Gayrimenkul Satın Alarak Türk Vatandaşlığı Alma Süreci

Gayrimenkul satın alarak Türk vatandaşlığı alma süreci, uygun taşınmazın seçilmesiyle başlayan ve vatandaşlık kararının verilmesiyle tamamlanan çok aşamalı bir işlemdir. Güncel düzenlemeye göre yatırımcının en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarındaki uygun taşınmazı satın alması ve tapuya üç yıl satmama şerhi koydurması gerekir.

Yalnızca satış bedelinin 400.000 ABD dolarını aşması yeterli değildir. Taşınmazın niteliği, tapu geçmişi, banka ödemeleri, Döviz Alım Belgesi ve vatandaşlığa esas tutar tespiti de mevzuata uygun olmalıdır.

Vatandaşlık Sürecinin Beş Kritik Eşiği

1. Vatandaşlığa uygun taşınmazın seçilmesi,
2. Taşınmaz değerinin ve tapu geçmişinin kontrol edilmesi,
3. Ödemenin banka üzerinden yapılması ve Döviz Alım Belgesi alınması,
4. Tapuya üç yıl satmama taahhüdü işlenmesi,
5. Uygunluk, ikamet izni ve vatandaşlık başvurularının tamamlanması.

Bu aşamalardan birindeki eksiklik, yatırım tutarı karşılanmış olsa bile vatandaşlık dosyasının ilerlemesini engelleyebilir.

Yatırım Tutarı Ne Kadardır?

Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık başvurusunda en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında yatırım yapılmalıdır. Bu tutara vergi, tapu harcı, emlakçı komisyonu, avukatlık ücreti ve diğer işlem giderleri dâhil edilmez.

Yatırım tutarının hesabında aşağıdaki değerlerin birbiriyle uyumlu olması gerekir:

• Tapu resmî senedinde beyan edilen satış bedeli,
• Satıcıya banka üzerinden yapılan ödeme,
• Döviz Alım Belgesinde yer alan tutar,
• Vatandaşlığa esas Tutar Tespit Belgesindeki kabul edilebilir değer.

Satış bedelinin kâğıt üzerinde yüksek gösterilmesi tek başına yeterli değildir. Gerçek ödeme ve resmî değer tespiti yatırım sınırını doğrulamalıdır.

Her Gayrimenkul Vatandaşlık İçin Kullanılabilir mi?

Hayır. Satın alınacak taşınmazın vatandaşlık uygulamasına uygun olması gerekir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümler ile üzerinde mevzuata uygun kalıcı yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazlar başvuruya konu edilebilir.

Aşağıdaki taşınmazlar vatandaşlık yatırımı açısından uygun olmayabilir:

• Yapısız arsa ve araziler,
• Tarımsal nitelikli taşınmazlar,
• Devre mülk hakları,
• Yabancı yatırımcının yalnızca bir hissesini satın aldığı taşınmazlar,
• Daha önce başka bir kişinin vatandaşlık başvurusunda kullanılmış taşınmazlar,
• Tapu geçmişi veya satıcısı mevzuattaki taraf şartlarına uymayan taşınmazlar.

Bir taşınmazın piyasa değerinin yüksek olması, vatandaşlık için uygun olduğu anlamına gelmez. Satış sözleşmesi imzalanmadan ve ödeme yapılmadan önce tapu kaydı ile önceki devirlerin incelenmesi gerekir.

Birden Fazla Gayrimenkul Satın Alınabilir mi?

Evet. Satın alma yolunda gerekli yatırım tutarı birden fazla uygun taşınmazın toplamıyla karşılanabilir. Taşınmazların farklı tarihlerde veya farklı şehirlerde alınması da şartların birlikte sağlanması hâlinde mümkündür.

Ancak satın alınan taşınmazların hisseli olmaması gerekir. Bir taşınmazın birden fazla malik adına kayıtlı olması engel değildir; önemli olan yabancı yatırımcının taşınmazın tamamını edinmesidir.

Satışla alınan taşınmazların eksik tutarı daha sonra satış vaadi sözleşmesiyle tamamlanamaz. Yatırım yöntemi ve belge yapısı işlem öncesinde doğru planlanmalıdır.

Noter Satış Vaadi Sözleşmesiyle Başvuru Yapılabilir mi?

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi de vatandaşlık başvurusunda kullanılabilir.

Bu yöntemde en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarının peşin olarak ve en geç sözleşme tarihinde ödenmesi gerekir. Sözleşme tapu siciline şerh edilmeli ve üç yıl boyunca devredilmeyeceği veya terkin edilmeyeceği taahhüt edilmelidir.

Birden fazla taşınmaz tek bir satış vaadi sözleşmesine yazılabilir. Ancak gerekli tutarın birden fazla satış vaadi sözleşmesi birleştirilerek tamamlanması kabul edilmez.

Döviz Alım Belgesi ve Banka Ödemesi

Taşınmaz bedeline karşılık gelen döviz, Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya Merkez Bankasına satılmak üzere bozdurulur. Banka tarafından vatandaşlık amacıyla yapılan işleme ilişkin Döviz Alım Belgesi düzenlenir.

Döviz Alım Belgesinde yatırımcının kimlik veya pasaport bilgileri, taşınmaz bilgileri, dövizin Amerikan doları karşılığı ve işlemin vatandaşlık amacıyla yapıldığını gösteren açıklama bulunmalıdır.

Satış bedelinin satıcıya ödendiği ayrıca banka dekontuyla kanıtlanmalıdır. Dekont üzerinde taşınmaz bilgisi veya ilgili Döviz Alım Belgesine atıf bulunması, ödemenin hangi satışa ait olduğunun belirlenmesini kolaylaştırır.

Nakit ödeme yapılması veya banka hareketlerinin taşınmaz satışıyla ilişkilendirilememesi uygunluk incelemesinde sorun oluşturabilir.

Tutar Tespit Belgesi Nedir?

Taşınmazın vatandaşlık başvurusuna esas kabul edilecek değeri, yetkili değerleme ve inceleme sistemi üzerinden hazırlanan Tutar Tespit Belgesiyle doğrulanır.

Tek taşınmaz kullanılıyorsa belgede taşınmazın gerekli minimum yatırım tutarını karşıladığı belirtilmelidir. Birden fazla taşınmaz bulunuyorsa belgelerdeki yatırıma esas Amerikan doları değerleri toplanır.

9 Aralık 2024 sonrasında düzenlenen Tutar Tespit Belgelerinin geçerlilik süresi altı aydır. Tapu başvurusunun bu süre dikkate alınarak planlanması gerekir.

Tapuya Üç Yıl Satmama Şerhi Nasıl Konulur?

Satış işlemi sırasında yatırımcı, taşınmazı Türk vatandaşlığının kazanılması amacıyla edindiğini ve üç yıl süreyle satmayacağını beyan eder. Bu taahhüt tapu sicilinin beyanlar hanesine işlenir.

Üç yıllık süre içinde taşınmazın iradi olarak satılması veya taahhüdün kaldırılmasının istenmesi hâlinde ilgili nüfus ve göç makamlarına bilgi verilir. Bu durum vatandaşlık kararının yeniden değerlendirilmesine yol açabilir.

Taşınmazın üç yıllık süre boyunca korunması gerektiğinden satın alma öncesinde ipotek, haciz, dava ve cebri satış riskleri de araştırılmalıdır.

Tapu İşleminden Sonra Hangi Başvurular Yapılır?

Tapu işlemi ve üç yıl satmama taahhüdü tamamlandıktan sonra taşınmaz yatırımı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından incelenir. Şartlar sağlanıyorsa yatırımcı adına Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi düzenlenir.

Sonraki süreç şu sırayla ilerler:

1. Yatırımcı, 6458 sayılı Kanun’un 31/1-j maddesi kapsamında kısa dönem ikamet iznine başvurur.
2. İkamet izni işlemi tamamlandıktan sonra vatandaşlık dosyası hazırlanır.
3. Başvuru, İstanbul ve Ankara’daki ortak ofislere veya ilgili İl Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğüne sunulur.
4. Arşiv, güvenlik ve kamu düzeni incelemeleri gerçekleştirilir.
5. Başvuru yetkili makam tarafından karara bağlanır.

Yatırım uygunluk belgesinin alınması, vatandaşlığın otomatik olarak kazanıldığı anlamına gelmez. Nihai sonuç, vatandaşlık incelemesi ve Cumhurbaşkanı kararıyla ortaya çıkar.

Eş ve Çocuklar Vatandaşlık Alabilir mi?

Ana yatırımcının yabancı eşi ile kendisinin veya eşinin ergin olmayan ya da bağımlı yabancı çocukları başvuru kapsamına alınabilir. Her aile bireyi için kimlik, doğum, medeni hâl ve aile bağlarını gösteren belgeler hazırlanmalıdır.

Ergin ve bağımsız çocuklar ile yatırımcının anne ve babası aynı gayrimenkul yatırımı üzerinden doğrudan vatandaşlık kazanmaz.

Vekâletnameyle Başvuru Yapılabilir mi?

Tapu satın alma işlemi, vatandaşlık amacı açıkça belirtilmiş uygun vekâletnameyle temsilci aracılığıyla yapılabilir. Taşınmaz araştırması, sözleşme kontrolü ve banka belgelerinin hazırlanması da avukat tarafından takip edilebilir.

Bununla birlikte resmî Nüfus ve Vatandaşlık İşleri açıklamasına göre uygunluk belgesi, kısa dönem ikamet izni, ikamet kartı ve vatandaşlık başvurusu aşamalarında yabancının şahsen başvurması gerekir.

Başvuruyu Riske Atan Hatalar

• Taşınmaz uygunluğu araştırılmadan kapora ödenmesi,
• Satış bedelinin nakit veya açıklamasız banka transferiyle ödenmesi,
• Tapu bedeli ile gerçek ödeme arasında fark bulunması,
• Hisseli taşınmaz satın alınması,
• Yatırım sınırının komisyon ve vergilerle tamamlanmaya çalışılması,
• Satıcı ve önceki malik şartlarının incelenmemesi,
• Üç yıllık taahhüt süresi dolmadan taşınmazın devredilmesi.

Sıkça Sorulan Sorular

400.000 dolarlık taşınmaz alan herkes vatandaş olabilir mi?

Hayır. Taşınmaz, ödeme ve tapu şartları sağlanmalı; ayrıca güvenlik ve kamu düzeni incelemesi olumlu sonuçlanmalıdır.

Birden fazla dairenin değeri birleştirilebilir mi?

Evet. Satın alma yolunda birden fazla uygun taşınmazın yatırıma esas değerleri birleştirilebilir.

Hisseli tapuyla vatandaşlık başvurusu yapılabilir mi?

Güncel uygulamada yabancının yalnızca taşınmaz hissesi satın alması vatandaşlık başvurusu için kabul edilmez.

Taşınmaz üç yıl boyunca kiraya verilebilir mi?

Üç yıl satmama taahhüdü kiralamayı genel olarak engellemez. Ancak taşınmazın mülkiyetini etkileyen işlemlerden kaçınılmalıdır.

Vatandaşlık alınmadan önce taşınmaz satılabilir mi?

Üç yıllık taahhüt süresi dolmadan satış yapılması yatırım şartının ihlali ve vatandaşlık dosyasının olumsuz etkilenmesi sonucunu doğurabilir.

Türkiye’de uzun süre yaşama şartı var mı?

Bu başvuru yatırım temelli istisnai vatandaşlık yoludur. Ancak vatandaşlık dosyasından önce 31/1-j kapsamında kısa dönem ikamet izni alınmalıdır.

Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Gayrimenkul ve vatandaşlık mevzuatı değişebileceğinden satın alma, ödeme veya satış vaadi işlemi yapılmadan önce güncel resmî düzenlemeler kontrol edilmelidir.