Yabancıların Türkiye’de Kira Sözleşmesi Yaparken Dikkat Etmesi Gerekenler

Türkiye’de konut veya iş yeri kiralayan yabancılar, Türk vatandaşlarıyla aynı temel kira hukuku kurallarına tabidir. Ancak yabancı kiracılar açısından sözleşmenin ikamet izni ve adres kaydında kullanılabilmesi, kimlik bilgilerinin doğru yazılması ve kiraya verenin yetkisinin doğrulanması ayrıca önem taşır. Bu konuyla bağlantılı olarak Gayrimenkul Hukuku başlıklı içeriği de inceleyebilirsiniz.

Kira sözleşmesi imzalanmadan önce taşınmazın tapu bilgileri, kira bedeli, depozito, aidat, artış oranı ve tahliye şartları açıkça belirlenmelidir. Yabancı kiracının anlamadığı dilde hazırlanmış sözleşmeyi tercüme ettirmeden imzalaması ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Sürecin ilgili yönü hakkında Yabancı Alıcılar İçin Tapu Devri Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler sayfasında ayrıntılı bilgi bulunmaktadır.

Kiraya Verenin Yetkisi Kontrol Edilmelidir

Sözleşmeyi imzalayan kişinin taşınmazın tapu maliki veya malik tarafından yetkilendirilmiş temsilci olup olmadığı araştırılmalıdır. Tapu senedi veya güncel tapu kaydı ile kiraya verenin kimlik bilgileri karşılaştırılmalıdır. Yabancıların Türkiye’de Arsa veya Arazi Satın Alması Mümkün mü? içeriği, bu aşamayla bağlantılı diğer hukuki noktaları açıklar.

Kira işlemi vekil aracılığıyla yapılıyorsa vekâletnamede taşınmazı kiraya verme ve kira sözleşmesi imzalama yetkisinin bulunması gerekir. Emlak danışmanının yalnızca anahtara sahip olması veya evi göstermesi, tek başına kiraya verme yetkisi bulunduğunu göstermez.

Kira Sözleşmesinde Hangi Bilgiler Yer Almalıdır?

Yabancı Kiracı Sözleşmeyi Anladığı Dilde İncelemelidir

Kira sözleşmesinin Türkçe düzenlenmesi mümkündür. Ancak yabancı kiracı Türkçe bilmiyorsa sözleşmenin güvenilir bir tercüman tarafından açıklanması veya iki dilli hazırlanması yararlı olur.

İki dilli sözleşmelerde metinler arasında farklılık çıkması halinde hangi dildeki metnin esas alınacağı belirtilmelidir. Kiracı boş bırakılmış alanları, sonradan doldurulabilecek tarihleri veya içeriğini anlamadığı ek belgeleri imzalamamalıdır.

Depozito En Fazla Ne Kadar Olabilir?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozitonun ne zaman ve hangi şartlarla iade edileceği sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kanunda, paranın kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir banka hesabına yatırılması öngörülmektedir. Depozito elden verilecekse mutlaka yazılı ve imzalı teslim belgesi alınmalıdır.

Normal kullanımdan kaynaklanan eskime ve yıpranmalar, kiracının kusuruyla meydana gelen zararlarla aynı değildir. Ev teslim alınırken ve boşaltılırken fotoğraf, video ve teslim tutanağı hazırlanması depozito uyuşmazlıklarını azaltır.

Kira Ödemeleri Nasıl Yapılmalıdır?

Kira bedelleri banka veya posta idaresi aracılığıyla ödenmelidir. Banka transferinin açıklama kısmına taşınmazın adresi, ilgili ay ve “kira bedeli” ifadesi yazılmalıdır.

Kira bedelinin emlak danışmanına veya taşınmazla ilgisi bulunmayan üçüncü bir kişinin hesabına gönderilmesi risklidir. Farklı bir hesaba ödeme yapılacaksa kiraya verenin yazılı talimatı alınmalıdır.

Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Yenilenen konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerindeki artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek oran yazılmış olması, kanuni sınırın üzerindeki kısmı geçerli hâle getirmez.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet dikkate alınarak kira tespit davası açılması mümkündür.

Aidat ve Yan Giderler Açıkça Belirlenmelidir

Elektrik, su, doğal gaz, internet ve kullanıma bağlı olağan aidatlar genellikle kiracı tarafından karşılanır. Ancak binanın ana yapısına, çatıya, dış cepheye veya büyük yenilemelere ilişkin malik giderlerinin kiracıya yüklenip yüklenemeyeceği ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı sözleşmeden önce site yönetiminden güncel aidat tutarını öğrenmeli ve geçmiş dönem borçlarının bulunup bulunmadığını kontrol etmelidir.

Tahliye Taahhütnamesine Dikkat Edilmelidir

Tahliye taahhütnamesi, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak kabul ettiği belgedir. Geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanılarak kiraya veren, belirtilen tarihten itibaren kanuni süre içinde icra takibi veya tahliye davası başlatabilir.

Taahhütnamenin taşınmazın tesliminden sonra düzenlenmesi gerekir. Yabancı kiracı boş tarihli, içeriği açıklanmamış veya kira sözleşmesiyle aynı anda zorunlu şekilde imzalatılan belgeler konusunda dikkatli olmalıdır.

Sözleşme Süresi Bitince Kiracı Hemen Çıkarılabilir mi?

Belirli süreli konut kira sözleşmesinin süresinin dolması, kiraya verene otomatik tahliye hakkı vermez. Kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce çıkacağını bildirmezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.

Kiraya veren; ihtiyaç, yeniden inşa, geçerli tahliye taahhüdü, kira borcu veya kanunda belirtilen başka bir sebep bulunmadıkça yalnızca sözleşme süresinin dolmasına dayanarak kiracıyı çıkaramaz.

Kira Sözleşmesi İkamet İzni Sağlar mı?

Kira sözleşmesi, yabancıya kendiliğinden ikamet izni vermez. Sözleşme yalnızca yabancının Türkiye’de kalacağı adresi gösteren belgelerden biri olabilir.

İkamet izni başvurusunda kiraya verenin bilgilerini içeren noter onaylı kira sözleşmesi örneği istenebilir. Bu nedenle ikamet amacıyla kullanılacak sözleşmede adres, bağımsız bölüm, malik ve kiracı bilgilerinin eksiksiz olması gerekir.

Kira sözleşmesi imzalanmadan önce adresin yabancıların adres kaydı ve başvurulacak ikamet izni türü bakımından kullanılabilir olup olmadığı ilgili makamdan kontrol edilmelidir. Ayrıca Türkiye’de Ev Alan Yabancıların Hukuki Hakları konusunda açıklanan hususlar somut olayla birlikte değerlendirilmelidir.

Ev Teslim Alınırken Tutanak Düzenlenmelidir

Kiracı taşınmazı teslim alırken mevcut hasarları, sayaç değerlerini, anahtar sayısını ve demirbaşları yazılı bir teslim tutanağına kaydetmelidir.

• Duvar, zemin ve kapılardaki mevcut hasarlar,
• Elektrik, su ve doğal gaz sayaç değerleri,
• Mobilya ve beyaz eşyaların çalışma durumu,
• Teslim edilen anahtar ve kumandalar,
• Depozito ve peşin kira ödemeleri.

Tutanak taraflarca imzalanmalı ve mümkünse tarihli fotoğraflarla desteklenmelidir.

Yabancı Kiracıların Kaçınması Gereken Hatalar

• Tapu malikini veya kiraya verme yetkisini kontrol etmeden ödeme yapmak,
• İçeriği anlaşılmadan Türkçe sözleşme imzalamak,
• Kira ve depozitoyu belgesiz şekilde elden vermek,
• Boş tahliye taahhütnamesi imzalamak,
• Aidat ve abonelik borçlarını araştırmamak,
• Kira sözleşmesinin ikamet iznini garanti ettiğini düşünmek,
• Taşınmazın mevcut durumunu teslim tutanağıyla belgelememek.

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancılar Türkiye’de kira sözleşmesi yapabilir mi?

Evet. Yabancı kişiler Türkiye’de konut veya iş yeri kiralayabilir. Geçerli pasaport veya yabancı kimlik bilgileri sözleşmeye doğru şekilde yazılmalıdır.

Kira sözleşmesinin noter onaylı olması zorunlu mu?

Kira sözleşmesinin geçerliliği için genel olarak noter onayı zorunlu değildir. Ancak ikamet izni ve bazı adres işlemlerinde noter onaylı sözleşme örneği istenebilir.

Ev sahibi üç aylık kiradan fazla depozito isteyebilir mi?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira tutarını aşamaz.

Kira bedeli nakit ödenebilir mi?

Kira tahsilat ve ödemelerinin banka veya posta idaresi üzerinden belgelenmesi gerekir. Ödeme açıklamasında ilgili ay ve taşınmaz adresi belirtilmelidir.

Bir yıllık sözleşme bitince yabancı kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce çıkış bildirimi yapmazsa sözleşme kural olarak bir yıl uzar.

Kira sözleşmesi yabancıya ikamet izni verir mi?

Hayır. Sözleşme adresi kanıtlayan bir belge olabilir ancak ikamet izni için ayrıca başvuru yapılması ve diğer şartların sağlanması gerekir.

Tahliye taahhütnamesi ne zaman imzalanmalıdır?

Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra ve belirli bir tahliye tarihi içerecek şekilde düzenlenmesi gerekir. Boş veya anlaşılmadan imzalanmış belgeler ciddi risk oluşturur.

Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira sözleşmesinin konut, iş yeri, kısa dönem kiralama veya ikamet izni amacı taşımasına göre farklı kurallar uygulanabilir. Sözleşme imzalanmadan ve ödeme yapılmadan önce somut duruma özel hukuki inceleme yapılmalıdır.