الضوابط القانونية في بيع المساكن للأجانب في تركيا

ليس كافيا أن يتفق المشتري والبائع على سعر البيع قبل بيع المساكن للأجانب في تركيا. يجب تقييم حق المشتري في الحصول على العقارات، وسلطة البائع، والرهون العقارية والرهون في سجل الأراضي، ووضع تقسيم المنزل، وطريقة الدفع، ووثيقة شراء العملة الأجنبية، وغرض الجنسية أو تصريح الإقامة، إن وجد، معا.

عملية بيع تتم دون ضوابط قانونية؛ قد يؤدي ذلك إلى رفض نقل سند الملكية، أو عدم استرداد سعر البيع، أو اعتبار طلب الجنسية غير مناسب، أو أن تكون العقارات موضوع دعوى لاحقا. لذلك، يجب إكمال المراجعة القانونية قبل دفع الوديعة أو سعر البيع.

ما هو الرقابة القانونية في بيع المساكن للأجانب؟

الرقابة القانونية هي فحص ما إذا كان المنزل المعرض للبيع والأطراف مناسبين لنقل العقارات من خلال السجلات والوثائق الرسمية. هذا الفحص لا يقتصر على رؤية سند الملكية. فيما يتعلق بهذا الموضوع قانون العقارات يمكنك أيضا مراجعة المحتوى المعنون.

في فحص قانوني شامل، يتم تقييم القضايا التالية معا:

• حق المشتري الأجنبي في شراء العقارات في تركيا،
• سواء كان الشيء غير المنقول يقع في منطقة مفتوحة للاستحواذ الأجانب،
• سواء كان البائع هو المالك الحقيقي والشخص المخول للبيع،
• الرهون العقارية، الرهون، الإجراءات وغيرها من القيود في سجل الأراضي،
• ملكية الشقق السكنية، وخدمة الأرض، وطبيعة سند الملكية للمنزل،
• رخصة البناء، تصريح الإشغال، وحالة المشروع المعماري،
• توافق سعر البيع والمدفوعات البنكية،
• الإصدار الصحيح لوثيقة شراء الصرف الأجنبي،
• تصريح إقامة المشتري أو غرض الجنسية،
• المستأجر، الاشتراكات، الضرائب وحالة التسليم للمستأجر غير المنقول.

يجب التحقق من حق المشتري الأجانب في شراء العقارات

ليس كل أجنبي حقيقي في تركيا يمكنه شراء سكن في كل منطقة وبكميات غير محدودة. يجب فحص ملاءمة الاستحواذ بناء على جنسية المشتري الأجنبي، والعقارات التي تم شراؤها سابقا في تركيا، والمنطقة التي يقع فيها المنزل المراد شراءه.

كقاعدة عامة، لا يمكن أن تتجاوز المساحة الإجمالية للممتلكات غير المنقولة والحقوق العقارية المستقلة والدائمة التي يمكن للأشخاص الأجنبيين الحصول عليها في جميع أنحاء تركيا 30 هكتارا. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن أن تتجاوز المساحة الإجمالية للأراضي غير المنقولة التي يحصل عليها الأجانب 10 بالمئة من مساحة المنطقة الخاضعة للملكية الخاصة.

يجوز للرئيس أن يحد أو يعلق جزئيا أو كليا أو يمنع اقتناء العقارات من قبل الأجانب من حيث البلد أو الشخص أو المنطقة الجغرافية أو المدة، أو العدد، أو النسبة، أو النوع، أو الجودة، أو المساحة السطحية، والكمية.

يتم التحقق من شروط الاستحواذ على جنسية المشتري من خلال نظام سجل الأراضي. دفع دفعة مقدمة أو سعر بيع قبل الانتهاء من الأهلية للجنسية قد يسبب نزاعا جديا في التحصيل إذا لم يتم إجراء البيع.

يجب أن تكون المنطقة التي تقع فيها العقارات مناسبة للاستحواذ من الخارج

يجب التحقق مما إذا كان المنزل المعرض للبيع يقع في منطقة عسكرية ممنوعة، أو منطقة أمن عسكرية، أو منطقة استراتيجية، أو منطقة أمنية خاصة، أو أي منطقة أخرى مغلقة أمام اقتناء العقارات من قبل الأجانب. حول الجانب ذي الصلة من العملية الحقوق القانونية للأجانب الذين يشترون منزلا في تركيا هناك معلومات مفصلة على الصفحة.

قد لا يكون من الممكن للأشخاص الأجانب الحصول على عقارات في المناطق العسكرية المحظورة والمناطق الأمنية العسكرية. في المناطق الأمنية الخاصة، قد يتطلب الأمر إذن من محافظ المكان الذي تقع فيه العقارات.

يتم تقييم معلومات مناطق الأمن من خلال سجلات سجلات الأراضي والأنظمة العامة ذات الصلة. ومع ذلك، من الضروري التحقيق فيما إذا كان هناك قيد خاص للمشروع أو المنطقة التي يقع فيها المنزل قبل البيع.

حدود الأجانب لشراء العقارات

يجب التحقق من أن البائع هو المالك الحقيقي لسند الملكية

يجب التحقق مما إذا كان الشخص الذي يعرض أو يسوق أو يطالب بسعر البيع للمشتري الأجنبي هو المالك المسجل للعقار في سند الملكية. لا يمكن للمستشار العقاري، أو المقاول، أو موظف المشروع، أو المستأجر أو قريب المالك نقل العقار إلا إذا كان لديه تفويض ساري.

يجب مقارنة معلومات هوية البائع مع معلومات المالك في سجل الأراضي. يجب توضيح الفروق في الاسم واللقب ومعلومات الهوية قبل البيع.

إذا كانت الملكية غير المنقولة مملوكة لأكثر من شخص، فلا يمكن لصاحب مصلحة واحد فقط بيع الملكية غير المنقولة بالكامل. يمكن لكل مالك بيع حصته الخاصة أو يجب على جميع المالكين المشاركة في صفقة البيع.

إذا كان من المقرر أن يتم البيع بموجب توكيل رسمي، يجب فحص نطاق السلطة

إذا لم يشارك البائع أو المشتري الأجنبي شخصيا في صفقة سند الملكية، يجب أن يكون التوكيل الممنوح للممثل صالحا وكافيا لإتمام الصفقة.

يجب أن يتضمن التوكيل بوضوح سلطة شراء أو بيع العقارات، وتوقيع صك رسمي في سند الملكية، وطلب التسجيل، وإذا لزم الأمر، دفع أو جمع سعر البيع.

قد تحتاج سلطة الالتزام بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات في الصفقات التي تجرى لأغراض الجنسية أيضا إلى تنظيم محدد في التوكيل الرسمي.

بالنسبة للتوكيلات الصادرة في الخارج، يمكن طلب التعليق الرسولي أو شهادة القنصلية التركية حسب البلد الذي تصدر فيه الوثيقة. قد يكون من الضروري أيضا إعداد ترجمة تركية موثقة للوثيقة.

يجب أيضا التحقق مما إذا كان التوكيل قد تم سحبه بعد تاريخ إصداره، وما إذا كان الشخص الذي يمنح التوكيل لا يزال لديه القدرة على التصرف.

إذا كان البائع شركة، يجب التحقيق في وثائق التمثيل والتفويض

إذا كان المنزل المعرض للبيع مسجلا باسم شركة، يجب فحص سجلات سجل التجارة للشركة والأشخاص المخول لتمثيل الشركة. يجب أن يكون لدى الموقع المصرح له السلطة لبيع العقارات.

اعتمادا على نوع الشركة ونظامها الأساسي، قد يكون من الضروري صدور قرار من مجلس الإدارة أو مجلس الإدارة أو الجمعية العامة. لا يكفي نقل سند الملكية إذا كان الشخص الذي يبيع نيابة عن الشركة مجرد موظف أو مستشار مبيعات.

يجب أيضا التحقيق فيما إذا كانت الشركة في وضع قانوني خاص مثل التصفية، الإفلاس، الاتفاقية، أو الوصاية الإدارية فيما يتعلق بضمان المبيعات.

يجب الحصول على وثيقة ملكية، وتسجيل وشهادة رهن محدثة،

قد لا يظهر صك الملكية المؤرخ القديم الذي قدمه البائع الحالة القانونية الحالية للعقار. قبل البيع، يجب فحص عينة تسجيل سند الملكية الحالية ومعلومات الرهون.

يجب التحقق من المعلومات التالية في سجل الأراضي:

• رقم المقاطعة، المنطقة، الحي، الجزيرة والقطعة،
• رقم القسم المكتب، الطابق والمستقل،
• حصة الأرض ومساحة السطح للغير منقول،
• طبيعة الشيء غير المنقول في سند الملكية،
• ملكية الشقق السكنية أو حالة حق المرور في الشقق السكنية،
• هوية المالكين ونسب الملكية،
• الرهن العقاري، الحجز، وإجراءات الوقاطة،
• الاستحقاق والحقوق العليا،
• الإيجار، وعود المبيعات وتعليقات الحجز المسبق،
• سجلات خطط الإقامة والإدارة،
• المصادرة أو الإعلانات الإدارية الأخرى.

يجب التأكد من أن معلومات الجزيرة، والقطعة، والقسم المستقل في سند الملكية والمنزل المعروض للمشتري الأجنبي هي نفسها. خاصة في المواقع الكبيرة أو المشاريع التي تحتوي على شقق مشابهة، من الممكن البيع من خلال القسم المستقل الخطأ.

كيفية التحقق من تسجيل الرهن العقاري

قد يكون هناك رهن عقاري على العقار غير المنقول لصالح بنك أو شخص أو شركة. الرهن العقاري يشير إلى حقيقة أن العقار غير المنقول يعرض كضمان لدين.

بيع العقارات المرهون ليس محظورا في جميع الحالات. ومع ذلك، يجب إزالة الرهن العقاري أو قبوله من قبل المشتري قبل البيع. في عملية التحويل التي تتم دون إزالة الرهن العقاري، يمكن للمشتري الأجنبي الحصول على العقار مع ضمان الدين الحالي.

يجب إجراء الفحوصات التالية عند بيع المنازل المرهونة:

• لصالحهم يثبت الرهن العقاري،
• مبلغ الدين الحالي للرهن العقاري،
• درجة ونطاق الرهن العقاري،
• الدفع المطلوب لسداد الدين،
• عندما يتم تسليم خطاب إلغاء الرهن العقاري،
• أي جزء من سعر البيع سيدفع للبنك.

يجب ألا يدفع سعر البيع الكامل بناء على بيان البائع الشفهي بأنه سيسحب الرهن العقاري بعد البيع. يجب إعداد خطاب إغلاق البنك وطريقة إلغاء الرهن العقاري قبل الصفقة.

قد تمنع إجراءات الحجز والتدابير الوقائية البيع

قد يمنع سجل الحجز أو الإلحاق الاحترازي أو أمر قضائي على العقار صفقة البيع. في بعض السجلات، قد يتطلب الأمر إذن الدائن أو المحكمة المختصة وخطاب إلغاء.

إذا تم اكتشاف الحجز فقط أثناء طلب سند الملكية، فقد يؤدي ذلك إلى تأخير البيع ويعرض المدفوعات التي سددها المشتري الأجنبي للخطر. لهذا السبب، يجب فحص سجلات سند الملكية قبل اتفاقية الإيداع ومرة أخرى في يوم البيع.

إذا كانت هناك إجراءات تنفيذ مستمرة ضد البائع أو دعوى لنقل الملكية غير المنقولة، يجب أيضا تقييم ما إذا كان البيع يهدف إلى إلحاق ضرر بأطراف ثالثة.

يجب التحقق من حقوق الامتناع والإقامة

قد تكون حقوق الاستحقاق أو حقوق الإقامة قد تم تأسيسها على العقار غير المنقول لصالح شخص آخر. هذه الحقوق قد تمنع المشتري الأجنبي من استخدام أو تأجير المنزل فعليا.

يمكن للحق الاستحقاق استخدام العقار والاستفادة منه وفقا لنطاق الحق. نقل الملكية إلى المشتري الأجنبي لا ينهي تلقائيا حق الانتفاع المسجل في سند الملكية.

إذا أراد المشتري شراء المنزل فارغا وجاهزا للاستخدام، يجب إزالة حق الانتفاع أو حق السكن قبل نقل سند الملكية.

يجب إجراء مراقبة سكن الأسرة

قد يكون المنزل القابل للبيع مقرا عائليا يعيش فيه البائع مع زوجته وعائلته. إذا كان هناك تعليق على مسكن العائلة في سند الملكية، فلا يجوز تنفيذ البيع دون موافقة صريحة من الزوج الآخر.

عدم وجود تعليق على مسكن العائلة في سند الملكية لا يعني أنه لا يوجد خطر في جميع الحالات. في الحالات التي يستخدم فيها العقار غير المنقول فعليا كمسكن عائلي، قد يرفع الزوج الآخر اعتراضا قانونيا على صحة البيع وفقا لظروف القضية الملموسة.

يجب تقييم الحالة الاجتماعية للبائع وطريقة استخدام المنزل، خاصة في المبيعات المستعملة التي تتم من أشخاص حقيقيين.

يجب أن يكون المؤهل في سند الملكية والاستخدام الفعلي متساويين

قد يتم تسجيل العقار المعروض كمسكن للمشتري الأجنبي كمكتب أو متجر أو مستودع أو ورشة عمل أو أرض أو حقل في سند الملكية. قد يسبب الفرق بين طبيعة العقار في سند الملكية واستخدامه الفعلي مشاكل قانونية وإدارية.

يمكن أن يؤثر مؤهل سند الملكية على القضايا التالية:

• طلب تصريح إقامة بناء على ملكية العقارات،
• قروض الإسكان والتمويل المصرفي،
• TCIP وغيرها من معاملات التأمين،
• اشتراكات الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي،
• تأجير المنزل،
• الضرائب والمعاملات البلدية،
• إعادة بيع العقار في المستقبل.

خاصة في عمليات الشراء لأغراض السكن، من المهم أن يكون العقار مدرجا في سند الملكية كمكان إقامة.

التحكم في حقوق المرور في الشقق السكنية والشقق السكنية

تشير ملكية الشقق إلى الربط المنفصل لأقسام مستقلة بسند الملكية في المبنى المكتمل. أما حق الارتفاق الأرضي، فيظهر حق القسم المستقل المرتبط بحصة الأرض في المشاريع التي يتم بناؤها أو لم تنقل بعد إلى ملكية الأرضية.

شراء منزل بحق مرور أرضي ليس غير قانوني بحد ذاته. ومع ذلك، يجب التحقيق في سبب عدم نقل المبنى إلى ملكية شقق سكنية، وما إذا كان هناك تصريح إشغال للمبنى، وما إذا كان المشروع قد تم إنجازه وفقا للمشروع المعماري المعتمد.

إذا تم شراء منزل بحصة أرض فقط في سند الملكية، فقد لا يكون المشتري الأجنبي مالكا فعليا لشقة مستقلة، بل لحصة معينة من الأرض. تصريح البائع بأن "هذه السهم تخص هذه الشقة" لا يشكل ملكية مستقلة للقسم بحد ذاته.

مخاطر ما قبل الشراء والاستخدام في مبيعات المساكن المشتركة

في مبيعات سند الملكية المشتركة، يحصل المشتري الأجنبي على حصة معينة من العقار، وليس كامل العقار. إذا كانت السهم تتوافق مع غرفة أو طابق أو شقة محددة فقط بناء على اتفاق شفهي بين الأطراف، فقد ينشأ نزاع على الاستخدام.

إذا كان لدى أصحاب المصلحة الآخرين حق قانوني في الاقتباس، يمكن رفع دعوى استباقية بموجب الشروط اللازمة بعد معرفة عملية البيع.

في الممتلكات غير المنقولة المشتركة، هناك أيضا خطر أن يتم تصفية العقار غير المنقول عن طريق البيع نتيجة الدعوى القضائية لإلغاء الشراكة. يجب على المشتري الأجنبي البحث عن جميع أصحاب المصلحة وترتيب الاستخدام الفعلي قبل شراء عقار مشترك.

يجب فحص حالة التقسيم ورخصة البناء

حقيقة أن تسجيل سند الملكية نظيف لا يعني أن المبنى يلتزم بتشريعات تقسيم المناطق. يجب فحص ملف تقسيم المناطق والمباني في البلدية التي يقع فيها المنزل بشكل منفصل.

يجب مراجعة المستندات التالية في المراجعة القانونية:

• تصريح البناء،
• تصريح إشغال المبنى،
• مشروع معماري معتمد،
• قائمة الأقسام المستقلة،
• شهادة حالة التقسيم،
• تقرير عطلة المبنى،
• قرار الهدم أو الغرامة،
• سجلات البناء أو التحويل الخطرة،
• خطط المصادرة وتوسيع الطرق.

إذا كان المنزل غير مرخص، أو يحتوي على مواد مخالفة للرخصة، أو لا يتوافق مع المشروع البلدي، فقد يسبب ذلك في المستقبل مشاكل في الغرامات الإدارية أو الهدم أو الاشتراك أو إعادة البيع.

لماذا يعتبر تصريح إشغال المبنى مهما؟

تصريح الإشغال، المعروف أيضا بشهادة الإشغال، هو الوثيقة الإدارية التي تنص على أن المبنى المكتمل متوافق مع المشروع والترخيص المعتمدين.

شراء منزل في مبنى لا يوجد فيه سكن ليس باطلا في جميع الحالات. ومع ذلك، يجب التحقيق في سبب عدم إمكانية الحصول على التسوية. قد تكون هناك أسباب مثل عدم الامتثال للمشروع، أو عدم اكتمال البناء، أو الدين البلدي، أو عدم الوفاء بالالتزامات الفنية.

قد تؤثر مشكلة التسوية على الانتقال إلى ملكية الشقق السكنية، والاشتراكات، والقروض البنكية، ومعاملات المبيعات المستقبلية.

يجب مقارنة المشاريع المعمارية المعتمدة مع المساكن

يجب مقارنة عدد الغرف والأمتار المربعة والشرفات والمدرجات والمخازن وموقف السيارات في المنزل المعروض للمشتري الأجنبي مع المشروع المعماري المعتمد.

قد تنتهك الممارسات التالية المشروع:

• أغلق الشرفة وأضافها إلى الغرفة،
• بربط الممر المشترك بالقسم المستقل،
• إدراج القبو أو مساحة السقف في المنزل،
• إزالة الجدران الحاملة،
• دمج غير مصرح به لقسمين مستقلين،
• تحويل موقف السيارات أو المستودع إلى مساكن،
• استخدام الشرفة المشتركة من قبل مالك واحد فقط.

يجب التحقق مما إذا كانت كل منطقة مذكورة بأنها تنتمي للمنزل في الإعلان أو العرض التقديمي مرتبطة فعليا بهذا القسم المستقل في سند الملكية وسجلات المشروع وخطة الإدارة.

يجب التحقيق في حالة الزلزال والخطر في بناء المنزل

يجب التحقيق فيما إذا كان المنزل قد تم تحديده كمبنى محفوف بالمخاطر، أو ما إذا دخل في عملية التحول الحضري، أو ما إذا كان هناك قرار إخلاء وهدم بشأن المبنى.

قد يؤدي قرار البناء الخطير إلى إخلاء المشتري الأجنبي للمنزل المشتراه في وقت قصير والمشاركة في تكاليف البناء.

غياب سجل بناء واضح ومحفوف بالمخاطر في سند الملكية أو سجلات البلدية لا يعني أن المبنى آمن تماما من الناحية التقنية. قد يكون من المفيد إجراء فحص فني مستقل في المباني القديمة أو المشبوهة هيكليا.

يجب فحص خطة الإدارة وقواعد الموقع

في المباني الخاضعة لامتلاك الشقق السكنية، تعد خطة الإدارة واحدة من الوثائق الأساسية التي تلزم جميع مالكي الشقق السكنية. المشتري الأجنبي ملزم بالامتثال للقواعد في خطة الإدارة بعد نقل سند الملكية.

يمكن تنظيم المواضيع التالية في خطة الإدارة:

• الغرض من استخدام المساكن،
• قيود الإيجار قصيرة الأجل،
• قواعد الحيوانات الأليفة والمنطقة المشتركة،
• ترتيب استخدام موقف السيارات،
• الرسوم وتقاسم النفقات المشتركة،
• شروط الاستفادة من مرافق الموقع،
• التجديد وساعات الانتقال.

إذا كان المشتري الأجنبي يخطط لاستخدام المنزل للإيجار قصير الأمد أو المكتب أو الأنشطة التجارية، فعليه التحقق مما إذا كان هناك عائق في خطة الإدارة قبل البيع.

يجب فحص عقد الإيجار عند بيع المساكن المستأجرة

إذا كان هناك مستأجر في المنزل خاضع للبيع، فإن نقل سند الملكية لا يؤدي تلقائيا إلى إنهاء عقد الإيجار. يصبح المالك الجديد طرفا في علاقة الإيجار ضمن إطار الشروط القانونية.

في السكن المستأجر، يجب التحقق من الجوانب التالية:

• تاريخ بدء ونهاية عقد الإيجار المكتوب،
• الإيجار الشهري وحالة الدفع،
• مبلغ الوديعة،
• سواء كان لدى المستأجر التزام بالطرد،
• الإيجار والديون غير المدفوعة،
• سواء كان هناك عقد إيجار موضح على سند الملكية،
• عندما يتم تسليم المنزل فارغا.

البيان الشفهي للبائع بأن المنزل سيخلى غير كاف. إذا كان من المقرر تسليم المنزل فارغا، يجب تنظيم تاريخ التسليم والتزام المستأجر بالإخلاء بوضوح في عقد البيع.

يجب التحقيق في ضريبة العقارات والديون البلدية

يجب التحقق من قيمة ضريبة العقار للمنزل وديون البائع تجاه البلدية. لا يمكن عرض سعر البيع المستخدم في صفقة سند الملكية أقل من قيمة ضريبة العقار.

يجب أيضا فحص ما إذا كانت معلومات العقارات في البلدية والسجلات في سند الملكية متوافقة. قد يتطلب القياس غير الصحيح للسطح، أو معلومات القسم المستقل، أو نوع الاستخدام تصحيحا بعد البيع.

يجب التحقق من رسوم الموقع وديون المصاريف الشائعة

يجب الحصول على معلومات محدثة عن الديون حول المنزل من إدارة الموقع أو الشقة. قد تسبب الديون المستحقة، والتركيبات، والصيانة، والتعزيز، وديون المصاريف المشتركة نزاعات بين البائع والمشتري.

يجب أن يكون واضحا في عقد البيع أن جميع المستحقات والمصروفات المشتركة الناشئة حتى نقل سند الملكية تعود للبائع، والمصروفات بعد النقل تعود للمشتري.

خطاب عدم وجود دين من الإدارة يمكن أن يقلل من خطر مواجهة المشتري للديون السابقة لاحقا.

يجب دراسة الاشتراكات وديون الخدمة

يجب التحقق من اسم من تعود الكهرباء والماء والغاز الطبيعي والإنترنت وغيرها من الاشتراكات. ديون العدادات، سجلات الاستخدام غير القانوني، وعمليات الختم يمكن أن تؤثر على عملية الاشتراك الجديدة.

مع نقل سند الملكية، لا تنتقل جميع الديون الشخصية للمالك القديم تلقائيا إلى المالك الجديد. ومع ذلك، من المهم إعداد تقرير تسليم للاشتراكات النهائية، وتحديد قيم العدادات، وإنشاء طلبات جديدة.

يجب إعداد العقد قبل دفع العربون

إذا كان من المقرر تحصيل رسوم وديعة أو حجز من المشتري الأجنبي، يجب إعداد عقد مفصل يحتوي على معلومات العقار والأطراف.

يجب أن تتضمن اتفاقية الإيداع البنود التالية:

• هوية واضحة ومعلومات الاتصال للأطراف،
• صك الملكية الخاص ب غير المنقول،
• إجمالي سعر البيع والعملة،
• مبلغ الوديعة المدفوعة،
• طريقة الدفع للمبلغ المتبقي،
• تاريخ نقل سند الملكية،
• إزالة الرهون العقارية والرهن،
• حالة تسليم المنزل الخالي أو مع المستأجرين،
• شروط الاسترداد في حال حدوث مشاكل في المراجعة القانونية،
• أحكام يجب تطبيقها في حال لم يكن للمشتري حق الاستحواذ،
• متطلبات أهلية خاصة إذا كان هناك هدف من الجنسية أو الإقامة.

في الفحص القانوني، يجب أن يكون مكتوبا بوضوح أنه إذا كان هناك عائق أمام البيع، سيتم إعادة العربون دون انقطاع.

عقد البيع المكتوب العادي لا يثير انطباق الملكية

العقد المكتوب العادي الذي يوقعه الطرفان في مكتب العقارات أو بينهما لا ينقل ملكية المنزل إلى المشتري الأجنبي.

يتم الحصول على ملكية العقار غير المنقول من خلال عقد بيع العقارات الرسمي الصادر عن مكتب سجل الأراضي المخول أو من قبل كاتب العدل حسب ما يسمح به القانون والتسجيل في سجل الأراضي.

إذا كان من المقرر إعداد عقد بيع أولي، يجب أن يؤخذ العقد في الاعتبار أن يتم إعداده رسميا لدى كاتب العدل وتعليق عليه في سجل الأراضي لحماية المشتري.

يجب دفع سعر البيع عبر البنك

يدفع المشترون الأجانب سعر البيع نقدا أو غير موثقين أو لطرف ثالث غير مرتبط بالعقار، مما يشكل مخاطر كبيرة.

يجب الالتزام بالقواعد التالية عند إجراء الدفعات:

• يجب أن تتم المدفوعات عبر البنك.
• يجب التحقق من أن صاحب الحساب هو البائع أو الشخص المخول قانونيا.
• يجب كتابة معلومات العقارات في وصف الإيصال.
• يجب تحديد الإيداع، والدفع المؤقت، وسعر البيع بشكل منفصل.
• إذا كان من المقرر استخدام عملة مختلفة، يجب تحديد سعر الصرف المطلوب.
• إذا كان من المقرر إغلاق الرهن العقاري، يجب توثيق الدفع للبنك بشكل منفصل.
• إذا لم يتم نقل سند الملكية، يجب تنظيم طريقة استرداد السعر في العقد.

إذا كان يجب أن يتم الدفع لشخص آخر بدلا من البائع، يجب توثيق ارتباطه بالبيع وتعليمات الدفع المكتوبة للبائع.

مراقبة وثائق شراء العملات الأجنبية

إذا اشترى شخص أجنبي عقارات عن طريق الشراء في تركيا، يجب تحويل العملة الأجنبية المرتبطة بسعر البيع إلى الليرة التركية عبر بنك يعمل في تركيا، ويجب إصدار شهادة شراء بالعملة الأجنبية من قبل البنك.

يجب إعداد وثيقة شراء الصرف الأجنبي قبل إجراء بيع سند الملكية. بعد إتمام صفقة سند الملكية، قد لا يكون من الممكن إصدار شهادة شراء صرف أجنبي بأثر رجعي.

يجب أن تكون المعلومات التالية صحيحة في وثيقة شراء الصرف الأجنبي:

• اسم المستلم واسم العائلة،
• جواز سفر أو رقم هوية أجنبي،
• معلومات عن العقارات أو المعاملات،
• ما يعادل الدولار الأمريكي للعملة الأجنبية المتداولة،
• ما يعادل الليرة التركية،
• توضيح يظهر أن الصفقة تمت ضمن نطاق التشريع ذي الصلة.

إذا تم إصدار الوثيقة باسم شخص خاطئ، أو تم كتابة رقم جواز السفر بشكل خاطئ، أو لم يغطي كامل سعر البيع، فقد يؤدي ذلك إلى تأخير عملية سند الملكية.

يجب أن يظهر سعر البيع في سند الملكية بقيمته الحقيقية

لتقليل رسوم سند الملكية، فإن إظهار سعر البيع الفعلي منخفضا في سند الملكية يخلق مخاطر قانونية ومالية.

في حال تم إعلان سعر البيع منخفضا:

• قد تفرض غرامات ضريبية وفوائد بسبب عدم وجود رسوم سند الملكية.
• قد يكون من الصعب على المشتري الأجنبي إثبات السعر الحقيقي المدفوع.
• إذا تم إلغاء البيع، قد يكون هناك نزاع حول السعر الذي يمكن استرداده.
• قد يكون هناك عدم تطابق بين المدفوعات البنكية وصك الملكية.
• قد لا يتم تلبية مبلغ الاستثمار المطلوب لطلب الجنسية.
• قد تتأثر حسابات الضرائب عند بيع العقار لاحقا.

هل تقرير التقييم إلزامي للمبيعات الأجنبية العادية؟

اعتبارا من 9 ديسمبر 2024، لا يلزم تقديم تقرير تقييم إلزامي للمعاملات العقارية العادية التي يكون فيها الأجانب طرفا في الجنسية التركية.

ومع ذلك، يمكن للمشتري الأجنبي أن يقوم طوعا بإجراء تقييم مستقل لتحديد القيمة السوقية والحالة الفنية للعقار. غياب الالتزام الرسمي لا يمنع المشتري من إجراء فحص اقتصادي وفني.

في المعاملات التي تجرى لأغراض الجنسية، يتم تقييم قيمة استثمار العقار ضمن نطاق نظام شهادة تحديد المبلغ الحالي.

ضوابط إضافية في مبيعات الجنسية

إذا كان المشتري الأجنبي يشتري المنزل لغرض الحصول على الجنسية التركية، بالإضافة إلى فحوصات المبيعات المعتادة، يجب التحقيق في التزام العقارات والبائع ووثائق الدفع بتشريعات الجنسية. أيضا عملية الحصول على الجنسية للأجانب الذين يشترون العقارات يجب تقييمها مع الحالة الملموسة.

في عملية بيع تتم لأغراض الجنسية، يتم فحص القضايا التالية بشكل خاص:

• يجب أن تكون العقارات من نوع مناسب للاستثمار في الجنسية،
• قيمة الاستثمار في شهادة تحديد المبلغ كافية،
• سعر البيع في سند الملكية يفي بالمبلغ المطلوب،
• الامتثال لوثيقة شراء العملات الأجنبية وإيصالات البنك،
• يجب أن يكون البائع مناسبا وفقا لقواعد الجنسية،
• لم تستخدم العقار غير المنقول في طلب جنسية آخر من قبل،
• التحويلات السابقة للممتلكات غير المنقولة لا تشكل عائقا أمام الطلب،
• الالتزام بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات مسجل بشكل صحيح في سند الملكية.

حقيقة أن سعر الإعلان أو عقد المنزل أعلى من المبلغ المطلوب للجنسية لا تعني أنه مناسب للجنسية فقط.

الاختلافات بين مبيعات غير الجنسية ومبيعات الجنسية

الضوابط في شراء السكن لتصريح الإقامة

شراء منزل في تركيا لا يمنح المشتري الأجنبي تصريح إقامة تلقائي. يجب تقديم طلب منفصل للحصول على تصريح إقامة قصير الأجل بناء على ملكية العقار.

من المهم للمشتري الذي يهدف إلى السكن أن يتحقق من الأمور التالية قبل البيع:

• يجب أن يكون العقار غير المنقول سكنيا في سند الملكية،
• تسجيل المنزل باسم المتقدم،
• يمكن استخدام العقار غير المنقول لأغراض المأوى،
• تم تطبيق متطلب القيمة وفقا لتاريخ الاستحواذ،
• سواء كان هناك حد إقليمي فيما يتعلق بتسجيل العنوان،
• يجب على المتقدم استيفاء شروط تصريح الإقامة الأخرى.

تصريح مستشار العقارات أو البائع بأن تصريح الإقامة سيصدر بشكل نهائي لا يلزم السلطات المختصة.

الضوابط القانونية في مبيعات المساكن من المشروع

إذا كان من المقرر بيع منزل لأجنبي من مشروع لم يكتمل بعد، فلا ينبغي تقييم سعر البيع وتاريخ التسليم للقسم المستقل فقط.

يجب إجراء الفحوصات التالية في مبيعات المشروع:

• سند الملكية مالك الأرض،
• علاقة شركة المقاول بمالك الأرض،
• تصريح بناء،
• سواء تم إنشاء حق مرور للأرضية،
• مكان القسم المستقل المباع في المشروع،
• سلطة الشركة في البيع،
• تمويل المشاريع على الممتلكات غير المنقولة،
• تاريخ التسليم وأحكام التأخير،
• حقوق المشتري في حال التسليم غير الكامل أو المعيب،
• ولهذا سيتم دفع سعر البيع،
• تاريخ تنفيذ نقل سند الملكية.

يجب نقل الوعود التي قدمها البائع من خلال الكتيب الترويجي أو الكتالوج أو الشقة النموذجية إلى العقد المكتوب.

حقوق المستهلكين للمشترين الأجانب

إذا كان الشخص الأجنبي يشتري منزلا للاستخدام الشخصي من شركة مشروع تعمل لأغراض تجارية أو مهنية، يمكنه الاستفادة من الحماية في تشريعات المستهلك حسب طبيعة الصفقة.

الجنسية الأجنبية وحدها لا تمنع حماية الشخص كمستهلك في تركيا. في حالة تأخر تسليم المشروع، أو عدم وجود ميزات موعودة، أو عدم وجود أمتار مربعة أو عيوب هيكلية، يمكن للمشتري التقدم للحصول على الحقوق المنصوص عليها في العقد والقانون.

اعتمادا على قيمة وطبيعة النزاع، قد تبرز لجنة التحكيم الاستهلاكي، أو محكمة المستهلك، أو الوساطة، أو أي وسيلة علاجية قانونية أخرى.

التحكم المعيب في المساكن

قبل نقل سند الملكية، يجب فحص الحالة الفنية والمادية للمنزل. يجب اكتشاف الرطوبة، وتسربات المياه، والتشققات، وأعطال السباكة، والمشاكل الكهربائية، ونقص العزل، وعيوب المناطق المشتركة. إجراءات سند الملكية والضرائب للأجانب الذين يشترون عقارات في تركيا يشرح محتواه نقاطا قانونية أخرى تتعلق بهذه المرحلة.

عدم الحصول على الميزات التي وعد بها البائع أو شركة المشروع قد يشكل أداء معيبا. أثناء التسليم، يجب تحديد النواقص والعيوب بتقرير مكتوب، ويجب التقاط صور وتسجيلات فيديو.

اعتمادا على الطبيعة القانونية للنزاع، قد يظهر الحق في الإصلاح المجاني، أو تخفيض الأسعار، أو الاستبدال بنظير خال من العيوب، أو الانسحاب من العقد أو التعويض.

الوثائق المطلوبة لنقل سند الملكية

مترجم للمشترين الأجانب الذين لا يتحدث التركية

إذا لم يكن المشتري الأجنبي يتحدث التركية، يجب أن يكون مترجما معتمدا معتمدا حاضرا في سند الملكية أو صفقة كاتب العدل.

يجب على المترجم شرح محتوى عقد البيع الرسمي والعواقب القانونية للصفقة للمشتري الأجنبي. قد لا يستوفي المترجم المرتبط بالبائع أو مستشار العقارات متطلبات وجود مترجم رسمي.

المشتري؛ يجب عليك التحقق من معلومات العقارات، وسعر البيع، وسجلات سند الملكية، والالتزامات، وشروط الدفع عبر مترجم قبل التوقيع.

يجب تحديد رسوم وتكاليف سند الملكية مسبقا

يجب أن يوضح بوضوح في عقد البيع أي طرف يتحمل النفقات مثل رسوم سند الملكية، رسوم الصندوق الدوار، مصاريف البنك، رسوم المترجم، نفقات الكاتب العدل، DASK، الاستشارات القانونية ورسوم خدمة العقارات.

يمكن للطرفين تقاسم العبء الاقتصادي لرسوم سند الملكية فيما بينهم. ومع ذلك، يجب الوفاء بالالتزامات الناشئة عن الجمهور وفقا للقانون والبيانات الرسمية.

إذا طلب المال من المشتري الأجنبي بتأكيد أنه سيتم دفعه للمؤسسات الرسمية، يجب التحقق من معلومات الدفع مباشرة عبر المؤسسة أو النظام المعني.

الفحص النهائي قبل توقيع سند الملكية

يجب التحقق من المعلومات التالية للمرة الأخيرة قبل توقيع عقد البيع الرسمي:

1. معلومات هوية المشتري والبائع،
2. رقم الجزيرة، القطعة، والقسم المستقل للغير منقول،
3. طبيعة الشيء غير المنقول في سند الملكية،
4. سعر البيع الرسمي،
5. المبلغ الموجود في شهادة شراء الصرف الأجنبي،
6. الرهون العقارية، الرهون، والالتزامات الأخرى،
7. الالتزام بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات، إن وجدت،
8. نطاق التوكيل الرسمي،
9. تاريخ التسليم والحالة الفعلية للمنزل.

إذا كان هناك عقار غير منقول خاطئ، أو سعر بيع ناقص أو عبء غير مرغوب فيه في سند الملكية الرسمي، يجب طلب التصحيح قبل التوقيع.

يجب إعداد تقرير تسليم الإسكان

قد لا يتم نقل سند الملكية والتسليم الفعلي للمنزل في نفس الوقت. متى سيتم تسليم المفتاح، سواء كان المنزل سيصل فارغا أو مع مستأجر، وحالة الأشياء بداخله يجب تدوينها.

قد تتضمن تقرير التسليم:

• تاريخ ووقت التسليم،
• عدد المفاتيح التي تم تسليمها،
• قيم عدادات الكهرباء والماء والغاز الطبيعي،
• الحالة الفيزيائية الحالية للمنزل،
• تم اكتشاف عيوب ونواقص،
• تم تسليم التجهيزات والأغراض،
• بطاقات الموقع وضوابط موقف السيارات،
• معلومات بأن المنزل فارغ وجاهز للاستخدام.

الضوابط التي يجب إجراؤها بعد نقل سند الملكية

بعد إتمام عملية البيع، يجب على المشتري الأجنبي اتباع الإجراءات التالية:

• للتحقق من معلومات المالك وغير المنقولة في وثيقة سند الملكية الحالي،
• لتقديم إشعار ضريبة الممتلكات اللازم للبلدية،
• لتحديث سياسات TCIP وغيرها من وثائق التأمين،
• للاستحواذ على اشتراكات الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي،
• لإبلاغ إدارة الموقع بتغيير المالك،
• لتنفيذ إجراءات تسجيل العناوين وتصريح الإقامة،
• إذا كان هناك هدف للجنسية، لمواصلة مراحل الأهلية والتقديم،
• اتباع الالتزامات والتعليقات في سجل الأراضي.

المخاطر التي قد تنشأ إذا لم يتم تنفيذ ضوابط قانونية

دعم المحامين في مبيعات المساكن للأجانب

يقوم مكتب سجل الأراضي أو كاتب العدل بإجراء عملية البيع والتسجيل الرسمية. ومع ذلك، لا يحقق نيابة عن الأطراف فيما إذا كان العقار استثمارا اقتصاديا جيدا، أو ما إذا كان العقد يحمي المشتري بشكل كاف، أو ما إذا كانت هناك مشاكل تقنية في المبنى.

يمكن للمحامي المتخصص في مجال قانون العقارات إجراء الفحوصات التالية:

• للتحقق من مدى ملاءمة المشتري الأجنبي للاستحواذ،
• للتحقق من أن البائع هو المالك والمخول،
• لفحص سجل الأراضي والرهون،
• لمتابعة إزالة الرهون العقارية والرهونات والتدابير،
• لتقييم مستندات التخطيط والتراخيص والمشاريع المعمارية،
• لإعداد عقد الإيداع والبيع،
• إنشاء خطة دفع آمنة،
• لتحديد نطاق التوكيل،
• للتحقق من وثائق الشراء بالعملات الأجنبية وإيصالات البنك،
• لفحص أهلية الجنسية أو الإقامة،
• اتباع إجراءات نقل وتسليم سند الملكية.

إجراء الفحص القانوني قبل دفع الوديعة أو سعر البيع، وليس بعده، يقلل بشكل كبير من خطر فقدان الحقوق.

الأسئلة الشائعة

هل أحتاج إلى تصريح خاص لبيع منزل لأجنبي؟

يتم البحث عن أهلية الاستحواذ من حيث جنسية المشتري والمنطقة التي تقع فيها العقارات. قد يتطلب الأمر إذن الحاكم في المناطق الأمنية الخاصة؛ في المناطق المغلقة أمام الاستحواذ الأجنبي، لا يجوز إجراء مبيعات.

هل يمكن للمشتري الأجنبي شراء منزل في تركيا بدون تصريح إقامة؟

نعم. لا يوجد التزام بالحصول على تصريح إقامة مسبقا لشراء العقارات في تركيا. ومع ذلك، يجب استيفاء شروط الاستحواذ المتعلقة بجنسية المشتري وموقع العقار.

هل التقييم إلزامي عند بيع السكن لمشتري أجنبي؟

اعتبارا من 9 ديسمبر 2024، لا يطلب عادة تقرير تقييم إلزامي للمبيعات الأجنبية العادية التي لا تهدف إلى الجنسية. في المعاملات المتعلقة بأغراض الجنسية، يتم التحقق من قيمة الاستثمار من خلال وثيقة تحديد المبلغ.

هل شهادة شراء بالعملة الأجنبية إلزامية للمشتري الأجنبي؟

في المعاملات التي يحصل فيها شخص أجنبي على عقار عن طريق الشراء، يجب أن يصدر البنك وثيقة شراء بالعملة الأجنبية المتعلقة بسعر البيع قبل نقل سند الملكية.

هل يمكن استخدام الوثيقة التي تم الحصول عليها من مكتب التبادل في سند الملكية؟

يجب إعداد وثيقة شراء العملة الأجنبية المستخدمة في صفقة سند الملكية من قبل البنك المخول العامل في تركيا وفقا للوائح ذات الصلة. الإيصال الذي تم الحصول عليه من مكتب التبادل لا يعوض هذا المستند.

هل يمكن بيع المنازل المرهونة للأجانب؟

اعتمادا على طبيعة الرهن العقاري، قد يكون من الممكن إجراء عملية بيع. ومع ذلك، يجب التخطيط لإزالة الرهن العقاري قبل البيع أو بالتزامن مع سعر البيع؛ يجب الحصول على مستندات إغلاق وإلغاء البنك.

هل يمكن بيع المنازل المحجوزة للأجانب؟

اعتمادا على نوع المصادرة وملف التنفيذ ذي الصلة، قد لا يكون البيع ممكنا. قد يكون من الضروري إزالة الإرفاق أو إكمال إجراءات مكتب الدائن وتنفيذ الطلب.

هل يمكن بيع المكان الذي يظهر كمكتب في سند الملكية لأجنبي كمقر إقامة؟

يمكن نقل الملكية غير المنقولة بطبيعتها في سند الملكية. ومع ذلك، فإن حقيقة أن المكان المسوق كمسكن هو مكتب في سند الملكية قد تسبب مشاكل فيما يتعلق بتصريح الإقامة، والاستخدام، والاشتراك، والمعاملات البيعية المستقبلية.

هل يصبح المشتري الأجنبي مالك المنزل عندما يدفع العربون؟

دفع الوديعة أو سعر البيع لا يمر تلقائيا بالملكية. يتم الحصول على الملكية من خلال صفقة بيع العقارات الرسمية والتسجيل في سجل الأراضي.

هل يمكن للمشتري الأجنبي شراء منزل دون القدوم إلى تركيا؟

نعم. يمكن إجراء معاملة سند الملكية من خلال ممثل أو محام من خلال توكيل رسمي مناسب للاستخدام في تركيا ويحتوي على الصلاحيات الخاصة اللازمة.

هل يمكن إجراء الصفقة إذا لم يكن المشتري الأجنبي يتحدث التركية؟

نعم. في سند الملكية أو معاملة كاتب العدل، يكون هناك مترجم معتمد ويتم شرح العقد الرسمي والعواقب القانونية للصفقة للمشتري الأجنبي.

هل يمكن بيع منزل مستأجر لأجنبي؟

نعم. ومع ذلك، فإن سند نقل الملكية لا ينهي تلقائيا عقد الإيجار. يخضع المشتري الأجنبي لأحكام مدونة الالتزامات التركية المتعلقة بطرد المستأجر واستمرار علاقة الإيجار.

هل يحصل الأجنبي الذي يشتري منزلا على تصريح إقامة تلقائي؟

شراء منزل لا يمكن أن يكون سببا إلا للتقديم على تصريح إقامة قصير الأجل بناء على ملكية العقارات إذا تم استيفاء الشروط اللازمة. يتم تقييم قبول الطلب بشكل منفصل.

هل يصبح الأجنبي الذي يشتري منزلا تلقائيا مواطنا تركيا؟

فقط عند استيفاء مبلغ الاستثمار الحالي والشروط الأخرى، يمكن تقديم طلب جنسية استثنائية. شراء العقارات لا يعني أن الجنسية ستمنح بشكل نهائي.

هل يمكن بيع منزل تم شراؤه للجنسية فورا؟

يتم تسجيل الالتزام بأن العقارات المشتراة لأغراض الجنسية لن تباع لمدة ثلاث سنوات في سجل الأراضي. قد يعرض النقل الطوعي للعقارات قبل إكمال فترة الثلاث سنوات عملية الحصول على الجنسية للخطر.

هل تقوم إدارة سجل الأراضي بجميع الفحوصات القانونية؟

يقوم مكتب سجل الأراضي بفحص عملية التسجيل والوثائق المقدمة. ومع ذلك، لا يحقق بشكل شامل في العيوب الفنية للعقار، وقيمته السوقية، والمخاطر في العقد، وعلاقة الإيجار، وملاءمته لغرض الاستثمار نيابة عن المشتري.

معلومات قانونية: تم إعداد هذا المحتوى لأغراض المعلومات العامة. قواعد تطبق في بيع المساكن للأجانب؛ قد يختلف ذلك حسب جنسية المشتري، والمنطقة التي يقع فيها العقارات، وطبيعة سند الملكية، وغرض الشراء، والتشريعات الحالية في تاريخ الصفقة. قبل دفع الوديعة أو سعر البيع، يجب إجراء فحص قانوني خاص بالمشتري والبائع والعقارات.