مواردی که باید در فرآیند انتقال سند مالکیت برای خریداران خارجی در نظر گرفت

برای خریداران خارجی، فرآیند انتقال سند مالکیت فقط به پرداخت قیمت فروش و دریافت سند مالکیت محدود نمی شود. برای خرید ایمن ملک، اختیار فروشنده، سند مالکیت ثبت املاک، رهن ها و حق وثیقه، وضعیت منطقه بندی، اسناد پرداخت، سند خرید ارز خارجی و شرایط خرید ملک خریدار باید به طور همزمان بررسی شوند. در ارتباط با این موضوع حقوق املاک و مستغلات همچنین می توانید محتوای عنوان شده را بررسی کنید.

مالکیت املاک در ترکیه به طور خودکار پس از امضای قرارداد بین طرفین یا پرداخت قیمت فروش منتقل نمی شود. برای انتقال مالکیت به خریدار خارجی، معامله فروش باید به طور رسمی انجام شود و خریدار باید به عنوان مالک در ثبت زمین ثبت شود. به همین دلیل، مهم است که بررسی های قانونی حتی پیش از امضای قرارداد پیش پرداخت، پیش پرداخت یا رزرو انجام شود.

انتقال سند مالکیت برای خریداران خارجی چیست؟

انتقال سند مالکیت انتقال مالکیت ملک غیرمنقول از مالک فعلی به خریدار خارجی از طریق یک معامله رسمی و ثبت این تغییر در ثبت زمین است. پس از تکمیل انتقال سند مالکیت، خریدار خارجی اختیار حاصل از حقوق مالکیت مانند استفاده، استفاده، اجاره، فروش و ارث بر ملک را دارد.

پرداخت های انجام شده یا قراردادهای کتبی عادی که پیش از تکمیل معامله سند مالکیت امضا شده اند، مستقیما حقوق مالکیت را به خریدار اعطا نمی کنند. اگرچه این اسناد می توانند رابطه بدهی بین طرفین ایجاد کنند، اما املاک به طور قانونی نزد فروشنده باقی می ماند مگر اینکه مالک در سند مالکیت تغییر کند.

بررسی های پایه ای که باید قبل از انتقال سند مالکیت انجام شود

حق خریدار خارجی برای خرید ملک باید بررسی شود

هر فرد خارجی نمی تواند در هر منطقه ای از ترکیه و به اندازه ای که می خواهد ملک بخرد. تابعیت خریدار، ملکی که قبلا در ترکیه خریداری شده، منطقه ای که ملک مورد خرید در آن قرار دارد و سطح کل ملک باید در نظر گرفته شود.

مساحت کل اموال غیرمنقولی که اشخاص واقعی خارجی می توانند در سراسر ترکیه به دست آورند، نباید از حدود قانونی فراتر رود. علاوه بر این، ممکن است امکان خرید املاک در مناطق ممنوعه نظامی، مناطق امنیتی نظامی، مناطق امنیتی خصوصی و مناطقی که برای تملک خارجی بسته شده اند، وجود نداشته باشد.

اگرچه دفتر ثبت زمین در طول معامله مناسب بودن خرید را بررسی می کند، خریدار باید قبل از پرداخت ودیعه یا قیمت فروش، بررسی اولیه ای انجام دهد. اگر مانع خرید پس از پرداخت به وجود آید، ممکن است باعث اختلاف درباره بازیابی قیمت شود.

باید بررسی شود که آیا فروشنده مالک واقعی است یا خیر

باید بررسی شود که آیا فردی که فروش با او مصاحبه شده، مالک ثبت شده ملک در سند مالکیت است یا خیر. اگر مشاور املاک، فروشنده پروژه، پیمانکار، خویشاوند یا شخصی که واقعا از ملک استفاده می کند، مالک سند مالکیت نباشد، نمی تواند به نمایندگی از خود ملک را بفروشد.

اگر فروش از طریق نماینده انجام شود، نماینده باید وکالت نامه معتبر داشته باشد. ممکن است کافی نباشد که وکالت نامه فقط شامل بیانیه های کلی باشد. اختیارات فروش املاک، جمع آوری قیمت فروش، امضای اسناد مالکیت و درخواست ثبت باید به وضوح تنظیم شود.

اگر فروشنده یک شرکت باشد، باید سوابق ثبت تجاری، اختیارات نمایندگی و الزام آوری، اسناد امضا و اینکه آیا تصمیم جداگانه ای برای فروش املاک در شرکت لازم است یا خیر، بررسی شود.

سند مالکیت فعلی ملک باید بررسی شود

خریدار خارجی نباید فقط به سند مالکیت ارائه شده توسط فروشنده تکیه کند. سند مالکیت قدیمی ممکن است وضعیت حقوقی فعلی ملک را نشان ندهد. قبل از انتقال سند مالکیت، سوابق فعلی و دقیق سند مالکیت و اطلاعات مربوط به وثیقه ملک باید بررسی شود.

به طور خاص، اطلاعات زیر باید در ثبت زمین بررسی شود:

• اطلاعات استان، ناحیه، محله، جزیره و قطعات غیرمنقول،
• شماره بخش مستقل، بلوک، طبقه و در،
• مساحت سطح و سهم زمین غیرمنقول،
• ماهیت غیرقابل تغییر در سند مالکیت،
• نام مالک و نسبت مالکیت،
• وضعیت مالکیت کاندومینیوم یا حق عبور کاندومینیوم،
• چه غیرقابل حرکت تقسیم شود،
• یادداشت ها، اعلامیه ها، حق عبور و تعهدات.

باید اطمینان حاصل شود که اطلاعات موجود در سند مالکیت و خانه ای که به خریدار نشان داده می شود، نمایانگر همان دارایی غیرمنقول باشند. به ویژه در پروژه های بزرگ، صدور قرارداد بر اساس بلوک اشتباه یا شماره بخش مستقل می تواند منجر به از دست رفتن جدی حقوق شود.

باید به سوابق وام مسکن، مصادره املاک و دستورهای قضایی توجه شود

ممکن است وام مسکن، حق توقیق، توقیف احتیاطی یا دستور دادگاه برای اموال غیرمنقول وجود داشته باشد. در حالی که برخی از این سوابق مستقیما مانع فروش می شوند، برخی ممکن است منجر به انتقال ملک همراه با بدهی شوند.

اگر قرار باشد ملک رهنی خریداری شود، مبلغ فعلی بدهی مسکن، اینکه بدهی متعلق به کدام بانک یا شخص است و در چه مرحله ای قرار است وام برداشته شود، باید به صورت کتبی تعیین گردد. اگر بخشی از قیمت فروش قرار است مستقیما به بانک پرداخت شود، نامه بانکی، مبلغ بسته شدن وام و فرآیند لغو وام باید از قبل برنامه ریزی شود.

کل قیمت فروش نباید با تکیه بر بیانیه شفاهی فروشنده که «پس از معامله سند مالکیت وام مسکن را حذف خواهم کرد» پرداخت شود. در انتقالی که بدون حذف وام مسکن انجام می شود، خریدار خارجی ممکن است با ریسک تصاحب ملک با بار وام مسکن موجود مواجه شود.

اگر سابقه توقیف یا دستور احتیاطی وجود داشته باشد، اموال غیرمنقول قابل انتقال نیستند. برای حذف این سوابق، ممکن است لازم باشد مکاتبات لازم توسط اداره اجرایی مربوطه، دادگاه، بانک یا طلبکار مربوطه به دفتر ثبت زمین تحویل داده شود.

خطر اقامت خانوادگی و رضایت همسر باید ارزیابی شود

اگر خانه مورد فروش به عنوان مرکز زندگی مشترک فروشنده و خانواده اش استفاده شود، ممکن است محل سکونت خانوادگی باشد. اگر در سند مالکیت توضیحی درباره محل سکونت خانوادگی وجود داشته باشد، ممکن است رضایت صریح همسر دیگر برای فروش لازم باشد.

نبود حاشیه نویسی در سند مالکیت به این معنا نیست که در همه موارد خطری وجود ندارد. در مواردی که ملک واقعا به عنوان محل سکونت خانوادگی استفاده می شود، ممکن است همسر بتواند پس از فروش اعتراض قانونی مطرح کند. وضعیت تأهل فروشنده و نحوه استفاده از املاک باید بر اساس پرونده عینی ارزیابی شود.

ماهیت غیرقابل انتقال در سند مالکیت باید با استفاده واقعی مقایسه شود

بخشی مستقل که به عنوان محل سکونت بازاریابی می شود ممکن است به عنوان دفتر، فروشگاه، انبار، زمین یا زمین در سند مالکیت ثبت شود. ماهیت غیرقابل نقل در سند مالکیت؛ این موضوع می تواند بر فرآیندهای مجوز اقامت، تابعیت، وام بانکی، بیمه، اشتراک، مالیات و فروش مجدد تأثیر بگذارد.

اگر خریدار خارجی در حال خرید خانه است، به ویژه برای مجوز اقامت، باید بررسی کند که آیا ملک در ماهیت یک اقامتگاه است یا خیر. ملکی که به عنوان خانه استفاده می شود اما در سند مالکیت به عنوان محل سکونت واجد شرایط نیست، ممکن است نتیجه مورد انتظار مجوز اقامت را ارائه ندهد.

وضعیت حق عبور کاندومینیوم و کاندومینیوم باید بررسی شود

اینکه بخش مستقل یک ساختمان تکمیل شده به مالکیت کاندومینیوم منتقل شده است، شاخص مهمی از نظر وضعیت حقوقی و فنی ساختمان است. از سوی دیگر، حق عبور کف معمولا در پروژه هایی دیده می شود که هنوز تکمیل نشده اند یا انتقال آن ها به مالکیت کاندومینیوم نهایی نشده است.

خرید ملک غیرمنقول با حق عبور کف به تنهایی غیرقانونی نیست. با این حال، باید بررسی شود که مجوز ساخت، مجوز سکونت، وضعیت تکمیل پروژه و چرا مالکیت کاندومینیوم منتقل نشده است.

برای اموال غیرمنقولی که در سند مالکیت به عنوان زمین ظاهر می شوند اما ساختمانی روی آن ها وجود دارد، باید وضعیت مجوز و ثبت ساختمان به طور دقیق بررسی شود. عدم سازگاری بین ثبت زمین و وضعیت واقعی ممکن است در آینده باعث مشکلات فروش و تأمین مالی شود.

سوابق شهرداری و منطقه بندی باید بررسی شوند

نبود هرگونه مشکل در ثبت سند مالکیت به این معنا نیست که ملک کاملا با قوانین منطقه بندی و ساختمان مطابقت دارد. علاوه بر بررسی سند مالکیت، سوابق شهرداری مربوطه و سایر ادارات نیز باید بررسی شوند.

اسناد زیر به ویژه در این مرور اهمیت دارند:

• مجوز ساخت،
• مجوز اشغال ساختمان،
• پروژه معماری تأیید شده،
• موقعیت و اندازه بخش مستقل در پروژه،
• گواهی وضعیت منطقه بندی،
• چه گزارش تعطیلات ساختمان باشد و چه تصمیم تخریب،
• طرح مصادره یا گسترش جاده،
• محدودیت های مناطق حفاظت شده، ساحلی، جنگلی یا کشاورزی.

اتاق های اضافی، بالکن های بسته، زیرشیروانی ها، زیرزمین ها و استفاده های مشترک که در پروژه لحاظ نشده اند ممکن است مشکلات حقوقی ایجاد کنند. خریدار نباید صرفا بر اساس ظاهر فیزیکی فعلی ملک تصمیم بگیرد.

در خریدهای سند مالکیت مشترک ریسک های اضافی نیز وجود دارد

اگر خریدار خارجی سهم مشخصی از ملک را به جای یک خانه مستقل خریداری کند، نباید فکر کند که حق استفاده از ملک به تنهایی را به دست آورده است. در سند مالکیت مشترک، خریدار مالک بخشی از ملک می شود، نه یک آپارتمان فیزیکی.

در دارایی های غیرمنقول مشترک، ممکن است خطر حقوق پیش دستی سایر ذینفعان، اختلافات مربوط به استفاده و دعاوی برای حذف شراکت وجود داشته باشد. توضیح شفاهی فروشنده که «این سهم معادل این آپارتمان است» مالکیت بخش مستقل در سند مالکیت محسوب نمی شود.

اگر قرار است سهام خریداری شود، باید بررسی حقوقی ویژه ای از نظر استفاده از غیرمنقول، سایر ذینفعان، وضعیت واقعی تقسیم و حق پیش دستی انجام شود.

هنگام امضای قرارداد سپرده باید به چه مواردی توجه کرد؟

اگر قرار است پیش از انتقال سند مالکیت پرداخت شود، باید قرارداد کتبی مفصلی بین طرفین تهیه شود. کافی نیست که فقط عبارت «پیش پرداخت دریافت شده» در قرارداد باشد.

مفاد زیر باید در توافق نامه سپرده درج شود:

• اطلاعات کامل هویت فروشنده و خریدار،
• اطلاعات سند مالکیت آزاد برای غیرمنقول،
• قیمت کل فروش،
• مبلغ ودیعه و تاریخ پرداخت،
• چه زمانی و چگونه مبلغ باقی مانده پرداخت خواهد شد،
• تاریخی که انتقال سند مالکیت انجام خواهد شد،
• چگونه وام های مسکن و وثیقه ها را حذف کنیم،
• اگر در نتیجه بررسی قانونی مشکلی پیش بیاید، ودیعه بازگردانده می شود.
• پیامدهای واگذاری فروش توسط یکی از طرفین،
• اگر هدف شهروندی یا اقامت وجود داشته باشد، شرایط خاصی برای این کار وجود دارد.

پیش پرداخت نباید تا زمانی که مالکیت فروشنده و وضعیت قانونی ملک تأیید نشده باشد، پرداخت شود. باید بررسی شود که حساب بانکی که باید پرداخت شود متعلق به فروشنده یا شخص مجاز ذکر شده در قرارداد باشد.

قرارداد کتبی عادی مالکیت سند مالکیت را منتقل نمی کند

قرارداد فروش امضا شده توسط طرفین در دفتر املاک یا بین خودشان، مالکیت ملک را تنها به خریدار خارجی منتقل نمی کند. برای عبور مالکیت، یک معامله فروش رسمی و ثبت سند مالکیت لازم است.

اگر قرار باشد قرارداد مقدماتی برای فروش املاک منعقد شود، قرارداد باید به شیوه رسمی مورد نیاز قانون تنظیم شود. حاشیه نویسی وعده فروش به اداره ثبت املاک می تواند محافظت قوی تری برای خریدار در برابر ریسک انتقال ملک به اشخاص ثالث فراهم کند.

اگر قرار باشد خریدی از پروژه یا ملکی غیرمنقول در حال ساخت انجام شود، مالکیت زمین، مجوز ساخت، اختیار پیمانکار، تاریخ تحویل، جریمه تأخیر و مفاد تضمین باید به طور دقیق تنظیم شود.

مدارک مورد نیاز برای انتقال سند مالکیت برای خریدار خارجی

مدارکی که دفتر ثبت زمین درخواست می کند ممکن است بسته به ماهیت ملک، تابعیت خریدار، وضعیت نمایندگی و هدف خرید متفاوت باشد. به طور کلی، اسناد زیر باید تهیه شوند:

آیا گزارش ارزیابی برای خریدهای عادی اجباری است؟

در رویه فعلی، گزارش ارزیابی برای فروش های معمول املاک که خارجی ها طرف آن هستند اما شامل کسب تابعیت ترکیه نمی شود، الزامی نیست. به دلیل رویه های قبلی، ممکن است اطلاعات قدیمی در اینترنت وجود داشته باشد که گزارش ارزیابی برای تمام خریدهای انجام شده توسط خارجی ها الزامی است.

با این حال، خریدار می تواند برای ایمنی خود، ارزیابی فنی و مالی مستقلی داشته باشد. حتی اگر به طور رسمی اجباری نباشد، ارزیابی مستقل می تواند در تعیین ارزش واقعی بازار، وضعیت فیزیکی و ریسک های سرمایه گذاری ملک مفید باشد.

باید به سند تعیین مبلغ در خریدها برای اهداف شهروندی توجه شود

در معاملاتی که تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک درخواست می شود، مبلغ سرمایه گذاری با سند تعیین مبلغ مشمول کسب تابعیت از طریق تملک املاک تأیید می شود. این سند از طریق سیستم مربوطه تهیه شده و به صورت الکترونیکی به سیستم ثبت زمین ارسال می شود.

در ملکی که برای اهداف شهروندی خریداری می شود، کافی نیست که قیمت اعلام یا قرارداد مبلغ سرمایه گذاری مورد نیاز را پوشش دهد. مقادیر زیر باید به طور جداگانه مبلغ مورد نیاز قانون را برآورده کنند:

• قیمت فروش اعلام شده در سند رسمی،
• مبلغ موجود در گواهی خرید ارز خارجی،
• مبلغ پرداختی که از خریدار به فروشنده پرداخت شده است،
• ارزش سرمایه گذاری پذیرفته شده با گواهی تعیین مبلغ.

اگر یکی از مدارک و مبلغ پرداخت ها کمتر از ارزش سرمایه گذاری مورد نیاز باشد، ممکن است روند واجد شرایط بودن شهروندی را تحت تأثیر منفی قرار دهد. به همین دلیل، خریدار خارجی دارای تابعیت باید قبل از انتخاب ملک و پرداخت ودیعه، بررسی تطابق را انجام دهد.

گواهی خرید ارز خارجی چیست و چه زمانی باید دریافت شود؟

در معاملاتی که یک شخص خارجی از طریق خرید در ترکیه ملک خریداری می کند، ارز خارجی مرتبط با قیمت فروش باید از طریق بانکی که در ترکیه فعالیت می کند به لیر ترکیه تبدیل شود و گواهی خرید ارز خارجی باید توسط بانک صادر شود.

سند خرید ارز خارجی باید قبل از تکمیل فروش سند مالکیت تهیه شده و بانک به دفتر ثبت زمین مربوطه ارسال شود. پس از اتمام معامله سند مالکیت، امکان صدور گواهی خرید ارز خارجی به صورت گذشته نگر وجود ندارد.

مهم است که اطلاعات زیر در سند خرید ارز خارجی صحیح باشد:

• نام و نام خانوادگی شخصی که ارز خارجی به نمایندگی از او مبادله می شود،
• گذرنامه یا شماره شناسایی خارجی،
• معادل دلار آمریکا برای ارز خارجی،
• معادل لیر ترکی،
• توضیح اینکه معامله در چارچوب مقررات مربوط به جابجایی سرمایه انجام شده است.

مبلغی که مشمول گواهی خرید ارز خارجی است باید فقط شامل قیمت فروش املاک باشد. ممکن است افزودن کمیسیون املاک، هزینه وکیل، مالیات، هزینه سند مالکیت و سایر هزینه ها به قیمت فروش و درج آن ها در سند مناسب نباشد. همچنین سند مالکیت و روندهای مالیاتی برای خارجی هایی که در ترکیه ملک می خرند باید همراه با پرونده عینی ارزیابی شود.

گواهی خرید ارز خارجی و قیمت فروش باید با هم سازگار باشند

مبلغ لیر ترکیه که در سند خرید ارز خارجی نشان داده شده است، در تعیین قیمت فروش در سند رسمی مالکیت اهمیت دارد. اطلاعات شخص، مبلغ و هویت موجود در سند باید با درخواست سند مالکیت سازگار باشد.

شماره گذرنامه اشتباه، نام گمشده، صدور مدارک به نام خریدار دیگر یا مبادله ارز تنها با بخشی از قیمت فروش می تواند منجر به تأخیر در روند سند مالکیت شود.

اگر قرار باشد بیش از یک ملک غیرمنقول خریداری شود، لازم است از ابتدا برنامه ریزی شود که مبلغ موجود در گواهی خرید ارز خارجی برای کدام اموال غیرمنقول یا غیرمنقول استفاده شود. در رویه های تابعیت، میزان و تاریخ سازگاری بین مدارک با دقت بیشتری بررسی می شود. فرآیند شهروندی برای خارجی هایی که املاک می خرند محتوای آن سایر نکات حقوقی مرتبط با این مرحله را توضیح می دهد.

چگونه باید قیمت فروش را به صورت امن پرداخت کرد؟

خریدار خارجی نباید کل قیمت فروش را قبل از تکمیل بررسی قانونی پرداخت کند و اطمینان حاصل شود که انتقال سند مالکیت امکان پذیر است. روش پرداخت باید به وضوح در قرارداد فروش تعیین شده و تا حد امکان همزمان با انتقال سند مالکیت انجام شود.

هنگام پرداخت باید اقدامات احتیاطی زیر را رعایت کرد:

• پرداخت نقدی و بدون مدرک باید اجتناب شود.
• پرداخت باید از طریق بانک انجام شود.
• باید بررسی شود که دارنده حساب فروشنده یا شخص مجاز است.
• اطلاعات سند مالکیت ملک باید در توضیحات رسید نوشته شود.
• قیمت پیش پرداخت و فروش باید جداگانه بیان شود.
• اگر پرداخت به ارز دیگری انجام شود، نرخ تبدیل و روش تبدیل باید در قرارداد تنظیم شود.
• اگر قرار است وام مسکن بسته شود، پرداخت به بانک باید جداگانه برنامه ریزی شود.
• اگر انتقال سند مالکیت انجام نشود، باید مشخص شود که قیمت چگونه بازپرداخت خواهد شد.

ارسال قیمت فروش به حساب شخص ثالثی که به درخواست فروشنده مرتبط نیست، ریسک دارد. اگر چنین پرداختی اجباری باشد، هویت حساب، دلیل قانونی پرداخت و دستورالعمل های صریح فروشنده باید به صورت کتبی مستند شود.

ریسک های کم اعلام قیمت فروش در سند مالکیت

نشان دادن قیمت فروش پایین تر از مبلغ واقعی در سند مالکیت به منظور کاهش مالیات یا هزینه ها، ریسک های حقوقی و مالی برای خریدار و فروشنده ایجاد می کند.

اگر قیمت واقعی در سند مالکیت نشان داده نشده باشد:

• ممکن است جریمه ها و بهره به دلیل عدم پرداخت هزینه ها اعمال شود.
• ممکن است برای خریدار دشوار باشد که قیمت واقعی پرداخت شده را اثبات کند.
• اگر قرارداد منقضی شود، ممکن است در بازیابی قیمت مشکل ایجاد شود.
• مبلغ سرمایه گذاری مورد نیاز برای درخواست شهروندی ممکن است ارائه نشود.
• اگر املاک در آینده فروخته شود، محاسبات مالیاتی ممکن است تحت تأثیر قرار گیرد.
• ممکن است بین انتقال پول و سند رسمی عدم تطابق وجود داشته باشد.

قیمت فروش سند مالکیت نباید کمتر از ارزش مالیات ملک تعیین شده توسط شهرداری باشد و باید رابطه واقعی فروش را منعکس کند.

وکالت نامه صادر شده در خارج باید بررسی شود

خریدار خارجی می تواند فرآیند سند مالکیت را از طریق وکیل یا نماینده دیگر خود بدون مراجعه به ترکیه انجام دهد. با این حال، وکالت نامه صادر شده در خارج باید با قوانین ثبت زمین ترکیه مطابقت داشته باشد.

مسائل زیر معمولا در وکالت نامه مورد توجه قرار می گیرند:

• اطلاعات هویت و گذرنامه خارجی که وکالت نامه می دهد،
• عکس وکالت نامه،
• اختیار خرید املاک و درخواست ثبت در سند مالکیت،
• اختیار امضای قراردادهای فروش و اسناد رسمی،
• در صورت لزوم، اختیار پرداخت یا تحویل قیمت فروش،
• اگر هدف شهروندی وجود داشته باشد، اختیار تعهد به عدم فروش به مدت سه سال،
• امضا، مهر یا گواهی نامه مرجع صادرکننده.

بسته به کشوری که وکالت نامه در آن صادر می شود، ممکن است نیاز به حاشیه نویسی آپوستیل یا تأیید کنسولگری ترکیه باشد. همچنین باید ترجمه رسمی ترکی این سند تهیه شود.

وکالت نامه هایی که در کنسولگری های ترکیه در خارج صادر می شوند، در عمل گزینه ای امن تر هستند زیرا می توانند مطابق با معاملات سند مالکیت تهیه شوند. با این حال، پیش از صدور وکالت نامه، دامنه معاملات باید همراه با وکیل تعیین شود.

برای خریداران خارجی که ترکی بلد نیستند، باید مترجم در دسترس باشد

اگر خریدار خارجی به زبان ترکی صحبت نکند، مترجم مجاز سوگند خورده باید در طول فرآیند سند مالکیت حضور داشته باشد. مترجم باید سند رسمی و پیامدهای قانونی معامله را برای خریدار خارجی توضیح دهد.

خریدار نباید سندی را امضا کند که صرفا بر اساس توضیح شفاهی مشاور یا فروشنده متوجه نشده است. مهم است که مترجم مستقل از طرفین باشد و دانش کافی از زبان صحبت شده توسط گیرنده داشته باشد.

قیمت فروش، اطلاعات املاک، وام مسکن، تعهدات و شرایط ویژه باید قبل از امضا دوباره از طریق مترجم بررسی شود.

چگونه برای سند مالکیت وب درخواست دهیم؟

درخواست سند مالکیت می تواند از طریق سیستم وب تاپو انجام شود. در سیستم وب تاپو یک پورتال خارجی برای افراد واقعی خارجی وجود دارد که شماره هویت خارجی یا رمز عبور دولت الکترونیک ندارند.

در طول درخواست، اطلاعات املاک و طرفین وارد سیستم می شود، مدارک لازم بارگذاری شده و نوع تراکنش انتخاب می شود. پس از بررسی اسناد توسط اداره ثبت املاک، نواقص، اطلاعات هزینه ها و تاریخ انتصاب به طرفین اطلاع داده می شود.

پیگیری درخواست توسط مشاور املاک یا شخص دیگری به طور خودکار به این شخص اجازه نمی دهد سند مالکیت را امضا کند. اگر نماینده ای قرار است در فروش رسمی استفاده شود، باید وکالت نامه معتبر وجود داشته باشد.

چه اقداماتی در زمان تعیین سند مالکیت انجام می شود؟

پس از تأیید مدارک و تکمیل پرداخت های لازم، طرفین در تاریخ اعلام شده در دفتر ثبت زمین حاضر هستند. تأیید هویت انجام می شود، سند رسمی تهیه می شود و معامله برای طرفین توضیح داده می گردد.

قبل از امضای سند مالکیت، خریدار خارجی باید برای آخرین بار اطلاعات زیر را بررسی کند:

• اطلاعات جزایر، قطعه و بخش مستقل غیرمنقول خریداری شده،
• اطلاعات هویتی فروشنده و خریدار،
• قیمت فروش که در سند رسمی نوشته شده است،
• رهن ها، وثیقه ها و سایر اسناد مربوط به اموال غیرمنقول،
• تعهد به عدم فروش، در صورت وجود، برای اهداف شهروندی داده شده است،
• اختیارات نمایندگی اگر معامله از طریق نماینده انجام شود.

پس از امضای سند رسمی و تکمیل فرایند ثبت در ثبت املاک، مالکیت به خریدار خارجی منتقل می شود. پس از انجام معامله، سند مالکیت فعلی باید دریافت شود و نام خریدار و اطلاعات املاک و مستغلات دوباره بررسی گردد.

هزینه سند مالکیت و سایر هزینه ها باید از قبل تعیین شود

در طول انتقال سند مالکیت، هزینه های سند مالکیت، هزینه های صندوق گردشی و سایر هزینه ها بسته به ماهیت معامله ممکن است به وجود آید. نحوه تقسیم حق الزحمه سند مالکیت توسط طرفین در قرارداد فروش قابل تعیین است.

در اینجا اصلی ترین هزینه هایی که یک خریدار خارجی ممکن است با آن مواجه شود آمده است:

• حق عضویت سند مالکیت،
• هزینه صندوق گردشی سند مالکیت،
• هزینه های ارز خارجی و تراکنش های بانکی،
• حق بیمه TCIP،
• هزینه مترجم،
• هزینه های دفتر اسناد رسمی و وکالت نامه،
• هزینه های آپوستیل و ترجمه،
• هزینه های گواهی ارزیابی و تعیین مبلغ در معاملات تابعیت،
• هزینه های مشاوره حقوقی و خدمات املاک.

قبل از فروش، باید به صورت کتبی تعیین شود که کدام طرف تمام هزینه ها را بر عهده دارد و پرداخت ها به مراجع رسمی باید تنها بر اساس اطلاعات تأییدشده جمع آوری انجام شود.

بدهی های ملک باید قبل از انتقال سند مالکیت بررسی شوند

اینکه سند مالکیت پاک است به این معنا نیست که بدهی های مرتبط با املاک وجود ندارد. مالیات املاک، حق عضویت محل، هزینه های مشترک، برق، آب، گاز طبیعی و بدهی های مشابه باید به طور جداگانه بررسی شوند.

به ویژه در خانه هایی که در یک محل یا آپارتمان قرار دارند، دریافت نامه عدم بدهی از مدیریت می تواند مفید باشد. برای جلوگیری از اختلاف بین مالک جدید و مالک قبلی به دلیل حق عضویت و بدهی های هزینه مشترک، باید در قرارداد ذکر شود که بدهی ها تا تاریخ انتقال توسط فروشنده پرداخت خواهد شد.

اگر ملک مستأجر باشد، قرارداد اجاره، پیش پرداخت، اجاره پرداخت نشده و وضعیت تخلیه نیز باید بررسی شود. خرید ملک مستأجر به طور خودکار قرارداد اجاره را فسخ نمی کند. درباره جنبه مرتبط فرایند مواردی که خارجی ها باید هنگام تنظیم قرارداد اجاره در ترکیه در نظر بگیرند اطلاعات دقیق در صفحه موجود است.

گزارش تحویل باید تهیه شود

انتقال سند مالکیت و تحویل واقعی خانه ممکن است در تاریخ های متفاوتی انجام شود. قرارداد فروش باید مشخص کند کلیدها چه زمانی تحویل داده می شوند، آیا ملک خالی است یا مستأجر، و وضعیت اقلام داخل ملک چگونه است.

توصیه می شود هنگام تحویل واقعی، گزارش کتبی تحویل تهیه شود. اطلاعات زیر را می توان در گزارش درج کرد:

• تاریخ تحویل کلیدها،
• مقادیر کنتورهای برق، آب و گاز طبیعی،
• خسارات موجود به غیرمنقول،
• تجهیزات تحویل داده شده،
• کارت سایت، کنترل پارکینگ و سایر تجهیزات،
• چه فروشنده اشکالی را در جامد باقی گذاشته باشد،
• اطلاعاتی که ملک خالی و آماده استفاده تحویل داده شده است.

در صورت تحویل معیوب یا ناقص، گرفتن عکس و ضبط ویدئویی در تاریخ تحویل نیز می تواند اثبات را آسان تر کند.

اگر سند مالکیت قرار است برای هدف شهروندی ترکیه منتقل شود، بررسی های اضافی لازم است

اگر خریدار خارجی ملک را به منظور تابعیت ترکیه خریداری می کند، برخلاف معاملات معمول سند مالکیت، ملک، فروشنده، مدارک پرداخت و ارزیابی باید با قوانین تابعیت مطابقت داشته باشند.

بررسی های زیر باید قبل از خرید انجام شود:

• اینکه آیا ملک برای استفاده در درخواست شهروندی مناسب است یا خیر،
• چه فروشنده فرد یا شرکت مناسبی از نظر قوانین شهروندی باشد،
• آیا اموال غیرمنقول قبلا برای اهداف شهروندی استفاده شده است یا خیر،
• چه رابطه خویشاوندی یا شرکتی بین فروشنده و خریدار وجود داشته باشد که توسط قانون ممنوع شده باشد،
• اینکه آیا گواهی تعیین مبلغ مبلغ سرمایه گذاری را پوشش می دهد یا خیر،
• اینکه آیا سند خرید ارز خارجی و رسیدهای بانکی با هم سازگار هستند یا خیر،
• اینکه آیا تعهد به عدم فروش به مدت سه سال به درستی در ثبت زمین ثبت شده است یا خیر.

کافی نیست که قیمت تبلیغاتی ملک از مبلغ مورد نیاز شهروندی فراتر رود. سند رسمی، پرداخت، سند خرید ارز خارجی و ارزش سرمایه گذاری پذیرفته شده باید به طور جداگانه مبلغ مورد نظر در قانون را تأمین کنند.

آیا انتقال سند مالکیت اجازه اقامت خودکار را فراهم می کند؟

خرید خانه توسط خریدار خارجی در ترکیه به طور خودکار مجوز اقامت دریافت نمی کند. برای مجوز اقامت کوتاه مدت بر اساس مالکیت ملک، باید درخواست جداگانه ای ارائه شود و سایر شرایط قانون فعلی رعایت گردد.

مهم است که خریدار که هدف سکونت دارد، ماهیت سند مالکیت ملک، منطقه ای که در آن قرار دارد، ارزش خرید و اینکه آیا می توان آن را برای اهداف سرپناه استفاده کرد یا خیر، قبل از معامله بررسی کند.

کارهایی که می توان پس از انتقال سند مالکیت انجام داد

پس از تکمیل انتقال سند مالکیت، خریدار خارجی ممکن است نیاز باشد مراحل زیر را دنبال کند:

1. با بررسی سند مالکیت فعلی،
2. برای اطلاع رسانی مالیات بر املاک به شهرداری،
3. برای به روزرسانی TCIP و سایر بیمه نامه ها،
4. برای تصاحب اشتراک های برق، آب و گاز طبیعی،
5. برای اطلاع رسانی به مدیریت سایت یا آپارتمان درباره تغییر مالک،
6. برای انجام مراحل ثبت آدرس و صدور مجوز اقامت،
7. برای تکمیل فرآیند واجد شرایط بودن و درخواست، اگر هدف شهروندی وجود داشته باشد،
8. برای بررسی هرگونه مالیات، حق عضویت یا بدهی های اشتراکی باقی مانده از فروشنده.

اشتباهات عمده ای که خریداران خارجی باید از آن ها اجتناب کنند

• پرداخت پیش پرداخت یا قیمت فروش بدون دیدن سند مالکیت،
• عدم تأیید هویت و مجوز فروشنده،
• تنها با تکیه بر توضیحات مشاور املاک،
• برای پرداخت نقدی یا بدون مدرک،
• برای ارسال قیمت فروش به حساب شخص ثالث،
• با این باور شفاهی که رهن یا وثیقه پس از فروش لغو خواهد شد،
• بررسی نکردن اینکه بخش مستقل در سند مالکیت و خانه نشان داده شده یکسان باشند،
• عدم بررسی قوانین منطقه بندی، مجوز و اسناد پروژه،
• با نشان دادن قیمت واقعی فروش پایین در سند مالکیت،
• با باور به وعده اعطای قطعی شهروندی یا اجازه اقامت
• امضای اسناد بدون دانستن ترکی،
• بررسی نکردن دامنه اختیارات وکالت نامه.

چرا حمایت وکیل در فرآیند انتقال سند مالکیت اهمیت دارد؟

اداره ثبت املاک، فرآیند ثبت رسمی را بر اساس مدارک ارائه شده انجام می دهد. با این حال، دفتر ثبت زمین وظیفه ندارد بررسی کند که آیا ملک سرمایه گذاری اقتصادی مناسبی است، آیا قرارداد به اندازه کافی از خریدار محافظت می کند یا نقص های فنی ساخت وساز به نمایندگی از خریدار خارجی را بررسی کند.

یک وکیل فعال در حوزه حقوق املاک و مستغلات می تواند معاملات زیر را قبل از انتقال سند مالکیت انجام دهد:

• برای بررسی صلاحیت خریدار برای خرید ملک،
• برای بررسی اینکه آیا فروشنده مالک و مجاز است،
• برای بررسی ثبت زمین و بدهی ها،
• برای بررسی اسناد منطقه بندی، مجوز و پروژه،
• برای تهیه قرارداد سپرده و فروش،
• برای پیوند دادن برنامه پرداخت به تضمین قانونی،
• برای تعیین دامنه وکالت نامه،
• برای بررسی مدارک خرید ارز خارجی و رسیدهای بانکی،
• برای انجام ارزیابی مناسب بودن برای هدف شهروندی یا اقامت،
• برای دنبال کردن فرآیند درخواست و ثبت سند مالکیت.

اگر خریدار نتواند به ترکیه بیاید، سند مالکیت و معاملات مرتبط را می توان از طریق وکیل و در چارچوب وکالت نامه ای که به طور رسمی تهیه شده انجام داد، پیگیری کرد.

سؤالات متداول

آیا خریدار خارجی باید قیمت کامل فروش را قبل از انتقال سند مالکیت پرداخت کند؟

زمان پرداخت قیمت فروش را می توان بر اساس قرارداد طرفین تعیین کرد. با این حال، برای محافظت از خریدار، ایمن تر است که قبل از نهایی شدن بررسی قانونی و انتقال سند مالکیت، کل مبلغ را پرداخت نکنید و پرداخت را همزمان با معامله سند مالکیت و از طریق بانک انجام دهید.

آیا پرداخت پیش پرداخت به خریدار خارجی حق مالکیت می دهد؟

پرداخت پیش پرداخت یا پیش پرداخت مالکیت ملک را به خریدار منتقل نمی کند. مالکیت از طریق فروش رسمی و ثبت در ثبت زمین به دست می آید.

آیا گزارش ارزیابی برای خریدهای خارجی اجباری است؟

طبق رویه فعلی، برای خریدهای عادی املاک خارجی که شامل درخواست شهروندی نمی شوند، گزارش ارزیابی اجباری لازم نیست. برای خریدهایی که به منظور تابعیت ترکیه انجام می شود، ارزش سرمایه گذاری از طریق گواهی تعیین مبلغ تأیید می شود.

آیا برای همه خریداران خارجی گواهی خرید ارز خارجی الزامی است؟

در معاملاتی که یک شخص غیرواقعی خارجی از طریق خرید ملک را به دست می آورد، باید قبل از فروش گواهی خرید ارز خارجی صادر شود. درخواست باید به طور جداگانه بر اساس طرف و نوع خرید معامله مشخص بررسی شود.

آیا سندی که از دفتر تبادل دریافت شده در سند مالکیت معتبر است؟

سند خرید ارز باید توسط بانک فعال در ترکیه و مطابق با مقررات مربوطه تهیه شود. معاملات ارزی که در دفتر تبادل یا به صورت دستی انجام می شوند، مدارک لازم برای سند مالکیت را برآورده نمی کنند.

آیا خریدار خارجی می تواند سند مالکیت را بدون آمدن به ترکیه منتقل کند؟

بله. فرآیند سند مالکیت می تواند از طریق وکیل یا نماینده از طریق وکالت نامه ای که شامل مجوزهای لازم است و مطابق با قوانین ترکیه صادر می شود، انجام شود.

آیا می توان املاک رهنی را به خارجی ها فروخت؟

اگر نوع وام مسکن و وضعیت طلبکار مناسب باشد، ممکن است فروش ممکن باشد. با این حال، باید از قبل مشخص شود که وام مسکن چگونه و چه زمانی حذف خواهد شد، قیمت فروش به کدام حساب پرداخت خواهد شد و اسناد لغو قرارداد چه زمانی به اداره ثبت املاک تحویل داده می شود.

آیا مکانی که در سند مالکیت به عنوان محل سکونت ذکر نشده است، می تواند برای دریافت مجوز اقامت استفاده شود؟

در مجوز اقامت مبتنی بر مالکیت ملک، مهم است که ملک برای مقاصد مسکونی و سرپناه استفاده شود. اموال غیرمنقول ثبت شده در سند مالکیت به عنوان دفاتر، انبارها، زمین یا املاک دیگر ممکن است نتیجه مورد انتظار مجوز اقامت را ارائه ندهند.

آیا خریدار خارجی می تواند قیمت فروش در سند مالکیت را دست کم بگیرد؟

اعلام کمتر از قیمت واقعی فروش می تواند خطرات جدی از نظر جریمه های مالیاتی و هزینه، اثبات پرداخت و درخواست شهروندی ایجاد کند. سند رسمی باید رابطه واقعی فروش را منعکس کند.

پس از تکمیل انتقال سند مالکیت، آیا بدهی های فروشنده به خریدار منتقل می شود؟

نتیجه ممکن است بسته به نوع بدهی متفاوت باشد. بدهی های اشتراکی شخصی مالک قبلی و تعهدات مربوط به املاک، هزینه های مشترک یا حقوق غیرواقعی در اداره ثبت زمین باید به طور جداگانه ارزیابی شوند. به همین دلیل، تحقیقات بدهی باید قبل از انتقال انجام شود.

آیا اداره ثبت زمین کنترل تمام ریسک های قانونی املاک را بر عهده دارد؟

اداره ثبت زمین روند ثبت و مدارک ارائه شده را بررسی می کند. با این حال، همه ریسک هایی مانند اینکه قرارداد به نفع خریدار است، نقص های فنی در املاک، مشکلات منطقه بندی، ارزش بازار و امنیت پرداخت به نمایندگی از خریدار خارجی را بررسی نمی کند.

آیا می توان املاک خریداری شده برای شهروندی را فورا فروخت؟

تعهد به عدم فروش به مدت سه سال در سند مالکیت املاک خریداری شده برای اهداف شهروندی ثبت شده است. فروش اختیاری قبل از پایان دوره تعهد امکان پذیر نیست.

اطلاعات حقوقی: این محتوا برای اهداف اطلاع رسانی عمومی تهیه شده است. مدارکی که باید در سند انتقال مالکیت درخواست شود و قوانین قابل اجرا؛ این موضوع ممکن است بسته به شهروندی خریدار، نوع ملک، تاریخ خرید، روش پرداخت و هدف شهروندی یا اقامت متفاوت باشد. قبل از پرداخت ودیعه یا قیمت فروش، باید بررسی حقوقی خاص خریدار و ملک انجام شود.