir

Tapu kaydında herhangi bir sorun görülmemesi, taşınmazın imar ve yapı mevzuatına tamamen uygun olduğu anlamına gelmez. Tapu incelemesinin yanında ilgili belediye ve diğer idarelerdeki kayıtlar da kontrol edilmelidir.

Bu incelemede özellikle şu belgeler önemlidir:

Yapı ruhsatı,
Yapı kullanma izin belgesi,
Onaylı mimari proje,
Bağımsız bölümün projedeki yeri ve büyüklüğü,
İmar durumu belgesi,
Yapı tatil tutanağı veya yıkım kararı bulunup bulunmadığı,
Kamulaştırma veya yol genişletme planı,
Sit alanı, kıyı, orman veya tarım arazisi sınırlamaları.

Projede bulunmayan ek odalar, kapatılmış balkonlar, çatı katları, bodrum alanları ve ortak alan kullanımları hukuki sorun oluşturabilir. Alıcının yalnızca taşınmazın mevcut fiziksel görünümüne göre karar vermemesi gerekir.

Hisseli Tapu Alımlarında Ek Riskler Bulunur

Yabancı alıcı bağımsız bir konut yerine taşınmazın belirli bir hissesini satın alıyorsa taşınmaz üzerinde tek başına kullanım hakkı kazandığını düşünmemelidir. Hisseli tapuda alıcı, fiziksel olarak belirli bir dairenin değil, taşınmazın belirli bir payının maliki olur.

Hisseli taşınmazlarda diğer paydaşların ön alım hakkı, kullanım anlaşmazlıkları ve ortaklığın giderilmesi davası riski bulunabilir. Satıcının “Bu hisse şu daireye karşılık geliyor” şeklindeki sözlü açıklaması tapuda bağımsız bölüm mülkiyeti oluşturmaz.

Hisse alımı yapılacaksa taşınmazın kullanım biçimi, diğer paydaşlar, fiilî taksim durumu ve ön alım hakkı bakımından özel hukuki inceleme yapılmalıdır.

Kapora Sözleşmesi İmzalanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Tapu devrinden önce kapora veya rezervasyon bedeli ödenecekse taraflar arasında ayrıntılı bir yazılı sözleşme hazırlanmalıdır. Sözleşmede yalnızca “kapora alındı” ifadesinin bulunması yeterli değildir.

Kapora sözleşmesinde aşağıdaki hükümlere yer verilmelidir:

Satıcı ve alıcının tam kimlik bilgileri,
Taşınmazın açık tapu bilgileri,
Toplam satış bedeli,
Kapora tutarı ve ödeme tarihi,
Kalan bedelin ne zaman ve nasıl ödeneceği,
Tapu devrinin gerçekleştirileceği tarih,
İpotek ve hacizlerin nasıl kaldırılacağı,
Hukuki inceleme sonucunda sorun çıkarsa kaporanın iade edilmesi,
Taraflardan birinin satıştan vazgeçmesinin sonuçları,
Vatandaşlık veya ikamet amacı varsa buna ilişkin özel şartlar.

Kapora, satıcının malikliği ve taşınmazın hukuki durumu doğrulanmadan ödenmemelidir. Ödeme yapılacak banka hesabının satıcıya veya sözleşmede açıkça belirtilen yetkili kişiye ait olduğu kontrol edilmelidir.

Adi Yazılı Sözleşme Tapu Mülkiyetini Devretmez

Tarafların emlak ofisinde veya kendi aralarında imzaladığı satış sözleşmesi, tek başına taşınmazın mülkiyetini yabancı alıcıya geçirmez. Mülkiyetin geçmesi için resmî satış işlemi ve tapu tescili gerekir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılacaksa sözleşmenin kanunun aradığı resmî şekilde düzenlenmesi gerekir. Satış vaadinin tapu siciline şerh edilmesi, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi riskine karşı alıcıya daha güçlü bir koruma sağlayabilir.

Projeden veya inşaat aşamasındaki bir taşınmazdan alım yapılacaksa arsa mülkiyeti, inşaat ruhsatı, yüklenicinin yetkisi, teslim tarihi, gecikme cezası ve teminat hükümleri ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.

Yabancı Alıcı İçin Tapu Devrinde Gerekli Belgeler

Tapu müdürlüğü tarafından istenecek belgeler taşınmazın niteliğine, alıcının vatandaşlığına, temsil durumuna ve satın alma amacına göre değişebilir. Genel olarak aşağıdaki belgelerin hazırlanması gerekir:

Belge	Dikkat Edilecek Husus
Pasaport veya ülke kimliği	Uyruk bilgisini göstermeli; gerektiğinde noter onaylı Türkçe tercümesi hazırlanmalıdır.
Kimlik bilgileri beyan formu	Pasaporttaki bilgilerle tamamen uyumlu doldurulmalıdır.
Fotoğraf	Güncel ve tapu işlemleri için kabul edilen özelliklerde olmalıdır.
Yabancı kimlik veya vergi numarası	Alıcının ilgili kamu sistemlerinde tanımlanması için kullanılır.
Taşınmazın tapu bilgileri	Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri satışa konu yerle eşleşmelidir.
Emlak rayiç değer bilgisi	Belediyeden veya sistem üzerinden temin edilir.
DASK poliçesi	Zorunlu deprem sigortası kapsamındaki binalarda geçerli poliçe bulunmalıdır.
Döviz alım belgesi	Yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu satışta işlem öncesinde banka tarafından düzenlenmelidir.
Banka dekontları	Özellikle vatandaşlık amacıyla yapılan işlemlerde ödeme akışını göstermelidir.
Vekâletname	Temsilci aracılığıyla işlem yapılacaksa gerekli özel yetkileri içermelidir.
Yeminli tercüman	Alıcının Türkçe bilmemesi halinde işlem sırasında hazır bulunmalıdır.
Tutar Tespit Belgesi	Taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı talep edilen işlemlerde aranır.

Normal Satın Alımlarda Değerleme Raporu Zorunlu mu?

Güncel uygulamada yabancıların taraf olduğu ancak Türk vatandaşlığı kazanımı içermeyen normal taşınmaz satışlarında değerleme raporu aranmamaktadır. Daha önceki uygulamalar nedeniyle internette yabancıların yaptığı bütün alımlarda ekspertiz raporunun zorunlu olduğuna ilişkin güncelliğini kaybetmiş bilgiler bulunabilir.

Bununla birlikte alıcının kendi güvenliği için bağımsız bir teknik ve mali değerleme yaptırması mümkündür. Resmî olarak zorunlu olmasa dahi taşınmazın gerçek piyasa değerinin, fiziksel durumunun ve yatırım risklerinin belirlenmesi açısından bağımsız ekspertiz yararlı olabilir.

Vatandaşlık Amaçlı Alımlarda Tutar Tespit Belgesine Dikkat Edilmelidir

Taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı talep edilen işlemlerde yatırım tutarı, Taşınmaz Edinim Suretiyle Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi ile teyit edilir. Bu belge, ilgili sistem üzerinden hazırlanır ve tapu sistemine elektronik olarak gönderilir.

Vatandaşlık amacıyla alınacak taşınmazda yalnızca ilan veya sözleşme bedelinin gerekli yatırım tutarını karşılaması yeterli değildir. Aşağıdaki değerlerin mevzuatta aranan tutarı ayrı ayrı karşılaması gerekir:

Resmî senette beyan edilen satış bedeli,
Döviz alım belgesindeki tutar,
Alıcıdan satıcıya yapılan ödeme tutarı,
Tutar Tespit Belgesi ile kabul edilen yatırım değeri.

Belge ve ödeme tutarlarından birinin gerekli yatırım değerinin altında kalması vatandaşlık uygunluk sürecini olumsuz etkileyebilir. Bu nedenle vatandaşlık amacı bulunan yabancı alıcının taşınmazı seçmeden ve kapora ödemeden önce uygunluk incelemesi yaptırması gerekir.

Döviz Alım Belgesi Nedir ve Ne Zaman Alınmalıdır?

Yabancı gerçek kişinin Türkiye’de satın alma yoluyla taşınmaz edindiği işlemlerde satış bedeline ilişkin dövizin Türkiye’de faaliyet gösteren bir banka aracılığıyla Türk lirasına çevrilmesi ve banka tarafından döviz alım belgesi düzenlenmesi gerekir.

Döviz alım belgesi tapu satışı tamamlanmadan önce hazırlanmalı ve banka tarafından ilgili tapu müdürlüğüne gönderilmelidir. Tapu işlemi tamamlandıktan sonra geriye dönük olarak döviz alım belgesi düzenlenmesi mümkün değildir.

Döviz alım belgesinde aşağıdaki bilgilerin doğru olması önemlidir:

Adına döviz bozdurulan kişinin adı ve soyadı,
Pasaport veya yabancı kimlik numarası,
Dövizin ABD doları karşılığı,
Türk lirası karşılığı,
İşlemin ilgili sermaye hareketleri düzenlemesi kapsamında yapıldığına ilişkin açıklama.

Döviz alım belgesine esas tutar yalnızca taşınmaz satış bedelini içermelidir. Emlak komisyonu, avukatlık ücreti, vergi, tapu harcı ve diğer masrafların satış bedeline eklenerek belgeye dahil edilmesi uygun olmayabilir. Ayrıca Türkiye’de Gayrimenkul Alan Yabancılar İçin Tapu ve Vergi İşlemleri konusunda açıklanan hususlar somut olayla birlikte değerlendirilmelidir.

Döviz Alım Belgesi ile Satış Bedeli Uyumlu Olmalıdır

Döviz alım belgesinde gösterilen Türk lirası tutar, tapu resmî senedindeki satış bedelinin belirlenmesinde önem taşır. Belgedeki kişi, tutar ve kimlik bilgilerinin tapu başvurusuyla uyumlu olması gerekir.

Yanlış pasaport numarası, eksik isim, farklı alıcı adına belge düzenlenmesi veya satış bedelinin yalnızca bir kısmı için döviz bozdurulması tapu sürecinin gecikmesine yol açabilir.

Birden fazla taşınmaz satın alınacaksa döviz alım belgesindeki tutarın hangi taşınmaz veya taşınmazlar için kullanılacağının baştan planlanması gerekir. Vatandaşlık işlemlerinde belgeler arasındaki tutar ve tarih uyumu daha sıkı şekilde incelenir. Gayrimenkul Satın Alan Yabancılar İçin Vatandaşlık Süreci içeriği, bu aşamayla bağlantılı diğer hukuki noktaları açıklar.

Satış Bedeli Güvenli Şekilde Nasıl Ödenmelidir?

Yabancı alıcı, hukuki inceleme tamamlanmadan ve tapu devrinin yapılabileceği kesinleşmeden satış bedelinin tamamını ödememelidir. Ödeme yöntemi satış sözleşmesinde açıkça belirlenmeli ve mümkün olduğunca tapu devriyle eş zamanlı yürütülmelidir.

Ödeme yapılırken aşağıdaki önlemler alınmalıdır:

Nakit ve belgesiz ödemeden kaçınılmalıdır.
Ödeme banka üzerinden gerçekleştirilmelidir.
Hesap sahibinin satıcı veya yetkili kişi olduğu kontrol edilmelidir.
Dekont açıklamasına taşınmazın tapu bilgileri yazılmalıdır.
Kapora ve satış bedeli ayrı ayrı belirtilmelidir.
Ödeme farklı para biriminde yapılacaksa kur ve dönüşüm yöntemi sözleşmede düzenlenmelidir.
İpotek kapatılacaksa bankaya yapılacak ödeme ayrıca planlanmalıdır.
Tapu devri gerçekleşmezse bedelin nasıl iade edileceği belirlenmelidir.

Satıcının talebi üzerine satış bedelinin taşınmazla ilgisi bulunmayan üçüncü bir kişinin hesabına gönderilmesi risklidir. Böyle bir ödeme zorunluysa hesabın kimliği, ödemenin hukuki sebebi ve satıcının açık talimatı yazılı şekilde belgelenmelidir.

Satış Bedelinin Tapuda Düşük Gösterilmesinin Riskleri

Satış bedelinin vergi veya harçları azaltmak amacıyla tapuda gerçek tutardan düşük gösterilmesi hem alıcı hem de satıcı bakımından hukuki ve mali risk doğurur.

Gerçek bedelin tapuda gösterilmemesi halinde:

Eksik harç nedeniyle ceza ve faiz uygulanabilir.
Alıcının ödediği gerçek bedeli ispat etmesi zorlaşabilir.
Sözleşmenin sona ermesi halinde bedelin geri alınmasında sorun yaşanabilir.
Vatandaşlık başvurusu için gerekli yatırım tutarı sağlanamayabilir.
Taşınmazın ileride satılması halinde vergi hesaplamaları etkilenebilir.
Para transferleri ile resmî senet arasında uyumsuzluk oluşabilir.

Tapu satış bedeli, belediye tarafından belirlenen emlak vergisi değerinden düşük olmamalı ve gerçek satış ilişkisini yansıtmalıdır.

Yurt Dışında Düzenlenen Vekâletname Kontrol Edilmelidir

Yabancı alıcı Türkiye’ye gelmeden avukatı veya başka bir temsilcisi aracılığıyla tapu işlemini tamamlayabilir. Ancak yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin Türk tapu mevzuatına uygun olması gerekir.

Vekâletnamede genel olarak aşağıdaki hususlar aranır:

Vekâlet veren yabancının kimlik ve pasaport bilgileri,
Vekâlet verenin fotoğrafı,
Taşınmaz satın alma ve tapuda tescil talep etme yetkisi,
Satış sözleşmesi ve resmî belgeleri imzalama yetkisi,
Gerekliyse satış bedelini ödeme veya teslim etme yetkisi,
Vatandaşlık amacı varsa üç yıl satmama taahhüdü verme yetkisi,
Düzenleyen makamın imzası, mührü veya tasdiki.

Vekâletnamenin düzenlendiği ülkeye göre apostil şerhi veya Türk konsolosluğu onayı gerekebilir. Belgenin noter onaylı Türkçe tercümesinin de hazırlanması gerekir.

Yurt dışındaki Türk konsolosluklarında düzenlenen vekâletnameler, tapu işlemlerine uygun şekilde hazırlanabildiği için uygulamada daha güvenli bir seçenek olabilir. Ancak vekâletname düzenlenmeden önce yapılacak işlemlerin kapsamı avukatla birlikte belirlenmelidir.

Türkçe Bilmeyen Yabancı Alıcı İçin Tercüman Bulundurulmalıdır

Yabancı alıcı Türkçe bilmiyorsa tapu işlemi sırasında yetkili yeminli tercüman hazır bulunmalıdır. Tercüman, resmî senedi ve işlemin hukuki sonuçlarını yabancı alıcıya açıklamalıdır.

Alıcı, anlamadığı bir belgeyi yalnızca emlak danışmanının veya satıcının sözlü açıklamasına dayanarak imzalamamalıdır. Tercümanın taraflardan bağımsız olması ve alıcının konuştuğu dili yeterli düzeyde bilmesi önemlidir.

Satış bedeli, taşınmaz bilgileri, ipotekler, taahhütler ve özel şartlar imza öncesinde tercüman aracılığıyla tekrar kontrol edilmelidir.

Web Tapu Başvurusu Nasıl Yapılır?

Tapu başvurusu Web Tapu sistemi üzerinden yapılabilir. Yabancı kimlik numarası veya e-Devlet şifresi bulunmayan yabancı gerçek kişiler için Web Tapu sisteminde yabancı portalı bulunmaktadır.

Başvuru sırasında taşınmaz ve taraf bilgileri sisteme girilir, gerekli belgeler yüklenir ve işlem türü seçilir. Tapu müdürlüğü belgeleri inceledikten sonra eksiklikler, harç bilgileri ve randevu tarihi taraflara bildirilir.

Başvurunun emlak danışmanı veya başka bir kişi tarafından takip edilmesi, bu kişiye otomatik olarak tapu imzalama yetkisi vermez. Resmî satışta temsilci kullanılacaksa geçerli vekâletname bulunmalıdır.

Tapu Randevusunda Hangi İşlemler Yapılır?

Belgelerin uygun bulunması ve gerekli ödemelerin tamamlanmasının ardından taraflar bildirilen tarihte tapu müdürlüğünde hazır bulunur. Kimlik doğrulaması yapılır, resmî senet hazırlanır ve işlem taraflara açıklanır.

Tapu imzası öncesinde yabancı alıcı aşağıdaki bilgileri son kez kontrol etmelidir:

Satın alınan taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri,
Satıcının ve alıcının kimlik bilgileri,
Resmî senette yazan satış bedeli,
Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve diğer kayıtlar,
Varsa vatandaşlık amacıyla verilen satmama taahhüdü,
Vekil aracılığıyla işlem yapılıyorsa temsil yetkileri.

Resmî senedin imzalanması ve tapu siciline tescil işleminin tamamlanmasıyla mülkiyet yabancı alıcıya geçer. İşlem sonrasında güncel tapu belgesi alınmalı ve alıcının adı ile taşınmaz bilgileri yeniden kontrol edilmelidir.

Tapu Harcı ve Diğer Masraflar Önceden Belirlenmelidir

Tapu devri sırasında tapu harcı, döner sermaye bedeli ve işlemin niteliğine göre diğer masraflar doğabilir. Tarafların tapu harcını kendi aralarında nasıl paylaşacağı satış sözleşmesinde belirlenebilir.

Yabancı alıcının karşılaşabileceği başlıca giderler şunlardır:

Tapu harcı,
Tapu döner sermaye bedeli,
Döviz ve banka işlem masrafları,
DASK primi,
Tercüman ücreti,
Noter ve vekâletname giderleri,
Apostil ve tercüme masrafları,
Vatandaşlık işlemlerinde değerleme ve Tutar Tespit Belgesi giderleri,
Hukuki danışmanlık ve emlak hizmet bedelleri.

Satış öncesinde tüm masrafların hangi tarafa ait olduğu yazılı şekilde belirlenmeli ve resmî makamlara yapılacak ödemeler yalnızca doğrulanmış tahsilat bilgileri üzerinden gerçekleştirilmelidir.

Taşınmazın Borçları Tapu Devri Öncesinde Kontrol Edilmelidir

Tapu kaydının temiz olması, taşınmazla ilgili hiçbir borç bulunmadığı anlamına gelmez. Emlak vergisi, site aidatı, ortak gider, elektrik, su, doğal gaz ve benzeri borçlar ayrıca araştırılmalıdır.

Özellikle site veya apartman içinde bulunan konutlarda yönetimden borcu yoktur yazısı alınması yararlı olabilir. Aidat ve ortak gider borçları nedeniyle yeni malik ile eski malik arasında uyuşmazlık çıkmaması için devir tarihine kadar olan borçların satıcı tarafından ödeneceği sözleşmede belirtilmelidir.

Taşınmaz kiracılıysa kira sözleşmesi, depozito, ödenmemiş kira bedelleri ve tahliye durumu da kontrol edilmelidir. Kiracılı taşınmazın satın alınması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Sürecin ilgili yönü hakkında Yabancıların Türkiye’de Kira Sözleşmesi Yaparken Dikkat Etmesi Gerekenler sayfasında ayrıntılı bilgi bulunmaktadır.

Teslim Tutanağı Düzenlenmelidir

Tapu devri ile evin fiilen teslim edilmesi farklı tarihlerde gerçekleşebilir. Anahtarların ne zaman teslim edileceği, taşınmazın boş veya kiracılı olup olmadığı ve içindeki eşyaların durumu satış sözleşmesinde belirtilmelidir.

Fiilî teslim sırasında yazılı bir teslim tutanağı hazırlanması önerilir. Tutanakta şu bilgilere yer verilebilir:

Anahtarların teslim tarihi,
Elektrik, su ve doğal gaz sayaç değerleri,
Taşınmazdaki mevcut hasarlar,
Teslim edilen demirbaşlar,
Site kartı, otopark kumandası ve diğer ekipmanlar,
Satıcının taşınmazda eşya bırakıp bırakmadığı,
Taşınmazın boş ve kullanıma hazır şekilde teslim edildiği bilgisi.

Ayıplı veya eksik teslim ihtimaline karşı teslim tarihinde fotoğraf ve video kaydı alınması da ispat kolaylığı sağlayabilir.

Türk Vatandaşlığı Amacıyla Tapu Devri Yapılacaksa Ek Kontroller Gereklidir

Yabancı alıcı taşınmazı Türk vatandaşlığı amacıyla satın alıyorsa normal bir tapu işleminden farklı olarak taşınmazın, satıcının, ödeme belgelerinin ve değer tespitinin vatandaşlık mevzuatına uygun olması gerekir.

Satın alma öncesinde özellikle şu kontroller yapılmalıdır:

Taşınmazın vatandaşlık başvurusunda kullanılmaya uygun olup olmadığı,
Satıcının vatandaşlık mevzuatı bakımından uygun kişi veya şirket olup olmadığı,
Taşınmazın daha önce vatandaşlık amacıyla kullanılıp kullanılmadığı,
Satıcı ile alıcı arasında mevzuatın engellediği akrabalık veya şirket ilişkisi bulunup bulunmadığı,
Tutar Tespit Belgesinin yatırım tutarını karşılayıp karşılamadığı,
Döviz alım belgesi ile banka dekontlarının uyumlu olup olmadığı,
Üç yıl satmama taahhüdünün doğru şekilde tapu kaydına işlenip işlenmediği.

Taşınmazın ilan fiyatının gerekli vatandaşlık tutarını aşması tek başına yeterli değildir. Resmî senet, ödeme, döviz alım belgesi ve kabul edilen yatırım değerinin ayrı ayrı mevzuattaki tutarı karşılaması gerekir.

Tapu Devri Otomatik İkamet İzni Sağlar mı?

Yabancı alıcının Türkiye’de ev satın alması otomatik olarak ikamet izni kazanmasını sağlamaz. Taşınmaz sahipliğine dayalı kısa dönem ikamet izni için ayrıca başvuru yapılması ve güncel mevzuattaki diğer şartların karşılanması gerekir.

İkamet amacı bulunan alıcının taşınmazın tapu niteliğini, bulunduğu bölgeyi, satın alma değerini ve barınma amacıyla kullanılıp kullanılamayacağını işlem öncesinde kontrol ettirmesi önemlidir.

Tapu Devri Sonrasında Yapılması Gerekenler

Tapu devrinin tamamlanmasının ardından yabancı alıcının aşağıdaki işlemleri takip etmesi gerekebilir:

Güncel tapu belgesini kontrol etmek,
Belediyeye emlak vergisi bildirimi yapmak,
DASK ve diğer sigorta poliçelerini güncellemek,
Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerini üzerine almak,
Site veya apartman yönetimine malik değişikliğini bildirmek,
Adres kaydı ve ikamet izni işlemlerini yürütmek,
Vatandaşlık amacı varsa uygunluk ve başvuru sürecini tamamlamak,
Satıcıdan kalan vergi, aidat veya abonelik borçlarını kontrol etmek.

Yabancı Alıcıların Kaçınması Gereken Başlıca Hatalar

Tapu kaydını görmeden kapora veya satış bedeli ödemek,
Satıcının kimliğini ve yetkisini doğrulamamak,
Yalnızca emlak danışmanının açıklamalarına güvenmek,
Ödemeyi nakit veya belgesiz şekilde yapmak,
Satış bedelini üçüncü kişinin hesabına göndermek,
İpotek veya haczin satıştan sonra kaldırılacağına sözlü olarak inanmak,
Tapudaki bağımsız bölüm ile gösterilen evin aynı olduğunu kontrol etmemek,
İmar, ruhsat ve proje belgelerini incelememek,
Gerçek satış bedelini tapuda düşük göstermek,
Vatandaşlık veya ikamet izninin kesin olarak verileceği vaadine inanmak,
Türkçe bilmeden belge imzalamak,
Vekâletnamenin yetki kapsamını kontrol etmemek.

Tapu Devri Sürecinde Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Tapu müdürlüğü, sunulan belgeler üzerinden resmî tescil işlemini yürütür. Ancak tapu müdürlüğünün taşınmazın ekonomik açıdan iyi bir yatırım olup olmadığını, sözleşmenin alıcıyı yeterince koruyup korumadığını veya inşaatın teknik kusurlarını yabancı alıcı adına araştırma görevi bulunmamaktadır.

Gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukat tapu devri öncesinde şu işlemleri gerçekleştirebilir:

Alıcının taşınmaz edinme uygunluğunu incelemek,
Satıcının malik ve yetkili olup olmadığını kontrol etmek,
Tapu kaydı ve takyidatları araştırmak,
İmar, ruhsat ve proje belgelerini incelemek,
Kapora ve satış sözleşmesini hazırlamak,
Ödeme planını hukuki güvenceye bağlamak,
Vekâletname kapsamını belirlemek,
Döviz alım belgesi ve banka dekontlarını kontrol etmek,
Vatandaşlık veya ikamet amacıyla uygunluk değerlendirmesi yapmak,
Tapu başvurusunu ve tescil işlemini takip etmek.

Alıcının Türkiye’ye gelememesi halinde, usulüne uygun hazırlanmış vekâletname kapsamında tapu ve bağlantılı işlemler avukat aracılığıyla takip edilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancı alıcı tapu devrinden önce satış bedelinin tamamını ödemeli mi?

Satış bedelinin ödeme zamanı tarafların sözleşmesine göre belirlenebilir. Ancak alıcının korunması için bedelin tamamının hukuki inceleme ve tapu devri kesinleşmeden ödenmemesi, ödemenin tapu işlemiyle eş zamanlı ve banka üzerinden yapılması daha güvenlidir.

Kapora ödemek yabancı alıcıya mülkiyet hakkı verir mi?

Hayır. Kapora veya ön ödeme yapılması taşınmazın mülkiyetini alıcıya geçirmez. Mülkiyet, resmî satış ve tapu siciline tescil ile kazanılır.

Yabancı alımlarında ekspertiz raporu zorunlu mu?

Vatandaşlık talebi içermeyen normal yabancı taşınmaz alımlarında güncel uygulamaya göre zorunlu değerleme raporu aranmamaktadır. Türk vatandaşlığı amacıyla yapılan alımlarda ise yatırım değeri Tutar Tespit Belgesi üzerinden teyit edilir.

Döviz alım belgesi bütün yabancı alıcılar için gerekli mi?

Yabancı gerçek kişinin satın alma yoluyla taşınmaz edindiği işlemlerde satış öncesinde döviz alım belgesi düzenlenmesi gerekir. Somut işlemin taraf ve edinim türüne göre uygulama ayrıca kontrol edilmelidir.

Döviz bürosundan alınan belge tapuda geçerli olur mu?

Döviz alım belgesi, Türkiye’de faaliyet gösteren banka tarafından ilgili düzenlemeye uygun şekilde hazırlanmalıdır. Döviz bürosunda veya elden gerçekleştirilen döviz işlemi tapu için gerekli belgeyi karşılamaz.

Yabancı alıcı Türkiye’ye gelmeden tapu devri yapabilir mi?

Evet. Gerekli yetkileri içeren ve Türk hukukuna uygun düzenlenmiş vekâletname aracılığıyla avukat veya temsilci üzerinden tapu işlemi tamamlanabilir.

İpotekli taşınmaz yabancıya satılabilir mi?

İpoteğin türü ve alacaklının durumu uygun olduğu takdirde satış mümkün olabilir. Ancak ipoteğin nasıl ve ne zaman kaldırılacağı, satış bedelinin hangi hesaba ödeneceği ve terkin belgelerinin ne zaman tapuya ulaştırılacağı önceden belirlenmelidir.

Tapuda konut görünmeyen bir yer ikamet izni için kullanılabilir mi?

Taşınmaz sahipliğine dayalı ikamet izninde taşınmazın konut niteliği ve barınma amacıyla kullanılması önem taşır. Tapuda ofis, depo, arsa veya başka nitelikte kayıtlı taşınmazlar beklenen ikamet izni sonucunu sağlamayabilir.

Yabancı alıcı tapudaki satış bedelini düşük gösterebilir mi?

Gerçek satış bedelinin düşük beyan edilmesi vergi ve harç cezası, ödeme ispatı ve vatandaşlık başvurusu bakımından ciddi riskler oluşturabilir. Resmî senet gerçek satış ilişkisini yansıtmalıdır.

Tapu devri tamamlandıktan sonra satıcının borçları alıcıya geçer mi?

Borcun türüne göre sonuç değişebilir. Eski malikin kişisel abonelik borçları ile taşınmaza, ortak giderlere veya tapu kaydındaki ayni haklara bağlı yükümlülükler ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Bu nedenle devir öncesinde borç araştırması yapılmalıdır.

Tapu müdürlüğü taşınmazın bütün hukuki risklerini kontrol eder mi?

Tapu müdürlüğü tescil işlemi ve sunulan belgeler bakımından inceleme yapar. Ancak sözleşmenin alıcı lehine olup olmadığı, taşınmazdaki teknik ayıplar, imar sorunları, piyasa değeri ve ödeme güvenliği gibi bütün riskleri yabancı alıcı adına araştırmaz.

Vatandaşlık amacıyla alınan taşınmaz hemen satılabilir mi?

Vatandaşlık amacıyla edinilen taşınmazın tapu kaydına üç yıl satılmama taahhüdü işlenir. Taahhüt süresi tamamlanmadan isteğe bağlı satış yapılamaz.

Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tapu devrinde istenecek belgeler ve uygulanacak kurallar; alıcının vatandaşlığına, taşınmazın niteliğine, satın alma tarihine, ödeme yöntemine ve vatandaşlık ya da ikamet amacına göre değişebilir. Kapora veya satış bedeli ödenmeden önce alıcıya ve taşınmaza özel hukuki inceleme yapılmalıdır.