أمور يجب أخذها في الاعتبار أثناء عملية نقل سند الملكية للمشترين الأجانب

بالنسبة للمشترين الأجانب، فإن عملية نقل سند الملكية ليست فقط لدفع سعر البيع واستلام سند الملكية. للحصول على شراء عقار آمن، يجب فحص سلطة البائع، وتسجيل سند الملكية للعقار، والرهون العقارية والرهن، وحالة التصنيف، ووثائق الدفع، ووثيقة شراء العملة الأجنبية، وشروط شراء العقار للمشتري معا. فيما يتعلق بهذا الموضوع قانون العقارات يمكنك أيضا مراجعة المحتوى المعنون.

ملكية العقارات في تركيا لا تنتقل تلقائيا عند توقيع عقد بين الطرفين أو دفع سعر البيع. لكي يتم نقل الملكية إلى المشتري الأجنبي، يجب أن تتم عملية البيع رسميا ويجب تسجيل المشتري كمالك في سجل الأراضي. لهذا السبب، من المهم بدء الفحوصات القانونية حتى قبل توقيع عقد الإيداع أو الدفع المسبق أو الحجز.

ما هو نقل سند الملكية للمشترين الأجانب؟

نقل سند الملكية هو نقل ملكية العقار غير المنقول من المالك الحالي إلى المشتري الأجنبي من خلال صفقة رسمية وتسجيل هذا التغيير في سجل الأراضي. عند إتمام نقل سند الملكية، يكون للمشتري الأجنبي السلطة الناشئة من حقوق الملكية مثل الاستخدام، الاستخدام، الإيجار، البيع، والميراث على العقار.

المدفوعات التي تتم أو العقود المكتوبة العادية الموقعة قبل إتمام صفقة سند الملكية لا تمنح حقوق الملكية مباشرة للمشتري. على الرغم من أن هذه الوثائق قد تخلق علاقة دين بين الطرفين، إلا أن العقار يبقى قانونيا على البائع ما لم يحدث تغيير في ملكية الملكية في سند الملكية.

الفحوصات الأساسية التي يجب إجراؤها قبل نقل سند الملكية

يجب التحقق من حق المشتري الأجانب في شراء العقارات

ليس كل شخص أجنبي يمكنه شراء عقارات في كل منطقة من تركيا وبالحجم الذي يريده. يجب أخذ جنسية المشتري، والعقارات التي تم شراؤها سابقا في تركيا، والمنطقة التي تقع فيها العقارات المراد شراؤها، وإجمالي مساحة العقار في الاعتبار.

لا يمكن أن تتجاوز المساحة السطحية الإجمالية للممتلكات غير المنقولة التي يمكن للأشخاص الأجانب الحصول عليها في جميع أنحاء تركيا الحدود القانونية. بالإضافة إلى ذلك، قد لا يكون من الممكن شراء عقارات في المناطق المحظورة العسكرية، ومناطق الأمن العسكري، والمناطق الأمنية الخاصة، والمناطق المغلقة أمام الاستحواذ الأجانب.

على الرغم من أن مكتب سجل الأراضي يتحقق من ملاءمة الاستحواذ أثناء الصفقة، يجب على المشتري إجراء فحص أولي قبل دفع الوديعة أو سعر البيع. إذا نشأت عقبة الاستحواذ بعد الدفع، فقد يسبب نزاعا حول استرداد السعر.

يجب التحقيق فيما إذا كان البائع هو المالك الحقيقي

يجب التحقق مما إذا كان الشخص الذي تجرى معه مقابلة البيع هو المالك المسجل للعقار في سند الملكية. إذا لم يكن مستشار العقارات، أو مندوب مبيعات المشروع، أو المقاول، أو القريب، أو الشخص الذي يستخدم العقار فعليا هو المالك في سند الملكية، فلا يمكنه البيع نيابة عن نفسه.

إذا كان من المقرر أن يتم البيع من خلال ممثل، يجب أن يكون لدى الممثل توكيل قانوني ساري. قد لا يكون كافيا أن يحتوي التوكيل على بيانات عامة فقط. يجب تنظيم صلاحيات بيع العقارات، وجمع سعر البيع، وتوقيع سندات الملكية، وطلب التسجيل بشكل واضح.

إذا كان البائع شركة، يجب فحص سجلات سجل التجارة للشركة، وصلاحيات التمثيل والالتزام، ووثائق التوقيع، وما إذا كان مطلوبا قرارا منفصلا داخل الشركة لبيع العقارات.

يجب فحص سجل سند الملكية الحالي للعقار

لا ينبغي للمشتري الأجنبي الاعتماد فقط على سند الملكية الذي أظهره البائع. قد لا يظهر صك الملكية المؤرخ القديم الوضع القانوني الحالي للعقار. قبل نقل سند الملكية، يجب فحص سجل سند الملكية الحالي والمفصلة ومعلومات الرهن العقاري.

على وجه الخصوص، يجب التحقق من المعلومات التالية في سجل الأراضي:

• معلومات المحافظة، المنطقة، الحي، الجزيرة والقطعة للغير منقول،
• القسم المستقل، الكتلة، الطابق ورقم الأبواب،
• مساحة السطح وحصة الأرض للغير متحرك،
• طبيعة الشيء غير المنقول في سند الملكية،
• اسم المالك ونسبة الملكية،
• ملكية الشقق السكنية أو حالة حق المرور في الشقق السكنية،
• سواء كان الثابت مشتركا،
• التعليقات، التصريحات، حقوق المرور والتعهود.

يجب التأكد من أن المعلومات في سجل سند الملكية والمنزل المعروض للمشتري تمثل نفس الممتلكات غير المنقولة. خاصة في المشاريع الكبيرة، قد يؤدي إصدار عقد بناء على رقم كتلة أو قسم مستقل خاطئ إلى فقدان كبير للحقوق.

يجب إيلاء الاهتمام لسجلات الرهن العقاري، والحجز على الرهن العقاري، وأوامر المنع

قد يكون هناك رهن عقاري، أو رهن عقاري، أو حجز احترازي، أو أمر قضائي قضائي على العقار غير المنقول. بينما تمنع بعض هذه السجلات البيع مباشرة، قد يؤدي بعضها إلى نقل العقار مع الدين.

إذا كان من المقرر شراء عقار مرهون، يجب تحديد المبلغ الحالي لدين الرهن العقاري، والبنك أو الشخص الذي ينتمي إليه الدين، والمرحلة التي سيتم فيها إزالة الرهن العقاري كتابيا. إذا كان من المقرر دفع جزء من سعر البيع مباشرة إلى البنك، يجب التخطيط مسبقا لخطاب البنك ومبلغ الإغلاق.

لا ينبغي دفع سعر البيع بالكامل بالاعتماد على بيان البائع الشفهي الذي يقول "سأزيل الرهن العقاري بعد صفقة سند الملكية". في عملية النقل التي تتم دون إزالة الرهن العقاري، قد يواجه المشتري الأجنبي خطر الاستحواذ على العقار مع عبء الرهن العقاري الحالي.

إذا كان هناك سجل مصادرة أو أمر وقائي، فلا يجوز نقل الملكية غير المنقولة. لإزالة هذه السجلات، قد يتعين تسليم المراسلات اللازمة إلى مكتب سجل الأراضي من قبل إدارة التنفيذ أو المحكمة أو البنك أو الدائن المعني.

يجب تقييم مخاطر الإقامة العائلية وموافقة الزوج

إذا كان المنزل المخطط للبيع يستخدم كمركز سكن مشترك للبائع وعائلته، فقد يكون مقرا عائليا. إذا كان هناك تعليق على مسكن العائلة في سجل سند الملكية، فقد يطلب الأمر موافقة صريحة من الزوج الآخر على البيع.

عدم وجود تعليق في سند الملكية لا يعني أنه لا يوجد خطر في جميع الحالات. في الحالات التي يستخدم فيها العقار فعليا كمسكن عائلي، قد يكون من الممكن للزوج أو الزوجة تقديم اعتراض قانوني بعد البيع. يجب تقييم الحالة الاجتماعية للبائع وطريقة استخدام العقار من حيث الحالة الملموسة.

يجب مقارنة طبيعة الشيء غير المنقول في سند الملكية بالاستخدام الفعلي

يمكن تسجيل قسم مستقل يسوق كمقر إقامة كمكتب أو متجر أو مستودع أو أرض أو حقل في سند الملكية. طبيعة الشيء غير المنقول في سند الملكية؛ يمكن أن يؤثر على تصريح الإقامة، الجنسية، القروض البنكية، التأمين، الاشتراك، الضرائب وعمليات إعادة البيع.

إذا كان المشتري الأجنبي يشتري منزلا، خاصة للحصول على تصريح إقامة، فعليه التحقق مما إذا كان العقار من طبيعة السكن. العقار المستخدم كمنزل لكنه لا يؤهل كعقار في سند الملكية قد لا يحقق النتيجة المتوقعة لتصريح السكن.

يجب التحقق من حالة حق المرور في الشقق السكنية وحق المرور

حقيقة أن القسم المستقل في المبنى المكتمل قد تم نقله إلى ملكية شقق سكنية يعد مؤشرا مهما من حيث الوضع القانوني والفني للمبنى. أما حق الارتفاق الأرضي، فعادة ما يرى في المشاريع التي لم تكتمل بعد أو التي لم يتم الانتهاء من انتقالها إلى ملكية شقق سكنية.

شراء عقار غير منقول مع حق ارتفاق أرضي ليس غير قانوني بحد ذاته. ومع ذلك، يجب التحقيق في تصريح البناء، وتصريح الإشغال، وحالة إكمال المشروع، وسبب عدم نقل ملكية الشقق السكنية.

بالنسبة للممتلكات غير المنقولة التي تظهر كأرض في سند الملكية ولكن عليها مبنى، يجب فحص حالة ترخيص وتسجيل المبنى بالتفصيل. عدم التوافق بين سجل الأراضي والوضع الفعلي قد يسبب مشاكل في المبيعات والتمويل في المستقبل.

يجب فحص سجلات البلدية وتقسيم المناطق

عدم وجود أي مشاكل في تسجيل سند الملكية لا يعني أن العقار متوافق تماما مع قوانين تقسيم المناطق والبناء. بالإضافة إلى فحص سند الملكية، يجب أيضا فحص سجلات البلدية المعنية والإدارات الأخرى.

الوثائق التالية مهمة بشكل خاص في هذه المراجعة:

• تصريح البناء،
• تصريح إشغال المبنى،
• مشروع معماري معتمد،
• موقع وحجم القسم المستقل في المشروع،
• شهادة حالة التقسيم،
• سواء كان هناك تقرير إجازة بناء أو قرار هدم،
• خطة المصادرة أو توسيع الطرق،
• حدود المناطق المحمية، الساحلية، الغابية أو الأراضي الزراعية.

الغرف الإضافية، الشرفات المغلقة، العليات، القبو واستخدامات المناطق المشتركة التي لا تدرج في المشروع قد تسبب مشاكل قانونية. يجب ألا يتخذ المشتري قرارا بناء فقط على المظهر الفعلي الحالي للعقار.

هناك مخاطر إضافية في عمليات شراء صك الملكية المشتركة

إذا اشترى المشتري الأجنبي حصة معينة من العقار بدلا من إقامة مستقلة، فلا ينبغي أن يعتقد أنه حصل على حق استخدام العقار بمفرده. في صك الملكية المشتركة، يصبح المشتري مالكا لحصة معينة من العقار، وليس شقة فعلية.

في الممتلكات غير المنقولة المشتركة، قد يكون هناك خطر من حقوق الاستباق لأصحاب المصلحة الآخرين، أو نزاعات استخدام، أو دعاوى قضائية لإلغاء الشراكة. شرح البائع الشفهي بأن "هذه السهم تتوافق مع هذه الشقة" لا يشكل ملكية قسم مستقلة في سند الملكية.

إذا كان من المقرر شراء الأسهم، يجب إجراء فحص قانوني خاص فيما يتعلق باستخدام الممتلكات غير المنقولة، وأصحاب المصلحة الآخرين، والوضع الفعلي للتقسيم وحق الاستباق.

ما الذي يجب أخذه في الاعتبار عند توقيع اتفاقية الإيداع؟

إذا كان من المقرر دفع رسوم التأمين أو الحجز قبل نقل سند الملكية، يجب إعداد عقد مكتوب مفصل بين الطرفين. ليس كافيا أن يكون العبارة "تم استلام الوديعة" فقط في العقد.

يجب تضمين الأحكام التالية في اتفاقية الإيداع:

• معلومات الهوية الكاملة للبائع والمشتري،
• معلومات صك الملكية المفتوح للغير منقول،
• إجمالي سعر البيع،
• مبلغ الوديعة وتاريخ الدفع،
• متى وكيف سيتم دفع السعر المتبقي،
• تاريخ نقل سند الملكية،
• كيفية إزالة الرهون العقارية والرهون،
• إذا نشأت مشكلة نتيجة الفحص القانوني، يتم إرجاع العربون،
• عواقب تخلي أحد الأطراف عن البيع،
• إذا كان هناك غرض للجنسية أو الإقامة، فهناك شروط خاصة لذلك.

يجب عدم دفع العربون حتى يتم التحقق من ملكية البائع والوضع القانوني للعقار. يجب التأكد من أن الحساب البنكي المراد دفعه يعود للبائع أو للشخص المخول المذكور صراحة في العقد.

العقد المكتوب العادي لا ينقل ملكية سند الملكية

عقد البيع الذي يوقعه الطرفان في مكتب العقارات أو بينهما لا ينقل ملكية العقار إلى المشتري الأجنبي وحده. يتطلب الأمر إجراء صفقة بيع رسمية وتسجيل سند الملكية لتمرير الملكية.

إذا كان من المقرر إبرام عقد أولي لبيع العقارات، يجب صياغة العقد بالطريقة الرسمية المطلوبة بموجب القانون. يمكن أن يوفر التعليق على وعد البيع لسجل الأراضي للمشتري حماية أقوى ضد مخاطر نقل العقار إلى أطراف ثالثة.

إذا كان من المقرر إجراء عملية شراء من المشروع أو من عقار غير منقول قيد الإنشاء، يجب تنظيم ملكية الأرض، تصريح البناء، سلطة المقاول، تاريخ التسليم، غرامة التأخير وأحكام الضمان بالتفصيل.

الوثائق المطلوبة لنقل سند الملكية للمشتري الأجنبي

قد تختلف الوثائق التي يطلبها مكتب سجل الأراضي حسب طبيعة العقار، وجنسية المشتري، وحالة التمثيل، وغرض الشراء. بشكل عام، يجب إعداد الوثائق التالية:

هل تقرير التقييم إلزامي للمشتريات العادية؟

في الممارسة الحالية، لا يطلب تقرير تقييم للمبيعات العقارية العادية التي يكون فيها الأجانب، لكنها لا تشمل الحصول على الجنسية التركية. بسبب الممارسات السابقة، قد تكون هناك معلومات قديمة على الإنترنت تفيد بأن تقرير التقييم إلزامي لجميع المشتريات التي يقوم بها الأجانب.

ومع ذلك، من الممكن أن يكون لدى المشتري تقييم فني ومالي مستقل لسلامته الشخصية. حتى لو لم يكن إلزاميا رسميا، قد يكون التقييم المستقل مفيدا في تحديد القيمة السوقية الحقيقية، والحالة الفيزيائية، ومخاطر الاستثمار العقارية.

يجب الانتباه إلى وثيقة تحديد المبلغ في المشتريات لأغراض الجنسية

في المعاملات التي يطلب فيها الحصول على الجنسية التركية من خلال الاستحواذ على العقارات، يتم تأكيد مبلغ الاستثمار بوثيقة تحديد المبلغ الخاضع للحصول على الجنسية من خلال الاستحواذ العقاري. يتم إعداد هذا المستند من خلال النظام المعني ويرسل إلكترونيا إلى نظام سجل الأراضي.

في العقار المراد شراؤه لأغراض الجنسية، لا يكفي أن يغطي سعر الإعلان أو العقد مبلغ الاستثمار المطلوب. يجب أن تفي القيم التالية بشكل منفصل بالمبلغ المطلوب بموجب التشريع:

• سعر البيع المعلن في الوثيقة الرسمية،
• المبلغ الموجود في شهادة شراء الصرف الأجنبي،
• مبلغ الدفع الذي يدفع من المشتري إلى البائع،
• قيمة الاستثمار مقبولة مع شهادة تحديد المبلغ.

إذا كانت إحدى مبالغ الوثائق والمدفوعات أقل من القيمة الاستثمارية المطلوبة، فقد يؤثر ذلك سلبا على عملية الأهلية للحصول على الجنسية. لهذا السبب، يجب أن يخضع المشتري الأجنبي الحاصل على الجنسية لفحص الامتثال قبل اختيار العقار ودفع العربون.

ما هي شهادة شراء الصرف الأجنبي ومتى يجب الحصول عليها؟

في المعاملات التي يحصل فيها شخص أجنبي على عقارات من خلال الشراء في تركيا، يجب تحويل العملة الأجنبية المرتبطة بسعر البيع إلى الليرة التركية عبر بنك يعمل في تركيا، ويجب إصدار شهادة شراء بالعملة الأجنبية من قبل البنك.

يجب إعداد وثيقة شراء العملة الأجنبية قبل إتمام بيع سند الملكية وإرسالها إلى مكتب سجل الأراضي المعني من قبل البنك. بعد إتمام صفقة سند الملكية، لا يمكن إصدار شهادة شراء بالعملة الأجنبية بأثر رجعي.

من المهم أن تكون المعلومات التالية صحيحة في وثيقة شراء الصرف الأجنبي:

• اسم واسم العائلة للشخص الذي يتم تبادل عملته الأجنبية نيابة عنه،
• جواز سفر أو رقم هوية أجنبي،
• ما يعادل العملة الأجنبية بالدولار الأمريكي،
• ما يعادل الليرة التركية،
• تفسير أن الصفقة تمت ضمن نطاق التنظيم المتعلق بحركة رأس المال.

يجب أن يشمل المبلغ الخاضع لشهادة شراء العملة الأجنبية فقط سعر بيع العقارات. قد لا يكون من المناسب إضافة عمولة العقارات، أتعاب المحاماة، الضرائب، رسوم سند الملكية وغيرها من المصاريف إلى سعر البيع وتضمينها في المستند. أيضا إجراءات سند الملكية والضرائب للأجانب الذين يشترون عقارات في تركيا يجب تقييمها مع الحالة الملموسة.

يجب أن تكون شهادة شراء الصرف الأجنبي وسعر البيع متوافقين

المبلغ التركي الموضح في وثيقة شراء العملة الأجنبية مهم في تحديد سعر البيع في سند الملكية الرسمي. يجب أن تكون معلومات الشخص والمبلغ والهوية في الوثيقة متوافقة مع طلب سند الملكية.

رقم جواز سفر غير صحيح، أو فقدان الاسم، أو إصدار مستندات باسم مشتري مختلف، أو استبدال العملة بجزء فقط من سعر البيع يمكن أن يؤدي إلى تأخير عملية سند الملكية.

إذا كان من المقرر شراء أكثر من عقار غير منقول، فمن الضروري التخطيط من البداية لأي ممتلكات غير منقولة أو غير منقولة سيتم استخدام المبلغ الموجود في شهادة شراء العملة الأجنبية. في إجراءات الجنسية، يتم فحص توافق المبلغ والتاريخ بين الوثائق بشكل أكثر صرامة. عملية الحصول على الجنسية للأجانب الذين يشترون العقارات يشرح محتواه نقاطا قانونية أخرى تتعلق بهذه المرحلة.

كيف يجب دفع سعر البيع بأمان؟

يجب ألا يدفع المشتري الأجنبي كامل سعر البيع قبل الانتهاء من الفحص القانوني، ومن المؤكد أن نقل سند الملكية يمكن إتمامه. يجب تحديد طريقة الدفع بوضوح في عقد البيع ويجب تنفيذها بالتزامن مع نقل سند الملكية قدر الإمكان.

يجب اتخاذ الاحتياطات التالية عند دفع الدفعات:

• يجب تجنب الدفع نقدا وغير موثق.
• يجب أن يتم الدفع عبر البنك.
• يجب التأكد من أن صاحب الحساب هو البائع أو الشخص المخول له.
• يجب أن تكون معلومات سند الملكية للعقار مكتوبة في وصف الإيصال.
• يجب ذكر سعر الوديعة وسعر البيع بشكل منفصل.
• إذا كان من المقرر أن يتم الدفع بعملة مختلفة، يجب تنظيم سعر الصرف وطريقة التحويل في العقد.
• إذا كان من المقرر إغلاق الرهن العقاري، يجب التخطيط للدفعة للبنك بشكل منفصل.
• إذا لم يتم نقل سند الملكية، يجب تحديد كيفية استرداد السعر.

من الخطير إرسال سعر البيع إلى حساب طرف ثالث غير مرتبط بالعقار بناء على طلب البائع. إذا كان هذا الدفع إلزاميا، يجب توثيق هوية الحساب، والسبب القانوني للدفع، وتعليمات البائع الصريحة كتابيا.

مخاطر التقليل من سعر البيع في سند الملكية

إظهار سعر البيع أقل من المبلغ الفعلي في سند الملكية لتقليل الضرائب أو الرسوم يخلق مخاطر قانونية ومالية لكل من المشتري والبائع.

إذا لم يظهر السعر الفعلي في سند الملكية:

• قد تفرض غرامات وفوائد بسبب الرسوم المفقودة.
• قد يكون من الصعب على المشتري إثبات السعر الفعلي المدفوع.
• إذا انتهى العقد، قد تكون هناك مشاكل في استرداد السعر.
• قد لا يتم توفير مبلغ الاستثمار المطلوب لطلب الجنسية.
• إذا تم بيع العقار في المستقبل، فقد تتأثر حسابات الضرائب.
• قد يكون هناك عدم تطابق بين تحويلات الأموال والصك الرسمي.

يجب ألا يكون سعر بيع سند الملكية أقل من قيمة ضريبة العقار التي تحددها البلدية، ويجب أن يعكس العلاقة الفعلية بين المبيعات.

يجب التحقق من التوكيل الصادر في الخارج

يمكن للمشتري الأجنبي إكمال عملية سند الملكية عبر محاميه أو ممثل آخر دون الحاجة للذهاب إلى تركيا. ومع ذلك، يجب أن يتوافق التوكيل الصادر في الخارج مع تشريعات سجل الأراضي التركي.

القضايا التالية مطلوبة عموما في التوكيل الرسمي:

• معلومات الهوية وجواز السفر للأجنبي الذي يمنح التوكيل،
• صورة للتوكيل،
• سلطة شراء العقار وطلب التسجيل في سند الملكية،
• السلطة لتوقيع عقود البيع والوثائق الرسمية،
• السلطة لدفع أو تسليم سعر البيع، إذا لزم الأمر،
• إذا كان هناك هدف للجنسية، أو سلطة الالتزام بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات،
• توقيع أو ختم أو شهادة من السلطة المصدرة.

اعتمادا على البلد الذي يصدر فيه التوكيل، قد يتطلب الأمر تعليق أبوستيل أو موافقة القنصلية التركية. يجب أيضا إعداد ترجمة تركية موثقة للوثيقة.

يمكن أن تكون التوكيلات الصادرة في القنصليات التركية في الخارج خيارا أكثر أمانا عمليا لأنها يمكن إعدادها وفقا لمعاملات صك الملكية. ومع ذلك، قبل إصدار التوكيل، يجب تحديد نطاق المعاملات التي ستنفذ بالتعاون مع المحامي.

يجب أن يكون هناك مترجم متاح للمشترين الأجانب الذين لا يتحدث التركية

إذا لم يكن المشتري الأجنبي يتحدث التركية، يجب أن يكون مترجما معتمدا متواجدا أثناء عملية صك الملكية. يجب على المترجم شرح الصك الرسمي والعواقب القانونية للصفقة للمشتري الأجنبي.

يجب ألا يوقع المشتري على وثيقة لا يفهمها فقط بناء على الشرح الشفهي من وكيل العقارات أو البائع. من المهم أن يكون المترجم مستقلا عن الأطراف ولديه معرفة كافية باللغة التي يتحدث بها المستلم.

يجب مراجعة سعر البيع، ومعلومات العقارات، والرهون العقارية، والالتزامات، والشروط الخاصة مرة أخرى عبر مترجم قبل التوقيع.

كيف أتقدم بطلب سند ملكية الويب؟

يمكن تقديم طلب سند الملكية عبر نظام ويب تابو. هناك بوابة أجنبية في نظام ويب تابو للأشخاص الأجانب الحقيقيين الذين لا يحملون رقم هوية أجنبي أو كلمة مرور الحكومة الإلكترونية.

خلال التقديم، يتم إدخال معلومات العقارات والأطراف في النظام، ويتم رفع المستندات اللازمة واختيار نوع المعاملة. بعد أن تفحص إدارة سجل الأراضي الوثائق، يتم إبلاغ الأطراف بالنواقص، ومعلومات الرسوم، وتاريخ التعيين.

بعد الطلب من وكيل عقارات أو شخص آخر لا يمنح هذا الشخص تفويض تلقائيا لتوقيع سند الملكية. إذا كان من المقرر استخدام ممثل في عملية بيع رسمية، يجب أن يكون هناك توكيل قانوني صالح.

ما هي الإجراءات التي يتم في موعد سند الملكية؟

بعد الموافقة على الوثائق وإكمال المدفوعات اللازمة، يكون الأطراف حاضرين في مكتب سجل الأراضي في التاريخ المحدد. يتم التحقق من الهوية، وإعداد صك رسمي وشرح المعاملة للأطراف.

قبل توقيع سند الملكية، يجب على المشتري الأجنبي التحقق من المعلومات التالية للمرة الأخيرة:

• معلومات الجزيرة، القطعة، والقسم المستقل للممتلكات غير المنقولة المشتراة،
• معلومات هوية البائع والمشتري،
• سعر البيع المكتوب في الوثيقة الرسمية،
• الرهون العقارية، الرهون، وسجلات أخرى على الممتلكات غير المنقولة،
• الالتزام بعدم البيع، إن وجد، ممنوح لأغراض الجنسية،
• صلاحيات التمثيل إذا تمت المعاملة عبر وكيل.

عند توقيع الصك الرسمي وإكمال عملية التسجيل في سجل الأراضي، يتم نقل الملكية إلى المشتري الأجنبي. بعد الصفقة، يجب الحصول على وثيقة سند الملكية الحالية والتحقق من اسم المشتري ومعلومات العقار مرة أخرى.

يجب تحديد رسوم سند الملكية والتكاليف الأخرى مسبقا

أثناء نقل سند الملكية، قد تنشأ رسوم سند الملكية، ورسوم الصندوق الدوار، وغيرها من النفقات حسب طبيعة الصفقة. يمكن تحديد كيفية مشاركة الأطراف في رسوم سند الملكية فيما بينهم في عقد البيع.

فيما يلي النفقات الرئيسية التي قد يواجهها المشتري الأجنبي:

• رسوم سند الملكية،
• رسوم صندوق الدوران على سند الملكية،
• تكاليف الصرف الأجنبي والمعاملات البنكية،
• TCIP بريميوم،
• رسوم المترجم،
• نفقات كاتب العدل والتوكيل،
• تكاليف الرسول والترجمة،
• نفقات شهادة التقييم وتحديد المبلغ في معاملات الجنسية،
• رسوم الاستشارات القانونية وخدمات العقارات.

قبل البيع، يجب تحديد الطرف الذي يتحمل جميع التكاليف كتابيا، ويجب أن تتم المدفوعات للسلطات الرسمية فقط بناء على معلومات تحصيل موثقة.

يجب فحص ديون العقار قبل نقل سند الملكية

حقيقة أن سجل سند الملكية نظيف لا تعني أنه لا توجد ديون متعلقة بالعقارات. يجب التحقيق في الضرائب العقارية، رسوم الموقع، المصاريف المشتركة، الكهرباء، المياه، الغاز الطبيعي والديون المشابهة بشكل منفصل.

خاصة في المنازل الواقعة في موقع أو شقة، قد يكون من المفيد الحصول على خطاب عدم ديون من الإدارة. ولتجنب النزاع بين المالك الجديد والمالك السابق بسبب المستحقات وديون المصاريف المشتركة، يجب ذكر العقد أن الديون حتى تاريخ النقل ستسدد من قبل البائع.

إذا كان العقار مستأجرا، يجب أيضا التحقق من عقد الإيجار، والعربون، والإيجار غير المدفوع، وحالة الإخلاء. شراء العقار المستأجر لا يؤدي تلقائيا إلى إنهاء عقد الإيجار. حول الجانب ذي الصلة من العملية الأمور التي يجب على الأجانب أخذها في الاعتبار عند إبرام عقد إيجار في تركيا هناك معلومات مفصلة على الصفحة.

يجب إعداد تقرير التسليم

قد يتم نقل سند الملكية والتسليم الفعلي للمنزل في تواريخ مختلفة. يجب أن يحدد عقد البيع متى سيتم تسليم المفاتيح، وما إذا كان العقار شاغرا أو مستأجرا، وحالة العناصر الموجودة بداخله.

يوصى بإعداد تقرير تسليم مكتوب أثناء التسليم الفعلي. يمكن تضمين المعلومات التالية في التقرير:

• تاريخ تسليم المفاتيح،
• قيم عدادات الكهرباء والماء والغاز الطبيعي،
• الأضرار القائمة على غير المنقول،
• تم تسليم المباريات،
• بطاقة الموقع، ومراقبة موقف السيارات ومعدات أخرى،
• سواء ترك البائع أغراضا في الصندوق الثابت،
• المعلومات التي تفيد بأن العقار تم تسليمه فارغا وجاهزا للاستخدام.

في حالة التسليم المعيب أو غير المكتمل، يمكن أن يوفر التقاط الصور وتسجيلات الفيديو في تاريخ التسليم سهولة في الإثبات.

إذا كان من المقرر نقل سند الملكية لغرض الجنسية التركية، فهناك حاجة إلى فحوصات إضافية

إذا كان المشتري الأجنبي يشتري العقار لغرض الحصول على الجنسية التركية، فعلى عكس صفقة سند الملكية العادية، يجب أن تتوافق العقارات والبائع ووثائق الدفع والتقييم مع تشريعات الجنسية.

يجب إجراء الفحوصات التالية قبل الشراء:

• ما إذا كانت العقارات مناسبة للاستخدام في طلب الجنسية،
• سواء كان البائع شخصا أو شركة مناسبة من حيث تشريعات الجنسية،
• سواء تم استخدام الملكية غير المنقولة لأغراض الجنسية من قبل،
• سواء كانت هناك علاقة قرابة أو علاقة شركية بين البائع والمشتري تحظرها التشريعات،
• ما إذا كانت شهادة تحديد المبلغ تغطي مبلغ الاستثمار،
• سواء كانت وثيقة شراء العملات الأجنبية وإيصالات البنك متوافقة،
• ما إذا كان الالتزام بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات مسجل بشكل صحيح في سجل الأراضي.

لا يكفي أن يتجاوز سعر الإعلان للعقار مبلغ الجنسية المطلوب. يجب أن تفي الوثيقة الرسمية، والدفع، ووثيقة شراء الصرف الأجنبي، وقيمة الاستثمار المقبولة بشكل منفصل بالمبلغ المنصوص عليه في التشريع.

هل نقل سند الملكية يوفر تصريح إقامة تلقائي؟

شراء المشتري الأجنبي لمنزل في تركيا لا يحصل تلقائيا على تصريح إقامة. للحصول على تصريح إقامة قصير الأجل بناء على ملكية العقارات، يجب تقديم طلب منفصل ويجب استيفاء شروط أخرى في التشريعات الحالية.

من المهم للمشتري، الذي لديه غرض الإقامة، أن يتحقق من طبيعة سند الملكية للعقار، والمنطقة التي يقع فيها، وقيمة الشراء، وما إذا كان يمكن استخدامه لأغراض السكن قبل الصفقة.

أشياء يمكن القيام بها بعد نقل سند الملكية

عند إتمام نقل سند الملكية، قد يحتاج المشتري الأجنبي إلى اتباع الإجراءات التالية:

1. عند التحقق من سند الملكية الحالي،
2. لتقديم إشعار ضريبة عقار للبلدية،
3. لتحديث سياسات TCIP وغيرها من وثائق التأمين،
4. للاستحواذ على اشتراكات الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي،
5. لإبلاغ إدارة الموقع أو الشقة بتغيير المالك،
6. لتنفيذ إجراءات تسجيل العناوين وتصريح الإقامة،
7. لإكمال عملية الأهلية والتقديم، إذا كان هناك هدف للجنسية،
8. للتحقق من أي ضرائب أو رسوم أو ديون اشتراك متبقية من البائع.

الأخطاء الكبرى التي يجب على المشترين الأجانب تجنبها

• دفع وديعة أو سعر بيع دون رؤية سجل سند الملكية،
• عدم التحقق من هوية البائع وتفويضه،
• اعتمادا فقط على تفسيرات مستشار العقارات،
• لدفع المبلغ نقدا أو بدون وثائق،
• لإرسال سعر البيع إلى حساب الطرف الثالث،
• واعتقادا شفهيا بأن الرهن العقاري أو الرهن سيتم رفعه بعد البيع،
• عدم التحقق من أن القسم المستقل في سند الملكية والمنزل المعروض هما نفس الشيء،
• عدم فحص مستندات التخطيط والتراخيص والمشروع،
• يظهر سعر البيع الحقيقي منخفضا في سند الملكية،
• مؤمنا بوعد منح الجنسية أو تصريح الإقامة بشكل نهائي،
• توقيع الوثائق دون معرفة التركية،
• عدم التحقق من نطاق سلطة التوكيل الرسمي.

لماذا يعتبر دعم المحامي مهما في عملية نقل سند الملكية؟

تقوم مديرية سجل الأراضي بإجراء عملية التسجيل الرسمية بناء على المستندات المقدمة. ومع ذلك، لا يتحمل مكتب سجل الأراضي واجب التحقيق فيما إذا كان العقار استثمارا اقتصاديا جيدا، أو ما إذا كان العقد يحمي المشتري بشكل كاف، أو العيوب الفنية في البناء نيابة عن المشتري الأجنبي.

يمكن للمحامي المتخصص في مجال قانون العقارات إجراء المعاملات التالية قبل نقل سند الملكية:

• لفحص أهلية المشتري للاستحواذ على العقارات،
• للتحقق مما إذا كان البائع هو المالك والمخول به،
• للتحقيق في سجل الأراضي والرهون،
• لفحص مستندات تقسيم المناطق، والتراخيص، والمشروع،
• لإعداد عقد الإيداع والبيع،
• لربط خطة الدفع بالضمان القانوني،
• لتحديد نطاق التوكيل،
• للتحقق من وثائق الشراء بالعملات الأجنبية وإيصالات البنك،
• لإجراء تقييم للملاءمة لغرض الجنسية أو الإقامة،
• اتباع عملية تقديم وتسجيل سند الملكية.

إذا لم يتمكن المشتري من القدوم إلى تركيا، يمكن متابعة سند الملكية والمعاملات ذات الصلة عبر محام ضمن نطاق توكيل رسمي معد رسميا.

الأسئلة الشائعة

هل يجب على المشتري الأجنبي دفع سعر البيع الكامل قبل نقل سند الملكية؟

يمكن تحديد وقت دفع سعر البيع وفقا لعقد الأطراف. ومع ذلك، لحماية المشتري، من الأفضل عدم دفع السعر الكامل قبل الانتهاء من الفحص القانوني ونقل سند الملكية، وإجراء الدفع في نفس الوقت مع معاملة سند الملكية ومن خلال البنك.

هل يمنح دفع العربون حقوق ملكية للمشتري الأجنبي؟

دفع الدفعة المقدمة أو الدفع المسبق لا ينقل ملكية العقار إلى المشتري. يتم الحصول على الملكية من خلال البيع الرسمي والتسجيل في سجل الأراضي.

هل تقرير التقييم إلزامي للمشتريات الأجنبية؟

وفقا للممارسة الحالية، لا يطلب تقرير تقييم إلزامي لعمليات شراء العقارات الأجنبية العادية التي لا تتضمن طلب الجنسية. بالنسبة للمشتريات التي تتم لغرض الحصول على الجنسية التركية، يتم تأكيد قيمة الاستثمار من خلال شهادة تحديد المبلغ.

هل شهادة شراء بالعملة الأجنبية مطلوبة لجميع المشترين الأجانب؟

في المعاملات التي يحصل فيها شخص أجنبي على عقار عن طريق الشراء، يجب إصدار شهادة شراء بعملة أجنبية قبل البيع. يجب فحص الطلب بشكل منفصل حسب الطرف ونوع الاستحواذ على الصفقة الملموسة.

هل الوثيقة التي تم الحصول عليها من مكتب التبادل صالحة في سند الملكية؟

يجب إعداد وثيقة شراء الصرف الأجنبي من قبل البنك العامل في تركيا وفقا للوائح ذات الصلة. المعاملات التي تجرى في مكتب الصرف أو يدويا لا تستوفي المستندات المطلوبة لسند الملكية.

هل يمكن للمشتري الأجنبي نقل سند الملكية دون القدوم إلى تركيا؟

نعم. يمكن إتمام عملية سند الملكية من خلال محام أو ممثل من خلال توكيل رسمي يتضمن التفويضات اللازمة ويصدر وفقا للقانون التركي.

هل يمكن بيع العقارات المرهون للعقارات للأجانب؟

إذا كان نوع الرهن العقاري ووضع الدائن مناسبين، فقد يكون من الممكن البيع. ومع ذلك، يجب تحديد موعد وكيفية إزالة الرهن العقاري مسبقا، وإلى أي حساب سيتم دفع سعر البيع، ومتى سيتم تسليم مستندات الإلغاء إلى سجل الأراضي.

هل يمكن استخدام مكان لا يظهر كمكان إقامة في سند الملكية للحصول على تصريح إقامة؟

في تصريح الإقامة القائم على ملكية العقارات، من المهم أن يستخدم العقار لأغراض السكن والمأوى. قد لا توفر الممتلكات غير المنقولة المسجلة في سند الملكية كمكاتب أو مستودعات أو أراض أو ممتلكات أخرى النتيجة المتوقعة لتصريح الإقامة.

هل يمكن للمشتري الأجنبي أن يقلل من سعر البيع في صك الملكية؟

قد يشكل التصريح المنخفض عن سعر البيع الفعلي مخاطر جدية من حيث الضرائب والغرامات، وإثبات الدفع، وطلب الجنسية. يجب أن يعكس الصك الرسمي علاقة البيع الفعلية.

بعد إتمام نقل سند الملكية، هل تنتقل ديون البائع إلى المشتري؟

قد تختلف النتيجة حسب نوع الدين. يجب تقييم ديون الاشتراك الشخصية للمالك السابق والالتزامات المتعلقة بالعقارات أو النفقات المشتركة أو الحقوق العقارية في سجل الأراضي بشكل منفصل. لهذا السبب، يجب إجراء أبحاث الديون قبل التحويل.

هل تتحكم مديرية سجل الأراضي في جميع المخاطر القانونية للعقارات؟

تقوم إدارة سجل الأراضي بفحص عملية التسجيل والوثائق المقدمة. ومع ذلك، لا يحقق في جميع المخاطر مثل ما إذا كان العقد لصالح المشتري، أو العيوب الفنية في العقارات، أو مشاكل تقسيم المناطق، أو قيمة السوق أو أمان الدفع نيابة عن المشتري الأجنبي.

هل يمكن بيع العقارات المشتراة للحصول على الجنسية فورا؟

يسجل الالتزام بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات في سجل سند الملكية للعقار الذي تم الحصول عليه لأغراض الجنسية. لا يمكن إجراء عمليات بيع اختيارية قبل إكمال فترة الالتزام.

معلومات قانونية: تم إعداد هذا المحتوى لأغراض المعلومات العامة. المستندات التي يجب طلبها في سند نقل الملكية والقواعد التي يجب تطبيقها؛ قد يختلف ذلك حسب جنسية المشتري، وطبيعة العقار، وتاريخ الشراء، وطريقة الدفع، وغرض الجنسية أو الإقامة. قبل دفع الوديعة أو سعر البيع، يجب إجراء فحص قانوني خاص بالمشتري والعقارات.