Yabancı Mirasçılar İçin Tapu Devri ve Miras Hukuku Süreci

Yabancı mirasçılar için tapu devri ve miras hukuku süreci, mirasçılık sıfatının belirlenmesiyle başlar ve taşınmazın tapu sicilinde hak sahipleri adına tescil edilmesiyle devam eder. Miras yoluyla gerçekleşen işlem hukuken bir satış değil, miras intikali işlemidir.

Yabancı mirasçının Türkiye’de ikamet etmemesi veya ikamet izninin bulunmaması miras hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak mirasçının vatandaşlığı ve taşınmazın bulunduğu bölge, intikal sonrasında taşınmazın mülkiyette tutulup tutulamayacağı bakımından ayrıca incelenebilir.

Tapu Devri Öncesi: Mirasçılık ve Belgeler Hazırlanır

Tapu müdürlüğüne başvurmadan önce taşınmazın kimden kaldığı, bütün mirasçıların kim olduğu ve her mirasçının pay oranı belirlenmelidir. Bu bilgiler mirasçılık belgesi, diğer adıyla veraset ilamı üzerinden tespit edilir.

Yabancı mirasçı veya yabancı mirasbırakan bulunan dosyalarda veraset ilamının sulh hukuk mahkemesinden alınması gerekebilir. Mahkeme, yabancı ülkedeki doğum, evlilik, boşanma ve aile kayıtlarını inceleyerek mirasçıları belirler.

Başlangıç dosyasında bulunması gereken belgeler

• Mirasbırakanın ölüm belgesi,
• Mirasbırakanın pasaport ve kimlik kayıtları,
• Mirasçıların pasaportları,
• Doğum ve evlilik belgeleri,
• Aile veya nüfus kayıt örnekleri,
• Varsa boşanma, velayet ve evlat edinme kararları,
• Varsa vasiyetname veya miras sözleşmesi,
• Taşınmazın tapu ya da ada-parsel bilgileri,
• Avukatla takip edilecekse uygun vekâletname.

Yabancı ülkeden getirilen belgelerde ülkeye göre apostil veya konsolosluk tasdiki aranabilir. Belgelerin yeminli tercüman tarafından Türkçeye çevrilmesi ve gerekli noter onaylarının tamamlanması gerekir.

Türkiye’deki Taşınmaza Hangi Hukuk Uygulanır?

Yabancılık unsuru taşıyan miraslarda genel kural, mirasın ölen kişinin millî hukukuna tabi olmasıdır. Buna karşılık Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukuku uygulanır.

Bu nedenle mirasbırakan yabancı olsa bile İstanbul’daki bir daire, Antalya’daki bir arsa veya Ankara’daki bir iş yeri bakımından Türk miras ve tapu hukukunun emredici kuralları dikkate alınır.

Mirasın açılması, kazanılması ve paylaşılması konusunda da terekenin bulunduğu ülke hukuku önem taşır. Aynı miras dosyasında Türkiye’deki taşınmaz ile yabancı ülkedeki taşınmaz için farklı işlemler yürütülmesi gerekebilir.

Yabancı Ülkeden Alınan Veraset Belgesi Tapuda Kullanılabilir mi?

Yabancı mahkeme veya makam tarafından düzenlenen mirasçılık belgesi Türkiye’deki tapu müdürlüğünde her zaman doğrudan kabul edilmez. Yurt dışındaki mahkemelerden alınan veraset belgelerinin Türk mahkemelerince onaylanması gerekebilir.

Belgenin niteliğine göre tanıma kararı alınması veya Türkiye’de sulh hukuk mahkemesinden yeni bir mirasçılık belgesi talep edilmesi değerlendirilebilir.

Özellikle Türkiye’de taşınmaz bulunması hâlinde, doğrudan Türk mahkemesinden alınmış veraset ilamı tapu ve vergi işlemlerinin daha düzenli yürütülmesini sağlayabilir.

Vergi Aşaması: Beyanname Verilmesi

Türkiye’de bulunan taşınmazın miras yoluyla yabancı mirasçıya geçmesi veraset ve intikal vergisinin konusuna girer. Tarafların yabancı olması, Türkiye’de bulunan malı kendiliğinden vergi kapsamı dışına çıkarmaz.

Mirasçılar veraset ve intikal vergisi beyannamesini birlikte verebilir veya her mirasçı kendi payına ilişkin ayrı beyanname sunabilir. Yabancı ülkede bulunan mirasçılar bakımından Türk konsoloslukları üzerinden başvuru imkânı da değerlendirilebilir.

Beyannamede taşınmazın yanı sıra Türkiye’deki banka hesapları, araçlar, şirket hisseleri ve diğer tereke değerleri de gösterilmelidir. Mirasbırakana ait belgeli borçlar ve belirli giderler vergi hesabında dikkate alınabilir.

Tapu Devri Sırasında: Miras İntikali Nasıl Yapılır?

Veraset ilamı alındıktan sonra taşınmazın mirasçılar adına geçirilmesi için Web Tapu üzerinden veya ilgili tapu müdürlüğüne başvuru yapılabilir. Başvuruyu bütün mirasçıların birlikte başlatması gerekmez; mirasçılardan biri intikal talebinde bulunabilir.

Tapu müdürlüğünde istenebilecek temel belgeler

• Yabancı mirasçıya ait pasaport veya ülke kimlik belgesi,
• Veraset ilamının aslı veya onaylı örneği,
• Temsil varsa vekâletname, vasi kararı veya diğer temsil belgesi,
• Bina niteliğindeki taşınmazlarda geçerli DASK poliçesi,
• Gerekli apostil, tasdik ve Türkçe tercümeler,
• Tapu müdürlüğünce dosyaya özel talep edilen diğer belgeler.

Başvuru incelendikten sonra döner sermaye ücreti bildirilir. Eksik belge bulunmaması hâlinde tapu müdürlüğünün verdiği randevuda imza işlemleri tamamlanır ve taşınmaz mirasçılar adına tescil edilir.

Vergi Tamamlanmadan Tapu İntikali Yapılabilir mi?

Taşınmazın mirasçılar adına tescili, veraset ve intikal vergisinin tahakkuku beklenmeden yapılabilir. Tapu müdürlüğü gerçekleştirilen intikali ilgili vergi dairesine bildirir.

Ancak taşınmaza düşen veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmeden taşınmazın satılması, devredilmesi veya üzerinde ipotek gibi bir ayni hak kurulması mümkün olmayabilir.

Bu nedenle yalnızca tapu intikalini tamamlamak isteyen mirasçı ile taşınmazı hemen satmak isteyen mirasçının izleyeceği vergi takvimi farklılaşabilir.

Tapu Devri Sonrası: Mirasçılar Nasıl Malik Olur?

Birden fazla mirasçı varsa taşınmaz, paylaşma yapılıncaya kadar miras ortaklığı içinde bulunur. Mirasçılar taşınmazı miras payları oranında adlarına geçirebilir veya paylaşma konusunda farklı bir anlaşma yapabilir.

Tapu intikali sonrasında üç temel seçenek bulunmaktadır:

1. Paylı şekilde devam etmek: Her mirasçı kendi payıyla taşınmazın maliki olur.
2. Bir mirasçıya bırakmak: Diğer mirasçıların payları para veya başka tereke mallarıyla karşılanabilir.
3. Taşınmazı satmak: Vergi ve tapu işlemleri tamamlandıktan sonra satış bedeli paylar oranında bölüşülebilir.

Mirasçılar anlaşamazsa mirasın paylaşılması veya ortaklığın giderilmesi için mahkemeye başvurulabilir. Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi gündeme gelebilir.

Yabancı Mirasçı Taşınmazı Üzerinde Tutabilir mi?

Yabancı gerçek kişiye taşınmazın miras yoluyla intikali öncelikle gerçekleştirilir. İntikalden sonra mirasçının vatandaşlığı ve taşınmazın niteliği üzerinden mülkiyeti koruyup koruyamayacağı değerlendirilir.

Yabancı mirasçının taşınmaz edinimine izin verilmeyen bir durum bulunursa taşınmazın belirlenen süre içinde satılması veya başka şekilde tasfiye edilmesi istenebilir. Süresinde tasfiye yapılmazsa taşınmazın bedele çevrilerek bedelinin hak sahibine ödenmesi gündeme gelebilir.

Bu inceleme mirasçılık hakkını değil, yabancı kişinin taşınmazı uzun süre mülkiyetinde tutma imkânını ilgilendirir.

Vasiyetnameyle Bırakılan Taşınmazın Tapu Devri

Yabancı kişi taşınmazı kanuni mirasçı yerine vasiyetnameyle belirlediği bir kişiye bırakmış olabilir. Atanmış mirasçılar da kural olarak mirası ölümle kazanır.

Ancak vasiyetnamenin açılması, ilgililere tebliğ edilmesi ve atanmış mirasçılık belgesinin alınması gerekebilir. Belirli bir taşınmazın vasiyet edilmesi hâlinde vasiyetnamenin yerine getirilmesine yönelik ayrıca mahkeme veya tapu işlemi gündeme gelebilir.

Yabancı Mirasçı Türkiye’ye Gelmeden Tapu Devri Yapabilir mi?

Yabancı mirasçı, özel yetkileri içeren vekâletnameyle Türkiye’deki avukatı veya temsilcisi aracılığıyla veraset ilamı, vergi ve tapu intikali işlemlerini takip edebilir.

Vekâletname Türk konsolosluğunda düzenlenebilir. Yabancı ülke noterliğinde hazırlanan vekâletnamede ise belgenin düzenlendiği ülkeye göre apostil veya konsolosluk tasdiki ve noter onaylı Türkçe tercüme gerekebilir.

Vekâletname metninde mirasçılık belgesi alma, vergi beyannamesi verme, tapu intikali, paylaşma ve satış yetkilerinin yapılacak işleme uygun şekilde belirtilmesi önemlidir.

Tapu İntikalinden Önce Kontrol Edilmesi Gerekenler

• Veraset ilamında bütün mirasçıların yer alıp almadığı,
• Tapu kaydı ile mirasbırakanın kimlik bilgilerinin uyumu,
• Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhler,
• Tereke borçları ve mirasın reddi ihtimali,
• Yabancı mirasçının taşınmazı mülkiyetinde tutma şartları,
• Vekâletnamenin yeterli özel yetkileri içerip içermediği.

Merak Edilen Sorular

İkamet izni olmayan yabancı mirasçı tapu sahibi olabilir mi?

Evet. İkamet izni mirasçılığın şartı değildir. Ancak taşınmaz edinimine ilişkin özel sınırlamalar ayrıca incelenir.

Bütün mirasçıların tapu müdürlüğüne gitmesi gerekir mi?

İntikal başvurusunu mirasçılardan biri başlatabilir. Paylaşma veya satış işlemlerinde ise bütün hak sahiplerinin katılımı ya da geçerli temsili gerekebilir.

Yabancı ülkeden alınan veraset ilamı yeterli midir?

Her zaman yeterli değildir. Türk mahkemesince onaylanması veya Türkiye’de yeni bir veraset ilamı alınması gerekebilir.

Tapu intikalinden hemen sonra satış yapılabilir mi?

Satış için tapu intikalinin yanında taşınmaza düşen veraset ve intikal vergisinin de tamamen ödenmesi gerekebilir.

Tek mirasçı taşınmazı kendi adına geçirebilir mi?

Veraset ilamında tek mirasçı olarak gösteriliyorsa taşınmazın tamamı adına tescil edilebilir.

Tapu intikali miras paylaşımını tamamlar mı?

Her zaman değil. Birden fazla mirasçı varsa yalnızca intikal yapılması ortaklığı sona erdirmeyebilir; ayrıca paylaşma işlemi gerekebilir.

Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tapu intikali ve paylaşım süreci; mirasbırakanın vatandaşlığına, veraset belgesine, taşınmazın konumuna, vasiyetnameye ve yabancı mirasçının vatandaşlığına göre değişebilir.