Gayrimenkul Satın Alan Yabancılar İçin Vatandaşlık Süreci

Türkiye’de gayrimenkul satın alan yabancılar, mevzuatta belirlenen yatırım tutarını ve diğer hukuki şartları sağlamaları halinde istisnai yoldan Türk vatandaşlığına başvurabilir. Güncel düzenlemeye göre en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında uygun bir taşınmazın satın alınması ve tapu kaydına üç yıl satılmayacağına ilişkin taahhüt işlenmesi gerekir. Bu konuyla bağlantılı olarak Gayrimenkul Hukuku başlıklı içeriği de inceleyebilirsiniz.

Ancak gayrimenkul satın alınması Türk vatandaşlığının otomatik olarak kazanıldığı anlamına gelmez. Taşınmazın niteliği, satıcının durumu, satış bedeli, banka ödemeleri, döviz alım belgesi ve yatırım değerinin mevzuata uygunluğu ayrı ayrı incelenir. Tapu işleminin ardından uygunluk belgesi, yatırımcı ikamet izni ve vatandaşlık başvurusu aşamalarının tamamlanması gerekir. Ayrıca Türkiye’de Gayrimenkul Alan Yabancılar İçin Tapu ve Vergi İşlemleri konusunda açıklanan hususlar somut olayla birlikte değerlendirilmelidir.

Gayrimenkul Satın Alarak Türk Vatandaşlığı Kazanılabilir mi?

En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında uygun bir taşınmazı satın alan yabancı gerçek kişi, taşınmazın tapu kaydına üç yıl süreyle satılmayacağına ilişkin taahhüt koydurması şartıyla Türk vatandaşlığına başvurabilir.

Henüz tapu devri yapılmamış bazı projelerde ise kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmaz için noterlikte düzenlenen satış vaadi sözleşmesi kullanılabilir. Bu yöntemde gerekli yatırım tutarının peşin olarak ödenmesi ve tapu siciline üç yıl süreyle sözleşmenin devredilmeyeceği ve terkin edilmeyeceği yönünde taahhüt işlenmesi gerekir.

Taşınmaz yatırımı, yabancıya doğrudan vatandaşlık kazandırmaz. Yatırım şartlarının sağlanmasının ardından ilgili kurumların inceleme yapması, yatırımcı adına uygunluk belgesi düzenlenmesi ve vatandaşlık dosyasının yetkili makamlarca kabul edilmesi gerekir.

Gayrimenkul Yoluyla Türk Vatandaşlığının Temel Şartları

Şart	Açıklama
Asgari yatırım tutarı	En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında uygun taşınmaz yatırımı yapılmalıdır.
Yatırımcının niteliği	Taşınmaz, vatandaşlık başvurusunda bulunacak yabancı gerçek kişi adına edinilmelidir.
Taşınmazın uygunluğu	Taşınmazın niteliği, tapu geçmişi, satıcısı ve önceki vatandaşlık işlemleri güncel kurallara uygun olmalıdır.
Tutar Tespit Belgesi	Vatandaşlık amacıyla kabul edilebilecek yatırım değeri, Tutar Tespit Belgesi ile teyit edilmelidir.
Döviz alım belgesi	Satış bedeline ilişkin döviz, yetkili banka aracılığıyla Türk lirasına çevrilmeli ve döviz alım belgesi düzenlenmelidir.
Banka üzerinden ödeme	Yatırım bedelinin ödendiği banka dekontlarıyla belgelenmelidir.
Üç yıl satmama taahhüdü	Taşınmazın tapu kaydına üç yıl boyunca satılmayacağına ilişkin taahhüt işlenmelidir.
Uygunluk belgesi	Yatırım şartlarının karşılandığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından tespit edilmelidir.
Yatırımcı ikamet izni	Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu kapsamında kısa dönem ikamet izni alınmalıdır.
Güvenlik incelemesi	Başvurucu ve dosyada yer alan aile bireyleri millî güvenlik ve kamu düzeni yönünden değerlendirilir.

400.000 Dolarlık Yatırım Tutarı Nasıl Hesaplanır?

Vatandaşlık başvurusunda yalnızca satıcıyla kararlaştırılan veya ilanda gösterilen fiyat dikkate alınmaz. Yatırım tutarının mevzuattaki alt sınırı karşıladığının farklı belgeler üzerinden doğrulanması gerekir.

Aşağıdaki değerlerin ayrı ayrı en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarını karşılaması önemlidir:

Tapu resmî senedinde beyan edilen satış bedeli,
Noterlikte düzenlenen satış vaadi sözleşmesindeki peşin satış bedeli,
Döviz alım belgesindeki yatırım tutarı,
Alıcı tarafından yapılan banka ödemelerinin toplamı,
Tutar Tespit Belgesi kapsamında vatandaşlık için kabul edilen yatırım değeri.

Bu değerlerden herhangi birinin gerekli tutarın altında kalması vatandaşlık amacıyla uygunluk belgesi alınmasını engelleyebilir. Bu nedenle taşınmazın satış fiyatı 400.000 doların üzerinde olsa dahi Tutar Tespit Belgesi hazırlanmadan yatırımın vatandaşlığa uygun olduğu kesin kabul edilmemelidir.

Tapu harcı, vergi, KDV, emlak danışmanlığı komisyonu, avukatlık ücreti, tercüme gideri ve benzeri masraflar taşınmazın vatandaşlığa esas satış bedeline dahil edilmez.

Tutar Tespit Belgesi Nedir?

Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi, kısaca TTB, vatandaşlık amacıyla satın alınacak taşınmazın yatırım bakımından kabul edilebilecek değerini gösteren belgedir.

TTB’ye esas değerleme talebi Web Tapu veya ilgili değerleme sistemi üzerinden vatandaşlık amacı belirtilerek oluşturulur. Yetkili kuruluş tarafından hazırlanan değerleme raporu ve sistemsel değerlendirme sonucunda Tutar Tespit Belgesi düzenlenerek elektronik ortamda tapu sistemine gönderilir.

Fiziksel olarak sunulan veya yetkisiz kişilerce hazırlanan değerleme belgeleri vatandaşlık işleminde kullanılamaz. TTB ile vatandaşlık kazanımı içeren tapu başvurusu arasındaki sürenin altı ayı geçmemesi gerekir. Sürenin aşılması halinde değerleme raporunun ve Tutar Tespit Belgesinin yenilenmesi gerekebilir.

Hangi Taşınmazlar Vatandaşlık Başvurusunda Kullanılabilir?

Vatandaşlık amacıyla satın alınacak her gayrimenkul başvuruya uygun değildir. Taşınmazın tapu niteliği ve yapısal durumu güncel kurallara uygun olmalıdır.

Satın alma yoluyla yapılacak başvurularda taşınmazın genel olarak aşağıdaki niteliklerden birini taşıması gerekir:

Kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölüm,
Kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölüm,
Üzerinde mevzuata uygun kalıcı yapı bulunan arsa vasıflı taşınmaz.

Arsa vasıflı taşınmaz üzerinde bulunan yapının yapı kullanma izin belgesine sahip ve mevzuata uygun kalıcı bir yapı olması gerekir. Üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan boş arsa ile tarımsal nitelikli arazi, güncel kurallar çerçevesinde vatandaşlık amacıyla yapılan yatırıma konu edilemez.

Devre mülk hakkına konu taşınmazlar da gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusunda kullanılamaz.

Hisseli Taşınmaz Vatandaşlık Başvurusunda Kullanılabilir mi?

Yabancı yatırımcının taşınmazı hisseli şekilde satın alması halinde bu taşınmazın vatandaşlık başvurusunda kullanılması mümkün değildir. Örneğin 800.000 dolar değerindeki bir taşınmazın yarı hissesini satın alan yatırımcı, payının değeri 400.000 dolar olsa dahi bu hisse üzerinden vatandaşlık başvurusu yapamaz.

Buna karşılık birden fazla kişi adına hisseli olarak kayıtlı taşınmazın tamamının tek bir yabancı yatırımcı tarafından satın alınması mümkündür. Önemli olan tapu devri sonucunda taşınmazın tamamının vatandaşlık başvurusunda bulunacak yabancı gerçek kişi adına tescil edilmesidir.

Birden Fazla Taşınmazla Vatandaşlık Başvurusu Yapılabilir mi?

Satın alma yoluyla yapılacak yatırımda taşınmaz sayısına ilişkin genel bir sınırlama bulunmamaktadır. Birden fazla taşınmazın vatandaşlık için kabul edilen yatırım değerleri toplamı en az 400.000 Amerikan Dolarına ulaşıyorsa başvuru yapılabilir.

Örneğin vatandaşlık için kabul edilen değerleri 150.000, 175.000 ve 100.000 Amerikan Doları olan üç uygun taşınmazın toplamı gerekli yatırım tutarını karşılayabilir. Ancak her taşınmazın ayrı ayrı güncel vatandaşlık kurallarına uygun olması gerekir.

Satış vaadi sözleşmesine dayalı başvurularda ise 400.000 dolarlık tutarın tek bir noterlik sözleşmesiyle karşılanması gerekir. Birden fazla taşınmaz aynı satış vaadi sözleşmesinde gösterilebilir ancak farklı satış vaadi sözleşmelerindeki tutarlar birleştirilemez.

Satın alma yoluyla edinilen taşınmazların toplamı gerekli tutarı karşılamıyorsa eksik kalan bedelin ayrı bir satış vaadi sözleşmesiyle tamamlanması da mümkün değildir.

Satış Vaadi Sözleşmesiyle Vatandaşlık Başvurusu Yapılabilir mi?

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için noterlikte düzenlenen satış vaadi sözleşmesi üzerinden vatandaşlık başvurusu yapılabilir. Bu yöntem, özellikle tapu devri henüz gerçekleştirilmeyen ancak bağımsız bölüm kaydı oluşturulmuş projelerde kullanılabilir.

Satış vaadi yöntemiyle başvuru yapılabilmesi için:

Taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olmalıdır.
Satış vaadi sözleşmesi noterlikte resmî şekilde düzenlenmelidir.
En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin ödenmelidir.
Ödeme en geç satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihte tamamlanmalıdır.
Sözleşme tapu siciline şerh edilmelidir.
Üç yıl süreyle sözleşmenin devredilmeyeceği ve terkin edilmeyeceği taahhüt edilmelidir.
Gerekli yatırım tutarı tek bir satış vaadi sözleşmesiyle karşılanmalıdır.

Satış vaadi sözleşmesiyle vatandaşlık kazanıldıktan sonra bağımsız bölümün yatırımcı adına tapuda devredilmesi esastır. Tapu devri üç yıllık taahhüt süresi içinde yapılırsa kalan süre boyunca taşınmazın satılmayacağına ilişkin taahhüt devam eder.

Taşınmazın Satıcısı Neden Önemlidir?

Vatandaşlık amacıyla satın alınan taşınmazın yalnızca değeri değil, satıcısı ve geçmişte kimler adına kayıtlı olduğu da incelenir. Yabancı yatırımcı, satış bedelini ödemeden önce taşınmazın vatandaşlık başvurusu bakımından uygun bir kişiden veya şirketten satın alınıp alınamayacağını kontrol ettirmelidir.

Taşınmazın tapu geçmişinde aşağıdaki durumlardan birinin bulunması uygunluk belgesi alınmasını engelleyebilir:

Taşınmazın tapuda yabancı gerçek kişi adına kayıtlı olması,
Taşınmazın alıcının Türk vatandaşı olan birinci derece yakını adına kayıtlı olması,
İkinci el taşınmazın yatırımcı veya birinci derece yakınları tarafından daha önce Türk vatandaşına ya da şirkete devredilmiş olması,
Taşınmazın son üç yıl içinde başka bir yabancıdan Türk vatandaşına veya şirkete devredilmiş olması,
Taşınmazın istisnai yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmış kişi adına kayıtlı olması,
Satıcı şirketin yatırımcıya veya yatırımcının birinci derece yakınlarına ait ya da bunlar tarafından yönetiliyor olması,
Taşınmazın daha önce başka bir yabancının vatandaşlık başvurusunda kullanılmış olması.

Şirketten yapılan alımlarda şirketin sermaye yapısı, taşınmazın nasıl edinildiği, inşaat ruhsatı, yüklenici ilişkisi ve bağımsız bölümün önceki devirleri ayrıca incelenmelidir. Her şirketten yapılan satışın vatandaşlığa uygun olduğu kabul edilmemelidir.

Bir Taşınmaz Birden Fazla Vatandaşlık Başvurusunda Kullanılabilir mi?

Bir taşınmaz yalnızca bir kez gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık kazanımına konu edilebilir. Taşınmaz hakkında daha önce başka bir yabancı yatırımcı adına uygunluk veya taşınmaz yatırımı tespit belgesi düzenlenmişse aynı taşınmaz yeni bir vatandaşlık başvurusunda kullanılamaz.

Bu nedenle ikinci el taşınmaz alımlarında yalnızca güncel tapu kaydı değil, taşınmazın daha önce vatandaşlık işlemine konu edilip edilmediği de araştırılmalıdır.

Döviz Alım Belgesi Nasıl Alınır?

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de satın alma yoluyla taşınmaz edinmesi sırasında satış bedeline ilişkin dövizin yetkili bir banka aracılığıyla Türk lirasına çevrilmesi gerekir. Banka, işlem sonucunda döviz alım belgesi düzenleyerek belgeyi elektronik yöntemle ilgili tapu müdürlüğüne gönderir.

Döviz alım belgesinde genel olarak şu bilgilerin bulunması gerekir:

Adına döviz bozdurulan kişinin adı ve soyadı,
Pasaport veya yabancı kimlik numarası,
Taşınmaz numarası ya da ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri,
Bozdurulan dövizin Amerikan Doları karşılığı,
İşlemin Türk vatandaşlığı kazanımı veya ilgili sermaye hareketleri düzenlemesi kapsamında yapıldığına ilişkin açıklama.

Döviz alım belgesinde yanlış pasaport numarası, eksik isim veya farklı taşınmaz bilgisi bulunması tapu ve uygunluk işlemlerinin gecikmesine neden olabilir. Belgenin tapu işlemi tamamlanmadan önce doğru bilgilerle düzenlenmesi gerekir.

Taksitli ödemelerde her ödeme için ayrı döviz alım belgesi düzenlenebilir. Ancak vatandaşlık amacıyla taahhüt şerhi konulmadan önce aranan yatırım tutarının ödeme belgeleriyle sağlanmış olması gerekir.

Banka Ödemeleri Nasıl Yapılmalıdır?

Vatandaşlık için kullanılacak yatırım bedelinin ödendiği onaylı banka dekontlarıyla belgelenmelidir. Nakit, belgesiz veya kaynağı açıklanamayan ödemeler vatandaşlık yatırım tutarının ispatında ciddi sorun oluşturabilir.

Ödeme yapılırken aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:

Ödeme mümkün olduğunca doğrudan tapu malikinin banka hesabına yapılmalıdır.
Dekont açıklamasına taşınmaz numarası veya ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri yazılmalıdır.
Ödemenin hangi satış sözleşmesine ilişkin olduğu belirtilmelidir.
Alıcı, satıcı ve hesap sahipleri arasındaki ilişki açıkça belgelenmelidir.
Banka dekontu ile döviz alım belgesindeki tutarlar uyumlu olmalıdır.
Ödeme belgeleri üç yıl satmama taahhüdü verilmeden önce tapu müdürlüğüne sunulmalıdır.

Satış bedelinin satıcıyla ilgisi bulunmayan üçüncü bir kişinin hesabına gönderilmesi uygunluk incelemesinde sorun oluşturabilir. Zorunlu olarak vekil, ipotek alacaklısı, yüklenici veya başka bir ilgili kişiye ödeme yapılacaksa bu kişiyle satış arasındaki hukuki bağlantı belgelenmelidir.

Gayrimenkul Satın Alan Yabancılar İçin Vatandaşlık Süreci Nasıl İlerler?

1. Yatırımcının Taşınmaz Edinme Uygunluğu Kontrol Edilir

İlk olarak yabancının vatandaşlığına, Türkiye’de daha önce edindiği taşınmazlara ve kanuni edinim sınırlarına göre satın alma hakkına sahip olup olmadığı belirlenir. Taşınmaz edinmesine hukuken izin verilmeyen bir yabancı, gayrimenkul yatırımı üzerinden vatandaşlık başvurusu yapamaz. Sürecin ilgili yönü hakkında Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alma Süreci sayfasında ayrıntılı bilgi bulunmaktadır.

2. Taşınmazın Hukuki İncelemesi Yapılır

Tapu kaydı, malik bilgisi, ipotekler, hacizler, tedbirler, şerhler, imar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi incelenir. Vatandaşlık bakımından taşınmazın satıcısı, geçmiş devirleri ve daha önce başka bir başvuruda kullanılıp kullanılmadığı da kontrol edilir.

3. Tutar Tespit Belgesi Hazırlanır

Vatandaşlık amacıyla değerleme başvurusu oluşturulur ve taşınmazın yatırım için kabul edilebilecek değeri TTB üzerinden belirlenir. TTB’nin en az 400.000 Amerikan Doları tutarını karşıladığının kesinleşmesi, kapora ve satış bedeli ödemeden önce yatırım riskini azaltır.

4. Döviz Alım Belgesi ve Banka Ödemeleri Tamamlanır

Satış bedeline ilişkin döviz banka aracılığıyla Türk lirasına çevrilir ve döviz alım belgesi düzenlenir. Yatırım bedeli banka üzerinden, açıklamalı ve izlenebilir şekilde satıcıya veya hukuken ilgili hesaba gönderilir.

5. Tapu Satışı veya Satış Vaadi İşlemi Yapılır

Satın alma yönteminde taşınmaz yatırımcı adına tapuya tescil edilir. Satış vaadi yönteminde ise noterlikte düzenlenen sözleşme tapu siciline şerh edilir. İşlemlerde resmî bedel, DAB, banka dekontları ve TTB birbiriyle uyumlu olmalıdır.

6. Üç Yıl Satmama Taahhüdü Tapuya İşlenir

Yatırımcı, taşınmazı üç yıl süreyle satmayacağını beyan eder. Bu taahhüt tapu kaydının beyanlar veya şerhler bölümüne işlenir. Satış vaadi sözleşmesinde ise üç yıl süreyle sözleşmenin devredilmeyeceği ve terkin edilmeyeceği belirtilir.

7. Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi Alınır

Tapu işlemi ve taahhüt tamamlandıktan sonra işlem bilgileri yetkili birime gönderilir. Yatırım şartlarının sağlandığı tespit edilirse yatırımcı adına Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi düzenlenir. Bu belge uygulamada uygunluk belgesi olarak da adlandırılır.

8. Yatırımcı İkamet İzni Başvurusu Yapılır

Uygunluk belgesinin alınmasının ardından yatırımcı, Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun 31/1-j maddesi kapsamında kısa dönem ikamet iznine başvurur. Vatandaşlık başvurusunda kullanılacak bu ikamet türü, normal taşınmaz sahipliğine dayalı ikamet izninden farklı bir hukuki sebebe dayanır.

9. Vatandaşlık Dosyası Hazırlanır

İkamet izni aşamasından sonra yatırımcı ve başvuruya dahil edilen aile bireyleri için vatandaşlık dosyası hazırlanır. İstanbul ve Ankara’daki yetkili ortak ofisler veya diğer illerde İl Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğü üzerinden başvuru yapılabilir.

10. Güvenlik ve Arşiv İncelemesi Yapılır

Vatandaşlık başvurusu Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü tarafından incelenir. Başvuru sahibi, eşi ve dosyada yer alan çocuklar hakkında millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından araştırma yapılabilir.

11. Vatandaşlık Kararı Verilir

Gerekli şartları taşıdığı ve vatandaşlığa engel bir durumunun bulunmadığı değerlendirilen başvurular nihai karar için Cumhurbaşkanının onayına sunulur. Vatandaşlık kazanımı, yatırımın yapılmasıyla değil yetkili makamın olumlu kararıyla gerçekleşir.

12. Nüfus ve Kimlik İşlemleri Tamamlanır

Olumlu kararın ardından kişi Türk nüfus kütüğüne kaydedilir. Türk kimlik kartı ve pasaport başvurusu yapılarak vatandaşlık sonrası işlemler tamamlanabilir.

Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi ile Tutar Tespit Belgesi Aynı mıdır?

Bu iki belge farklı amaçlara hizmet eder:

Belge	İşlevi
Tutar Tespit Belgesi	Taşınmazın vatandaşlık bakımından kabul edilebilecek yatırım değerini gösterir.
Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi	Tapu, ödeme, taşınmaz ve taahhüt şartlarının karşılandığını gösteren uygunluk belgesidir.

TTB genellikle tapu ve taahhüt işlemi öncesindeki değer tespit aşamasında kullanılır. Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi ise tapu işlemi tamamlandıktan ve yatırım koşulları incelendikten sonra düzenlenir.

Vatandaşlık Başvurusu İçin Gerekli Belgeler

İstenen belgeler kişinin vatandaşlığına, medeni durumuna, aile yapısına ve başvuru koşullarına göre değişebilir. Genel olarak aşağıdaki belgeler hazırlanır:

Belge	Açıklama
Pasaport veya ülke kimliği	Başvuru sahibinin mevcut vatandaşlığını ve kimlik bilgilerini gösterir.
Doğum belgesi	Doğum yeri, doğum tarihi ve anne-baba bilgilerini göstermelidir.
Medeni hal belgesi	Başvurucunun bekâr, evli, boşanmış veya dul olduğunu gösterir.
Evlilik belgesi	Eşin başvuruya dahil edilmesi halinde sunulur.
Aile nüfus kayıt belgesi	Yatırımcı, eş ve çocuklar arasındaki aile bağlarını gösterir.
Boşanma veya ölüm belgesi	Önceki evlilik sona ermişse ilgili hukuki durumu açıklar.
Sabıka kaydı	Güncel ve yetkili ülke makamlarından alınmış olmalıdır.
Biyometrik fotoğraf	Başvurudaki her kişi için güncel fotoğraf istenir.
Başvuru formu	Yatırım yoluyla vatandaşlık için ilgili form eksiksiz doldurulur.
Uygunluk belgesi	Yatırım şartlarının sağlandığını gösterir.
İkamet izni belgesi	Yatırımcı ikamet izni aşamasında düzenlenen belge veya başvuru kaydıdır.
Hizmet bedeli makbuzu	Dosyada yer alan kişiler için güncel başvuru bedelinin ödendiğini gösterir.
Velayet veya muvafakat belgesi	Çocukların aile dosyasına dahil edilmesinde somut duruma göre istenebilir.

Yabancı ülke makamları tarafından düzenlenen belgeler için belgenin verildiği ülkeye göre apostil veya Türk konsolosluğu tasdiki gerekebilir. Belgelerin noter veya konsolosluk tarafından onaylanmış Türkçe tercümelerinin de hazırlanması gerekir.

Belgelerdeki isim, soyadı, doğum tarihi ve medeni hal bilgilerinin pasaportla birebir uyumlu olması önemlidir. Harf farklılıkları, eksik doğum tarihi veya farklı soyadı kullanımları başvurunun gecikmesine neden olabilir.

Eş ve Çocuklar Aynı Yatırımla Vatandaşlık Alabilir mi?

Taşınmaz yatırımını yapan yabancının yabancı eşi ile kendisinin veya eşinin ergin olmayan ya da hukuken bağımlı yabancı çocukları aynı vatandaşlık dosyasına dahil edilebilir. Her aile bireyinin kimlik, aile bağı ve güvenlik şartları ayrıca incelenir.

Ergin ve bağımsız çocuklar yatırımcının dosyasına otomatik olarak dahil edilmez. Bağımlı ergin çocuk söz konusuysa bağımlılık durumunu gösteren sağlık, vesayet veya diğer resmî belgeler talep edilebilir.

Yatırım tutarının eşler için ayrı ayrı karşılanması zorunlu değildir. Uygun şartları taşıyan tek bir yatırım üzerinden yatırımcının eşi ve kapsama giren çocukları birlikte işlem görebilir.

Bununla birlikte taşınmazın yatırımcı, eş ve çocuklar adına hisseli şekilde tescil edilmesi doğru değildir. Vatandaşlığa esas yatırımın başvuruyu yapan yabancı gerçek kişi adına gerçekleştirilmesi gerekir. Eşin, çocuğun veya yatırımcıya ait şirketin adına yapılan ayrı taşınmaz alımları, ana başvurucunun 400.000 dolarlık yatırım hesabına dahil edilmez.

Yatırımcının Eşi Başvuruya Katılmak Zorunda mı?

Yatırımcının eşinin vatandaşlık dosyasına dahil edilmesi zorunlu değildir. Eş vatandaşlık başvurusunda bulunmak istemiyorsa yatırımcı tek başına veya uygun şartları taşıyan çocuklarıyla başvuru yapabilir.

Çocuğun yalnızca anne veya babadan birine bağlı olarak vatandaşlık başvurusuna dahil edilmesi halinde diğer ebeveynin muvafakati, velayet kararı veya çocuğun hukuki durumunu gösteren ek belgeler istenebilir.

Tapu İşlemleri Vekâletnameyle Yapılabilir mi?

Vatandaşlık amacıyla taşınmaz satın alma ve tapuya üç yıl satmama taahhüdü verme işlemleri, gerekli özel yetkileri içeren vekâletnameyle gerçekleştirilebilir. Vekâletnamede taşınmaz satın alma, tapu belgelerini imzalama ve vatandaşlık amacıyla satmama taahhüdünde bulunma yetkileri açıkça belirtilmelidir.

Yurt dışında düzenlenen vekâletnamelerde belgenin verildiği ülkeye göre apostil veya Türk konsolosluğu onayı ile noter onaylı Türkçe tercüme gerekebilir.

Tapu işlemlerinin vekâletnameyle yürütülebilmesi, vatandaşlık sürecinin tamamının yabancı Türkiye’ye gelmeden sonuçlandırılabileceği anlamına gelmez. Güncel resmî uygulamaya göre uygunluk, yatırımcı ikamet izni ve vatandaşlık başvurusunun bazı aşamalarında başvuru sahiplerinin bizzat hazır bulunmaları istenebilir.

Üç Yıl Satmama Taahhüdü Ne Zaman Başlar?

Satın alma yöntemiyle yapılan başvurularda üç yıllık süre, satmama taahhüdünün taşınmazın tapu kaydına işlendiği tarihten itibaren hesaplanır. Satış vaadi yönteminde ise sözleşmenin devredilmeyeceğine ve terkin edilmeyeceğine ilişkin taahhüt tarihinden itibaren süre başlar.

Taahhüt devam ederken taşınmazın isteğe bağlı olarak satılması veya satış vaadiyle başka bir kişiye devrinin planlanması vatandaşlık işlemini riske atar.

Üç Yıllık Sürede Taşınmaz Kiraya Verilebilir mi?

Üç yıl satmama taahhüdü, taşınmazın mülkiyetinin devredilmesini sınırlandırır. Taşınmazın kullanımına veya kiraya verilmesine genel olarak engel oluşturmaz. Yatırımcı, taşınmazın niteliğine ve kira mevzuatına uygun olmak şartıyla taşınmazını kiraya verebilir ve kira geliri elde edebilir.

Kira gelirinden doğan vergi yükümlülükleri ayrıca yerine getirilmelidir. Taşınmaz üzerinde ipotek kurulması veya mevcut ipoteğin devam etmesi ise vatandaşlık yatırımının korunması bakımından özel olarak değerlendirilmelidir.

İpotekli Taşınmazla Vatandaşlık Başvurusu Yapılabilir mi?

İpotekli veya hacizli taşınmazlar bazı koşullarda vatandaşlık amacıyla satın alınabilir. Ancak ipotek veya haciz nedeniyle taşınmazın cebri icra yoluyla satılması, yatırım şartının ortadan kalkmasına ve uygunluk belgesinin iptal edilmesine neden olabilir.

Taşınmazın döviz kredisi kullanılarak alınması halinde kredi tutarı yatırım hesabından düşülebilir. Kredi düşüldükten sonra yatırımcı tarafından karşılanan tutarın en az 400.000 Amerikan Doları olması gerekir.

Bu nedenle vatandaşlık amacıyla ipotekli taşınmaz satın alınması, borç ve cebri satış riski yönünden ayrıntılı hukuki inceleme gerektirir.

Üç Yıl Dolmadan Taahhüt Kaldırılırsa Ne Olur?

Yatırımcı üç yıllık süre tamamlanmadan tapudaki satmama taahhüdünün kaldırılmasını talep edebilir. Ancak erken terkin işlemi vatandaşlık şartının ihlal edildiği yönünde ilgili nüfus ve göç makamlarına bildirilir.

Taşınmazın süresi dolmadan satılması, satış vaadine konu edilmesi veya cebri satış yoluyla elden çıkması uygunluk belgesinin ve kazanılmış vatandaşlık statüsünün yeniden incelenmesine neden olabilir.

Üç Yıl Dolduktan Sonra Taşınmaz Satılabilir mi?

Üç yıllık taahhüt süresi tamamlandıktan sonra yatırımcı tapu müdürlüğüne başvurarak satmama kaydının kaldırılmasını talep edebilir. Şerhin kaldırılmasının ardından taşınmaz kural olarak satılabilir.

Ancak taşınmazın önceki malike veya önceki malikin birinci derece yakınlarına geri devredilmesi, işlemin gerçek bir yatırım olmadığı şüphesini doğurabilir ve yatırım tespit belgesinin iptaline yol açabilir. Vatandaşlık amacıyla yapılan satışın muvazaalı veya geçici bir devir niteliğinde olmaması gerekir.

Gayrimenkul Yatırımı Vatandaşlığı Kesin Olarak Sağlar mı?

Hayır. 400.000 dolarlık uygun yatırımın yapılması, yabancıya vatandaşlık başvurusunda bulunma hakkı sağlar. Vatandaşlığın kesin olarak verileceğine ilişkin bir garanti oluşturmaz.

Başvuru sahibi ve aile bireyleri hakkında millî güvenlik, kamu düzeni, belge gerçekliği ve başvurunun hukuka uygunluğu yönünden inceleme yapılır. Vatandaşlık dosyasının nihai kabulü yetkili makamın takdirindedir.

Emlak danışmanları, proje şirketleri veya aracı kişiler tarafından verilen “garantili vatandaşlık” vaatlerine itibar edilmemelidir.

Vatandaşlık Başvurusu Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

Vatandaşlık başvurularının sonuçlanması için her dosya bakımından geçerli, kesin ve garanti edilmiş tek bir süre bulunmamaktadır. Taşınmazın incelenmesi, TTB ve uygunluk belgesi hazırlanması, ikamet izni, yabancı belgelerin tamamlanması ve güvenlik araştırması başvuru süresini etkileyebilir.

Belgelerde eksiklik veya bilgi uyuşmazlığı bulunması, ek belge talep edilmesi ve aile bireylerinin farklı ülkelerden belge temin etmesi sürecin uzamasına neden olabilir.

Vatandaşlık Başvurusunun Reddedilme Nedenleri

Başvurunun olumsuz sonuçlanmasına veya uygunluk belgesi alınamamasına neden olabilecek başlıca durumlar şunlardır:

TTB’de kabul edilen yatırım değerinin 400.000 doların altında kalması,
Tapu senedindeki bedelin yatırım tutarını karşılamaması,
Döviz alım belgesi veya banka ödemelerinin eksik olması,
Ödemenin satıcıyla bağlantısı bulunmayan hesaba yapılması,
Taşınmazın hisseli olarak satın alınması,
Taşınmazın vatandaşlık için uygun bir niteliğe sahip olmaması,
Taşınmazın daha önce başka bir başvuruda kullanılmış olması,
Satıcı veya tapu geçmişinin güncel vatandaşlık kurallarına aykırı olması,
Üç yıl satmama taahhüdünün doğru şekilde tapuya işlenmemesi,
Başvuru belgelerinin sahte, eksik veya birbiriyle uyumsuz olması,
Başvuru sahibi hakkında millî güvenlik veya kamu düzeni bakımından engel bulunması.

Vatandaşlık Amacıyla Gayrimenkul Alırken Yapılan Hatalar

TTB hazırlanmadan satış bedelinin tamamını ödemek,
Taşınmazın yalnızca ilan fiyatına güvenmek,
Tapu geçmişini ve önceki vatandaşlık işlemlerini incelememek,
Hisseli tapu satın almak,
Boş arsa veya tarım arazisinin vatandaşlığa uygun olduğunu düşünmek,
Döviz alım belgesini yanlış bilgilerle düzenletmek,
Ödemeyi nakit veya açıklamasız şekilde yapmak,
Tapu bedelini gerçek satış değerinden düşük göstermek,
Masraf ve komisyonları 400.000 dolarlık bedele dahil etmek,
Satıcının vatandaşlık kurallarına uygunluğunu kontrol etmemek,
Vatandaşlığın kesin olarak verileceği vaadine inanmak,
Üç yıllık süre dolmadan taşınmazı devretmeye çalışmak.

Vatandaşlık Sürecinde Avukat Desteğinin Önemi

Gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı, tapu devri ile vatandaşlık hukukunun birlikte yürütüldüğü çok aşamalı bir işlemdir. Tapu müdürlüğünün satış işlemini kabul etmesi, taşınmazın vatandaşlık başvurusuna kesin olarak uygun olduğu anlamına gelmeyebilir.

Gayrimenkul ve vatandaşlık hukuku alanında çalışan bir avukat aşağıdaki işlemlerde hukuki destek sağlayabilir: Türkiye’de Ev Alan Yabancıların Hukuki Hakları içeriği, bu aşamayla bağlantılı diğer hukuki noktaları açıklar.

Yatırımcının taşınmaz edinme uygunluğunun kontrol edilmesi,
Tapu kaydı, malik ve takyidat incelemesi,
Taşınmazın geçmiş devirlerinin araştırılması,
Satıcı kişi veya şirketin uygunluğunun incelenmesi,
Kapora ve satış sözleşmesinin hazırlanması,
Tutar Tespit Belgesi sürecinin takip edilmesi,
Döviz alım belgesi ve banka dekontlarının kontrol edilmesi,
Üç yıl satmama taahhüdünün tapuya işlenmesi,
Uygunluk belgesi işlemlerinin takip edilmesi,
Yatırımcı ikamet izni ve vatandaşlık dosyasının hazırlanması,
Eş ve çocuklara ait yabancı belgelerin incelenmesi,
Eksik belge ve idari başvuru süreçlerinin yönetilmesi.

Özellikle vatandaşlık amacı bulunan yabancı yatırımcıların, kapora veya satış bedeli ödemeden önce taşınmaza ve satıcıya özel uygunluk incelemesi yaptırması önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Türkiye’de gayrimenkul alan herkes vatandaşlık kazanabilir mi?

Hayır. Taşınmazın vatandaşlık için uygun olması, kabul edilen yatırım değerinin en az 400.000 Amerikan Dolarını karşılaması ve bütün ödeme, tapu, taahhüt ve başvuru şartlarının sağlanması gerekir.

400.000 doların altında ev alan yabancı vatandaşlık başvurusu yapabilir mi?

Tek bir taşınmazın değeri 400.000 doların altında olabilir. Ancak satın alma yoluyla vatandaşlık başvurusu yapılacaksa uygun taşınmazların vatandaşlık için kabul edilen toplam yatırım değerinin en az 400.000 dolara ulaşması gerekir.

400.000 dolar satış fiyatı vatandaşlık için yeterli midir?

Tek başına yeterli değildir. Tapudaki satış bedeli, banka ödemeleri, döviz alım belgesi ve Tutar Tespit Belgesi kapsamında kabul edilen değerin gerekli yatırım tutarını karşılaması gerekir.

İkinci el ev vatandaşlık için kullanılabilir mi?

Evet. Ancak taşınmazın satıcısı, geçmiş devirleri, daha önce vatandaşlık işleminde kullanılıp kullanılmadığı ve diğer uygunluk şartları ayrıntılı olarak incelenmelidir.

Arsa satın alarak vatandaşlık alınabilir mi?

Boş veya yapısız arsa vatandaşlık amacıyla kullanılamaz. Arsa vasıflı taşınmaz üzerinde yapı kullanma izin belgesine sahip, mevzuata uygun kalıcı bir yapı bulunması halinde uygunluk değerlendirmesi yapılabilir.

Tarla satın alarak Türk vatandaşlığı alınabilir mi?

Tarımsal nitelikli araziler güncel kurallar kapsamında gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık başvurusuna konu edilemez.

Hisseli tapuyla vatandaşlık başvurusu yapılabilir mi?

Hayır. Taşınmazın bir payının veya hissesinin satın alınması vatandaşlık başvurusu için yeterli değildir. Taşınmazın tamamının yatırımcı adına tescil edilmesi gerekir.

Birden fazla ev satın alınabilir mi?

Evet. Satın alma yoluyla edinilen birden fazla uygun taşınmazın vatandaşlığa esas değerleri toplamı en az 400.000 dolara ulaşıyorsa başvuru yapılabilir.

Projeden alınan ev vatandaşlık için kullanılabilir mi?

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olması ve diğer şartların sağlanması halinde noterlikte düzenlenen satış vaadi sözleşmesi üzerinden başvuru yapılabilir. Gerekli yatırım tutarının peşin ödenmesi gerekir.

Vatandaşlık amacıyla alınan ev kiraya verilebilir mi?

Üç yıl satmama taahhüdü taşınmazın mülkiyet devrini sınırlandırır. Taşınmaz kural olarak kiraya verilebilir. Kira geliri nedeniyle doğan vergi ve diğer yükümlülüklerin yerine getirilmesi gerekir.

Vatandaşlık amacıyla alınan ev üç yıl sonra satılabilir mi?

Üç yıllık süre tamamlandıktan ve tapudaki taahhüt kaydı kaldırıldıktan sonra taşınmaz satılabilir. Ancak taşınmazın önceki malike veya yakınlarına geri devri yatırımın gerçekliği yönünden sorun oluşturabilir.

Vatandaşlık başvurusunda Türkiye’de yaşama şartı var mı?

Taşınmaz yatırımı yoluyla istisnai vatandaşlık başvurusunda genel vatandaşlık başvurularındaki uzun süreli ikamet şartı aranmaz. Ancak yatırımcı ikamet izni ve vatandaşlık dosyasına ilişkin başvuru aşamalarının tamamlanması gerekir.

Eş ve çocuklar için ayrıca 400.000 dolarlık yatırım gerekir mi?

Hayır. Yatırımcının yabancı eşi ile kendisinin veya eşinin ergin olmayan ya da bağımlı yabancı çocukları aynı uygun yatırım üzerinden başvuruya dahil edilebilir.

Ergin çocuklar aile başvurusuna dahil edilebilir mi?

Ergin ve bağımsız çocuklar otomatik olarak aile dosyasına dahil edilmez. Hukuken bağımlı çocuklar bakımından bağımlılığı kanıtlayan ek belgeler üzerinden özel değerlendirme yapılabilir.

Vatandaşlık başvurusu vekâletnameyle tamamlanabilir mi?

Taşınmaz satın alma ve tapu taahhüdü işlemleri özel yetkili vekâletnameyle yapılabilir. Ancak uygunluk, ikamet izni ve vatandaşlık başvurusunun bazı aşamalarında başvuru sahiplerinin şahsen bulunmaları gerekebilir.

Türk vatandaşlığı alındığında mevcut vatandaşlık kaybedilir mi?

Türk hukuku çok vatandaşlığa izin vermektedir. Ancak yatırımcının mevcut vatandaşlığını koruyup koruyamayacağı kendi ülkesinin vatandaşlık mevzuatına göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Gayrimenkul yatırımı vatandaşlığı garanti eder mi?

Hayır. Uygun yatırımın yapılması yalnızca vatandaşlık başvurusu yapma imkânı sağlar. Başvurunun nihai kabulü millî güvenlik, kamu düzeni ve diğer hukuki koşulların incelenmesinden sonra yetkili makam tarafından kararlaştırılır.

Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Gayrimenkul yatırımıyla vatandaşlık şartları, taşınmazın edinim tarihine, niteliğine, satıcısına, tapu geçmişine ve güncel idari düzenlemelere göre değişebilir. Kapora veya satış bedeli ödenmeden önce yatırımcıya ve taşınmaza özel hukuki uygunluk incelemesi yapılmalıdır.