Юридические ограничения при продаже жилья иностранцам в Турции

Недостаточно, чтобы покупатель и продавец договорились о цене продажи перед продажей жилья иностранцам в Турции. Право покупателя на приобретение недвижимости, полномочия продавца, ипотеки и залоги в земельном реестре, статус зонирования дома, способ оплаты, документ покупки иностранной валюты и цель гражданства или вида на жительство, если таковые есть, должны оцениваться совместно.

Продажа, совершённая без юридического контроля; Это может привести к отказу в передаче права собственности, невозврату цены продажи, признанию заявления на гражданство неподходящим или к тому, что недвижимость станет предметом судебных разбирательств позже. Поэтому юридическая проверка должна быть проведена до внесения депозита или цены продажи.

Что такое юридический контроль при продаже жилья иностранцам?

Юридический контроль — это проверка того, подходит ли дом, подлежащий продаже, и стороны стороны для передачи недвижимости через официальные документы и документы. Эта проверка не ограничивается только оформлением права собственности. В связи с этой темой Право недвижимости Вы также можете ознакомиться с содержанием под заголовком.

В ходе комплексной юридической проверки оцениваются следующие вопросы вместе:

• Право иностранного покупателя приобретать недвижимость в Турции,
• Независимо от того, находится ли недвижимость в районе, открытом для иностранного приобретения,
• Является ли продавец реальным владельцем и лицом, уполномоченным на продажу,
• Ипотеки, залоги, меры и другие ограничения в земельном реестре,
• Владение кондоминиумом, пола и характер права собственности на дом,
• Строительная лицензия, разрешение на заселение и статус архитектурного проекта,
• Совместимость цены продажи и банковских платежей,
• Правильная выдача документа о покупке валюты,
• Вид на жительство или цель гражданства покупателя,
• Арендатор, взносы, налоги и статус передачи недвижимого имущества.

Право иностранных покупателей на приобретение недвижимости должно быть проверено

Не каждый иностранный реальный человек в Турции может купить жильё во всех регионах и в неограниченных количествах. Пригодность приобретения должна быть проверена с учётом гражданства иностранного покупателя, ранее приобретённой в Турции недвижимости и региона, где находится дом, который собирается приобрести.

Как правило, общая площадь недвижимого имущества и независимых и постоянных ограниченных недвижимых прав, которые иностранные лица могут приобрести по всей Турции, не может превышать 30 гектаров. Кроме того, общая площадь недвижимости, приобретённой иностранцами, не может превышать 10 процентов площади района, находящегося в частной собственности.

Президент может ограничивать, частично или полностью приостановить или запретить приобретение недвижимости иностранцами по стране, человеку, географическому региону, продолжительности, количеству, соотношению, типу, качеству, площади и объёму.

Условия приобретения гражданства покупателя проверяются через систему земельного реестра. Внесение депозита или продажной цены до утверждения права на гражданство может привести к серьёзному спору о взыскании, если продажа не удаётся осуществить.

Регион, где расположена недвижимость, должен быть пригоден для иностранного приобретения

Следует проверить, находится ли дом, подлежащий продаже, в военной запрещённой зоне, зоне военной безопасности, стратегической зоне, специальной зоне безопасности или в любой другой зоне, закрытой для приобретения недвижимости иностранцами. О соответствующем аспекте процесса Юридические права иностранцев, покупающих дом в Турции На странице есть подробная информация.

Иностранным лицам может быть невозможно приобрести недвижимость в военных запрещённых и военных зонах безопасности. В частных охранных зонах может потребоваться разрешение губернатора места, где находится недвижимость.

Информация о зоне безопасности оценивается через записи земельного реестра и соответствующие публичные системы. Однако необходимо выяснить, существует ли особое ограничение для проекта или региона, где находится дом, до продажи.

Ограничения иностранцев на приобретение недвижимости

Необходимо подтвердить, что продавец является настоящим владельцем права собственности

Следует проверить, является ли лицо, которое показывает, продвигает или требует цену продажи перед иностранным покупателем, зарегистрированным владельцем недвижимости в свидетельстве о праве собственности. Консультант по недвижимости, подрядчик, сотрудник проекта, арендатор или родственник владельца не могут передать недвижимость без действующего разрешения.

Идентификационные данные продавца должны сравниваться с данными владельца в земельном реестре. Различия в имени, фамилии и информации о личности следует прояснить до продажи.

Если недвижимое имущество принадлежит нескольким лицам, не может только один участник продать всё недвижимое имущество. Каждый владелец может продать свою долю или все владельцы должны участвовать в сделке продажи.

Если продажа должна осуществляться с помощью доверенности, следует изучить объём полномочий

Если продавец или иностранный покупатель не участвовать в сделке по праву собственности лично, доверенность, выданная представителю, должна быть действительной и достаточной для проведения сделки.

Доверенность должна чётко включать полномочия покупать или продавать недвижимость, подписывать официальный акт в свидетельстве о праве собственности, запрашивать регистрацию и, при необходимости, выплачивать или взыскать цену продажи.

Полномочия не продавать в течение трёх лет сделки, совершаемые для получения гражданства, также могут быть специально регламентированы доверенностью.

Для доверенностей, выданных за рубежом, может быть запрошена аннотация апостиля или сертификация турецкого консульства в зависимости от страны, где выдан документ. Также может потребоваться подготовить нотариально заверенный турецкий перевод документа.

Также следует проверить, отозвана ли доверенность после даты её выдачи и сохраняет ли лицо, выдающее доверенность, способно действовать.

Если продавец является компанией, необходимо проверить документы на представительство и авторизацию

Если дом, подлежащий продаже, зарегистрирован на имя компании, необходимо проверить торговые реестры компании и лиц, уполномоченных представлять её. Уполномоченный подписант должен иметь полномочия продавать недвижимость.

В зависимости от типа компании и её устава может потребоваться решение совета директоров, совета управляющих или общего собрания. Для передачи титульного акта недостаточно, если лицо, продающее от имени компании, является только сотрудником или консультантом по продажам.

Также следует выяснить, находится ли компания в особой правовой ситуации, такой как ликвидация, банкротство, конкордат или управленческое управление с точки зрения обеспечения продаж.

Необходимо получить актуальное свидетельство о регистрации и обременения

Старый датированный свидетельство о праве собственности, представленный продавцом, может не показывать текущий юридический статус недвижимости. Перед продажей следует изучить образец регистрации текущего свидетельства о праве собственности и информацию о обременении.

Следующая информация должна быть проверена в земельном реестре:

• Провинция, округ, район, остров и номер участка,
• Номер блока, этажа и отдельного участка,
• Доля земли и площадь недвижимого объекта,
• Природа недвижимого имущества в свидетельстве о праве собственности,
• Статус владения кондоминиумами или сервитута кондоминиума,
• Идентичность владельцев и коэффициенты владения,
• Ипотека, изъятие права выкупа и меры предосторожности,
• Узуфрукт, проживание и верхние права,
• Аренда, обещание продажи и аннотации о преемпции,
• Записи о проживании и планах управления семьей,
• Экспроприация или другие административные декларации.

Необходимо убедиться, что информация об острове, участке и отдельном разделе в свидетельстве о праве собственности и в доме, представленном иностранному покупателю, совпадают. Особенно на крупных участках или проектах с похожими квартирами, можно продать не через тот отдельный участок.

Как проверить регистрацию ипотеки

Может быть ипотека на недвижимое имущество в пользу банка, физического лица или компании. Ипотека означает, что недвижимое имущество указано как залог по долгу.

Продажа заложенной недвижимости не запрещена во всех случаях. Однако ипотека должна быть снята или принята покупателем до продажи. При переводе без снятия ипотеки иностранный покупатель может приобрести недвижимость вместе с действующей долговой гарантией.

При продаже ипотечного жилья следует провести следующие проверки:

• В чью пользу установлена ипотека,
• Текущая сумма долга по ипотеке,
• Степень и объем ипотеки,
• Платеж необходим для погашения долга,
• Когда будет выдано письмо об аннулировании ипотеки,
• Какая часть цены продажи будет выплачена банку?

Полная цена продажи не должна оплачиваться на основе устного заявления продавца о том, что он снял ипотеку после продажи. Письмо о закрытии банка и способ аннулирования ипотеки должны быть подготовлены до сделки.

Изъятие права выкупа и меры превенторности могут предотвратить продажу

Залог, превентивное прикрепление или запись о предупреждающем запрете на недвижимость могут препятствовать проведению сделки по продаже. В некоторых документах может потребоваться разрешение кредитора или соответствующего суда и письмо об отмене.

Если залог обнаруживается только при подаче заявления на оформление права собственности, это может задержать продажу и поставить под угрозу платежи, сделанные иностранным покупателем. По этой причине документы о праве собственности следует проверять до заключения депозитного соглашения и снова в день продажи.

Если против продавца ведутся судебные разбирательства или иск о передаче недвижимого имущества, следует также оценить, направлена ли продажа на причинение ущерба третьим лицам.

Права на право узуфрукта и проживание должны быть проверены

Права на пользование или права на проживание могли быть установлены на недвижимое имущество в пользу другого лица. Эти права могут помешать иностранному покупателю фактически использовать или сдавать жильё в аренду.

Узуфруктуарий может использовать и получать выгоду от недвижимости в соответствии с объёмом права. Передача права собственности иностранному покупателю не означает автоматического прекращения права пользования, зарегистрированного в свидетельстве о праве собственности.

Если покупатель хочет купить дом пустым и готовым к использованию, право на пользование или право на проживание должно быть должным образом отозвано до передачи права собственности.

Семейный контроль должен осуществляться

Дом, подлежащий продаже, может быть семейным домом, где продавец проживает со своей женой и семьёй. Если в свидетельстве о праве собственности есть аннотация о семейном жилище, продажа не может быть проведена без явного согласия другого супруга.

Отсутствие аннотации о семейном месте жительства в свидетельстве о праве собственности не означает, что риск отсутствует во всех случаях. В случаях, когда недвижимое имущество фактически используется как семейное жилище, другой супруг может подать юридическое возражение против действительности продажи в зависимости от обстоятельств конкретного дела.

Семейное положение продавца и способ использования дома следует оценивать, особенно при продаже с рук от реальных лиц.

Квалификация в свидетельстве о праве собственности и фактическое использование должны быть одинаковыми

Недвижимость, указанная как резиденция иностранному покупателю, может быть зарегистрирована как офис, магазин, склад, мастерская, земля или поле в свидетельстве о праве собственности. Разница между характером недвижимости в свидетельстве о праве собственности и её фактическим использованием может вызвать юридические и административные проблемы.

Квалификация по свидетельству о праве собственности может повлиять на следующие вопросы:

• Заявление на вид на жительство на основе права собственности на недвижимость,
• Жилищные кредиты и банковское финансирование,
• TCIP и другие страховые операции,
• Подписки на электричество, воду и природный газ,
• Сдаю дом в аренду,
• Налоговые и муниципальные операции,
• Перепродажа недвижимости в будущем.

Особенно при покупках с целью проживания важно, чтобы недвижимость была указана в свидетельстве о праве собственности как жилище.

Контроль над кондоминиумами и сервитутами

Владение кондоминиумом означает отдельное прикрепление отдельных секций к свидетельству о праве собственности в завершённом здании. С другой стороны, сервитут пола означает право на независимый участок, прикреплённый к доле земли, в проектах, которые строятся или ещё не переданы в собственность этажа.

Покупка дома с напольным сервитутом сама по себе не является незаконной. Однако следует выяснить, почему здание не было передано в собственность кондоминиума, имеется ли разрешение на заселение и был ли проект завершён в соответствии с утверждённым архитектурным проектом.

Если дом приобретён только с долей земли в свидетельстве о праве собственности, иностранный покупатель может быть не владельцем отдельной квартиры, а определённой долей на земле. Заявление продавца о «Эта доля принадлежит этой квартире» само по себе не является независимой собственностью на участок.

Риски до покупки и использования при продаже совместного жилья

При продаже по совместному титулу иностранный покупатель получает определённую долю недвижимости, а не всю собственность. Если доля соответствует конкретной комнате, этажу или квартире только на основании устного соглашения сторон, может возникнуть спор о использовании.

Если у других заинтересованных лиц есть законное право на преимущество, иск о преемпции может быть подан при необходимых условиях после получения информации о продаже.

При совместном недвижимом имуществе также существует риск, что недвижимое имущество будет ликвидировано путем продажи в результате иска о ликвидации партнерства. Иностранный покупатель должен изучить всех заинтересованных сторон и фактический порядок использования перед покупкой общей недвижимости.

Статус зонирования и строительная лицензия должны быть рассмотрены

Тот факт, что регистрация актов на право собственности чистая, не означает, что здание соответствует законам о зонировании. Зонирование и строительные данные в муниципалитете, где расположен дом, должны быть рассмотрены отдельно.

Следующие документы следует проверить в юридическом обзоре:

• Разрешение на строительство,
• Разрешение на заселение здания,
• Утверждённый архитектурный проект,
• Независимый список секций,
• Сертификат о статусе зонирования,
• Отчёт о строительных отпусках,
• Снос или штрафное решение,
• Записи о риске строительства или трансформации,
• Планы по экспроприации и расширению дорог.

Если дом не имеет лицензии, содержит разделы, противоречащие лицензии, или не соответствует муниципальному проекту, это может привести к административным штрафам, проблемам с сносом, подпиской и перепродажей в будущем.

Почему разрешение на заселение здания важно?

Разрешение на проживание, также известное как сертификат о заселении, — это административный документ, подтверждающий соответствие завершённого здания утверждённому проекту и лицензии.

Покупка дома в здании, где нет заселения, не является недействительной во всех случаях. Однако следует выяснить, почему соглашение не удалось получить. Могут быть причины, такие как несоблюдение проекта, незавершённое строительство, муниципальный долг или невыполнение технических обязательств.

Проблема урегулирования может повлиять на переход к владению кондоминиумами, подписки, банковские кредиты и будущие сделки по продаже.

Следует сравнивать утвержденный архитектурный проект и жилье

Количество комнат, квадратных метров, балконов, террас, складов и парковки дома, представленных иностранному покупателю, должно сравниваться с утверждённым архитектурным проектом.

Следующие практики могут нарушать проект:

• Закрывая балкон и добавляя его в комнату,
• Соединяя общий коридор с независимым участком,
• Включение подвала или крыши в жилой комнате,
• Снятие несущих стен,
• Несанкционированное слияние двух независимых секций,
• Преобразование парковки или склада в жилые помещения,
• Использование общей террасы только одним владельцем.

Следует проверить, связано ли каждое помещение, указанное в рекламе или презентации продажи, с этим отдельным разделом в документах о праве собственности, проекте и плане управления.

Необходимо изучить состояние здания из-за землетрясений и опасности

Следует выяснить, был ли дом признан рискованным, вошёл ли он в процесс городской трансформации или принято решение об эвакуации и сносе здания.

Рискованное решение о строительстве может привести к тому, что иностранный покупатель быстро освободит купленный дом и участвовать в стоимости строительства.

Отсутствие чёткой записи о риске строительства в документах собственности или муниципальных документах не означает, что здание полностью безопасно с технической точки зрения. Может быть полезно провести независимый технический осмотр в старых или конструктивно подозрительных зданиях.

Следует изучить план управления и правила участка

В зданиях, находящихся в собственности кондоминиумов, план управления является одним из основных документов, обязательных для всех владельцев кондоминиумов. Иностранный покупатель обязан соблюдать правила в плане управления после передачи права собственности.

В плане управления могут быть регулированы следующие темы:

• Цель использования жилых домов,
• Ограничения на краткосрочные аренды,
• Правила для домашних животных и общих зон,
• Приказ использования парковки,
• Взносы и общие расходы,
• Условия для пользования объектными объектами,
• Часы ремонта и переезда.

Если иностранный покупатель планирует использовать дом для краткосрочной аренды, офиса или коммерческой деятельности, ему следует проверить, есть ли препятствия в плане управления перед продажей.

Договор аренды должен быть рассмотрен при продаже арендованного жилья

Если в доме есть арендатор, подлежащий продаже, передача права собственности не автоматически расторгает договор аренды. Новый владелец становится стороной договоров аренды в рамках условий, предусмотренных законом.

В арендованном жилье следует проверить следующие аспекты:

• Дата начала и окончания письменного договора аренды,
• Статус ежемесячной аренды и платежей,
• Сумма депозита,
• Есть ли у арендатора обязательство по выселению,
• Неоплаченная аренда и долги по взносам,
• Есть ли в документе права на право собственности указано договор аренды,
• Когда дом будет доставлен пустым.

Устное заявление продавца о том, что дом будет освобождён, недостаточно. Если дом должен быть сдан пустым, дата сдачи и обязательство арендатора по выселению должны быть чётко регламентированы в договоре купли-продажи.

Следует расследовать налог на недвижимость и муниципальные долги

Необходимо проверить стоимость имущественного налога на недвижимость и долги продавца перед муниципалитетом. Цена продажи, используемая для сделки с актом собственности, не должна быть указана ниже стоимости налога на имущество.

Также следует проверить, совместимы ли информация о недвижимости муниципалитета и записи в документах о праве собственности. Неправильное измерение поверхности, независимая информация о секции или типе использования могут потребовать коррекции после продажи.

Взносы по сайту и общие долги по расходам следует проверять

Актуальную информацию о долгах по дому следует получить на сайте или на управляющей квартире. Взносы, оборудование, обслуживание, усиление и общие долги по расходам могут вызвать споры между продавцом и покупателем.

В договоре купли-продажи следует чётко указывать, что все взносы и общие расходы, возникшие до передачи права собственности, принадлежат продавцу, а расходы после передачи — покупателю.

Письмо о отсутствии долгов от руководства может снизить риск столкновения покупателем с прошлыми долгами позже.

Следует пересмотреть долги по подпискам и услугам

Стоит проверить, на чьё имя подписки на электричество, вода, природный газ, интернет и другие подписки. Долги по счетчикам, записи о незаконном использовании и процессы герметизации могут повлиять на новый процесс подписки.

С передачей права собственности все личные долги старого владельца не переходят автоматически к новому владельцу. Однако важно подготовить отчёт о доставке для закрытия подписок, определения стоимости счетчиков и создания новых заявок.

Договор должен быть подготовлен до внесения депозита

Если с иностранного покупателя предстоит взимать депозит или сбор за бронирование, необходимо составить подробный договор, содержащий информацию о недвижимости и сторонах.

Соглашение о внесении депозита должно включать следующие положения:

• Чёткая личность и контактная информация сторон,
• Информация о свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество,
• Общая цена продажи и валюта,
• Сумма внесенного залога,
• Способ оплаты оставшейся суммы,
• Дата передачи свидетельства о праве собственности,
• Снятие ипотек и залогов,
• Статус сдачи дома пустует или у арендаторов,
• Условия возврата в случае проблем с юридической проверкой,
• Положения, которые должны применяться в случае, если покупатель не имеет права на приобретение,
• Особые требования к участию, если есть цель гражданства или проживания.

В юридическом экзамене должно быть чётко указано, что если возникнет препятствие для продажи, залог будет возвращён без перерывов.

Обычный письменный договор купли-продажи не влияет на владельца

Обычный письменный договор, подписанный сторонами в агентстве недвижимости или между собой, не передаёт право собственности на дом иностранному покупателю.

Право собственности на недвижимое имущество приобретается официальным договором купли-продажи недвижимости, выданным уполномоченным земельным кадастром, или нотариусом, согласно закону, и регистрации в земельном реестре.

Если предстоит составлять предварительный договор купли-продажи, следует считать, что договор должен быть официально подготовлен у нотариуса и аннотирован в земельном реестре для защиты покупателя.

Цена продажи должна быть оплачена через банк

Иностранные покупатели платят цену продажи наличными, без документов или третьему лицу, не связанному с недвижимостью, что создает значительные риски.

При платежах следует соблюдать следующие правила:

• Платежи должны осуществляться через банк.
• Необходимо подтвердить, что владелец аккаунта является продавцом или юридически уполномоченным лицом.
• Информация о недвижимости должна быть указана в описании чека.
• Депозит, промежуточный платеж и цена продажи должны быть указаны отдельно.
• Если будет использована другая валюта, необходимо определить применяемый курс обмена.
• Если ипотека должна быть закрыта, платеж в банк должен быть оформлен отдельно.
• Если передача права собственности не состоялась, способ возврата цены должен быть регулирован в договоре.

Если платёж должен быть сделан другому человеку, а не продавцу, их связь с продажей и письменные инструкции продавца по оплате должны быть задокументированы.

Контроль документов по покупке валютных средств

Если иностранное лицо приобретает недвижимость путем покупки в Турции, иностранная валюта, связанная с ценой продажи, должна быть конвертирована в турецкую лиру через банк, действующий в Турции, и банк должен выдать сертификат покупки иностранной валюты.

Документ о покупке иностранной валюты должен быть подготовлен до совершения сделки о праве собственности. После завершения сделки с правом собственности может быть невозможно выпустить ретроспективный сертификат о покупке валютной валюты.

Следующая информация должна быть верна в документе о покупке валюты:

• Имя и фамилия получателя,
• Паспорт или идентификационный номер иностранца,
• Информация о недвижимости или сделках,
• Долларовый эквивалент обмененной иностранной валюты,
• Эквивалент турецкой лиры,
• Объяснение, подтверждающее, что сделка была совершена в рамках соответствующего законодательства.

Если документ оформлен на неправильное имя, номер паспорта написан неправильно, или он не покрывает всю цену продажи, это может привести к задержке процесса оформления права собственности.

Цена продажи должна быть указана в свидетельстве о праве собственности с её реальной стоимостью

Чтобы снизить плату за право собственности, указание фактической цены продажи в документе о праве собственности создаёт юридические и финансовые риски.

Если цена продажи объявлена низкой:

• Налоговые штрафы и проценты могут быть наложены из-за отсутствия комиссий по свидетельству о праве собственности.
• Иностранному покупателю может быть сложно доказать реальную уплаченную цену.
• Если продажа отменяется, может возникнуть спор по поводу цены, которую можно взыскать.
• Возможно, возникает несоответствие между банковскими платежами и правом собственности.
• Сумма инвестиций, необходимая для подачи заявления на гражданство, может быть не покрыта.
• Налоговые расчёты при последующей продаже недвижимости могут быть затронуты.

Является ли отчёт об оценке обязательным для обычных зарубежных продаж?

По состоянию на 9 декабря 2024 года обязательный отчет об оценке не требуется для обычных сделок с недвижимостью, в которых иностранцы являются участниками, но не связанные с получением турецкого гражданства.

Однако иностранный покупатель может добровольно провести независимую оценку для определения рыночной стоимости и технического состояния недвижимости. Отсутствие официального обязательства не мешает покупателю пройти экономическую и техническую экспертизу.

В сделках, совершённых с целью получения гражданства, инвестиционная стоимость недвижимости оценивается в рамках действующей системы Сертификата определения суммы.

Дополнительные меры контроля при продаже гражданства

Если иностранный покупатель покупает дом с целью получения турецкого гражданства, помимо обычных проверок продаж, следует проверить соответствие недвижимости, продавца и платежных документов законодательству о гражданстве. Также Процесс получения гражданства для иностранцев, покупающих недвижимость Его следует оценивать вместе с конкретным примером.

При продаже с целью получения гражданства особенно проверяются следующие вопросы:

• Недвижимость должна быть типа, подходящей для гражданских инвестиций,
• Инвестиционная стоимость в Сертификате определения суммы достаточна,
• Цена продажи в свидетельстве о праве собственности соответствует требуемой сумме,
• Соблюдение документа о покупке валюты и банковских квитанций,
• Продавец должен соответствовать требованиям гражданства,
• Недвижимое имущество ранее не использовалось в других заявлениях на гражданство,
• Прошлые передачи недвижимого имущества не являются препятствием для подачи заявления,
• Обязательство не продавать в течение трёх лет правильно зафиксировано в свидетельстве о праве собственности.

Тот факт, что рекламная или контрактная цена дома превышает сумму, требуемую для гражданства, не означает, что он подходит только для гражданства.

Различия между продажами без гражданства и продажей гражданства

Контроль при покупке жилья для получения вида на жительство

Покупка дома в Турции не даёт иностранному покупателю автоматического вида на жительство. Необходимо подать отдельное заявление на краткосрочный вид на жительство в зависимости от права собственности на недвижимость.

Важно, чтобы покупатель с целью жилья проверил следующие вопросы перед продажей:

• Недвижимое имущество должно быть жилым в свидетельстве о праве собственности,
• Регистрация дома на имя заявителя,
• Недвижимое имущество может использоваться для укрытия,
• Требование по стоимости, применяемое в зависимости от даты приобретения,
• Существует ли региональное ограничение в отношении регистрации адресов,
• Заявитель должен соответствовать другим условиям вида на жительство.

Заявление консультанта по недвижимости или продавца о том, что разрешение на жительство будет выдано окончательно, не обязывает компетентные органы.

Юридические ограничения при продаже жилья в рамках проекта

Если дом будет продан иностранцу по проекту, который ещё не завершён, оценивать не следует только цену продажи и дату сдачи отдельного участка.

При продажах проекта следует провести следующие проверки:

• Свидетельство о праве собственности на землю,
• Отношения подрядной компании с землевладельцем,
• Разрешение на строительство,
• Установлен ли приземный сервитут,
• Место проданной независимой части в проекте,
• Полномочия компании продавать,
• Ипотека по проектному финансированию на недвижимость,
• Сроки доставки и положения о задержке,
• Права покупателя в случае неполной или дефектной поставки,
• На какой счет будет выплачена цена продажи,
• Дата, в которую будет осуществлена передача права собственности.

Только обещания, данные продавцом через рекламную брошюру, каталог или образец квартиры, должны быть перенесены в письменный контракт.

Права потребителей иностранных покупателей

Если иностранное лицо приобретает дом для личного пользования у проектной компании, действующей в коммерческих или профессиональных целях, оно может воспользоваться защитой, предусмотренной потребительским законодательством, в зависимости от характера сделки.

Само иностранное гражданство не препятствует защите человека как потребителя в Турции. В случае задержки сдачи проекта, отсутствия обещанных характеристик, отсутствия квадратных метров или конструктивных дефектов, покупатель может подать заявку на права, предусмотренные договором и законом.

В зависимости от ценности и характера спора на первый план могут выйти комитет по арбитражу потребителей, суд потребителей, медиация или другие юридические средства защиты.

Дефектный контроль корпуса

Перед передачей свидетельства о праве собственности необходимо проверить техническое и физическое состояние дома. Необходимо выявлять влажность, протечки воды, трещины, сбои сантехники, электрические проблемы, отсутствие изоляции и дефекты в общих помещениях. Документы о праве собственности и налоговые процедуры для иностранцев, покупающих недвижимость в Турции Содержание книги объясняет другие юридические вопросы, связанные с этим этапом.

Отсутствие обещанных возможностей продавцом или проектной компанией может привести к дефектной производительности. Во время доставки дефекты должны выявляться с помощью письменного отчёта, а также делать фотографии и видеозаписи.

В зависимости от правовой природы спора может выйти на первый план право на бесплатный ремонт, снижение цены, замену на бездефектный аналог, выход из контракта или компенсацию.

Документы, необходимые для передачи права собственности

Переводчик для иностранного покупателя, который не говорит по-турецки

Если иностранный покупатель не говорит по-турецки, в свидетельстве о праве собственности или сделке с нотариусом должен присутствовать уполномоченный присяжный переводчик.

Переводчик должен объяснить иностранному покупателю содержание официального договора купли-продажи и юридические последствия сделки. Устный переводчик, связанный с продавцом или консультантом по недвижимости, может не соответствовать требованиям официального переводчика.

Покупатель; Перед подписанием стоит проверить информацию о недвижимости, цену продажи, документы о праве собственности, обязательства и условия оплаты через переводчика.

Сборы и расходы по титульному акту должны быть определены заранее

В договоре купли-продажи должно быть чётко указано, какая сторона несёт расходы, такие как плата за право собственности, сбор за револьверный фонд, банковские расходы, переводчик, нотариальные расходы, DASK, юридические консультации и услуги по недвижимости.

Стороны могут разделить между собой экономическое бремя платы за право собственности. Однако обязательства, возникающие со стороны общества, должны выполняться в соответствии с законом и официальным заявлением.

Если у иностранного покупателя запрашиваются деньги, указав, что они будут выплачены официальным учреждениям, информация о платеже должна быть проверена напрямую через соответствующее учреждение или систему.

Финальная проверка перед подписанием документа на право собственности

Следующую информацию следует проверить в последний раз перед подписанием официального договора купли-продажи:

1. Информация о личности покупателя и продавца,
2. Остров, участок и независимый номер участка недвижимого имущества,
3. Природа недвижимого имущества в свидетельстве о праве собственности,
4. Официальная цена продаж,
5. Сумма в сертификате покупки валюты,
6. Ипотеки, залоги и другие обременения,
7. Обязательство не продавать в течение трёх лет, если вообще будет,
8. Объем доверенности,
9. Дата доставки и фактический статус дома.

Если в официальном документе имеется неправомерное недвижимое имущество, отсутствует цена продажи или нежелательное обременение, следует запросить исправление перед подписанием.

Отчёт о предоставлении жилья должен быть подготовлен

Передача права собственности и фактическая передача дома могут не происходить одновременно. Когда будет выдан ключ, будет ли дом доставлен пустым или с арендатором, и должно быть записано состояние предметов внутри.

В отчёт о доставке может быть включена следующая информация:

• Дата и время доставки,
• Количество доставленных ключей,
• Значения счетчиков электроэнергии, воды и природного газа,
• Текущее физическое состояние дома,
• Обнаружены дефекты и недостатки,
• Доставлен оборудование и предметы,
• Карточки сайта и управление парковками,
• Информация о том, что дом пустует и готов к использованию.

Контроль, осуществляемый после передачи права собственности

После завершения сделки иностранный покупатель должен выполнить следующие действия:

• Чтобы проверить информацию о владельце и недвижимом имуществе в текущем документе о праве собственности,
• Для предоставления необходимого уведомления о налоге на имущество в муниципалитет,
• Чтобы обновить полисы TCIP и другие страховые полисы,
• Чтобы взять на себя подписки на электричество, воду и природный газ,
• Уведомлять руководство участка о смене владельца,
• Для проведения процедур регистрации адреса и получения вида на жительство,
• Если существует цель получения гражданства, чтобы продолжить этапы получения права и подачи заявки,
• Соблюдать обязательства и аннотации в земельном реестре.

Риски, которые могут возникнуть, если юридические меры не будут реализованы

Юридическая поддержка при продаже жилья иностранцам

Официальный процесс продажи и регистрации осуществляет земельный кастраз или нотариус. Однако она не проверяет от имени сторон, является ли недвижимость экономически выгодным вложением, достаточно ли контракт защищает покупателя или есть ли технические проблемы в здании.

Юрист, работающий в сфере права недвижимости, может провести следующие проверки:

• Для изучения пригодности иностранного покупателя для приобретения,
• Чтобы убедиться, что продавец является владельцем и уполномочен,
• Для проверки земельного реестра и обременений,
• Для последующего устранения ипотек, залогов и мер,
• Для оценки зонирования, лицензий и архитектурных проектных документов,
• Для подготовки депозита и договора купли-продажи,
• Создание безопасного плана платежей,
• Для определения объёма действия доверенности,
• Проверять документы о покупке иностранной валюты и банковские квитанции,
• Для проверки права на получение гражданства или места жительства,
• Соблюдать процедуры передачи и передачи прав собственности.

Проведение юридической экспертизы до внесения депозита или цены продажи, а не после продажи, значительно снижает риск потери прав.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли специальное разрешение, чтобы продать дом иностранцу?

Право на приобретение определяется гражданством покупателя и региона, в котором расположена недвижимость. В специальных зонах безопасности может потребоваться разрешение губернатора; В регионах, закрытых для иностранного поглощения, продажи не могут осуществляться.

Может ли иностранный покупатель купить дом в Турции без вида на жительство?

Да. Для покупки недвижимости в Турции нет обязательств иметь предварительное разрешение на жительство. Однако условия приобретения, касающиеся гражданства покупателя и местоположения недвижимости, должны быть выполнены.

Обязательна ли оценка при продаже жилья иностранному покупателю?

По состоянию на 9 декабря 2024 года обязательный отчет об оценке, как правило, не требуется для обычных зарубежных продаж, не имеющих гражданства. В сделках, связанных с гражданством, стоимость инвестиций проверяется с помощью Документа определения суммы.

Обязательн ли сертификат покупки иностранной валюты для иностранного покупателя?

В сделках, когда иностранное лицо приобретает недвижимость путём покупки, документ о покупке иностранной валюты относительно цены продажи должен быть выдан банком до передачи титульного акта.

Можно ли использовать документ, полученный в обменном пункте?

Документ покупки иностранной валюты, используемый в сделке по титулу, должен быть подготовлен уполномоченным банком, действующим в Турции, в соответствии с соответствующим нормативным актом. Квитанция, полученная в обменном пункте, не заменяет этот документ.

Можно ли продать ипотечное жильё иностранцам?

В зависимости от характера ипотеки, продажа может быть возможна. Однако следует планировать снятие ипотеки до продажи или одновременно с ценой продажи; Необходимо получить документы о закрытии и аннулировании банков.

Можно ли продать иностранцам жильё, изъятое взыскания?

В зависимости от типа изъятия и соответствующего дела по принудительному исполнению продажа может быть невозможна. Может потребоваться снятие ареста или завершение процедуры по делам кредиторов и исполнительного обеспечения.

Может ли место, указанное как офис в свидетельстве о праве собственности, быть продано иностранцу в качестве резиденции?

Недвижимое имущество может быть передано с его природой в свидетельстве о праве собственности. Однако тот факт, что место, рекламируемое как жилище, является офисом в свидетельстве о праве собственности, может вызвать проблемы с видом на жительство, использованием, подпиской и будущими сделками по продаже.

Становится ли иностранный покупатель владельцем дома при внесении залога?

Оплата залога или продажной цены не переходит автоматически к владению. Право собственности приобретается в результате официальной сделки по продаже недвижимости и регистрации в земельном реестре.

Может ли иностранный покупатель купить дом, не приехав в Турцию?

Да. Сделка с правом собственности может быть осуществлена через представителя или юриста с помощью доверенности, которая подходит для использования в Турции и содержит необходимые специальные полномочия.

Может ли сделка быть проведена, если иностранный покупатель не говорит по-турецки?

Да. В документе о праве собственности или нотариальной сделке присутствует уполномоченный присяжный переводчик, а официальный договор и юридические последствия сделки объясняются иностранному покупателю.

Можно ли продать арендованный дом иностранцу?

Да. Однако передача свидетельства о праве собственности не означает автоматического расторжения договора аренды. Иностранный покупатель подчиняется положениям Турецкого кодекса обязательств, касающихся выселения арендатора и продолжения договоров аренды.

Получает ли иностранец, покупающий дом, автоматический вид на жительство?

Покупка дома может быть причиной для подачи заявления на краткосрочное видение на жительство, основанное на владении недвижимостью, если выполнены необходимые условия. Принятие заявки оценивается отдельно.

Автоматически ли иностранец, покупающий дом, становится гражданином Турции?

Только при выполнении текущей суммы инвестиций и других условий можно подать заявление на исключительное гражданство. Покупка недвижимости не означает, что гражданство будет предоставлено окончательно.

Можно ли сразу продать дом, купленный для получения гражданства?

Обязательство о том, что недвижимость, приобретённая для целей гражданства, не будет продана в течение трёх лет, фиксируется в земельном реестре. Добровольная передача недвижимости до окончания трёхлетнего срока может поставить процесс получения гражданства под угрозу.

Проводит ли управление земельного реестра все юридические проверки?

Земельный реестр изучает процесс регистрации и представленные документы. Однако он не проводит комплексного изучения технических дефектов недвижимости, её рыночной стоимости, рисков в контракте, договорных отношений и её пригодности для инвестиционных целей от имени покупателя.

Юридическая информация: Этот материал подготовлен с общими информационными целями. Правила, которые должны применяться при продаже жилья иностранцам; Он может варьироваться в зависимости от гражданства покупателя, региона расположения недвижимости, характера свидетельства о праве собственности, цели покупки и действующего законодательства на дату сделки. Перед оплатой депозита или продажной цены необходимо провести юридическую экспертизу, специальную на покупателя, продавца и недвижимость.