Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alma Süreci

Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul satın alma süreci; taşınmazın seçilmesi, hukuki durumunun incelenmesi, ödeme ve döviz işlemlerinin tamamlanması, tapu başvurusunun yapılması ve mülkiyetin tapu siciline tescil edilmesi aşamalarından oluşur. Türkiye’de yabancıların konut, iş yeri, arsa veya arazi satın alması mümkündür. Ancak alıcının vatandaşlığı, taşınmazın bulunduğu bölge, taşınmazın niteliği ve satın alma amacı bakımından bazı yasal sınırlamalar bulunmaktadır. Bu konuyla bağlantılı olarak Gayrimenkul Hukuku başlıklı içeriği de inceleyebilirsiniz.

Gayrimenkul alımından önce yalnızca fiyat ve fiziksel özellikler değerlendirilmemelidir. Tapu kaydındaki ipotek, haciz, şerh, intifa hakkı, aile konutu kaydı ve benzeri sınırlamalar ile taşınmazın imar ve ruhsat durumu da ayrıntılı olarak incelenmelidir. Özellikle vatandaşlık veya ikamet izni amacıyla yapılan satın almalarda işlemlerin baştan itibaren doğru planlanması büyük önem taşır. Sürecin ilgili yönü hakkında Gayrimenkul Satın Alan Yabancılar İçin Vatandaşlık Süreci sayfasında ayrıntılı bilgi bulunmaktadır.

Yabancılar Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alabilir mi?   

Türkiye’de taşınmaz edinmesine izin verilen ülke vatandaşları, kanuni sınırlamalara uymak şartıyla gayrimenkul satın alabilir. Yabancı gerçek kişinin Türkiye’de taşınmaz satın alabilmesi için önceden ikamet izni sahibi olması zorunlu değildir. Bununla birlikte satın alma hakkı, alıcının vatandaşlığı ve taşınmazın bulunduğu bölge bakımından tapu müdürlüğü tarafından ayrıca kontrol edilir.

Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi temel olarak 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde düzenlenmektedir. Yabancı ülkelerde kurulan şirketler ile Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimleri ise gerçek kişilerden farklı kurallara tabidir. Bu nedenle şirket adına yapılacak yatırımlar ayrıca değerlendirilmelidir.

Yabancıların Taşınmaz Edinmesinde Uygulanan Sınırlamalar

Taşınmazın satın alınabilir görünmesi, yabancı alıcı bakımından mutlaka edinime uygun olduğu anlamına gelmez. Taşınmazın konumu, yüz ölçümü, niteliği ve alıcının daha önce Türkiye’de edindiği taşınmazlar birlikte değerlendirilmelidir.

Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alma Süreci Nasıl İlerler?

1. Alıcının Taşınmaz Edinme Uygunluğu Kontrol Edilir

İlk olarak yabancı alıcının vatandaşlığına göre Türkiye’de taşınmaz edinip edinemeyeceği belirlenmelidir. Ülkelere göre bazı taşınmaz türleri, bölgeler veya edinim biçimleri bakımından özel koşullar bulunabilir. Bu kontrol, kapora veya satış bedeli ödenmeden önce yapılmalıdır.

Alıcının Türkiye’de daha önce satın aldığı taşınmazlar da ülke genelindeki yüz ölçümü sınırının hesaplanmasında dikkate alınır. Vatandaşlık, ikamet izni veya ticari yatırım amacı bulunuyorsa satın alma modeli bu amaca uygun şekilde planlanmalıdır.

2. Satın Alınacak Taşınmaz Belirlenir

Yabancı alıcılar Türkiye’de konut, iş yeri, arsa, tarla ve mevzuatın izin verdiği diğer taşınmazları satın alabilir. Ancak taşınmazın tapudaki niteliği ile fiilî kullanımının birbiriyle uyumlu olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Örneğin konut olarak pazarlanan bir bağımsız bölüm tapuda ofis, depo veya arsa olarak kayıtlı olabilir. İkamet izni amacıyla satın alınacak taşınmazın konut niteliğinde olması ve alıcı tarafından barınma amacıyla kullanılması gerektiğinden tapu niteliği özellikle önemlidir.

3. Tapu Kaydı ve Hukuki Durum İncelenir

Satın alma kararı verilmeden önce taşınmazın güncel ve ayrıntılı tapu kaydı incelenmelidir. İnceleme sırasında yalnızca malik bilgisine bakılması yeterli değildir. Taşınmazın devrine, kullanımına veya değerine etki edebilecek bütün kayıtların değerlendirilmesi gerekir.

Hukuki inceleme kapsamında özellikle şu hususlar araştırılmalıdır:

• Satıcının tapuda kayıtlı gerçek malik olup olmadığı,
• Taşınmaz üzerinde ipotek veya banka teminatı bulunup bulunmadığı,
• Haciz, ihtiyati haciz veya tedbir kaydı olup olmadığı,
• İntifa, oturma, geçit veya üst hakkı bulunup bulunmadığı,
• Satış vaadi, kira, ön alım veya geri alım şerhi bulunup bulunmadığı,
• Aile konutu şerhi veya eş rızasını gerektiren bir durum olup olmadığı,
• Taşınmazın ortak veya hisseli mülkiyete tabi olup olmadığı,
• Site yönetimi, aidat veya ortak gider borçlarının bulunup bulunmadığı.

İpotekli veya hacizli bir taşınmazın satışı her durumda imkânsız değildir. Ancak mevcut yüklerin nasıl kaldırılacağı, satış bedelinin hangi aşamada ödeneceği ve terkin işlemlerinin nasıl yapılacağı sözleşmede açıkça belirlenmelidir.

4. İmar, Ruhsat ve Proje Uygunluğu Araştırılır

Tapu kaydının temiz olması, taşınmazın yapı ve imar mevzuatına tamamen uygun olduğunu göstermez. Özellikle bina ve bağımsız bölüm alımlarında belediye, tapu müdürlüğü ve ilgili kurumlardaki teknik kayıtların incelenmesi gerekir.

Bu kapsamda yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu, onaylı mimari proje ve bağımsız bölümün projedeki konumu kontrol edilmelidir. Kaçak eklemeler, kapatılmış balkonlar, ortak alanların bağımsız bölüme dahil edilmesi veya proje dışı kullanım ileride idari yaptırım ve yıkım riski doğurabilir.

Arsa ve arazi alımlarında ise imar durumu, yapılaşma hakkı, yola cephe, tarımsal kullanım sınırlamaları, sit alanı, kıyı mevzuatı ve kamulaştırma ihtimali ayrıca araştırılmalıdır.

5. Kapora veya Ön Ödeme Sözleşmesi Hazırlanır

Taraflar tapu devrinden önce rezervasyon, kapora veya ön ödeme sözleşmesi imzalayabilir. Ancak basit yazılı bir sözleşme, taşınmazın mülkiyetini yabancı alıcıya geçirmez. Mülkiyet, satış işleminin resmî şekilde tamamlanması ve tapu siciline tescil edilmesiyle kazanılır.

Kapora sözleşmesinde taşınmazın açık tapu bilgileri, satış bedeli, ödeme planı, tapu devri tarihi, cayma şartları ve kaporanın hangi durumda iade edileceği açıkça yazılmalıdır. Hukuki inceleme tamamlanmadan yüksek tutarlı ve iadesiz ödeme yapılması önemli bir risk oluşturur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılacaksa sözleşmenin kanunda öngörülen resmî şekle uygun hazırlanması ve gerektiğinde tapu siciline şerh edilmesi gerekir.

6. Vergi Numarası, Banka ve Döviz İşlemleri Tamamlanır

Yabancı alıcının tapu işlemlerinde kullanılmak üzere vergi kimlik numarasına veya ilgili sistemlerde tanımlanabilen yabancı kimlik numarasına ihtiyacı olabilir. Ödemelerin kayıt altına alınabilmesi için Türkiye’de bir banka hesabı açılması da uygulamada süreci kolaylaştırır.

Yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu taşınmaz satışlarında döviz alım belgesi süreci uygulanır. Satış bedeline ilişkin döviz, yetkili bir banka aracılığıyla Türk lirasına çevrilir ve banka tarafından düzenlenen döviz alım belgesi elektronik ortamda ilgili tapu müdürlüğüne iletilir.

Döviz alım belgesindeki kişi, pasaport, taşınmaz ve bedel bilgilerinin satış işlemiyle uyumlu olması gerekir. Ödemenin kimin hesabından yapıldığı, kime gönderildiği ve açıklama kısmında hangi taşınmazın belirtildiği ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda önem taşır.

7. Değerleme İşlemleri Yapılır

Türk vatandaşlığı amacıyla yapılan gayrimenkul yatırımlarında yetkili sistem üzerinden taşınmazın değerine ilişkin değerleme veya tutar tespit süreci yürütülür. Satış bedeli, banka dekontları, döviz alım belgesi ve değer tespitine esas belgelerin birbiriyle uyumlu olması gerekir.

Taşınmazın piyasa değerinin satış bedelinden önemli ölçüde düşük olması, vatandaşlık başvurusunun olumsuz etkilenmesine neden olabilir. Bu nedenle vatandaşlık amacı bulunan alıcıların, kapora ödemeden önce taşınmazın gerekli yatırım değerini karşılayıp karşılamadığını kontrol ettirmesi önemlidir.

8. Tapu Başvurusu Yapılır

Başvuru, Web Tapu sistemi üzerinden veya ilgili tapu müdürlüğü aracılığıyla yapılabilir. Uygun işlemlerde taşınmaz satış sözleşmesinin noterlik üzerinden düzenlenmesi de mümkündür. Noterlikte yapılan satış sözleşmesi tapu bilişim sistemine kaydedilir ve mülkiyet değişikliği tapu siciline tescil edilir.

Tapu başvurusunda satış bedeli, taraf bilgileri ve gerekli belgeler sisteme sunulur. Tapu müdürlüğünün incelemesinden sonra harç ve döner sermaye ödemelerine ilişkin bilgiler taraflara bildirilir.

9. Resmî Satış ve Tescil İşlemi Tamamlanır

Taraflar belirlenen tarihte tapu müdürlüğünde veya işlem yapılan yetkili noterlikte hazır bulunur. Türkçe bilmeyen yabancı alıcı için yetkilendirilmiş yeminli tercüman bulundurulması gerekir. Tercüman, sözleşmenin ve işlemin hukuki sonuçlarını yabancı alıcıya açıklar.

Satış sözleşmesinin imzalanması ve tapu siciline tescil işleminin tamamlanmasıyla taşınmazın mülkiyeti yabancı alıcıya geçer. Alıcı adına düzenlenen tapu senedi veya elektronik tapu belgesi işlem sonrasında teslim edilir.

Yabancıların Gayrimenkul Alımında Gerekli Belgeler

İstenen belgeler alıcının vatandaşlığına, taşınmazın niteliğine, temsil durumuna ve satın alma amacına göre değişebilir. Tapu müdürlüğü somut işleme göre ek belge talep edebilir.

Yurt Dışında Düzenlenen Vekâletname ile Gayrimenkul Alınabilir mi?

Yabancı kişi Türkiye’ye gelmeden, usulüne uygun bir vekâletname düzenleyerek avukatı veya başka bir temsilcisi aracılığıyla gayrimenkul satın alabilir. Vekâletnamede taşınmaz satın alma, satış sözleşmesi imzalama, tapu başvurusu yapma, tescil talep etme ve gerekli belgeleri imzalama yetkilerinin açıkça bulunması gerekir.

Vekâletname Türk konsolosluğunda düzenlenebilir. Yabancı ülke makamı tarafından düzenlenen vekâletnamelerde ise ülkenin Apostil Sözleşmesi’ne taraf olup olmadığına göre apostil veya konsolosluk onayı gerekebilir. Belgenin noter onaylı Türkçe tercümesinin de hazırlanması gerekir.

Türk vatandaşlığı amacıyla işlem yapılacaksa vatandaşlık başvurusu, üç yıl satmama taahhüdü ve uygunluk belgesi işlemlerine ilişkin yetkilerin vekâletnamede ayrıca belirtilmesi önemlidir.

Gayrimenkul Alımında Tapu Harcı ve Diğer Masraflar

Gayrimenkul satışlarında tapu harcı, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. Genel uygulamada alıcı ve satıcı adına ayrı ayrı satış bedelinin yüzde 2’si oranında tapu harcı doğar. Böylece toplam tapu harcı yüzde 4’e ulaşır. Güncel oranların ve varsa istisnaların işlem öncesinde kontrol edilmesi gerekir.

Tapu harcının dışında aşağıdaki giderlerle de karşılaşılabilir:

• Tapu döner sermaye ve hizmet bedelleri,
• Noterlik ve vekâletname giderleri,
• Apostil ve tercüme ücretleri,
• Yeminli tercüman ücreti,
• Zorunlu deprem sigortası primi,
• Değerleme veya tutar tespit giderleri,
• Emlak danışmanlığı ve hukuki danışmanlık ücretleri,
• Banka transferi ve döviz işlemi masrafları.

Satış bedelinin tapuda gerçek değerinden düşük gösterilmesi, eksik harç ve vergi nedeniyle cezalı tarhiyat yapılmasına ve taraflar arasında ileride ispat sorunları yaşanmasına neden olabilir.

Gayrimenkul Satın Almak Oturma İzni Sağlar mı?

Türkiye’de gayrimenkul satın almak, yabancı kişiye kendiliğinden ikamet izni vermez. Ancak gerekli şartları taşıyan yabancı, Türkiye’de taşınmazı bulunduğu gerekçesiyle kısa dönem ikamet iznine başvurabilir.

Taşınmaz sahipliğine dayalı kısa dönem ikamet izninde satın alınan taşınmazın konut niteliğinde olması, başvuru sahibi tarafından barınma amacıyla kullanılması ve edinim tarihi itibarıyla en az 200.000 ABD doları karşılığı değere sahip olması gerekir. Konutun kiraya verilmesi veya gelir getirici başka bir amaçla kullanılması, bu ikamet izni kategorisi bakımından sorun oluşturabilir.

Taşınmaz satın alınması ikamet izninin kesin olarak verileceği anlamına gelmez. Başvurucunun sağlık sigortası, maddi yeterlilik, adres kaydı ve diğer ikamet izni şartlarını da taşıması gerekir. Her başvuru Göç İdaresi tarafından ayrıca değerlendirilir.

Gayrimenkul Satın Alarak Türk Vatandaşlığı Kazanılabilir mi?

En az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında uygun nitelikte taşınmaz satın alan yabancı gerçek kişiler, gerekli diğer şartları sağlamaları halinde istisnai yoldan Türk vatandaşlığına başvurabilir.

Vatandaşlık amacıyla satın alınan taşınmazın tapu kaydına üç yıl süreyle satılmayacağına ilişkin taahhüt işlenir. Satış bedeli, döviz alım belgesi, banka dekontları ve değer tespitine ilişkin belgelerin gerekli yatırım tutarını ayrı ayrı sağlaması ve birbiriyle uyumlu olması gerekir.

Taşınmaz satın alınması Türk vatandaşlığını otomatik olarak kazandırmaz. Tapu işleminin ardından taşınmaz yatırımı tespit veya uygunluk belgesi alınır. Daha sonra yatırımcı ikamet izni ve vatandaşlık başvurusu aşamalarına geçilir. Nihai karar yetkili makamların incelemesi sonucunda verilir.

Vatandaşlık başvurusu planlanıyorsa aşağıdaki hususlar satın alma öncesinde kontrol edilmelidir:

• Taşınmazın vatandaşlık başvurusuna uygun nitelikte olup olmadığı,
• Satıcı ve alıcı arasında mevzuatın engellediği bir ilişki bulunup bulunmadığı,
• Taşınmazın daha önce vatandaşlık başvurusunda kullanılıp kullanılmadığı,
• Değerleme veya tutar tespit sonucunun yatırım tutarını karşılayıp karşılamadığı,
• Ödemelerin banka üzerinden ve uygun açıklamalarla yapılıp yapılmadığı,
• Döviz alım belgesinin doğru kişi ve taşınmaz bilgileriyle düzenlenip düzenlenmediği,
• Üç yıl satmama taahhüdünün doğru şekilde tapuya işlenip işlenmediği.

Yabancıların Gayrimenkul Alımında Karşılaşabileceği Riskler

Tapuda Yer Almayan Satıcıya Ödeme Yapılması

Ödeme yapılacak kişinin tapu maliki veya malik tarafından usulüne uygun biçimde yetkilendirilmiş kişi olup olmadığı kontrol edilmelidir. Emlak danışmanına, proje çalışanına veya üçüncü kişiye yapılan ödeme her zaman satış bedelinin satıcıya ödendiği anlamına gelmeyebilir.

Hukuki İnceleme Tamamlanmadan Kapora Verilmesi

Taşınmaz üzerinde haciz, ipotek veya satışa engel başka bir kayıt bulunması halinde tapu devri gerçekleşmeyebilir. Kapora sözleşmesinde hukuki inceleme sonucunda tespit edilecek sorunlar için açık iade şartı bulunmalıdır.

Tapu Niteliğinin Yanlış Değerlendirilmesi

Konut olarak kullanılan bir yer tapuda ofis, depo, arsa veya tarla niteliğinde olabilir. Bu durum ikamet izni, banka kredisi, abonelik, yeniden satış ve vatandaşlık süreçlerini etkileyebilir.

Projeden veya İnşaattan Taşınmaz Alınması

Henüz tamamlanmamış projelerde arsa mülkiyeti, yapı ruhsatı, kat irtifakı, teslim tarihi, gecikme cezası ve teminat hükümleri dikkatle incelenmelidir. Yalnızca tanıtım broşürü veya örnek daire üzerinden karar verilmemelidir.

Gerçek Satış Bedelinin Tapuda Gösterilmemesi

Satış bedelinin düşük gösterilmesi eksik harç cezasına, para transferlerinin açıklanamamasına ve sözleşmenin sona ermesi halinde ödenen gerçek bedelin ispat edilememesine yol açabilir.

Vatandaşlık veya İkamet İzni Konusunda Garanti Verilmesi

Hiçbir emlak danışmanı, proje şirketi veya aracı kişi vatandaşlık ya da ikamet izninin kesin olarak verileceğini garanti edemez. Taşınmazın uygun olması yalnızca başvuru şartlarından biridir; nihai değerlendirme yetkili kamu makamları tarafından yapılır.

Gayrimenkul Alımında Avukat Desteğinin Önemi

Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul satın alma sürecinde avukat desteği; taşınmazın tapu ve belediye kayıtlarının incelenmesi, sözleşmelerin hazırlanması, ödeme planının güvenli şekilde oluşturulması ve tapu işlemlerinin takip edilmesi bakımından önemlidir.

Avukat tarafından yapılacak hukuki inceleme kapsamında satıcının yetkisi, tapu takyidatları, imar durumu, ruhsat belgeleri, kat mülkiyeti kayıtları, sözleşme hükümleri ve ödeme belgeleri birlikte değerlendirilir. Vatandaşlık veya ikamet izni amacı bulunan yatırımlarda ise taşınmazın ilgili başvuruya uygunluğu satın alma öncesinde ayrıca incelenir.

Alıcının Türkiye’ye gelememesi halinde tapu, banka, vergi, vatandaşlık ve ikamet işlemleri vekâletname kapsamına göre avukat aracılığıyla takip edilebilir. Ancak vekâletnamenin işlem başlamadan önce satın alma amacına uygun şekilde hazırlanması gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancıların Türkiye’de ev alması için ikamet izni gerekir mi?

Hayır. Türkiye’de taşınmaz satın almak için önceden ikamet izni sahibi olma zorunluluğu bulunmamaktadır. Alıcının vatandaşlığı ve taşınmazın konumu bakımından edinim şartlarının sağlanması yeterlidir.

Yabancı kişi Türkiye’ye gelmeden gayrimenkul satın alabilir mi?

Evet. Yabancı kişi, gerekli yetkileri içeren ve Türk hukukuna uygun düzenlenmiş vekâletname aracılığıyla tapu işlemlerini temsilcisine veya avukatına yaptırabilir.

Yabancı kişi Türkiye’de arsa veya tarla satın alabilir mi?

Alıcının vatandaşlığı ve taşınmazın bulunduğu bölge uygun olduğu sürece arsa veya arazi satın alınabilir. Yapısız taşınmazlar için geliştirilecek projenin belirli süre içinde ilgili idarenin onayına sunulması gerekebilir. Ayrıca Yabancıların Türkiye’de Arsa veya Arazi Satın Alması Mümkün mü? konusunda açıklanan hususlar somut olayla birlikte değerlendirilmelidir.

Tapu devri yapılmadan önce satış bedelinin tamamı ödenmeli mi?

Ödeme zamanı tarafların sözleşmesine göre belirlenebilir. Ancak alıcının güvenliği açısından ödemenin tapu devriyle eş zamanlı, banka üzerinden ve açıklamalı şekilde yapılması tercih edilmelidir. İpotekli taşınmazlarda ödeme ve ipotek kapatma süreci ayrıca planlanmalıdır.

Yabancıların gayrimenkul alımında ekspertiz raporu zorunlu mu?

Türk vatandaşlığı amacıyla yapılan taşınmaz yatırımlarında değerleme veya tutar tespit süreci zorunludur. Normal satın alma işlemlerinde aranacak belgeler işlemin niteliğine göre değişebilir.

Türkiye’de ev almak otomatik olarak ikamet izni verir mi?

Hayır. Gayrimenkul satın almak yalnızca belirli şartlarla kısa dönem ikamet iznine başvuru imkânı sağlayabilir. Başvurunun kabulü için taşınmazın ve başvurucunun diğer ikamet izni şartlarını da taşıması gerekir.

Türkiye’de ev almak otomatik olarak vatandaşlık verir mi?

Hayır. En az 400.000 ABD doları tutarındaki uygun taşınmaz yatırımının ardından uygunluk belgesi, yatırımcı ikamet izni ve vatandaşlık başvurusu aşamalarının tamamlanması gerekir. Nihai karar yetkili makam tarafından verilir.

Yabancı alıcının Türkçe bilmemesi tapu işlemine engel midir?

Hayır. Türkçe bilmeyen taraf için tapu veya noter işlemi sırasında yetkilendirilmiş yeminli tercüman bulundurulur. Tercüman işlemin içeriğini ve hukuki sonuçlarını yabancı alıcıya açıklar.

İpotekli bir taşınmaz yabancıya satılabilir mi?

İpoteğin niteliğine ve alacaklının durumuna göre satış mümkün olabilir. Ancak ipoteğin satıştan önce mi yoksa satış bedeliyle eş zamanlı mı kaldırılacağı yazılı ve güvenli bir ödeme planıyla belirlenmelidir.

Hisseli taşınmaz satın alınabilir mi?

Yabancıların uygun şartlarda hisseli taşınmaz satın alması mümkündür. Ancak paylı mülkiyet; kullanım, ortaklığın giderilmesi ve ön alım hakkı gibi ek hukuki riskler doğurabilir. Ayrıca vatandaşlık amacıyla yapılacak alımlarda hisseli taşınmazlara ilişkin özel sınırlamalar bulunmaktadır. Türkiye’de Ev Alan Yabancıların Hukuki Hakları içeriği, bu aşamayla bağlantılı diğer hukuki noktaları açıklar.