کنترل های قانونی در فروش مسکن به خارجی ها در ترکیه

توافق خریدار و فروشنده بر سر قیمت فروش قبل از فروش مسکن به خارجی ها در ترکیه کافی نیست. حق خریدار برای خرید املاک، اختیار فروشنده، رهن ها و وثیقه ها در ثبت املاک، وضعیت منطقه بندی خانه، روش پرداخت، سند خرید ارز خارجی و هدف شهروندی یا اجازه اقامت، در صورت وجود، باید با هم ارزیابی شوند.

فروشی بدون کنترل قانونی؛ این ممکن است باعث رد انتقال سند مالکیت شود، قیمت فروش بازیابی نگردد، درخواست شهروندی نامناسب تشخیص داده شود یا املاک بعدا موضوع دعوای حقوقی شود. بنابراین، بررسی حقوقی باید قبل از پرداخت ودیعه یا قیمت فروش انجام شود.

کنترل قانونی در فروش مسکن به خارجی ها چیست؟

کنترل قانونی بررسی این است که آیا خانه مورد فروش و طرفین برای انتقال املاک از طریق اسناد و اسناد رسمی مناسب هستند یا خیر. این بررسی محدود به دیدن سند مالکیت نیست. در ارتباط با این موضوع حقوق املاک و مستغلات همچنین می توانید محتوای عنوان شده را بررسی کنید.

در یک بررسی حقوقی جامع، مسائل زیر با هم ارزیابی می شوند:

• حق خریدار خارجی برای خرید املاک در ترکیه،
• چه غیرقابل انتقال در منطقه ای قرار داشته باشد که برای تملک خارجی باز است،
• چه فروشنده مالک واقعی باشد و چه شخص مجاز به فروش،
• وام های رهنی، وثیقه، اقدامات و سایر محدودیت ها در ثبت املاک،
• مالکیت کاندومینیوم، بردگی کف و ماهیت سند مالکیت خانه،
• مجوز ساخت، مجوز اشغال و وضعیت پروژه معماری،
• سازگاری قیمت فروش و پرداخت های بانکی،
• صدور صحیح سند خرید ارز خارجی،
• مجوز اقامت یا هدف شهروندی خریدار،
• مستأجر، حق عضویت، مالیات و وضعیت تحویل اموال غیرمنقول.

حق خریدار خارجی برای خرید ملک باید بررسی شود

هر فرد خارجی واقعی در ترکیه نمی تواند در هر منطقه و به قیمت نامحدود مسکن بخرد. مناسب بودن خرید باید بر اساس تابعیت خریدار خارجی، ملکی که قبلا در ترکیه خریداری شده و منطقه ای که خانه مورد خرید در آن قرار دارد، بررسی شود.

به طور کلی، مساحت کل املاک غیرمنقول و حقوق محدود و مستقل و دائمی که اشخاص واقعی خارجی می توانند در سراسر ترکیه به دست آورند، نباید از ۳۰ هکتار تجاوز کند. علاوه بر این، مساحت کل اموال غیرمنقول خریداری شده توسط خارجی ها نباید بیش از ۱۰ درصد از مساحت منطقه تحت مالکیت خصوصی باشد.

رئیس جمهور می تواند خرید املاک توسط خارجی ها را از نظر کشور، شخص، منطقه جغرافیایی، مدت زمان، تعداد، نسبت، نوع، کیفیت، مساحت سطح و کمیت محدود، جزئی یا کامل متوقف یا ممنوع کند.

شرایط خرید برای تابعیت خریدار از طریق سیستم ثبت زمین بررسی می شود. پرداخت پیش پرداخت یا قیمت فروش قبل از نهایی شدن واجد شرایط بودن شهروندی ممکن است باعث اختلاف جدی در وصول مطالبات شود اگر فروش امکان پذیر نباشد.

منطقه ای که املاک در آن قرار دارد باید برای خرید خارجی مناسب باشد

باید بررسی شود که آیا خانه مورد فروش در منطقه ممنوعه نظامی، منطقه امنیت نظامی، منطقه استراتژیک، منطقه امنیت ویژه یا هر منطقه دیگری که برای خرید املاک توسط خارجی ها بسته است، قرار دارد یا خیر. درباره جنبه مرتبط فرایند حقوق قانونی خارجی هایی که در ترکیه خانه می خرند اطلاعات دقیق در صفحه موجود است.

ممکن است اشخاص خارجی نتوانند املاک را در مناطق ممنوعه نظامی و امنیتی نظامی خریداری کنند. در مناطق امنیتی خصوصی، ممکن است نیاز به اجازه فرماندار محل ملک مورد نیاز باشد.

اطلاعات مناطق امنیتی از طریق سوابق ثبت زمین و سیستم های عمومی مرتبط ارزیابی می شود. با این حال، لازم است قبل از فروش بررسی شود که آیا محدودیت خاصی برای پروژه یا منطقه ای که خانه در آن قرار دارد وجود دارد یا خیر.

محدودیت های خارجی ها برای خرید املاک

باید تأیید شود که فروشنده مالک واقعی سند مالکیت است

باید بررسی شود که آیا فردی که قیمت فروش را به خریدار خارجی نشان می دهد، بازاریابی می کند یا مطالبه می کند، مالک ثبت شده ملک در سند مالکیت است یا خیر. مشاور املاک، پیمانکار، کارمند پروژه، مستأجر یا خویشاوند مالک نمی تواند ملک را منتقل کند مگر اینکه مجوز معتبر داشته باشد.

اطلاعات هویتی فروشنده باید با اطلاعات مالک در ثبت زمین مقایسه شود. تفاوت های نام، نام خانوادگی و اطلاعات هویتی باید قبل از فروش روشن شود.

اگر ملک غیرمنقول متعلق به بیش از یک نفر باشد، تنها یک ذینفع نمی تواند کل دارایی غیرمنقول را بفروشد. هر مالک می تواند سهم خود را بفروشد یا همه مالکان باید در معامله فروش مشارکت داشته باشند.

اگر فروش قرار است با وکالت نامه انجام شود، دامنه اختیارات باید بررسی شود

اگر فروشنده یا خریدار خارجی به صورت حضوری در معامله سند مالکیت شرکت نکند، وکالت نامه ای که به نماینده داده می شود باید معتبر و کافی برای انجام معامله باشد.

وکالت نامه باید به وضوح اختیار خرید یا فروش املاک، امضای سند رسمی در سند مالکیت، درخواست ثبت و در صورت لزوم پرداخت یا وصول قیمت فروش را درج کند.

اختیار تعهد به عدم فروش به مدت سه سال در معاملاتی که برای اهداف شهروندی انجام می شود نیز ممکن است نیاز باشد به طور خاص در وکالت نامه تنظیم شود.

برای وکالت نامه هایی که در خارج صادر می شوند، بسته به کشوری که سند در آن صادر می شود، می توان به دنبال حاشیه نویسی آپوستیل یا گواهی کنسولگری ترکیه بود. همچنین ممکن است لازم باشد ترجمه رسمی ترکی سند تهیه شود.

همچنین باید بررسی شود که آیا وکالت نامه پس از تاریخ صدور لغو شده و آیا فردی که وکالت نامه را صادر می کند همچنان توانایی عمل دارد یا خیر.

اگر فروشنده یک شرکت باشد، باید اسناد نمایندگی و مجوز بررسی شوند

اگر خانه مورد فروش به نام یک شرکت ثبت شده باشد، سوابق ثبت تجاری شرکت و افراد مجاز به نمایندگی شرکت باید بررسی شوند. امضاکننده مجاز باید اختیار فروش ملک را داشته باشد.

بسته به نوع شرکت و اساسنامه آن، ممکن است نیاز به قطعنامه هیئت مدیره، هیئت مدیره یا مجمع عمومی باشد. اگر فردی که به نمایندگی از شرکت فروشنده است فقط کارمند یا مشاور فروش باشد، انتقال سند مالکیت کافی نیست.

همچنین باید بررسی شود که آیا شرکت در شرایط حقوقی خاصی مانند انحلال، ورشکستگی، کنکوردات یا سرپرستی مدیریت از نظر امنیت فروش قرار دارد یا خیر.

ثبت سند مالکیت به روز و گواهی وثیقه باید دریافت شود

سند مالکیت قدیمی ارائه شده توسط فروشنده ممکن است وضعیت حقوقی فعلی ملک را نشان ندهد. قبل از فروش، نمونه ثبت فعلی سند مالکیت و اطلاعات وثیقه باید بررسی شود.

اطلاعات زیر باید در ثبت زمین بررسی شود:

• شماره استان، ناحیه، محله، جزیره و قطعه،
• شماره بلوک، طبقه و بخش مستقل،
• سهم زمین و سطح غیرمنقول،
• ماهیت غیرقابل تغییر در سند مالکیت،
• وضعیت مالکیت کاندومینیوم یا حق عبور کاندومینیوم،
• هویت مالکان و نسبت مالکیت،
• وام مسکن، مصادره املاک و اقدامات احتیاطی،
• حق استقامت، اقامت و حقوق بالا،
• اجاره، وعده فروش و حاشیه نویسی های پیش پرداخت،
• سوابق برنامه اقامت و مدیریت خانواده،
• مصادره یا سایر اعلامیه های اداری.

باید اطمینان حاصل شود که اطلاعات جزیره، قطعه و بخش مستقل در سند مالکیت و خانه ای که به خریدار خارجی نشان داده شده یکسان باشد. به ویژه در سایت های بزرگ یا پروژه هایی با آپارتمان های مشابه، ممکن است فروش از طریق بخش مستقل اشتباه انجام شود.

چگونه ثبت نام وام مسکن را بررسی کنیم

ممکن است رهن روی اموال غیرمنقول به نفع بانک، شخص واقعی یا شرکت وجود داشته باشد. رهن به این واقعیت اشاره دارد که اموال غیرمنقول به عنوان وثیقه بدهی نشان داده می شود.

فروش املاک رهنی در همه موارد ممنوع نیست. با این حال، وام مسکن باید قبل از فروش توسط خریدار حذف یا پذیرفته شود. در انتقالی که بدون حذف وام انجام می شود، خریدار خارجی می تواند ملک را همراه با ضمانت بدهی موجود خریداری کند.

بررسی های زیر باید در فروش مسکن رهنی انجام شود:

• رهن به نفع او تعیین شده است،
• مبلغ بدهی فعلی وام مسکن،
• درجه و دامنه وام مسکن،
• پرداخت لازم برای پرداخت بدهی،
• زمانی که نامه لغو وام مسکن داده خواهد شد،
• کدام بخش از قیمت فروش به بانک پرداخت خواهد شد.

قیمت کامل فروش نباید بر اساس اظهارنظر شفاهی فروشنده مبنی بر لغو وام پس از فروش پرداخت شود. نامه بسته شدن بانکی و روش لغو وام مسکن باید قبل از انجام معامله آماده شده باشد.

مصادره ملک و اقدامات احتیاطی ممکن است مانع فروش شود

یک رهن حق توقیف، توقیف احتیاطی یا سوابق دستور منع احتیاطی بر املاک ممکن است مانع معامله فروش شود. در برخی اسناد، ممکن است نیاز به اجازه طلبکار یا دادگاه مربوطه و نامه فسخ باشد.

اگر رهن تنها در طول درخواست سند مالکیت کشف شود، ممکن است فروش را به تأخیر بیندازد و پرداخت های انجام شده توسط خریدار خارجی را در معرض خطر قرار دهد. به همین دلیل، سوابق سند مالکیت باید قبل از قرارداد سپرده و دوباره در روز فروش بررسی شود.

اگر روند اجرایی جاری علیه فروشنده یا دعوای حقوقی برای انتقال اموال غیرمنقول وجود داشته باشد، باید ارزیابی شود که آیا فروش قصد دارد به اشخاص ثالث آسیب برساند یا خیر.

حق استفاده و حقوق اقامت باید بررسی شوند

حق استفاده یا حقوق اقامت ممکن است بر ملک غیرمنقول به نفع شخص دیگری اثبات شده باشد. این حقوق می تواند مانع از آن شود که خریدار خارجی واقعا خانه را استفاده یا اجاره دهد.

صاحب نفعت می تواند طبق دامنه حق، از املاک استفاده کرده و از آن بهره مند شود. انتقال مالکیت به خریدار خارجی به طور خودکار حق بهره برداری ثبت شده در سند مالکیت را فسخ نمی کند.

اگر خریدار بخواهد خانه را خالی و آماده استفاده بخرد، حق استفاده یا حق سکونت باید قبل از انتقال سند مالکیت به طور رسمی حذف شود.

کنترل محل اقامت خانواده باید انجام شود

خانه ای که مورد فروش است ممکن است یک خانه خانوادگی باشد که فروشنده با همسر و خانواده اش در آن زندگی می کند. اگر در سند مالکیت اشاره ای به محل سکونت خانوادگی وجود داشته باشد، فروش بدون رضایت صریح همسر دیگر قابل انجام نیست.

نبود حاشیه نویسی اقامت خانوادگی در سند مالکیت به این معنا نیست که در همه موارد خطری وجود ندارد. در مواردی که اموال غیرمنقول واقعا به عنوان محل سکونت خانوادگی استفاده می شود، ممکن است توسط همسر دیگر بر اساس شرایط پرونده ملموس، اعتراض قانونی به اعتبار فروش مطرح شود.

وضعیت تأهل فروشنده و نحوه استفاده از خانه باید ارزیابی شود، به ویژه در فروش های دست دوم که از افراد واقعی انجام می شود.

شرایط موجود در سند مالکیت و استفاده واقعی باید یکسان باشد

ملکی که به عنوان محل سکونت به خریدار خارجی نشان داده می شود ممکن است به عنوان دفتر، فروشگاه، انبار، کارگاه، زمین یا زمین در سند مالکیت ثبت شود. تفاوت بین ماهیت ملک در سند مالکیت و استفاده واقعی آن می تواند مشکلات حقوقی و اداری ایجاد کند.

صلاحیت سند مالکیت می تواند بر مسائل زیر تأثیر بگذارد:

• درخواست مجوز اقامت بر اساس مالکیت املاک،
• وام های مسکن و تأمین مالی بانکی،
• TCIP و سایر معاملات بیمه،
• اشتراک های برق، آب و گاز طبیعی،
• اجاره دادن خانه،
• مالیات و معاملات شهری،
• فروش مجدد ملک در آینده.

به ویژه در خریدهایی که برای مقاصد مسکونی انجام می شود، مهم است که ملک در سند مالکیت به عنوان محل سکونت ثبت شود.

کنترل حق عبور کاندومینیوم و کاندومینیوم

مالکیت کاندومینیوم به الحاق جداگانه بخش های مستقل به سند مالکیت در یک ساختمان تکمیل شده اشاره دارد. از سوی دیگر، حق عبور کف نشان دهنده حق بخش مستقل متصل به سهم زمین در پروژه هایی است که در حال ساخت هستند یا هنوز به مالکیت کف منتقل نشده اند.

خرید خانه ای با حق عبور کف به تنهایی غیرقانونی نیست. با این حال، باید بررسی شود که چرا ساختمان به مالکیت کاندومینیوم منتقل نشد، آیا مجوز اشغال ساختمان وجود دارد و آیا پروژه مطابق با پروژه معماری تأییدشده تکمیل شده است یا خیر.

اگر خانه ای فقط با سهم زمین در سند مالکیت خریداری شود، خریدار خارجی ممکن است مالک واقعی یک آپارتمان مستقل نباشد، بلکه سهم مشخصی از زمین را داشته باشد. اظهار نظر فروشنده که «این سهم متعلق به این آپارتمان است» به تنهایی مالکیت مستقل بخش محسوب نمی شود.

ریسک های پیش خرید و استفاده در فروش مسکن مشترک

در فروش سند مالکیت مشترک، خریدار خارجی سهم مشخصی از ملک را به دست می آورد، نه کل ملک. اگر سهم فقط بر اساس توافق شفاهی طرفین مربوط به اتاق، طبقه یا آپارتمان خاصی باشد، ممکن است اختلاف استفاده ای به وجود آید.

اگر سایر ذینفعان حق قانونی پیش دستی داشته باشند، پس از دریافت معامله، می توان تحت شرایط لازم دعوای پیش دستی مطرح کرد.

در اموال غیرمنقول مشترک، همچنین این خطر وجود دارد که اموال غیرمنقول به دلیل شکایت برای حذف شراکت، از طریق فروش نقد شود. خریدار خارجی باید قبل از خرید ملک مشترک، همه ذینفعان و ترتیب واقعی استفاده را بررسی کند.

وضعیت منطقه بندی و مجوز ساخت باید بررسی شود

اینکه ثبت سند مالکیت پاک است، به این معنا نیست که ساختمان با قوانین منطقه بندی مطابقت دارد. پرونده منطقه بندی و ساختمان در شهرداری محل قرارگیری خانه باید به طور جداگانه بررسی شود.

اسناد زیر باید در بررسی حقوقی بررسی شوند:

• مجوز ساخت،
• مجوز اشغال ساختمان،
• پروژه معماری تأیید شده،
• فهرست بخش های مستقل،
• گواهی وضعیت منطقه بندی،
• گزارش تعطیلات ساختمان،
• تخریب یا تصمیم جریمه،
• رکوردهای ساختمانی یا تبدیل پرخطر،
• طرح های مصادره و عریض سازی جاده.

اگر خانه بدون مجوز باشد، بخش هایی مغایر با مجوز داشته باشد یا با پروژه شهرداری مطابقت نداشته باشد، ممکن است در آینده باعث جریمه های اداری، تخریب، اشتراک و فروش مجدد شود.

چرا مجوز اشغال ساختمان اهمیت دارد؟

مجوز اشغال که به عنوان گواهی اشغال نیز شناخته می شود، سند اداری است که اعلام می کند ساختمان تکمیل شده با پروژه و مجوز تأییدشده مطابقت دارد.

خرید خانه ای در ساختمانی که در آن سکونت وجود ندارد، در همه موارد باطل نیست. با این حال، باید بررسی شود که چرا این توافق نتوانست به دست آید. ممکن است دلایلی مانند عدم رعایت پروژه، ساخت و ساز ناتمام، بدهی شهرداری یا عدم انجام تعهدات فنی وجود داشته باشد.

مشکل تسویه می تواند بر گذار به مالکیت آپارتمان، اشتراک ها، وام های بانکی و معاملات فروش آینده تأثیر بگذارد.

پروژه معماری تأییدشده و مسکن باید مقایسه شوند

تعداد اتاق ها، مترهای مربعی، بالکن ها، تراس ها، انبار و پارکینگ خانه ای که به خریدار خارجی نشان داده می شود باید با پروژه معماری تأییدشده مقایسه شود.

اقدامات زیر ممکن است پروژه را نقض کند:

• بالکن را بست و به اتاق اضافه کرد،
• اتصال راهرو مشترک به بخش مستقل،
• افزودن زیرزمین یا سطح سقف در محل سکونت،
• برداشتن دیوارهای باربر،
• ادغام غیرمجاز دو بخش مستقل،
• تبدیل پارکینگ یا انبار به مسکن،
• استفاده از تراس مشترک فقط توسط یک مالک.

باید بررسی شود که آیا هر بخشی که در آگهی یا ارائه فروش ذکر شده متعلق به خانه است، واقعا به این بخش مستقل در سند مالکیت، سوابق پروژه و طرح مدیریت مرتبط است یا خیر.

وضعیت زلزله و پرخطر ساختمان باید مورد بررسی قرار گیرد

باید بررسی شود که آیا خانه به عنوان ساختمانی پرخطر شناسایی شده است، آیا وارد فرآیند تحول شهری شده یا تصمیم تخلیه و تخریب ساختمان گرفته شده است.

تصمیم پرریسک ساخت ممکن است باعث شود خریدار خارجی در مدت کوتاهی خانه خریداری شده را ترک کند و در هزینه های ساخت مشارکت کند.

نبود سابقه واضح و پرخطر ساختمان در سند مالکیت یا سوابق شهرداری به این معنا نیست که ساختمان از نظر فنی کاملا ایمن است. ممکن است انجام بازرسی فنی مستقل در ساختمان های قدیمی یا مشکوک ساختاری مفید باشد.

طرح مدیریت و قوانین سایت باید بررسی شوند

در ساختمان هایی که تحت مالکیت کاندومینیوم قرار دارند، طرح مدیریت یکی از اسناد اساسی است که همه مالکان کاندومینیوم را ملزم می کند. خریدار خارجی موظف است پس از انتقال سند مالکیت، قوانین موجود در طرح مدیریت را رعایت کند.

موضوعات زیر را می توان در برنامه مدیریت تنظیم کرد:

• هدف استفاده از اقامتگاه ها،
• محدودیت های اجاره کوتاه مدت،
• قوانین حیوانات خانگی و فضای مشترک،
• ترتیب استفاده از پارکینگ،
• حق عضویت و تقسیم هزینه های مشترک،
• شرایط بهره مندی از امکانات سایت،
• بازسازی و ساعات جابجایی.

اگر خریدار خارجی قصد دارد خانه را برای اجاره کوتاه مدت، دفتر یا فعالیت های تجاری استفاده کند، باید قبل از فروش بررسی کند که آیا مانعی در برنامه مدیریت وجود دارد یا خیر.

قرارداد اجاره باید در فروش مسکن مستأجر بررسی شود

اگر مستأجری در خانه وجود داشته باشد که قابل فروش است، انتقال سند مالکیت به طور خودکار قرارداد اجاره را فسخ نمی کند. مالک جدید در چارچوب شرایط قانونی، طرف قرارداد اجاره می شود.

در یک منزل مستأجر، جنبه های زیر باید بررسی شوند:

• تاریخ شروع و پایان قرارداد اجاره کتبی،
• اجاره ماهانه و وضعیت پرداخت،
• مبلغ ودیعه،
• چه مستأجر تعهد تخلیه داشته باشد،
• اجاره و بدهی های پرداخت نشده،
• آیا قرارداد اجاره ای در سند مالکیت ذکر شده است یا خیر،
• وقتی خانه خالی تحویل داده می شود.

بیانیه شفاهی فروشنده مبنی بر اینکه خانه تخلیه خواهد شد کافی نیست. اگر قرار باشد خانه خالی تحویل داده شود، تاریخ تحویل و تعهد تخلیه مستأجر باید به وضوح در قرارداد فروش تنظیم شود.

مالیات املاک و بدهی های شهری باید مورد بررسی قرار گیرند

ارزش مالیات ملک خانه و بدهی های فروشنده به شهرداری باید بررسی شود. قیمت فروش مورد استفاده برای معامله سند مالکیت نمی تواند کمتر از ارزش مالیات ملک نشان داده شود.

همچنین باید بررسی شود که آیا اطلاعات املاک در شهرداری و سوابق موجود در سند مالکیت با هم سازگار هستند یا خیر. اندازه گیری نادرست سطح، بخش مستقل یا اطلاعات نوع استفاده ممکن است پس از فروش نیاز به اصلاح داشته باشد.

حق عضویت سایت و بدهی های هزینه های رایج باید بررسی شود

اطلاعات به روز بدهی درباره خانه باید از مدیریت سایت یا آپارتمان دریافت شود. حق عضویت، تجهیزات، نگهداری، تقویت و بدهی های هزینه های مشترک ممکن است باعث اختلاف بین فروشنده و خریدار شود.

در قرارداد فروش باید به وضوح ذکر شود که تمام حق عضویت ها و هزینه های مشترک ناشی از انتقال سند مالکیت متعلق به فروشنده است و هزینه های پس از انتقال متعلق به خریدار است.

نامه عدم بدهی از مدیریت می تواند ریسک مواجهه خریدار با بدهی های گذشته را کاهش دهد.

بدهی های اشتراکی و خدمات باید بررسی شود

باید بررسی شود که برق، آب، گاز طبیعی، اینترنت و سایر اشتراک ها به نام چه کسی هستند. بدهی های کنتور، سوابق استفاده غیرقانونی و فرآیندهای مهر و موم می توانند بر فرآیند اشتراک جدید تأثیر بگذارند.

با انتقال سند مالکیت، تمام بدهی های شخصی مالک قبلی به طور خودکار به مالک جدید منتقل نمی شود. با این حال، تهیه گزارش تحویل برای بسته شدن اشتراک ها، تعیین مقادیر کنتورها و ایجاد درخواست های جدید اهمیت دارد.

قرارداد باید قبل از پرداخت پیش پرداخت تهیه شود

اگر قرار است مبلغ پیش پرداخت یا هزینه رزرو از خریدار خارجی جمع آوری شود، باید قراردادی مفصل حاوی اطلاعات مربوط به ملک و طرفین تهیه شود.

قرارداد سپرده باید شامل مفاد زیر باشد:

• هویت و اطلاعات تماس واضح طرفین،
• اطلاعات سند مالکیت غیرمنقول،
• کل قیمت فروش و ارز،
• مبلغ ودیعه پرداخت شده،
• روش پرداخت مبلغ باقی مانده،
• تاریخ انتقال سند مالکیت،
• حذف رهن ها و وثیقه ها،
• وضعیت تحویل خانه خالی یا با مستأجران،
• شرایط بازپرداخت در صورت بروز مشکل در بررسی حقوقی،
• مقرراتی که در صورتی که خریدار حق تملک نداشته باشد، اعمال می شود،
• شرایط واجد شرایط بودن ویژه در صورتی که هدفی از شهروندی یا اقامت وجود داشته باشد.

در بررسی حقوقی باید به وضوح نوشته شود که اگر مانعی برای فروش وجود داشته باشد، پیش پرداخت بدون وقفه بازگردانده خواهد شد.

قرارداد فروش کتبی معمولی مالک را تحت تأثیر قرار نمی دهد

قرارداد کتبی عادی که توسط طرفین در دفتر املاک یا بین خودشان امضا می شود، مالکیت خانه را به خریدار خارجی منتقل نمی کند.

مالکیت اموال غیرمنقول از طریق قرارداد رسمی فروش املاک صادر شده توسط دفتر ثبت زمین مجاز یا دفتر اسناد رسمی طبق اجازه قانون و ثبت در اداره به دست می آید.

اگر قرار است قرارداد فروش مقدماتی تنظیم شود، باید در نظر گرفته شود که قرارداد باید به طور رسمی در دفتر اسناد رسمی تهیه و برای حفاظت خریدار به اداره ثبت زمین حاشیه نویسی شود.

قیمت فروش باید از طریق بانک پرداخت شود

خریداران خارجی قیمت فروش را نقدا، بدون مدرک یا به شخص ثالثی که به ملک مرتبط نیست پرداخت می کنند که ریسک های قابل توجهی ایجاد می کند.

قوانین زیر هنگام پرداخت باید رعایت شوند:

• پرداخت ها باید از طریق بانک انجام شود.
• باید تأیید شود که دارنده حساب فروشنده یا شخص مجاز قانونی است.
• اطلاعات مربوط به املاک باید در توضیحات رسید نوشته شود.
• پیش پرداخت، پرداخت موقت و قیمت فروش باید به طور جداگانه مشخص شوند.
• اگر قرار باشد از ارز دیگری استفاده شود، باید نرخ ارز مورد نظر تعیین شود.
• اگر قرار است وام مسکن بسته شود، پرداخت به بانک باید به طور جداگانه مستند شود.
• اگر انتقال سند مالکیت انجام نشود، روش بازپرداخت قیمت باید در قرارداد تنظیم شود.

اگر پرداخت باید به جای فروشنده به شخص دیگری انجام شود، ارتباط او با فروش و دستورالعمل های کتبی پرداخت فروشنده باید مستند شود.

کنترل سند خرید ارز خارجی

اگر یک شخص خارجی از طریق خرید در ترکیه ملک خریداری کند، ارز خارجی مرتبط با قیمت فروش باید از طریق بانکی که در ترکیه فعالیت می کند به لیر ترکیه تبدیل شود و گواهی خرید ارز خارجی باید توسط بانک صادر شود.

سند خرید ارز خارجی باید قبل از انجام فروش سند مالکیت تهیه شود. پس از اتمام معامله سند مالکیت، ممکن است صدور گواهی خرید ارزی بازگشتی ممکن نباشد.

اطلاعات زیر باید در سند خرید ارز خارجی صحیح باشد:

• نام و نام خانوادگی گیرنده،
• گذرنامه یا شماره شناسایی خارجی،
• اطلاعات مربوط به املاک یا معاملات،
• معادل دلار آمریکا برای ارز خارجی تبدیل شده،
• معادل لیر ترکی،
• توضیحی که نشان می دهد معامله در چارچوب قوانین مربوطه انجام شده است.

اگر سند به نام شخص اشتباه صادر شود، شماره گذرنامه به اشتباه نوشته شده باشد یا کل قیمت فروش را پوشش ندهد، ممکن است روند سند مالکیت به تأخیر بیفتد.

قیمت فروش باید در سند مالکیت همراه با ارزش واقعی آن نشان داده شود

برای کاهش هزینه سند مالکیت، نشان دادن قیمت واقعی فروش پایین در سند مالکیت ریسک های حقوقی و مالی ایجاد می کند.

در صورتی که قیمت فروش پایین اعلام شود:

• جریمه های مالیاتی و بهره ممکن است به دلیل نبود هزینه سند مالکیت اعمال شود.
• ممکن است برای خریدار خارجی دشوار باشد که قیمت واقعی پرداخت شده را اثبات کند.
• اگر فروش لغو شود، ممکن است اختلافی درباره قیمتی که قابل بازیابی است پیش بیاید.
• ممکن است بین پرداخت های بانکی و سند مالکیت عدم تطابق وجود داشته باشد.
• مبلغ سرمایه گذاری مورد نیاز برای درخواست شهروندی ممکن است تأمین نشود.
• محاسبات مالیاتی در فروش بعدی ملک ممکن است تحت تأثیر قرار گیرد.

آیا گزارش ارزیابی برای فروش های معمولی خارجی اجباری است؟

تا تاریخ ۹ دسامبر ۲۰۲۴، گزارش ارزیابی اجباری برای معاملات عادی املاک که خارجی ها طرف آن هستند اما شامل کسب تابعیت ترکیه نیستند، الزامی نیست.

با این حال، خریدار خارجی می تواند داوطلبانه ارزیابی مستقلی انجام دهد تا ارزش بازار و وضعیت فنی ملک را تعیین کند. نبود تعهد رسمی مانع از آن نمی شود که خریدار یک بررسی اقتصادی و فنی انجام دهد.

در معاملات انجام شده برای اهداف تابعیت، ارزش سرمایه گذاری ملک در چارچوب سیستم فعلی گواهی تعیین مبلغ ارزیابی می شود.

کنترل های اضافی در فروش شهروندی

اگر خریدار خارجی خانه را برای اخذ تابعیت ترکیه خریداری می کند، علاوه بر بررسی های معمول فروش، باید رعایت املاک، فروشنده و مدارک پرداخت با قوانین شهروندی بررسی شود. همچنین فرآیند شهروندی برای خارجی هایی که املاک می خرند باید همراه با پرونده عینی ارزیابی شود.

در فروشی که برای اهداف شهروندی انجام می شود، مسائل زیر به طور خاص بررسی می شوند:

• املاک باید از نوعی باشد که برای سرمایه گذاری شهروندی مناسب باشد،
• ارزش سرمایه گذاری در گواهی تعیین مبلغ کافی است،
• قیمت فروش در سند مالکیت مبلغ مورد نیاز را برآورده می کند،
• رعایت سند خرید ارز خارجی و رسیدهای بانکی،
• فروشنده باید از نظر قوانین شهروندی مناسب باشد،
• اموال غیرمنقول قبلا در هیچ درخواست شهروندی دیگری استفاده نشده است.
• انتقال های گذشته اموال غیرمنقول، مانعی برای درخواست نیست.
• تعهد به عدم فروش به مدت سه سال به درستی در سند مالکیت ثبت شده است.

اینکه قیمت تبلیغ یا قرارداد یک خانه بالاتر از مبلغ مورد نظر برای شهروندی باشد، به این معنا نیست که صرفا برای شهروندی مناسب است.

تفاوت های فروش بدون تابعیت و فروش تابعیت

کنترل ها در خرید مسکن برای مجوز اقامت

خرید خانه در ترکیه به خریدار خارجی مجوز اقامت خودکار نمی دهد. باید درخواست جداگانه ای برای دریافت مجوز اقامت کوتاه مدت بر اساس مالکیت املاک ارائه شود.

مهم است که خریدار قصد خرید خانه را داشته باشد که قبل از فروش، موارد زیر را بررسی کند:

• اموال غیرمنقول باید در سند مالکیت مسکونی باشد،
• ثبت خانه به نام متقاضی،
• اموال غیرمنقول می تواند برای مقاصد سرپناه استفاده شود،
• الزام ارزش بر اساس تاریخ خرید اعمال می شود،
• چه محدودیت منطقه ای در ثبت آدرس وجود داشته باشد،
• متقاضی باید شرایط دیگر مجوز اقامت را داشته باشد.

اظهارات مشاور یا فروشنده املاک مبنی بر اینکه مجوز اقامت به طور قطعی صادر خواهد شد، مقامات ذی ربط را ملزم نمی کند.

کنترل های قانونی در فروش مسکن از پروژه

اگر خانه ای از پروژه ای که هنوز تکمیل نشده به خارجی فروخته شود، فقط قیمت فروش و تاریخ تحویل بخش مستقل نباید ارزیابی شود.

بررسی های زیر باید در فروش پروژه انجام شود:

• سند مالکیت مالک زمین،
• رابطه شرکت پیمانکار با مالک زمین،
• مجوز ساخت،
• اینکه آیا حق عبور طبقه برقرار شده است یا خیر،
• جایگاه بخش مستقل فروخته شده در پروژه،
• اختیار شرکت برای فروش،
• وام های مالی پروژه برای وام های غیرمنقول،
• تاریخ تحویل و شرایط تأخیر،
• حقوق خریدار در صورت تحویل ناقص یا معیوب،
• قیمت فروش به کدام حساب پرداخت خواهد شد،
• تاریخی که انتقال سند مالکیت انجام خواهد شد.

تنها وعده هایی که فروشنده از طریق بروشور تبلیغاتی، کاتالوگ یا نمونه آپارتمان داده است باید به قرارداد کتبی منتقل شود.

حقوق مصرف کننده خریداران خارجی

اگر فرد خارجی خانه ای را برای استفاده شخصی از یک شرکت پروژه ای که برای اهداف تجاری یا حرفه ای فعالیت می کند خریداری می کند، بسته به ماهیت معامله، می تواند از حمایت های قانون مصرف کننده بهره مند شود.

تابعیت خارجی به تنهایی مانع حمایت فرد به عنوان مصرف کننده در ترکیه نمی شود. در صورت تأخیر در تحویل پروژه، نبود ویژگی های وعده داده شده، نبود متر مربع یا نقص های سازه ای، خریدار می تواند برای حقوق مندرج در قرارداد و قانون درخواست دهد.

بسته به ارزش و ماهیت اختلاف، کمیته داوری مصرف کننده، دادگاه مصرف کننده، میانجی گری یا سایر راه حل های حقوقی ممکن است مطرح شوند.

کنترل مسکن معیوب

قبل از انتقال سند مالکیت، وضعیت فنی و فیزیکی خانه باید بررسی شود. رطوبت، نشتی آب، ترک ها، خرابی لوله کشی، مشکلات برق، کمبود عایق و نقص های فضای عمومی باید شناسایی شوند. سند مالکیت و روندهای مالیاتی برای خارجی هایی که در ترکیه ملک می خرند محتوای آن سایر نکات حقوقی مرتبط با این مرحله را توضیح می دهد.

عدم داشتن ویژگی های وعده داده شده توسط فروشنده یا شرکت پروژه ممکن است عملکرد معیوب محسوب شود. در طول تحویل، نواقص و نواقص باید با گزارش کتبی شناسایی شوند و عکس ها و ویدئوهای ضبط شوند.

بسته به ماهیت حقوقی اختلاف، حق تعمیر رایگان، کاهش قیمت، جایگزینی با همتای بدون نقص، انصراف از قرارداد یا جبران خسارت ممکن است مطرح شود.

مدارک مورد نیاز برای انتقال سند مالکیت

مترجم برای خریدار خارجی که ترکی صحبت نمی کند

اگر خریدار خارجی به زبان ترکی صحبت نکند، مترجم مجاز سوگند خورده باید در سند مالکیت یا معامله دفتر اسناد رسمی حضور داشته باشد.

مترجم باید محتوای قرارداد فروش رسمی و پیامدهای حقوقی معامله را برای خریدار خارجی توضیح دهد. مترجمی که با فروشنده یا مشاور املاک مرتبط است ممکن است شرایط مترجم رسمی را نداشته باشد.

خریدار؛ قبل از امضا، اطلاعات املاک، قیمت فروش، سوابق سند مالکیت، تعهدات و شرایط پرداخت را از طریق مترجم بررسی کنید.

هزینه ها و هزینه های سند مالکیت باید از قبل تعیین شود

در قرارداد فروش باید به وضوح ذکر شود که کدام طرف هزینه هایی مانند حق الزحمه سند مالکیت، هزینه صندوق گردان، هزینه های بانکی، هزینه مترجم، هزینه های دفتر اسناد رسمی، DASK، مشاوره حقوقی و هزینه خدمات املاک را بر عهده دارد.

طرفین می توانند بار مالی حق الزحمه سند مالکیت را بین خود تقسیم کنند. با این حال، تعهدات ناشی از عموم باید مطابق با قانون و بیانیه رسمی انجام شود.

اگر پولی از خریدار خارجی درخواست شود و اعلام شود که به مؤسسات رسمی پرداخت خواهد شد، اطلاعات پرداخت باید مستقیما از طریق مؤسسه یا سیستم مربوطه تأیید شود.

بررسی نهایی قبل از امضای سند مالکیت

اطلاعات زیر باید برای آخرین بار قبل از امضای قرارداد فروش رسمی بررسی شود:

1. اطلاعات هویتی خریدار و فروشنده،
2. شماره جزیره، قطعه و بخش مستقل غیرمنقول،
3. ماهیت غیرقابل تغییر در سند مالکیت،
4. قیمت فروش رسمی،
5. مبلغ موجود در گواهی خرید ارز خارجی،
6. وام های مسکن، وثیقه ها و سایر تعویق ها،
7. تعهد به عدم فروش به مدت سه سال، اگر اصلا وجود داشته باشد،
8. دامنه وکالت نامه،
9. تاریخ تحویل و وضعیت واقعی خانه.

اگر اموال غیرمنقول اشتباه، قیمت فروش ناقص یا وثیقه ناخواسته در سند رسمی وجود داشته باشد، باید قبل از امضا درخواست اصلاح شود.

گزارش تحویل مسکن باید تهیه شود

انتقال سند مالکیت و تحویل واقعی خانه نباید همزمان انجام شود. زمان تحویل کلید، اینکه خانه خالی تحویل داده شود یا با مستأجر، و وضعیت اقلام داخل باید نوشته شود.

اطلاعات زیر ممکن است در گزارش تحویل گنجانده شود:

• تاریخ و زمان تحویل،
• تعداد کلیدهای تحویل داده شده،
• مقادیر کنتورهای برق، آب و گاز طبیعی،
• وضعیت فیزیکی فعلی خانه،
• نقص ها و کمبودهای شناسایی شده،
• تجهیزات و اقلام تحویل داده شده،
• کارت های سایت و کنترل های پارکینگ،
• اطلاعاتی که خانه خالی و آماده استفاده است.

کنترل هایی که پس از انتقال سند مالکیت انجام خواهد شد

پس از تکمیل فروش، خریدار خارجی باید اقدامات زیر را دنبال کند:

• برای بررسی مالک و اطلاعات غیرمنقول در سند مالکیت فعلی،
• برای اطلاع رسانی مالیات بر املاک لازم به شهرداری،
• برای به روزرسانی TCIP و سایر بیمه نامه ها،
• برای تصاحب اشتراک های برق، آب و گاز طبیعی،
• برای اطلاع رسانی به مدیریت سایت درباره تغییر مالک،
• برای انجام مراحل ثبت آدرس و صدور مجوز اقامت،
• اگر هدف شهروندی برای ادامه مراحل واجد شرایط بودن و درخواست وجود داشته باشد،
• برای پیروی از تعهدات و یادداشت های ثبت املاک.

ریسک هایی که ممکن است در صورت عدم اجرای کنترل های قانونی به وجود آید

حمایت وکلا در فروش مسکن به خارجی ها

دفتر ثبت زمین یا دفتر اسناد رسمی فرآیند رسمی فروش و ثبت را انجام می دهد. با این حال، به نمایندگی از طرفین بررسی نمی کند که آیا ملک سرمایه گذاری اقتصادی خوبی است، آیا قرارداد به اندازه کافی از خریدار محافظت می کند یا مشکلات فنی در ساختمان وجود دارد.

وکیلی که در حوزه حقوق املاک فعالیت می کند می تواند بررسی های زیر را انجام دهد:

• برای بررسی مناسب بودن خریدار خارجی برای خرید،
• برای اطمینان از اینکه فروشنده مالک و مجاز است،
• برای بررسی ثبت زمین و بدهی ها،
• برای پیگیری حذف وام های مسکن، وثیقه ها و اقدامات مالی،
• برای ارزیابی اسناد پروژه های منطقه بندی، مجوز و معماری،
• برای تهیه قرارداد سپرده و فروش،
• ایجاد یک برنامه پرداخت امن،
• برای تعیین دامنه وکالت نامه،
• برای بررسی مدارک خرید ارز خارجی و رسیدهای بانکی،
• برای بررسی صلاحیت شهروندی یا اقامت،
• برای پیروی از مراحل انتقال و تحویل سند مالکیت.

انجام بررسی حقوقی قبل از پرداخت سپرده یا قیمت فروش، به جای پس از فروش، به طور قابل توجهی خطر از دست دادن حقوق را کاهش می دهد.

سؤالات متداول

آیا برای فروش خانه به یک خارجی نیاز به مجوز ویژه دارم؟

صلاحیت خرید بر اساس تابعیت خریدار و منطقه ای که ملک در آن قرار دارد، جستجو می شود. در مناطق امنیتی ویژه ممکن است نیاز به اجازه فرماندار باشد؛ در مناطقی که به خرید خارجی محدود شده اند، فروش ممکن نیست انجام شود.

آیا یک خریدار خارجی می تواند بدون مجوز اقامت در ترکیه خانه ای بخرد؟

بله. هیچ الزامی برای داشتن مجوز اقامت پیشاپیش برای خرید ملک در ترکیه وجود ندارد. با این حال، شرایط خرید مرتبط با تابعیت خریدار و محل ملک باید رعایت شود.

آیا ارزیابی برای فروش مسکن به خریدار خارجی اجباری است؟

از تاریخ ۹ دسامبر ۲۰۲۴، معمولا برای فروش های خارجی عادی که هدف شهروندی ندارند، گزارش ارزیابی اجباری لازم نیست. در معاملات با اهداف تابعیت، ارزش سرمایه گذاری از طریق سند تعیین مبلغ تأیید می شود.

آیا گواهی خرید ارز خارجی برای خریدار خارجی اجباری است؟

در معاملاتی که یک شخص غیرواقعی خارجی از طریق خرید ملک را به دست می آورد، سند خرید ارز خارجی مربوط به قیمت فروش باید قبل از انتقال سند مالکیت توسط بانک صادر شود.

آیا سندی که از دفتر تبادل به دست آمده می تواند در سند مالکیت استفاده شود؟

سند خرید ارز خارجی که باید در معامله سند مالکیت استفاده شود، باید توسط بانک مجاز فعال در ترکیه مطابق با مقررات مربوطه تهیه شود. رسید دریافت شده از دفتر صرافی جایگزین این سند نمی شود.

آیا مسکن رهنی را می توان به خارجی ها فروخت؟

بسته به نوع وام مسکن، ممکن است امکان فروش وجود داشته باشد. با این حال، باید برنامه ریزی شود که وام مسکن قبل از فروش یا همزمان با قیمت فروش حذف شود؛ مدارک تعطیلی و لغو بانک باید تهیه شود.

آیا می توان مسکن مصادره شده را به خارجی ها فروخت؟

بسته به نوع توقیف و پرونده اجرایی مربوطه، ممکن است فروش ممکن نباشد. ممکن است لازم باشد توقیف برداشته شود یا مراحل مربوط به طلبکار و دفتر اجرایی تکمیل گردد.

آیا مکانی که در سند مالکیت به عنوان دفتر ذکر شده می تواند به عنوان محل اقامت به یک خارجی فروخته شود؟

اموال غیرمنقول را می توان با ماهیت خود در سند مالکیت منتقل کرد. با این حال، این واقعیت که مکانی که به عنوان محل سکونت معرفی شده، دفتر در سند مالکیت است، ممکن است مشکلاتی در زمینه مجوز اقامت، استفاده، اشتراک و معاملات فروش آینده ایجاد کند.

آیا خریدار خارجی پس از پرداخت پیش پرداخت، مالک خانه می شود؟

پرداخت پیش پرداخت یا قیمت فروش به طور خودکار از مالکیت عبور نمی کند. مالکیت از طریق معامله رسمی فروش املاک و ثبت در اداره ثبت املاک به دست می آید.

آیا یک خریدار خارجی می تواند بدون آمدن به ترکیه خانه بخرد؟

بله. معامله سند مالکیت می تواند از طریق نماینده یا وکیل از طریق وکالت نامه ای که برای استفاده در ترکیه مناسب است و دارای اختیارات ویژه لازم است، انجام شود.

آیا می توان معامله را انجام داد اگر خریدار خارجی ترکی بلد نباشد؟

بله. در سند مالکیت یا معامله دفتر اسناد رسمی، یک مترجم مجاز سوگند خورده حضور دارد و قرارداد رسمی و پیامدهای حقوقی معامله برای خریدار خارجی توضیح داده می شود.

آیا می توان یک خانه مستأجر را به یک خارجی فروخت؟

بله. با این حال، سند انتقال مالکیت به طور خودکار قرارداد اجاره را فسخ نمی کند. خریدار خارجی مشمول مفاد کد تعهدات ترکیه در خصوص اخراج مستأجر و ادامه رابطه اجاره است.

آیا یک خارجی که خانه می خرد، مجوز اقامت خودکار دریافت می کند؟

خرید خانه تنها در صورتی می تواند دلیلی برای درخواست مجوز اقامت کوتاه مدت بر اساس مالکیت ملک باشد که شرایط لازم رعایت شود. پذیرش درخواست به طور جداگانه ارزیابی می شود.

آیا خارجی که خانه ای می خرد به طور خودکار شهروند ترکیه می شود؟

تنها زمانی که مبلغ فعلی سرمایه گذاری و شرایط دیگر برآورده شود، می توان درخواست شهروندی استثنایی ارائه داد. خرید املاک به معنای اعطای قطعی شهروندی نیست.

آیا خانه ای که برای شهروندی خریداری شده را می توان فورا فروخت؟

تعهد به اینکه املاک خریداری شده برای اهداف شهروندی تا سه سال دیگر فروخته نشود، در ثبت زمین ثبت شده است. انتقال داوطلبانه املاک قبل از تکمیل دوره سه ساله ممکن است فرآیند شهروندی را در معرض خطر قرار دهد.

آیا اداره ثبت زمین تمام بررسی های قانونی را انجام می دهد؟

دفتر ثبت زمین فرآیند ثبت و مدارک ارائه شده را بررسی می کند. با این حال، به طور جامع نقص های فنی ملک، ارزش بازار، ریسک های قرارداد، رابطه اجاره و مناسب بودن آن برای هدف سرمایه گذاری را به نمایندگی از خریدار بررسی نمی کند.

اطلاعات حقوقی: این محتوا برای اهداف اطلاع رسانی عمومی تهیه شده است. قوانینی که باید در فروش مسکن به خارجی ها اعمال شود؛ این موضوع ممکن است بسته به شهروندی خریدار، منطقه ای که ملک در آن قرار دارد، نوع سند مالکیت، هدف خرید و قوانین فعلی در تاریخ معامله متفاوت باشد. قبل از پرداخت ودیعه یا قیمت فروش، باید بررسی حقوقی خاص خریدار، فروشنده و املاک انجام شود.