Yatırım Yoluyla Vatandaşlıkta Gayrimenkul Değerleme Süreci

Yatırım yoluyla vatandaşlıkta gayrimenkul değerleme süreci, satın alınacak taşınmazın vatandaşlık başvurusunda kabul edilecek piyasa değerinin bağımsız olarak belirlenmesini sağlar. Satıcının talep ettiği fiyatın veya tarafların sözleşmeye yazdığı bedelin 400.000 ABD dolarını aşması tek başına yeterli değildir. Bu konuyla bağlantılı olarak Vatandaşlık Hukuku başlıklı içeriği de inceleyebilirsiniz.

Başvurunun taşınmaz yatırımı şartını karşılayabilmesi için değerleme sonucu, banka ödemesi ve tapuda beyan edilen satış bedeli birbiriyle uyumlu olmalıdır. Bu nedenle değerleme, satın alma tamamlandıktan sonra yapılan sıradan bir formalite olarak görülmemelidir. Ayrıca Gayrimenkul Satın Alarak Türk Vatandaşlığı Alma Süreci konusunda açıklanan hususlar somut olayla birlikte değerlendirilmelidir.

Değerleme Raporu Vatandaşlık Dosyasında Neyi Belirler?

Değerleme raporu, taşınmazın belirli bir tarihteki muhtemel piyasa değerini tespit eder. Bu değer; satıcının istediği fiyat, belediyedeki emlak vergisi değeri veya internet ilanlarındaki fiyatlarla aynı olmak zorunda değildir.

Değerleme uzmanı, taşınmazın hukuki ve fiilî durumunu inceleyerek serbest piyasa koşullarında ulaşabileceği tahmini değeri belirler. Vatandaşlık için esas alınan yatırım değerinin oluşturulmasında bu tespit önemli rol oynar.

Değerleme Raporu Nasıl Talep Edilir?

Vatandaşlığa konu satışlarda değerleme raporu talebi Web Tapu sistemi üzerinden oluşturulur. Başvuruda talep amacı olarak vatandaşlığa konu satış seçeneği kullanılmalıdır.

Güncel uygulamada vatandaşlık amacıyla hazırlanacak raporlar GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından düzenlenir. Sistem üzerinden oluşturulan başvurudan sonra ücret bilgisi ve talep numarası başvuru sahibine bildirilir.

Ücretin yatırılmasının ardından değerleme uzmanı görevlendirilir. Uzman taşınmazı yerinde inceler, tapu ve belediye kayıtlarını araştırır ve raporu elektronik sistem üzerinden tamamlar.

Rapor elektronik imzayla onaylandıktan sonra TAKBİS sistemine aktarılır ve Web Tapu üzerinden görüntülenebilir.

Değerleme Uzmanı Hangi Bilgileri İnceler?

Gayrimenkulün değeri yalnızca metrekare hesabına göre belirlenmez. Uzman tarafından başlıca şu unsurlar değerlendirilir:

• Taşınmazın konumu ve çevresel özellikleri,
• Tapudaki niteliği, yüzölçümü ve bağımsız bölüm bilgileri,
• İmar durumu, ruhsat ve onaylı mimari proje,
• Yasal ve mevcut kullanım alanları,
• Yapının yaşı, inşaat kalitesi ve tamamlanma seviyesi,
• Aynı bölgede bulunan karşılaştırılabilir taşınmazlar,
• Taşınmazın gelir ve kullanım potansiyeli,
• Değeri etkileyen hukuki veya fiziksel riskler.

Taşınmazın fiilî durumu ile onaylı projesi arasında farklılık bulunması değeri düşürebilir. Bağımsız bölümün yeri, sınırı veya proje bilgileri belirlenemiyorsa bazı durumlarda değer takdiri yapılmayabilir.

Vatandaşlıkta Üç Ayrı Tutar Kontrol Edilir

Bu tutarlardan yalnızca birinin 400.000 ABD dolarını aşması yeterli değildir. Örneğin tapuda 420.000 ABD doları karşılığı bedel beyan edilmesine rağmen taşınmazın vatandaşlığa esas değeri 370.000 ABD doları olarak belirlenirse tek taşınmaz üzerinden yatırım şartı karşılanmaz.

Aynı şekilde değerleme sonucu yüksek olsa bile Döviz Alım Belgesi veya banka ödemesi daha düşükse vatandaşlık hesabında düşük tutar dikkate alınabilir.

Satış Masrafları Değere Eklenebilir mi?

Hayır. Tapu harcı, KDV, emlakçı komisyonu, avukatlık ücreti, değerleme bedeli ve diğer işlem giderleri taşınmaz satış bedeline eklenerek 400.000 ABD dolarlık sınır tamamlanamaz.

Gerekli yatırım tutarının doğrudan taşınmazın satış bedeli ve vatandaşlığa esas kabul edilen değeri üzerinden sağlanması gerekir.

Değerleme Sonucu 400.000 Doların Altında Çıkarsa Ne Yapılabilir?

Değerleme sonucunun beklenen tutarın altında çıkması, rapora daha yüksek satış fiyatı yazdırılarak çözülemez. Raporda bağımsız ve gerçek piyasa değerinin gösterilmesi gerekir.

Bu durumda şu seçenekler değerlendirilebilir:

• Satın alma bedelini ve yatırım planını yeniden değerlendirmek,
• Vatandaşlığa uygun başka bir taşınmaz seçmek,
• Satış yöntemiyle ilave uygun taşınmaz satın almak,
• Raporda açık bir maddi hata varsa düzeltme ve inceleme yollarını kullanmak.

Taşınmaz satın alınmadan önce ön hukuki ve ekonomik inceleme yapılması, geri alınması zor kapora veya satış bedeli ödenmesi riskini azaltır.

Birden Fazla Gayrimenkulün Değeri Birleştirilebilir mi?

Satış yoluyla vatandaşlık başvurusunda birden fazla uygun taşınmaz kullanılabilir. Bu durumda taşınmazlara ait vatandaşlığa esas Amerikan doları değerleri toplanarak toplam yatırım tutarı belirlenir. Sürecin ilgili yönü hakkında Türkiye’de Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Başvurusu Nasıl Yapılır? sayfasında ayrıntılı bilgi bulunmaktadır.

Ancak her taşınmazın kendi değerleme ve ödeme belgeleri bulunmalıdır. Bir taşınmaz için belirlenen değerin o taşınmaza ait Döviz Alım Belgesi tutarından yüksek olması hâlinde yüksek rapor değeri değil, Döviz Alım Belgesindeki düşük tutar dikkate alınır.

Satın alınmış taşınmazların eksik kalan bedelinin sonradan satış vaadi sözleşmesiyle tamamlanması mümkün olmayabilir. Yatırım yapısı, işlemler başlamadan önce planlanmalıdır.

Değerleme Raporu Ne Kadar Süre Geçerlidir?

Tapu işlemlerinde kullanılacak değerleme raporunun kullanım süresi rapor tarihinden itibaren üç aydır. Satış veya satış vaadi başvurusu bu süre içinde yapılmalıdır. Evlilik Yoluyla Türk Vatandaşlığı Başvurusu Şartları içeriği, bu aşamayla bağlantılı diğer hukuki noktaları açıklar.

Üç aylık süre geçerse yeni rapor talep edilmesi gerekir. Rapor süresi dolmamış olsa bile taşınmazın cinsi, yüzölçümü, imar durumu veya tapu kaydında değerini etkileyen önemli bir değişiklik meydana gelirse yeni değerleme istenebilir.

Değerleme Raporu, TTB ve Uygunluk Belgesi Aynı Şey mi?

Hayır. Bu belgelerin görevleri farklıdır:

• Değerleme raporu: Taşınmazın piyasa ve hukuki durumunu inceleyerek değerini belirler.
• Tutar Tespit Belgesi: Taşınmazın vatandaşlık hesabında dikkate alınacak tutarını ve asgari yatırım sınırının karşılanıp karşılanmadığını gösterir.
• Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi: Satış, ödeme ve üç yıl satmama taahhüdü dâhil yatırım şartlarının sağlandığının yetkili makamca tespit edilmesi üzerine düzenlenir.

Değerleme raporunun yüksek çıkması, uygunluk belgesinin mutlaka düzenleneceği anlamına gelmez. Satıcı, ödeme, tapu şerhi ve taşınmaz geçmişine ilişkin diğer şartlar da kontrol edilir.

Değerleme Raporunda Hata Olduğu Düşünülüyorsa

Raporun beklenenden düşük olması tek başına raporun hatalı olduğunu göstermez. Önce tapu bilgileri, bağımsız bölümün konumu, yasal alan, fiilî alan ve kullanılan emsaller incelenmelidir.

Açık maddi hata veya yanlış taşınmaz incelemesi bulunuyorsa sistem üzerinden gerekli bildirimler yapılabilir. Değerleme kuruluşunun işlemleriyle ilgili şikâyet, öneri ve talepler Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine iletilebilir.

TKGM tarafından gerekli görülmesi hâlinde kontrol raporu hazırlanması istenebilir. Yeni bir rapor alınması ise değerin mutlaka yükseleceğini garanti etmez.

Satın Alma Öncesi Değerleme Kontrolü

• Kapora sözleşmesinde değerleme sonucuna bağlı cayma hükmü bulunmalıdır.
• Taşınmazın tapu ve proje bilgileri satıştan önce karşılaştırılmalıdır.
• Satıcının söylediği değer kesin rapor sonucu olarak kabul edilmemelidir.
• Rapor, ödeme ve Döviz Alım Belgesi tutarları birlikte planlanmalıdır.
• Üç aylık rapor kullanım süresi kaçırılmamalıdır.
• 400.000 ABD dolarına çok yakın yatırımlarda kur ve değer düşüklüğü riski dikkate alınmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Satış fiyatı 400.000 doların üzerindeyse değerleme yine gerekli mi?

Evet. Sözleşme bedeli tek başına yeterli değildir; vatandaşlığa esas taşınmaz değeri ayrıca tespit edilmelidir.

Değerleme raporunu yatırımcı istediği firmadan alabilir mi?

Vatandaşlığa konu işlemlerde rapor talebi Web Tapu üzerinden oluşturulur ve güncel yetki düzenine göre ilgili değerleme kuruluşuna iletilir.

Rapor düşük çıkarsa satış fiyatı yükseltilerek sorun çözülür mü?

Hayır. Vatandaşlık hesabında bağımsız şekilde belirlenen değer ve gerçek banka ödemesi dikkate alınır.

Birden fazla taşınmazın değerleri toplanabilir mi?

Evet. Satış yöntemiyle edinilen uygun taşınmazların vatandaşlığa esas değerleri gerekli şartlarla birleştirilebilir.

Değerleme raporunun süresi ne kadardır?

Tapu işleminde kullanım süresi rapor tarihinden itibaren üç aydır. Süre geçerse yeni rapor gerekir.

Emlakçı komisyonu yatırım tutarına eklenebilir mi?

Hayır. Komisyon, vergi, harç ve benzeri masraflar asgari taşınmaz yatırım tutarına dâhil edilmez.

Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Değerleme ve vatandaşlık uygulamaları değişebileceğinden taşınmaz seçimi, ödeme veya kapora işleminden önce güncel TKGM düzenlemeleri kontrol edilmelidir.