Controles legales en la venta de viviendas a extranjeros en Turquía

No basta con que comprador y vendedor acuerden el precio de venta antes de vender viviendas a extranjeros en Turquía. El derecho del comprador a adquirir bienes inmuebles, la autoridad del vendedor, las hipotecas y gravámenes en el registro de la propiedad, el estatus de zonificación de la vivienda, el método de pago, el documento de compra en moneda extranjera y el propósito de la ciudadanía o permiso de residencia, si lo hay, deben evaluarse conjuntamente.

Una venta realizada sin controles legales; Puede provocar que se rechace la transferencia de la escritura, que no se recupere el precio de venta, que la solicitud de ciudadanía sea considerada inapropiada o que la propiedad sea objeto de litigio posterior. Por lo tanto, la revisión legal debe completarse antes de que se pague el depósito o el precio de venta.

¿Qué es el control legal en la venta de viviendas a extranjeros?

El control legal es el examen de si la casa sujeta a venta y las partes son aptas para la transferencia de bienes inmuebles mediante registros y documentos oficiales. Este examen no se limita a ver la escritura de propiedad. En relación con este tema Derecho Inmobiliario También puedes revisar el contenido que se menciona.

En una revisión legal exhaustiva, se evalúan conjuntamente los siguientes aspectos:

• El derecho del comprador extranjero a adquirir bienes inmuebles en Turquía,
• Si el inmueble se encuentra en una zona abierta a la adquisición extranjera,
• Ya sea el vendedor el verdadero propietario y la persona autorizada para vender,
• Hipotecas, gravámenes, medidas y otras restricciones en el registro de la propiedad,
• Propiedad del condominio, servidumbre en el piso y naturaleza de escritura de la vivienda,
• Licencia de construcción, permiso de ocupación y estatus del proyecto arquitectónico,
• Compatibilidad entre el precio de venta y los pagos bancarios,
• Emisión correcta del documento de compra de divisas,
• El permiso de residencia o el propósito de la ciudadanía del comprador,
• Inquilino, cuotas, impuestos y estado de entrega de los bienes inmuebles.

Debe revisarse el derecho de los compradores extranjeros a adquirir bienes inmuebles

No todas las personas extranjeras en Turquía pueden comprar vivienda en todas las regiones y en cantidades ilimitadas. La idoneidad de la adquisición debe comprobarse según la ciudadanía del comprador extranjero, los bienes inmuebles adquiridos previamente en Turquía y la región donde se encuentra la vivienda a comprar.

Por regla general, la superficie total de bienes inmuebles y derechos reales independientes y permanentes limitados que las personas reales extranjeras pueden adquirir en toda Turquía no puede superar las 30 hectáreas. Además, la superficie total de los bienes inmuebles adquiridos por extranjeros no puede superar el 10 por ciento del área del distrito sujeto a propiedad privada.

El Presidente podrá limitar, suspender o prohibir parcial o totalmente la adquisición de bienes inmuebles por extranjeros en términos de país, persona, región geográfica, duración, número, proporción, tipo, calidad, superficie y cantidad.

Las condiciones de adquisición para la ciudadanía del comprador se revisan a través del sistema de registro de la propiedad. Pagar un depósito o precio de venta antes de que se finalice la elegibilidad para la ciudadanía puede causar una seria disputa de cobro si la venta no se puede realizar.

La región donde se encuentra el inmueble debe ser adecuada para la adquisición extranjera

Debe comprobarse si la vivienda sujeta a venta se encuentra en una zona prohibida militar, zona de seguridad militar, zona estratégica, zona especial de seguridad o cualquier otra zona cerrada a la adquisición de bienes inmuebles por parte de extranjeros. Sobre el aspecto relevante del proceso Derechos legales de los extranjeros que compran una casa en Turquía En la página hay información detallada.

Puede que no sea posible que personas extranjeras adquieran bienes inmuebles en zonas militares prohibidas y de seguridad militar. En las zonas de seguridad privada, puede ser necesario el permiso del gobierno del lugar donde se encuentra la propiedad.

La información de las zonas de seguridad se evalúa a través de registros de la propiedad y sistemas públicos relevantes. Sin embargo, es necesario investigar si existe una limitación especial para el proyecto o la región donde se encuentra la casa antes de la venta.

Límites de los extranjeros para adquirir bienes inmuebles

Debe verificarse que el vendedor es el verdadero propietario de la escritura

Debe comprobarse si la persona que muestra, comercializa o exige el precio de venta al comprador extranjero es el propietario registrado del bien inmueble en la escritura de propiedad. El consultor inmobiliario, contratista, empleado del proyecto, inquilino o familiar del propietario no puede transferir la propiedad a menos que tenga una autorización válida.

La información de identidad del vendedor debe compararse con la información del propietario en el registro de la propiedad. Las diferencias en nombre, apellido e identidad deben aclararse antes de la venta.

Si el bien inmueble pertenece a más de una persona, no es posible que solo un interesado venda el bien inmueble completo. Cada propietario puede vender su propia parte o todos deben participar en la transacción de venta.

Si la venta se va a realizar mediante un poder notarial, debe examinarse el alcance de la autoridad

Si el vendedor o comprador extranjero no participa personalmente en la transacción de escritura, el poder notarial otorgado al representante debe ser válido y suficiente para que la transacción se realice.

El poder notarial debe incluir claramente la autoridad para comprar o vender bienes inmuebles, firmar una escritura oficial en la escritura, solicitar el registro y, si es necesario, pagar o cobrar el precio de venta.

La autoridad para comprometerse a no vender durante tres años en transacciones realizadas con fines de ciudadanía también puede necesitar estar específicamente regulada en el poder notarial.

Para los poderes notariales emitidos en el extranjero, se puede solicitar la anotación de apostilla o la certificación del consulado turco dependiendo del país donde se emita el documento. También puede ser necesario preparar una traducción notariada al turco del documento.

También debe comprobarse si el poder notarial ha sido retirado después de la fecha en que se emitió y si la persona que lo otorga sigue teniendo capacidad para actuar.

Si el vendedor es una empresa, deben investigarse los documentos de representación y autorización

Si la vivienda sujeta a la venta está registrada a nombre de una empresa, deben examinarse los registros del registro comercial de la empresa y las personas autorizadas para representarla. El firmante autorizado debe tener autoridad para vender bienes inmuebles.

Dependiendo del tipo de empresa y sus estatutos, puede ser necesaria una resolución del consejo de administración, del consejo de administración o de la asamblea general. No es suficiente para la transferencia de escritura si la persona que vende en nombre de la empresa es solo un empleado o un consultor de ventas.

También debe investigarse si la empresa se encuentra en una situación legal especial, como liquidación, bancarrota, concordato o fideicomiso de la gestión en términos de seguridad de ventas.

Debe obtenerse un certificado actualizado de registro de escrituras y carga

La antigua escritura de propiedad presentada por el vendedor puede no mostrar el estado legal actual de la propiedad. Antes de la venta, debe examinarse la muestra actual de registro de escritura y la información sobre la carga.

La siguiente información debe consultarse en el registro de la propiedad:

• Número de provincia, distrito, barrio, isla y parcela,
• Número de bloque, planta e sección independiente,
• Participación de la tierra y superficie del inmueble,
• La naturaleza de los inmuebles en la escritura de propiedad,
• Propiedad de un condominio o estatus de servidumbre de condominio,
• Identidad de los propietarios y ratios de propiedad,
• Hipoteca, ejecución hipotecaria y medidas de precaución,
• Usufructo, residencia y derechos superiores,
• Anotaciones de alquiler, promesas de venta y preempción,
• Registros de planes de residencia y gestión familiar,
• Expropiación u otras declaraciones administrativas.

Debe asegurarse de que la información de la isla, parcela y sección independiente en la escritura de propiedad y la casa mostrada al comprador extranjero sean las mismas. Especialmente en grandes parcelas o proyectos con apartamentos similares, es posible vender a través de la sección independiente equivocada.

Cómo comprobar el registro hipotecario

Puede haber una hipoteca sobre los bienes inmuebles a favor de un banco, persona real o empresa. La hipoteca se refiere al hecho de que los bienes inmuebles se muestran como garantía de una deuda.

La venta de bienes inmuebles hipotecados no está prohibida en todos los casos. Sin embargo, la hipoteca debe ser retirada o aceptada por el comprador antes de la venta. En la transferencia realizada sin cancelar la hipoteca, el comprador extranjero puede adquirir la propiedad junto con la garantía de deuda existente.

Las siguientes comprobaciones deben realizarse en la venta de viviendas hipotecadas:

• A favor de cuya hipoteca se establece,
• El importe actual de la deuda de la hipoteca,
• El grado y alcance de la hipoteca,
• Pago necesario para saldar la deuda,
• Cuando se entregue la carta de cancelación de la hipoteca,
• ¿Qué parte del precio de venta se pagará al banco?

El precio total de la venta no debe pagarse en base a la declaración verbal del vendedor de que retirará la hipoteca tras la compra. La carta de cierre del banco y el método de cancelación de la hipoteca deben prepararse antes de la transacción.

Las medidas de ejecución hipotecaria y precauciones pueden impedir la venta

Un gravamen, embargo cautelar o orden cautelar sobre la propiedad puede impedir la transacción de venta. En algunos registros, puede ser necesario el permiso del acreedor o del tribunal correspondiente y una carta de cancelación.

Si el gravamen solo se descubre durante la solicitud de escritura, puede retrasar la venta y poner en riesgo los pagos realizados por el comprador extranjero. Por este motivo, los registros de la escritura deben comprobarse antes del acuerdo de depósito y de nuevo el día de la venta.

Si existen procedimientos de ejecución en curso contra el vendedor o una demanda por la transferencia de bienes inmuebles, también debe evaluarse si la venta pretende causar daños a terceros.

Deben revisarse los derechos de usufructo y de residencia

El usufructo o derechos de residencia puede haberse establecido sobre los bienes inmuebles a favor de otra persona. Estos derechos pueden impedir que el comprador extranjero utilice o alquile la vivienda.

El usufructuario puede utilizar y beneficiarse de los bienes inmuebles según el alcance del derecho. La transferencia de propiedad al comprador extranjero no termina automáticamente el derecho de usufructo registrado en la escritura.

Si el comprador quiere comprar la casa vacía y lista para su uso, el usufructo o derecho de residencia debe ser debidamente eliminado antes de la transferencia de la escritura.

Se debe realizar control de residencia familiar

La casa sujeta a la venta puede ser una residencia familiar donde el vendedor vive con su esposa y familia. Si hay una anotación de residencia familiar en la escritura, la venta no podrá realizarse sin el consentimiento explícito del otro cónyuge.

La ausencia de una anotación de residencia familiar en la escritura de propiedad no significa que no exista riesgo en todos los casos. En los casos en que el bien inmueble se utiliza realmente como residencia familiar, el otro cónyuge puede plantear una objeción legal a la validez de la venta según las circunstancias del caso concreto.

El estado civil del vendedor y la forma en que se utiliza la casa deben evaluarse, especialmente en ventas de segunda mano realizadas por personas reales.

La cualificación en la escritura y el uso real deben ser los mismos

La propiedad mostrada como residencia para el comprador extranjero puede registrarse como oficina, tienda, almacén, taller, terreno o campo en la escritura de propiedad. La diferencia entre la naturaleza de la propiedad en la escritura y su uso real puede causar problemas legales y administrativos.

La calificación de escritura de propiedad puede afectar a los siguientes aspectos:

• Solicitud de permiso de residencia basada en la propiedad inmobiliaria,
• Préstamos hipotecarios y financiación bancaria,
• TCIP y otras transacciones de seguros,
• Suscripciones a electricidad, agua y gas natural,
• Alquilando la casa,
• Impuestos y transacciones municipales,
• Reventa de la propiedad en el futuro.

Especialmente en las compras realizadas con fines residenciales, es importante que la propiedad esté incluida en la escritura como residencia.

Control de condominios y servidumbres de condominio

La propiedad de un condominio se refiere a la unión separada de secciones independientes a la escritura de un edificio terminado. La servidumbre de planta, en cambio, muestra el derecho de sección independiente vinculado a la reparción de la tierra en proyectos que se están construyendo o que aún no han sido transferidos a la propiedad de plantas.

La compra de una vivienda con servidumbre de suelo no es ilegal por sí sola. Sin embargo, debe investigarse por qué el edificio no fue transferido a la propiedad de un condominio, si existe un permiso de ocupación y si el proyecto se completó conforme al proyecto arquitectónico aprobado.

Si una casa se compra solo con una parte de tierra en la escritura, el comprador extranjero puede no ser realmente el propietario de un apartamento independiente, sino de una determinada parte del terreno. La afirmación del vendedor de que "Esta parte pertenece a este piso" no constituye propiedad independiente por separado de la sección.

Riesgos de precompra y uso en la venta de viviendas compartidas

En las ventas de escrituras compartidas, el comprador extranjero adquiere una cierta parte de la propiedad, no la totalidad de la propiedad. Si la parte corresponde únicamente a una habitación, planta o apartamento específico según el acuerdo verbal de las partes, puede surgir una disputa de uso.

Si otros actores tienen derecho legal de preeminencia, se podrá presentar una demanda por preeminencia bajo las condiciones necesarias una vez que se haya conocido la venta.

En los bienes inmuebles compartidos, también existe el riesgo de que los bienes inmuebles sean liquidados mediante venta como resultado de la demanda para la eliminación de la sociedad. El comprador extranjero debe investigar a todos los interesados y la orden de uso real antes de comprar un inmueble compartido.

Debe examinarse el estado de zonificación y la licencia de construcción

El hecho de que el registro de la escritura esté limpio no indica que el edificio cumpla con la legislación de zonificación. El expediente de zonificación y edificación en el municipio donde se encuentra la casa debe examinarse por separado.

Los siguientes documentos deben consultarse en la revisión legal:

• Permiso de construcción,
• Permiso de ocupación de edificios,
• Proyecto arquitectónico aprobado,
• Lista de secciones independientes,
• Certificado de estatus de zonificación,
• Informe de vacaciones de construcción,
• Decisión de demolición o multa,
• Registros arriesgados de construcción o transformación,
• Planes de expropiación y ampliación de carreteras.

Si la casa no tiene licencia, contiene secciones contrarias a la licencia o no cumple con el proyecto municipal, puede causar multas administrativas, demolición, suscripción y problemas de reventa en el futuro.

¿Por qué es importante el Permiso de Ocupación de Edificios?

El permiso de ocupación, también conocido como certificado de ocupación, es el documento administrativo que indica que el edificio terminado cumple con el proyecto y la licencia aprobados.

La compra de una vivienda en un edificio donde no hay ocupación no es inválida en todos los casos. Sin embargo, debe investigarse por qué no se pudo obtener el acuerdo. Puede haber motivos como el incumplimiento del proyecto, la construcción incompleta, la deuda municipal o el incumplimiento de obligaciones técnicas.

El problema de liquidación puede afectar la transición a la propiedad de condominios, suscripciones, préstamos bancarios y futuras transacciones de ventas.

El proyecto arquitectónico aprobado y la vivienda deben compararse

El número de habitaciones, metros cuadrados, balcones, terrazas, trasteros y aparcamientos de la casa mostrada al comprador extranjero debe compararse con el proyecto arquitectónico aprobado.

Las siguientes prácticas pueden violar el proyecto:

• Cerrando el balcón y añadiéndolo a la habitación,
• Uniendo el pasillo común con la sección independiente,
• Inclusión de un sótano o zona del tejado en la residencia,
• Eliminación de muros portantes,
• Fusión no autorizada de dos secciones independientes,
• Conversión del aparcamiento o almacén en viviendas,
• Uso de la terraza compartida por un solo propietario.

Debe verificarse si cada área indicada como propiedad en el anuncio o en la presentación de ventas está realmente relacionada con esta sección independiente en los registros de escritura, proyecto y plan de gestión.

Se debe investigar el estado de la vivienda por terremotos y riesgo de construcción

Debe investigarse si la casa ha sido identificada como un edificio de riesgo, si ha entrado en el proceso de transformación urbana o si existe una decisión de evacuación y demolición respecto al edificio.

La decisión arriesgada de construir puede hacer que el comprador extranjero abandone la casa comprada en poco tiempo y participe en los costes de construcción.

La ausencia de un registro claro de construcción riesgosa en la escritura de propiedad o en los registros municipales no significa que el edificio sea completamente seguro desde un punto de vista técnico. Puede ser útil realizar una inspección técnica independiente en edificios antiguos o estructuralmente sospechosos.

Se deben examinar el plan de gestión y las normas del sitio

En los edificios sujetos a propiedad de condominios, el plan de gestión es uno de los documentos básicos que obligan a todos los propietarios de condominios. El comprador extranjero está obligado a cumplir con las normas del plan de gestión tras la transferencia de la escritura.

Los siguientes temas pueden regularse en el plan de gestión:

• Propósito del uso de las residencias,
• Restricciones para alquileres a corto plazo,
• Normas para mascotas y zonas comunes,
• Orden de uso del aparcamiento,
• Cuotas y reparto de gastos comunes,
• Condiciones para beneficiarse de las instalaciones del sitio,
• Horas de reforma y mudanza.

Si el comprador extranjero planea utilizar la vivienda para alquiler a corto plazo, oficinas o actividades comerciales, debe comprobar si existe algún obstáculo en el plan de gestión antes de la venta.

El contrato de arrendamiento debe examinarse en la venta de viviendas inquilinas

Si hay un inquilino en la vivienda sujeta a venta, la transferencia de la escritura no termina automáticamente el contrato de arrendamiento. El nuevo propietario pasa a ser parte de la relación de arrendamiento dentro del marco de las condiciones legales.

En una vivienda inquilina, deben comprobarse los siguientes aspectos:

• Fecha de inicio y finalización del contrato de arrendamiento escrito,
• Estado del alquiler mensual y de los pagos,
• Cantidad del depósito,
• Si el inquilino tiene un compromiso de desahucio,
• Alquileres impagados y deudas de cuotas,
• Si hay un contrato de arrendamiento anotado en la escritura de propiedad,
• Cuando la casa se entregará vacía.

La declaración verbal del vendedor de que la casa será desocupada no es suficiente. Si la casa debe entregarse vacía, la fecha de entrega y la obligación de desahucio del inquilino deben estar claramente reguladas en el contrato de venta.

Deberían investigarse los impuestos sobre bienes inmuebles y las deudas municipales

Se debe comprobar el valor del impuesto sobre la propiedad de la vivienda y las deudas del vendedor con el municipio. El precio de venta que se utilizará para la transacción de escritura no puede mostrarse inferior al valor del impuesto sobre la propiedad.

También debe examinarse si la información inmobiliaria del municipio y los registros de la escritura son compatibles. Una medición de superficie incorrecta, información independiente de sección o tipo de uso puede requerir corrección tras la venta.

Se deben revisar las cuotas del sitio y las deudas de gastos generales

La información actualizada sobre la deuda de la vivienda debe obtenerse en el sitio o en la administración del apartamento. Las deudas de pagos, mobiliarios, mantenimiento, refuerzo y deudas de gastos comunes pueden causar disputas entre el vendedor y el comprador.

En el contrato de compraventa, debe indicarse claramente que todos los aduecimientos y gastos comunes que surjan hasta la transferencia de la escritura pertenecen al vendedor, y los gastos posteriores a la transferencia corresponden al comprador.

Una carta de no deuda por parte de la dirección puede reducir el riesgo de que el comprador se encuentre con deudas anteriores más adelante.

Se deben examinar las deudas de suscripción y servicios

Debe comprobarse a nombre de quién están las suscripciones de electricidad, agua, gas natural, internet y otras suscripciones. Las deudas de contadores, los registros de uso ilegal y los procesos de sellado pueden afectar al nuevo proceso de suscripción.

Con la transferencia de la escritura, todas las deudas personales del antiguo propietario no pasan automáticamente al nuevo propietario. Sin embargo, es importante preparar un informe de entrega para cerrar suscripciones, determinar los valores del contador y realizar nuevas solicitudes.

El contrato debe prepararse antes de pagar la fianza

Si se va a cobrar una tasa de depósito o reserva del comprador extranjero, debe prepararse un contrato detallado que contenga la información de la propiedad y de las partes.

El acuerdo de depósito debe incluir las siguientes disposiciones:

• Identidad clara e información de contacto de las partes,
• Información sobre la escritura de propiedad del inmueble,
• Precio total de venta y divisa,
• La cantidad del depósito pagado,
• Método de pago de la cantidad restante,
• La fecha de la transferencia de la escritura,
• Eliminación de hipotecas y gravámenes,
• Estado de entrega de la vivienda vacía o con inquilinos,
• Condiciones de reembolso en caso de problemas en la revisión legal,
• Disposiciones a aplicar en caso de que el comprador no tenga derecho de adquisición,
• Requisitos especiales de elegibilidad si existe un propósito de ciudadanía o residencia.

En el examen legal, debe quedar claro que si hay un obstáculo para la venta, el depósito se devolverá sin interrupción.

El contrato ordinario de venta por escrito no impresiona a la propiedad

El contrato escrito ordinario firmado por las partes en la oficina inmobiliaria o entre ellas mismas no transfiere la propiedad de la vivienda al comprador extranjero.

La propiedad de los bienes inmuebles se adquiere mediante el contrato oficial de compraventa de bienes inmuebles emitido por la oficina de registro autorizado o por el notario público según lo permita la ley y el registro en el registro de la propiedad.

Si se va a redactar un contrato de venta preliminar, debe considerarse que el contrato debe ser formalmente redactado en el notario público y anotado en el registro de la propiedad para la protección del comprador.

El precio de venta debe pagarse a través del banco

Los compradores extranjeros pagan el precio de venta en efectivo, sin documentación o a un tercero no relacionado con la propiedad, lo que supone riesgos significativos.

Se deben respetar las siguientes normas al realizar pagos:

• Los pagos deben realizarse a través del banco.
• Debe verificarse que el titular de la cuenta es el vendedor o la persona legalmente autorizada.
• La información inmobiliaria debe estar indicada en la descripción del recibo.
• El depósito, el pago provisional y el precio de venta deben especificarse por separado.
• Si se va a utilizar una moneda diferente, debe determinarse el tipo de cambio a aplicar.
• Si la hipoteca va a cerrarse, el pago al banco debe documentarse por separado.
• Si no se realiza la transferencia de la escritura, el método de reembolso del precio debe regularse en el contrato.

Si el pago debe hacerse a otra persona en lugar del vendedor, su conexión con la venta y las instrucciones de pago por escrito del vendedor deben estar documentadas.

Control de documentos de compra de divisas

Si una persona inmobiliaria extranjera adquiere bienes inmuebles mediante compra en Turquía, la moneda extranjera relacionada con el precio de venta debe convertirse en lira turca a través de un banco que opere en Turquía y el banco debe emitir un certificado de compra en moneda extranjera.

El documento de compra de divisas debe prepararse antes de realizar la venta de la escritura. Una vez completada la transacción de escritura, puede que no sea posible emitir un certificado de compra de divisas con retroactividad.

La siguiente información debe ser correcta en el documento de compra de divisas:

• Nombre y apellido del destinatario,
• Pasaporte o número de identificación de extranjero,
• Información sobre bienes raíces o transacciones,
• El equivalente en dólares estadounidenses de la moneda extranjera intercambiada,
• Equivalente a liras turcas,
• Explicación que muestra que la transacción se realizó dentro del alcance de la legislación relevante.

Si el documento se emite a nombre de la persona equivocada, el número del pasaporte está mal escrito o no cubre todo el precio de la venta, puede causar retrasos en el proceso de escritura.

El precio de venta debe indicarse en la escritura de propiedad con su valor real

Para reducir la tasa de la escritura, mostrar el precio real de venta bajo en la escritura genera riesgos legales y financieros.

En caso de que el precio de venta se declare bajo:

• Se pueden aplicar penalizaciones fiscales e intereses por falta de tasas por escritura.
• Puede resultar difícil para el comprador extranjero demostrar el precio real pagado.
• Si la venta se cancela, puede haber una disputa sobre el precio que se puede recuperar.
• Puede haber una discrepancia entre los pagos bancarios y la escritura.
• La cantidad de inversión requerida para la solicitud de ciudadanía puede no cumplirse.
• Los cálculos fiscales en la posterior venta de la propiedad pueden verse afectados.

¿Es obligatorio un informe de valoración para las ventas normales al extranjero?

A fecha de 9 de diciembre de 2024, no se requiere un informe de valoración obligatorio para las transacciones inmobiliarias normales en las que participan extranjeros, pero no implican la adquisición de la ciudadanía turca.

Sin embargo, el comprador extranjero puede solicitar voluntariamente una valoración independiente para determinar el valor de mercado y la condición técnica de la propiedad. La ausencia de una obligación oficial no impide al comprador realizar un examen económico y técnico.

En las transacciones realizadas con fines de ciudadanía, el valor de inversión de la propiedad se evalúa dentro del ámbito actual del sistema de Certificado de Determinación de Importes.

Controles adicionales en las ventas de ciudadanía

Si el comprador extranjero compra la vivienda con fines de ciudadanía turca, además de los controles habituales de ventas, se debe investigar el cumplimiento de la propiedad, el vendedor y los documentos de pago con la legislación de ciudadanía. También Proceso de Ciudadanía para Extranjeros que Compran Bienes Raíces Debe evaluarse junto con la caja de hormigón.

En una venta realizada con fines de ciudadanía, se comprueban especialmente los siguientes aspectos:

• El inmueble debe ser de un tipo adecuado para la inversión de ciudadanía,
• El valor de inversión en el Certificado de Determinación de Cantidad es suficiente,
• El precio de venta en la escritura cumple con la cantidad requerida,
• Cumplimiento del documento de compra de divisas y recibos bancarios,
• El vendedor debe ser adecuado en cuanto a las normas de ciudadanía,
• Los bienes inmuebles no se han utilizado antes en otra solicitud de ciudadanía,
• Las transferencias pasadas de bienes inmuebles no constituyen un obstáculo para la solicitud,
• El compromiso de no vender durante tres años está correctamente registrado en la escritura de propiedad.

El hecho de que el precio de la publicidad o contrato de una vivienda sea superior a la cantidad solicitada para la ciudadanía no significa que sea adecuada solo para la ciudadanía.

Diferencias entre las ventas sin ciudadanía y las ventas con ciudadanía

Controles en la compra de viviendas para permiso de residencia

Comprar una casa en Turquía no otorga un permiso de residencia automático al comprador extranjero. Se debe presentar una solicitud separada para un permiso de residencia temporal basado en la propiedad inmobiliaria.

Es importante que el comprador con intención de residencia revise los siguientes aspectos antes de vender:

• Los bienes inmuebles deben ser residenciales según la escritura de título,
• Registro de la casa a nombre del solicitante,
• Los bienes inmuebles pueden utilizarse con fines de refugio,
• El requisito de valor aplicado según la fecha de adquisición,
• Si existe una limitación regional en cuanto al registro de direcciones,
• El solicitante debe cumplir con las demás condiciones del permiso de residencia.

La declaración del consultor inmobiliario o vendedor de que el permiso de residencia será concedido de forma definitiva no obliga a las autoridades competentes.

Controles legales en la venta de viviendas del proyecto

Si una casa va a ser vendida a un extranjero de un proyecto que aún no se ha completado, solo no se debe evaluar el precio de venta ni la fecha de entrega de la sección independiente.

Se deben realizar las siguientes comprobaciones en las ventas del proyecto:

• El titular de la escritura de propiedad de la tierra,
• La relación de la empresa contratista con el propietario del terreno,
• Permiso de construcción,
• Ya sea que se haya establecido una servidumbre de suelo,
• El lugar de la sección independiente vendida en el proyecto,
• La autoridad de la empresa para vender,
• Financiación de proyectos hipotecarios sobre bienes inmuebles,
• Fecha de entrega y disposiciones de retraso,
• Derechos del comprador en caso de entrega incompleta o defectuosa,
• A cuyo precio se pagará el precio de venta,
• La fecha en que se llevará a cabo la transferencia de la escritura.

Solo las promesas hechas por el vendedor a través del folleto promocional, catálogo o apartamento de muestra deben transferirse al contrato escrito.

Derechos del consumidor de los compradores extranjeros

Si la persona extranjera compra una vivienda para uso personal a una empresa de proyectos que actúa con fines comerciales o profesionales, puede beneficiarse de las protecciones de la legislación de consumo según la naturaleza de la transacción.

La ciudadanía extranjera por sí sola no impide la protección de la persona como consumidor en Turquía. En caso de entrega tardía del proyecto, falta de características prometidas, ausencia de metros cuadrados o defectos estructurales, el comprador puede solicitar los derechos otorgados por el contrato y la ley.

Dependiendo del valor y la naturaleza de la disputa, pueden surgir recursos legales en el comité de arbitraje del consumidor, el tribunal de la independencia, la mediación u otros recursos legales.

Control de viviendas defectuoso

Antes de la transferencia de la escritura, se debe examinar el estado técnico y físico de la vivienda. Deben detectarse humedad, fugas de agua, grietas, fallos de fontanería, problemas eléctricos, falta de aislamiento y defectos en las zonas comunes. Escritura de propiedad y procedimientos fiscales para extranjeros que compran bienes inmuebles en Turquía su contenido explica otros puntos legales relacionados con esta etapa.

No cumplir con las características prometidas por el vendedor o la empresa del proyecto puede constituir un rendimiento defectuoso. Durante la entrega, las deficiencias y defectos deben determinarse mediante un informe escrito, y se deben tomar fotografías y grabaciones de vídeo.

Dependiendo de la naturaleza legal de la disputa, puede ser necesario el derecho a reparación gratuita, reducción de precio, sustitución por un equivalente libre de defectos, retiro del contrato o compensación.

Documentos requeridos para la transferencia de escritura

Traductor para compradores extranjeros que no hablan turco

Si el comprador extranjero no habla turco, debe estar presente un traductor jurado autorizado en la escritura de propiedad o en la transacción notarial.

El traductor debe explicar el contenido del contrato oficial de compraventa y las consecuencias legales de la transacción al comprador extranjero. Un intérprete afiliado al vendedor o al consultor inmobiliario puede no cumplir con el requisito de un traductor oficial.

Comprador; Debes consultar la información inmobiliaria, el precio de venta, los registros de escritura, los compromisos y los términos de pago a través de un traductor antes de firmar.

Las tasas y costes de la escritura deben determinarse con antelación

Debe indicarse claramente en el contrato de compraventa qué parte soporta los gastos como la comisión de escritura, la comisión del fondo rotatorio, los gastos bancarios, la comisión del traductor, los gastos notariales, DASK, la consultoría legal y la comisión de servicios inmobiliarios.

Las partes pueden compartir entre sí la carga económica de la tasa de escritura. Sin embargo, las obligaciones que surjan del público deben cumplirse conforme a la ley y a la declaración oficial.

Si se solicita dinero al comprador extranjero indicando que se pagará a instituciones oficiales, la información de pago debe verificarse directamente a través de la institución o sistema correspondiente.

Comprobación final antes de la firma de la escritura

La siguiente información debe comprobarse por última vez antes de firmar el contrato oficial de venta:

1. Información de identidad del comprador y del vendedor,
2. Número de isla, parcela e sección independiente de los inmuebles,
3. La naturaleza de los inmuebles en la escritura de propiedad,
4. Precio oficial de venda,
5. La cantidad en el certificado de compra de divisas,
6. Hipotecas, gravámenes y otros gravámenes,
7. Compromiso de no vender durante tres años, si es que hay alguno,
8. Alcance del poder notarial,
9. Fecha de entrega y estado real de la casa.

Si hay un bien inmueble incorrecto, un precio de venta faltante o una carga no deseada en la escritura oficial, se debe solicitar corrección antes de firmar.

El informe de entrega de viviendas debe prepararse

La transferencia de la escritura y la entrega efectiva de la vivienda pueden no realizarse al mismo tiempo. Cuándo se entregará la llave, si la casa se entregará vacía o con un inquilino, y el estado de los objetos que hay dentro deben estar anotados.

La siguiente información puede incluirse en el informe de entrega:

• Fecha y hora de entrega,
• El número de llaves entregadas,
• Valores de los contadores de electricidad, agua y gas natural,
• El estado físico actual de la casa,
• Defectos y deficiencias detectados,
• Accesorios y artículos entregados,
• Tarjetas de sitio y controles de aparcamiento,
• Información de que la casa está vacía y lista para usar.

Controles a realizar tras la transferencia de la escritura

Una vez finalizada la venta, el comprador extranjero debe seguir las siguientes acciones:

• Para comprobar el propietario y la información inmueble en el documento actual de la escritura de propiedad,
• Para realizar la notificación necesaria del impuesto sobre bienes inmuebles al municipio,
• Para actualizar el TCIP y otras pólizas de seguro,
• Para hacerse cargo de las suscripciones a electricidad, agua y gas natural,
• Para notificar a la dirección del sitio el cambio de propietario,
• Para llevar a cabo el registro de direcciones y los procedimientos de permiso de residencia,
• Si existe un propósito de ciudadanía, para continuar con las etapas de elegibilidad y solicitud,
• Cumplir con los compromisos y anotaciones en el registro de la propiedad.

Riesgos que pueden surgir si no se llevan a cabo los controles legales

Apoyo de abogados en ventas de viviendas a extranjeros

La oficina del registro civil o notario público lleva a cabo el proceso oficial de venta y registro. Sin embargo, no investiga en nombre de las partes si la propiedad es una inversión económicamente válida, si el contrato protege adecuadamente al comprador o si existen problemas técnicos en el edificio.

Un abogado que trabaje en el ámbito del derecho inmobiliario puede realizar las siguientes comprobaciones:

• Para investigar la idoneidad del comprador extranjero para la adquisición,
• Para verificar que el vendedor es el propietario y está autorizado,
• Para examinar el registro de la propiedad y las cargas,
• Para dar seguimiento a la eliminación de hipotecas, gravámenes y medidas,
• Para evaluar la zonificación, la licencia y los documentos de proyectos arquitectónicos,
• Para preparar el contrato de depósito y venta,
• Crear un plan de pagos seguro,
• Para determinar el alcance del poder notarial,
• Para comprobar los documentos de compra en moneda extranjera y los recibos bancarios,
• Para examinar la elegibilidad de ciudadanía o residencia,
• Seguir los procedimientos de transferencia y entrega de la escritura.

Realizar el examen legal antes de pagar el depósito o el precio de venta, en lugar de después de la venta, reduce significativamente el riesgo de pérdida de derechos.

Preguntas frecuentes

¿Necesito un permiso especial para vender una casa a un extranjero?

La elegibilidad para la adquisición se busca en función de la ciudadanía del comprador y la región donde se encuentra el inmueble. Puede ser necesario el permiso del gobernador en zonas de seguridad especiales; En las regiones cerradas a la adquisición extranjera, no se pueden realizar ventas.

¿Puede un comprador extranjero comprar una casa en Turquía sin permiso de residencia?

Sí. No existe ninguna obligación de tener un permiso de residencia previo para comprar bienes inmuebles en Turquía. Sin embargo, deben cumplirse las condiciones de adquisición relativas a la ciudadanía del comprador y la ubicación de la propiedad.

¿Es obligatorio la tasación para la venta de viviendas a un comprador extranjero?

A fecha de 9 de diciembre de 2024, generalmente no se requiere un informe obligatorio de valoración para ventas extranjeras normales que no tengan fines de ciudadanía. En transacciones con fines de ciudadanía, el valor de la inversión se verifica mediante el Documento de Determinación de Importes.

¿Es obligatorio un certificado de compra en moneda extranjera para un comprador extranjero?

En las transacciones en las que una persona inmobiliaria extranjera adquiere bienes inmuebles mediante compra, el documento de compra en moneda extranjera relativo al precio de venta debe ser emitido por el banco antes de la transferencia de la escritura.

¿Se puede usar el documento obtenido en la oficina de cambio en la escritura de propiedad?

El documento de compra de moneda extranjera que se utilizará en la transacción de escritura debe ser preparado por el banco autorizado que opere en Turquía conforme a la normativa correspondiente. El recibo obtenido en la oficina de cambio no sustituye este documento.

¿Se pueden vender viviendas hipotecadas a extranjeros?

Dependiendo de la naturaleza de la hipoteca, una venta puede ser posible. Sin embargo, debe planificarse la cancelación de la hipoteca antes de la venta o simultáneamente con el precio de venta; Es necesario obtener los documentos de cierre y cancelación del banco.

¿Se pueden vender viviendas embargadas a extranjeros?

Dependiendo del tipo de incautación y del expediente de ejecución correspondiente, la venta puede no ser posible. Puede ser necesario eliminar el embargo o completar los procedimientos ante acreedores y oficina de ejecución.

¿Se puede vender el lugar que aparece como oficina en la escritura de propiedad a un extranjero como residencia?

Los bienes inmuebles pueden transferirse según la naturaleza que establecen en la escritura. Sin embargo, el hecho de que el lugar comercializado como residencia sea una oficina en la escritura puede causar problemas en cuanto al permiso de residencia, uso, suscripción y futuras transacciones de ventas.

¿El comprador extranjero se convierte en propietario de la casa cuando paga la fianza?

El pago del depósito o del precio de venta no pasa automáticamente a la propiedad. La propiedad se adquiere mediante la transacción oficial de venta de bienes inmuebles y el registro en el registro de la propiedad.

¿Puede un comprador extranjero comprar una casa sin venir a Turquía?

Sí. La transacción de escritura puede realizarse a través de un representante o abogado mediante un poder notarial adecuado para su uso en Turquía y que contenga los poderes especiales necesarios.

¿Se puede realizar la transacción si el comprador extranjero no habla turco?

Sí. En la escritura de título o en la transacción notarial, está presente un traductor jurado autorizado y se explica al comprador extranjero el contrato oficial y las consecuencias legales de la transacción.

¿Se puede vender una casa arrendada a un extranjero?

Sí. Sin embargo, la transferencia de la escritura no termina automáticamente el contrato de arrendamiento. El comprador extranjero está sujeto a las disposiciones del Código de Obligaciones turco relativas al desahucio del inquilino y la continuidad de la relación de arrendamiento.

¿Un extranjero que compra una casa obtiene un permiso de residencia automático?

Comprar una vivienda solo puede ser motivo para solicitar un permiso de residencia temporal basado en la propiedad de un inmueble si se cumplen las condiciones necesarias. La aceptación de la solicitud se evalúa por separado.

¿Un extranjero que compra una casa se convierte automáticamente en ciudadano turco?

Solo cuando se cumplan la cantidad actual de inversión y otras condiciones, se podrá presentar una solicitud de ciudadanía excepcional. La compra de bienes inmuebles no significa que la ciudadanía se conceda de forma definitiva.

¿Se puede vender una casa comprada para la ciudadanía inmediatamente?

El compromiso de que la propiedad adquirida para fines de ciudadanía no se venderá hasta dentro de tres años queda registrada en el registro de la propiedad. La transferencia voluntaria de bienes inmuebles antes de que termine el periodo de tres años puede poner en riesgo el proceso de ciudadanía.

¿La dirección del registro de la propiedad realiza todas las comprobaciones legales?

La oficina de registro de la propiedad examina el proceso de registro y los documentos presentados. Sin embargo, no investiga de forma exhaustiva los defectos técnicos del inmueble, su valor de mercado, los riesgos del contrato, la relación de arrendamiento ni su idoneidad para el propósito de inversión en nombre del comprador.

Información legal: Este contenido ha sido preparado con fines informativos generales. Normas a aplicar en la venta de viviendas a extranjeros; Puede variar según la ciudadanía del comprador, la región donde se encuentre la propiedad, la naturaleza de la escritura de propiedad, el propósito de la compra y la legislación vigente en la fecha de la transacción. Antes de pagar el depósito o el precio de venta, debe realizarse un examen legal específico para el comprador, el vendedor y el sector inmobiliario.