Aspectos a tener en cuenta en el proceso de transferencia de escritura para compradores extranjeros

Para los compradores extranjeros, el proceso de transferencia de escritura no consiste solo en pagar el precio de venta y recibir la escritura. Para una compra segura de un inmueble, deben examinarse conjuntamente la autoridad del vendedor, el registro de escritura de la propiedad, hipotecas y gravámenes, el estado de zonificación, los documentos de pago, el documento de compra en moneda extranjera y las condiciones de adquisición del comprador. En relación con este tema Derecho Inmobiliario También puedes revisar el contenido que se menciona.

La propiedad inmobiliaria en Turquía no se transmite automáticamente tras la firma de un contrato entre las partes o el pago del precio de venta. Para que la propiedad se transfiera al comprador extranjero, la transacción de venta debe realizarse oficialmente y el comprador debe estar registrado como propietario en el registro de la propiedad. Por esta razón, es importante iniciar las comprobaciones legales incluso antes de firmar el contrato de depósito, pago anticipado o reserva.

¿Qué es la transferencia de escritura para compradores extranjeros?

La transferencia de escritura es la transferencia de la propiedad de la propiedad inmueble del propietario actual al comprador extranjero mediante una transacción oficial y el registro de este cambio en el registro de la propiedad. Cuando se completa la transferencia de la escritura, el comprador extranjero tiene la autoridad derivada del derecho de propiedad, como el uso, utilización, arrendamiento, venta y herencia sobre la propiedad.

Los pagos realizados o los contratos escritos ordinarios firmados antes de que se complete la transacción de escritura no confieren directamente derechos de propiedad al comprador. Aunque estos documentos pueden crear una relación de deuda entre las partes, la propiedad sigue legalmente bajo la propiedad del vendedor a menos que haya un cambio de propietario en la escritura.

Comprobaciones básicas que deben hacerse antes de la transferencia de escritura

Debe revisarse el derecho de los compradores extranjeros a adquirir bienes inmuebles

No todas las personas extranjeras pueden comprar bienes inmuebles en todas las regiones de Turquía y en el tamaño que deseen. Se deben tener en cuenta la ciudadanía del comprador, los bienes inmuebles previamente adquiridos en Turquía, la región donde se encuentra el inmueble a comprar y la superficie total del inmueble.

La superficie total de los bienes inmuebles que las personas reales extranjeras pueden adquirir en toda Turquía no puede superar los límites legales. Además, puede que no sea posible comprar bienes inmuebles en zonas prohibidas por el ejército, zonas de seguridad militar, zonas de seguridad privada y áreas cerradas a la adquisición extranjera.

Aunque la oficina de registro de la propiedad verifica la idoneidad de la adquisición durante la transacción, el comprador debe someterse a un examen preliminar antes de pagar un depósito o precio de venta. Si el obstáculo de adquisición surge después de realizar el pago, puede generar una disputa sobre la recuperación del precio.

Debería investigarse si el vendedor es el verdadero propietario

Debe comprobarse si la persona con la que se entrevista la venta es el propietario registrado del bien inmueble en la escritura. Si el consultor inmobiliario, vendedor de proyectos, contratista, familiar o la persona que realmente utiliza la propiedad no es el propietario en la escritura, no puede vender en su propio nombre.

Si la venta se realiza a través de un representante, este debe tener un poder notarial válido. Puede que no sea suficiente que el poder notarial contenga solo declaraciones generales. Los poderes para vender bienes inmuebles, cobrar el precio de venta, firmar escrituras y solicitar el registro deben estar claramente regulados.

Si el vendedor es una empresa, deben examinarse los registros del registro mercantil, los poderes de representación y vinculación de la empresa, los documentos de firma y si se requiere una decisión separada dentro de la empresa para la venta del inmueble.

Debe examinarse el registro actual de la escritura de propiedad inmobiliaria

El comprador extranjero no debe basarse únicamente en la escritura de propiedad mostrada por el vendedor. La antigua escritura de propiedad con fecha puede no mostrar el estado legal actual de la propiedad. Antes de la transferencia de la escritura, se deben examinar los registros actuales y detallados de la escritura y la información sobre la carga de la propiedad.

En particular, la siguiente información debe consultarse en el registro de la propiedad:

• Información de la provincia, distrito, barrio, isla y parcela de los bienes inmuebles,
• Sección independiente, bloque, planta y número de puerta,
• La superficie y la parte de tierra de los inmuebles,
• La naturaleza de los inmuebles en la escritura de propiedad,
• Nombre del propietario y la proporción de propiedad,
• Propiedad de un condominio o estatus de servidumbre de condominio,
• Si lo inmueble es compartido,
• Anotaciones, declaraciones, servidumbres y empeñaduras.

Debe asegurarse de que la información en el registro de escritura y la casa mostrada al comprador representen el mismo bien inmueble. Especialmente en proyectos grandes, emitir un contrato basado en el bloque incorrecto o en un número de sección independiente puede conllevar una pérdida grave de derechos.

Debe prestarse atención a los registros de hipotecas, ejecuciones hipotecarias y órdenes cautelares

Puede haber una hipoteca, gravamen, embargo cautelar o orden judicial judicial sobre los bienes inmuebles. Aunque algunos de estos registros impiden directamente la venta, otros pueden resultar en la transferencia de la propiedad junto con la deuda.

Si se va a comprar un bien hipotecado, la cantidad actual de la deuda hipotecaria, a qué banco o persona pertenece la deuda y en qué momento se eliminará la hipoteca deben determinarse por escrito. Si una parte del precio de venta se debe pagar directamente al banco, la carta bancaria, el importe de cierre y el proceso de cancelación de la hipoteca deben planificarse con antelación.

El precio total de venta no debería pagarse confiando en la declaración verbal del vendedor de que "cancelaré la hipoteca tras la transacción de escritura". En la transferencia realizada sin la eliminación de la hipoteca, el comprador extranjero puede asumir el riesgo de adquirir el bien con la carga hipotecaria existente.

Si existe un registro de incautación o de una orden cautelar preventiva, los bienes inmuebles no pueden ser transferidos. Para eliminar estos registros, la correspondencia necesaria puede ser necesaria para ser entregada a la oficina del registro de la propiedad por la dirección de ejecución, el tribunal, el banco o el acreedor correspondiente.

Se debe evaluar el riesgo de residencia familiar y consentimiento del cónyuge

Si la casa sujeta a la venta se utiliza como centro de vida común del vendedor y su familia, puede ser una residencia familiar. Si hay una anotación de residencia familiar en el registro de escritura, puede ser necesario el consentimiento explícito del otro cónyuge para la venta.

La ausencia de una anotación en la escritura de propiedad no significa que no exista riesgo en todos los casos. En casos en que la propiedad se utilice realmente como residencia familiar, puede ser posible que el cónyuge presente una objeción legal tras la venta. El estado civil del vendedor y la forma en que se utiliza la propiedad deben evaluarse en términos del caso concreto.

La naturaleza del inmueble en la escritura debe compararse con el uso real

Una sección independiente comercializada como residencia puede registrarse como oficina, tienda, almacén, terreno o campo en la escritura de propiedad. La naturaleza de los inmuebles en la escritura de propiedad; Puede afectar a los procesos de permiso de residencia, ciudadanía, préstamos bancarios, seguros, suscripción, impuestos y reventa.

Si el comprador extranjero compra una casa, especialmente para obtener un permiso de residencia, debe comprobar si la propiedad es de la naturaleza de una residencia. Un inmueble que realmente se utiliza como vivienda pero no califica como residencia en la escritura puede no proporcionar el resultado esperado del permiso de residencia.

Debe comprobarse el estado de los condominios y servidumbres de condominio

El hecho de que la sección independiente en un edificio terminado haya sido transferida a la propiedad de un condominio es un indicador importante en términos del estado legal y técnico del edificio. La servidumbre de suelo, en cambio, suele verse en proyectos que aún no se han completado o cuya transición a la propiedad de un condominio no se ha finalizado.

La compra de una propiedad inmueble con servidumbre de suelo no es ilegal por sí sola. Sin embargo, deben investigarse el permiso de construcción, el permiso de ocupación, el estado de finalización del proyecto y por qué no se ha transferido la propiedad del condominio.

Para los bienes inmuebles que aparecen como terreno en la escritura pero tienen un edificio, se debe examinar en detalle la licencia y el estado de registro del edificio. La incompatibilidad entre el registro de la propiedad y la situación real puede causar problemas de ventas y financiación en el futuro.

Deben examinarse los registros municipales y de zonificación

La ausencia de problemas en el registro de escrituras de propiedad no significa que el inmueble cumpla completamente con la legislación de zonificación y construcción. Además del examen de escrituras de propiedad, también deben revisarse los registros en el municipio correspondiente y en otras administraciones.

Los siguientes documentos son especialmente importantes en esta revisión:

• Permiso de construcción,
• Permiso de ocupación de edificios,
• Proyecto arquitectónico aprobado,
• La ubicación y tamaño de la sección independiente en el proyecto,
• Certificado de estatus de zonificación,
• Ya sea que haya un informe de vacaciones en el edificio o una decisión de demolición,
• Plan de expropiación o ampliación de carreteras,
• Limitaciones de áreas protegidas, costas, bosques o tierras agrícolas.

Habitaciones adicionales, balcones cerrados, áticos, sótanos y usos comunes que no estén incluidos en el proyecto pueden causar problemas legales. El comprador no debe tomar una decisión basándose únicamente en el aspecto físico actual de la propiedad.

Existen riesgos adicionales en la compra de escrituras compartidas

Si el comprador extranjero compra una determinada parte de la propiedad en lugar de una residencia independiente, no debe pensar que ha adquirido el derecho a usar solo la propiedad. En una escritura de propiedad compartida, el comprador se convierte en propietario de una determinada parte de la propiedad, no de un apartamento físico.

En bienes inmuebles compartidos, puede existir el riesgo de derechos de preempción de otros interesados, disputas de uso y demandas por la eliminación de la sociedad. La explicación verbal del vendedor de que "Esta parte corresponde a este piso" no constituye propiedad independiente por sección en la escritura de propiedad.

Si se van a comprar acciones, debe realizarse un examen legal especial en cuanto al uso de los bienes inmuebles, otros actores, el estatus real de partición y el derecho de preeminencia.

¿Qué debe considerarse al firmar un contrato de depósito?

Si la tasa de depósito o reserva debe pagarse antes de la transferencia de la escritura, debe prepararse un contrato escrito detallado entre las partes. No basta con que solo aparezca la frase "depósito recibido" en el contrato.

Las siguientes disposiciones deben incluirse en el acuerdo de depósito:

• Información completa de identidad del vendedor y del comprador,
• Información abierta sobre escritura de propiedad de los inmuebles,
• Precio total de venta,
• Cuantón del depósito y fecha de pago,
• Cuándo y cómo se pagará el precio restante,
• La fecha en que se realizará la transferencia de la escritura,
• Cómo eliminar hipotecas y gravámenes,
• Si surge un problema como resultado del examen legal, se devuelve el depósito,
• Consecuencias de que una de las partes renuncie a la venta,
• Si existe un propósito de ciudadanía o residencia, hay condiciones especiales para ello.

El depósito no debe pagarse hasta que se verifique la propiedad del vendedor y el estado legal de la propiedad. Debe comprobarse que la cuenta bancaria a pagar pertenezca al vendedor o a la persona autorizada explícitamente indicada en el contrato.

El contrato escrito ordinario no transfiere la propiedad de la escritura

El contrato de compraventa firmado por las partes en la oficina inmobiliaria o entre ellas no transfiere la propiedad del bien solo al comprador extranjero. Se requiere una transacción oficial de venta y el registro de escritura para que la propiedad se apruebe.

Si se va a celebrar un contrato preliminar de venta de bienes inmuebles, el contrato debe redactarse de la manera oficial exigida por la ley. Anotar la promesa de venta al registro de la propiedad puede proporcionar al comprador una mayor protección frente al riesgo de transferir la propiedad a terceros.

Si se va a realizar una compra del proyecto o de un bien inmueble en construcción, las disposiciones de propiedad del terreno, permiso de construcción, autoridad del contratista, fecha de entrega, penalización por retraso y garantía deben regularse en detalle.

Documentos requeridos para la transferencia de escritura de propiedad para compradores extranjeros

Los documentos que solicite la oficina del registro pueden variar en función de la naturaleza de la propiedad, la ciudadanía del comprador, el estatus de representación y el propósito de la compra. En general, es necesario preparar los siguientes documentos:

¿Es obligatorio un informe de valoración para compras normales?

En la práctica actual, no se requiere un informe de valoración para las ventas inmobiliarias normales en las que participan extranjeros, pero no incluye la adquisición de la ciudadanía turca. Debido a prácticas previas, puede haber información desactualizada en internet que indica que el informe de tasación es obligatorio para todas las compras realizadas por extranjeros.

Sin embargo, es posible que el comprador obtenga una valoración técnica y financiera independiente para su propia seguridad. Aunque no sea oficialmente obligatorio, una tasación independiente puede ser útil para determinar el valor real de mercado, el estado físico y los riesgos de inversión de la propiedad.

Debe prestarse atención al documento de determinación de la cantidad en las compras para fines de ciudadanía

En las transacciones en las que se solicita la ciudadanía turca mediante la adquisición de bienes inmuebles, el importe de la inversión se confirma con el Documento de Determinación de la Cantidad Sujeta a la Adquisición de Ciudadanía por Adquisición de Bienes Inmuebles. Este documento se prepara a través del sistema correspondiente y se envía electrónicamente al sistema de registro de la propiedad.

En el inmueble que se va a comprar con fines de ciudadanía, no basta con que el precio del anuncio o del contrato cubra la cantidad requerida de la inversión. Los siguientes valores deben cumplir por separado con la cantidad requerida por la legislación:

• El precio de venta declarado en la escritura oficial,
• La cantidad en el certificado de compra de divisas,
• La cantidad de pago realizada por el comprador al vendedor,
• Valor de inversión aceptado con el Certificado de Determinación de Importe.

Si uno de los importes de los documentos y pagos está por debajo del valor de inversión requerido, puede afectar negativamente al proceso de elegibilidad para la ciudadanía. Por este motivo, el comprador extranjero con ciudadanía debe someterse a un examen de conformidad antes de elegir la propiedad y pagar la fianza.

¿Qué es un certificado de compra de divisas y cuándo debe obtenerse?

En las transacciones en las que una persona inmobiliaria extranjera adquiere bienes inmuebles mediante compra en Turquía, la moneda extranjera relacionada con el precio de venta debe convertirse en lira turca a través de un banco que opere en Turquía y el banco debe emitir un certificado de compra en moneda extranjera.

El documento de compra de moneda extranjera debe prepararse antes de completar la venta de la escritura y enviarlo al registro civil correspondiente por el banco. Una vez completada la transacción de escritura, no es posible emitir un certificado de compra de moneda extranjera de forma retroactiva.

Es importante que la siguiente información sea correcta en el documento de compra de divisas:

• Nombre y apellido de la persona en cuyo nombre se intercambia moneda extranjera,
• Pasaporte o número de identificación de extranjero,
• El equivalente en dólares estadounidenses de la moneda extranjera,
• Equivalente a liras turcas,
• Explicación de que la transacción se realizó dentro del alcance de la normativa relevante sobre movimientos de capital.

La cantidad sujeta al certificado de compra en moneda extranjera solo debe incluir el precio de venta inmobiliaria. Puede que no sea apropiado añadir la comisión inmobiliaria, los honorarios de abogado, los impuestos, los honorarios de escritura y otros gastos al precio de venta e incluirlos en el documento. También Escritura de propiedad y procedimientos fiscales para extranjeros que compran bienes inmuebles en Turquía Debe evaluarse junto con la caja de hormigón.

El certificado de compra de divisas y el precio de venta deben ser compatibles

La cantidad de liras turcas que aparece en el documento de compra de moneda extranjera es importante para determinar el precio de venta en la escritura oficial de propiedad. La información, la cantidad y la identidad del documento deben ser compatibles con la solicitud de escritura de propiedad.

Un número de pasaporte incorrecto, un nombre perdido, la emisión de documentos a nombre de otro comprador o el intercambio de moneda por solo una parte del precio de venta pueden provocar retrasos en el proceso de escritura.

Si se va a comprar más de un bien inmueble, es necesario planificar desde el principio para qué bienes inmuebles o inmuebles se utilizará la cantidad del certificado de compra en moneda extranjera. En los procedimientos de ciudadanía, se examina con mayor rigor la cantidad y la compatibilidad de fechas entre los documentos. Proceso de Ciudadanía para Extranjeros que Compran Bienes Raíces su contenido explica otros puntos legales relacionados con esta etapa.

¿Cómo debería pagarse el precio de venta de forma segura?

El comprador extranjero no debe pagar el precio total de la venta antes de que se complete el examen legal y sea seguro que la transferencia de la escritura pueda realizarse. El método de pago debe estar claramente determinado en el contrato de compraventa y debe realizarse simultáneamente con la transferencia de la escritura de propiedad en la medida de lo posible.

Se deben tomar las siguientes precauciones al realizar pagos:

• Se debe evitar el pago en efectivo y los pagos sin documentación.
• El pago debe realizarse a través del banco.
• Debe comprobarse que el titular de la cuenta es el vendedor o la persona autorizada.
• La información de la escritura de propiedad del inmueble debe estar indicada en la descripción del recibo.
• El depósito y el precio de venta deben indicarse por separado.
• Si el pago se realiza en una moneda diferente, el tipo de cambio y el método de conversión deben estar regulados en el contrato.
• Si la hipoteca va a cerrarse, el pago al banco debe planificarse por separado.
• Si la transferencia de la escritura no se realiza, debe determinarse cómo se reembolsará el precio.

Es arriesgado enviar el precio de venta a la cuenta de un tercero que no esté relacionado con la propiedad a petición del vendedor. Si dicho pago es obligatorio, la identidad de la cuenta, el motivo legal del pago y las instrucciones expresas del vendedor deben documentarse por escrito.

Riesgos de subestimar el precio de venta en la escritura de propiedad

Mostrar el precio de venta inferior al importe real en la escritura para reducir impuestos o tasas genera riesgos legales y financieros tanto para el comprador como para el vendedor.

Si el precio real no aparece en la escritura de título:

• Se pueden aplicar sanciones e intereses debido a la falta de tasas.
• Puede resultar difícil para el comprador demostrar el precio real pagado.
• Si el contrato expira, puede haber problemas para recuperar el precio.
• La cantidad de inversión requerida para la solicitud de ciudadanía puede no ser proporcionada.
• Si la propiedad se vende en el futuro, los cálculos fiscales pueden verse afectados.
• Puede haber una discrepancia entre las transferencias de dinero y la escritura oficial.

El precio de venta de la escritura de propiedad no debe ser inferior al valor del impuesto sobre la propiedad determinado por el municipio y debe reflejar la relación real de venta.

El poder notarial emitido en el extranjero debe ser revisado

El comprador extranjero puede completar el proceso de escritura a través de su abogado u otro representante sin acudir a Turquía. Sin embargo, el poder notarial emitido en el extranjero debe cumplir con la legislación turca sobre el registro de la propiedad.

Generalmente se buscan los siguientes asuntos en el poder notarial:

• Información de identidad e información del pasaporte del extranjero que da el poder notarial,
• Fotografía del poder notarial,
• Autoridad para comprar bienes inmuebles y solicitar el registro en la escritura de propiedad,
• Autoridad para firmar contratos de venta y documentos oficiales,
• Autoridad para pagar o entregar el precio de venta, si es necesario,
• Si existe un propósito de ciudadanía, la autoridad para comprometerse a no vender durante tres años,
• Firma, sello o certificación de la autoridad emisora.

Dependiendo del país donde se emita el poder notarial, puede ser necesaria una anotación de apostilla o la aprobación del consulado turco. También debe prepararse una traducción notariada al turco del documento.

Los poderes notariales emitidos en los consulados turcos en el extranjero pueden ser una opción más segura en la práctica, ya que pueden prepararse conforme a las transacciones de escrituras de propiedad. Sin embargo, antes de emitir el poder notarial, el alcance de las transacciones a realizar debe determinarse junto con el abogado.

Debe haber un intérprete disponible para compradores extranjeros que no hablen turco

Si el comprador extranjero no habla turco, debe haber un traductor jurado autorizado durante el proceso de escritura. El traductor debe explicar la escritura oficial y las consecuencias legales de la transacción al comprador extranjero.

El comprador no debe firmar un documento que no entienda basándose únicamente en la explicación verbal del agente inmobiliario o del vendedor. Es importante que el intérprete sea independiente de las partes y tenga un conocimiento suficiente del idioma hablado por el destinatario.

El precio de venta, la información inmobiliaria, las hipotecas, los compromisos y las condiciones especiales deben revisarse de nuevo a través de un traductor antes de firmar.

¿Cómo solicitar la escritura de propiedad web?

La solicitud de escritura de propiedad puede realizarse a través del sistema Web Tapu. Existe un portal extranjero en el sistema Web Tapu para personas reales extranjeras que no tienen número de identidad extranjero ni contraseña de gobierno electrónico.

Durante la solicitud, se introducen en el sistema información sobre bienes inmuebles y partes, se suben los documentos necesarios y se selecciona el tipo de transacción. Después de que la dirección del registro de la propiedad examina los documentos, se notifican a las partes las deficiencias, la información sobre tasas y la fecha de nombramiento.

Seguir la solicitud de un agente inmobiliario u otra persona no autoriza automáticamente a esta persona a firmar la escritura de propiedad. Si se va a utilizar un representante en una venta oficial, debe existir un poder notarial válido.

¿Qué procedimientos se realizan en la cita de la escritura de propiedad?

Una vez aprobados los documentos y completados los pagos necesarios, las partes están presentes en la oficina del registro de la propiedad en la fecha notificada. Se realiza la verificación de identidad, se prepara una escritura oficial y se explica la transacción a las partes.

Antes de firmar la escritura, el comprador extranjero debe comprobar la siguiente información por última vez:

• Información sobre islas, parcelas y secciones independientes del inmueble comprado,
• Información de identidad del vendedor y del comprador,
• El precio de venta escrito en la escritura oficial,
• Hipotecas, gravámenes y otros registros sobre bienes inmuebles,
• Compromiso de no vender, si es que hay alguno, dado con fines de ciudadanía,
• Poderes de representación si la transacción se realiza a través de un apoderado.

Al firmar la escritura oficial y completar el proceso de registro en el registro de la propiedad, la propiedad se transfiere al comprador extranjero. Tras la transacción, debe obtenerse el documento actual de escritura de propiedad y revisarse nuevamente el nombre del comprador y la información inmobiliaria.

La tasa por escritura y otros costes deben determinarse con antelación

Durante la transferencia de la escritura, pueden surgir comisiones por escritura, comisiones del fondo rotatorio y otros gastos dependiendo de la naturaleza de la transacción. Cómo las partes compartirán la tasa de escritura entre ellas puede determinarse en el contrato de compraventa.

Estos son los principales gastos que puede enfrentar un comprador extranjero:

• Tasa de escritura,
• Cargo de fondo rotatorio por escritura de propiedad,
• Costes de cambio de divisas y transacciones bancarias,
• Prima TCIP,
• Tarifa de intérprete,
• Gastos notariales y de poder notarial,
• Apostilla y costes de traslado,
• Valoración y determinación de cantidad Gastos del certificado en transacciones de ciudadanía,
• Honorarios de consultoría legal y servicios inmobiliarios.

Antes de la venta, debe determinarse por escrito qué parte asume todos los costes y los pagos a las autoridades oficiales deben realizarse únicamente con información verificada de cobro.

Las deudas del bien inmueble deben comprobarse antes de la transferencia de la escritura

El hecho de que el registro de la escritura esté limpio no significa que no haya deudas relacionadas con la propiedad. El impuesto sobre bienes inmuebles, los impuestos del terreno, los gastos comunes, la electricidad, el agua, el gas natural y deudas similares deben investigarse por separado.

Especialmente en viviendas situadas en un terreno o apartamento, puede ser útil obtener una carta de no deuda por parte de la dirección. Para evitar una disputa entre el nuevo propietario y el antiguo por deudas y gastos comunes, debe indicarse en el contrato que las deudas hasta la fecha de transferencia serán pagadas por el vendedor.

Si la propiedad está en alquiler, también deben comprobarse el contrato de arrendamiento, el depósito, el alquiler impagado y el estado de desahucio. La compra de un bien inmobiliario arrendado no termina automáticamente el contrato de arrendamiento. Sobre el aspecto relevante del proceso Aspectos que los extranjeros deberían tener en cuenta al firmar un contrato de alquiler en Turquía En la página hay información detallada.

El informe de entrega debe prepararse

La transferencia de la escritura y la entrega efectiva de la vivienda pueden realizarse en fechas diferentes. El contrato de compraventa debe especificar cuándo se entregarán las llaves, si la propiedad está vacía o arrendada, y el estado de los objetos que contiene.

Se recomienda preparar un informe de entrega escrito durante la entrega propiamente dita. La siguiente información puede incluirse en el informe:

• Fecha de entrega de las llaves,
• Valores de los contadores de electricidad, agua y gas natural,
• Daños existentes a los inmuebles,
• Partidos entregados,
• Tarjeta de la obra, control del aparcamiento y otros equipos,
• Si el vendedor dejó objetos en el inmueble,
• Información de que la propiedad ha sido entregada vacía y lista para su uso.

En caso de entrega defectuosa o incompleta, tomar fotografías y grabaciones de vídeo en la fecha de entrega también puede facilitar la prueba.

Si se va a transferir la escritura con el fin de obtener la ciudadanía turca, se requieren controles adicionales

Si el comprador extranjero compra la propiedad con fines de ciudadanía turca, a diferencia de una transacción normal de escritura de propiedad, el inmueble, el vendedor, los documentos de pago y la valoración deben cumplir con la legislación de ciudadanía.

Las siguientes comprobaciones deben realizarse antes de comprar:

• Si el inmueble es adecuado para su uso en la solicitud de ciudadanía,
• Ya sea que el vendedor sea una persona o empresa adecuada en términos de la legislación de ciudadanía,
• Si la propiedad inmueble se ha utilizado previamente con fines de ciudadanía,
• Ya sea que exista una relación de parentesco o de compañía entre el vendedor y el comprador que esté prohibida por la legislación,
• Si el Certificado de Determinación de Cantidad cubre el importe de la inversión,
• Si el documento de compra en divisas extranjeras y los recibos bancarios son compatibles,
• Si el compromiso de no vender durante tres años está correctamente registrado en el registro de la propiedad.

No basta con que el precio publicitario de la propiedad supere la cantidad requerida de ciudadanía. La escritura oficial, el pago, el documento de compra de divisas y el valor de inversión aceptado deben cumplir por separado con la cantidad prevista en la legislación.

¿La transferencia de escritura proporciona permiso de residencia automático?

La compra de una vivienda por parte del comprador extranjero en Turquía no obtiene automáticamente un permiso de residencia. Para un permiso de residencia temporal basado en la propiedad inmobiliaria, debe presentarse una solicitud separada y cumplir otras condiciones de la legislación vigente.

Es importante que el comprador, cuyo propósito de residencia sea, que se verifique la naturaleza de la escritura del inmueble, la región donde se encuentra, el valor de compra y si puede usarse para fines de refugio antes de la transacción.

Cosas que hacer tras la transferencia de la escritura

Al completar la transferencia de la escritura, el comprador extranjero puede tener que seguir las siguientes acciones:

1. Comprobando la escritura actual de propiedad,
2. Para hacer una notificación del impuesto sobre bienes inmuebles al municipio,
3. Para actualizar el TCIP y otras pólizas de seguro,
4. Para hacerse cargo de las suscripciones a electricidad, agua y gas natural,
5. Para notificar a la dirección del solar o del apartamento el cambio de propietario,
6. Para llevar a cabo el registro de direcciones y los procedimientos de permiso de residencia,
7. Para completar el proceso de elegibilidad y solicitud, si existe un propósito de ciudadanía,
8. Para comprobar cualquier impuesto, cuota o deuda de suscripción pendiente del vendedor.

Errores principales que los compradores extranjeros deben evitar

• Pagar un depósito o precio de venta sin ver el registro de la escritura,
• Sin verificar la identidad ni autorización del vendedor,
• Confiando únicamente en las explicaciones del consultor inmobiliario,
• Para realizar el pago en efectivo o sin documentos,
• Para enviar el precio de venta a la cuenta del tercero,
• Creyendo verbalmente que la hipoteca o el gravamen se levantarán tras la venta,
• No comprobando que la sección independiente en la escritura y la casa mostrada sean las mismas,
• No examinar la zonificación, la licencia ni los documentos del proyecto,
• Mostrando el precio real de venta bajo en la escritura de propiedad,
• Creyendo en la promesa de que la ciudadanía o el permiso de residencia serán concedidos de forma definitiva,
• Firmar documentos sin saber turco,
• No comprobar el alcance de la autoridad del poder notarial.

¿Por qué es importante el apoyo de un abogado en el proceso de transferencia de la escritura?

La dirección del registro de bienes inmuebles lleva a cabo el proceso oficial de registro basado en los documentos presentados. Sin embargo, la oficina de registro de la propiedad no tiene la obligación de investigar si la propiedad es una inversión económicamente válida, si el contrato protege adecuadamente al comprador o los defectos técnicos de la construcción en nombre del comprador extranjero.

Un abogado que trabaje en el ámbito del derecho inmobiliario puede realizar las siguientes transacciones antes de la transferencia de la escritura:

• Para examinar la elegibilidad del comprador para adquirir bienes inmuebles,
• Para comprobar si el vendedor es el propietario y está autorizado,
• Para investigar el registro de la propiedad y las cargas,
• Para examinar la zonificación, licencias y documentos de proyectos,
• Para preparar el contrato de depósito y venta,
• Para vincular el plan de pagos a la garantía legal,
• Para determinar el alcance del poder notarial,
• Para comprobar los documentos de compra en moneda extranjera y los recibos bancarios,
• Para realizar una evaluación de idoneidad con fines de ciudadanía o residencia,
• Para seguir el proceso de solicitud y registro de escritura de propiedad.

Si el comprador no puede venir a Turquía, la escritura y las transacciones relacionadas pueden ser seguidas a través de un abogado dentro del marco de un poder notarial debidamente preparado.

Preguntas frecuentes

¿Debería el comprador extranjero pagar el precio completo de venta antes de la transferencia de la escritura?

El momento de pago del precio de venta puede determinarse según el contrato de las partes. Sin embargo, para proteger al comprador, es más seguro no pagar el precio completo antes de que se finalice el examen legal y la transferencia de la escritura, y realizar el pago simultáneamente con la transacción de la escritura y a través del banco.

¿Pagar un depósito otorga derechos de propiedad al comprador extranjero?

Hacer un depósito o un pago anticipado no transfiere la propiedad de la propiedad al comprador. La propiedad se adquiere mediante una venta oficial y registro en el registro de la propiedad.

¿Es obligatorio un informe de tasación para las compras extranjeras?

Según la práctica actual, no se requiere un informe de valoración obligatorio para las compras normales de bienes inmuebles extranjeros que no incluyan una solicitud de ciudadanía. Para las compras realizadas con fines de ciudadanía turca, el valor de inversión se confirma mediante el Certificado de Determinación de Importe.

¿Es necesario un certificado de compra en moneda extranjera para todos los compradores extranjeros?

En las transacciones en las que una persona inmobiliaria extranjera adquiere bienes inmuebles mediante compra, debe emitirse un certificado de compra en moneda extranjera antes de la venta. La solicitud debe revisarse por separado según la parte y el tipo de adquisición de la transacción concreta.

¿Es válido el documento obtenido en la oficina de cambio en la escritura?

El documento de compra de divisas debe ser preparado por el banco que opera en Turquía conforme a la normativa correspondiente. Las transacciones de divisas realizadas en la oficina de cambio o en mano no cumplen con el documento requerido para la escritura de propiedad.

¿Puede un comprador extranjero transferir la escritura sin venir a Turquía?

Sí. El proceso de escritura puede completarse a través de un abogado o representante mediante un poder notarial que incluya las autorizaciones necesarias y se emita conforme a la ley turca.

¿Se pueden vender bienes inmuebles hipotecados a extranjeros?

Si el tipo de hipoteca y la situación del acreedor son adecuados, la venta puede ser posible. Sin embargo, debe determinarse de antemano cómo y cuándo se eliminará la hipoteca, a qué cuenta se pagará el precio de venta y cuándo se entregarán los documentos de cancelación al registro de la propiedad.

¿Puede un lugar que no aparece como residencia en la escritura de propiedad ser utilizado para un permiso de residencia?

En el permiso de residencia basado en la propiedad inmobiliaria, es importante que el bien se utilice para fines residenciales y de vivienda. Los bienes inmuebles registrados en la escritura como oficinas, almacenes, terrenos u otras propiedades pueden no proporcionar el resultado esperado del permiso de residencia.

¿Puede el comprador extranjero subestimar el precio de venta en la escritura de propiedad?

Declarar por debajo del precio real de venta puede suponer riesgos serios en términos de penalizaciones fiscales y de tasas, prueba de pago y solicitud de ciudadanía. La escritura oficial debe reflejar la relación real de venta.

Una vez completada la transferencia de la escritura, ¿las deudas del vendedor pasan al comprador?

El resultado puede variar según el tipo de deuda. Las deudas personales de suscripción del antiguo propietario y las obligaciones relacionadas con los bienes inmuebles, gastos comunes o derechos reales en el registro de la propiedad deben evaluarse por separado. Por esta razón, la investigación sobre deudas debe realizarse antes de la transferencia.

¿Controla la dirección del registro de la propiedad todos los riesgos legales del inmueble?

La dirección del registro de la propiedad examina el proceso de registro y los documentos presentados. Sin embargo, no investiga todos los riesgos como si el contrato favorece al comprador, defectos técnicos en el inmueble, problemas de zonificación, valor de mercado y garantía de pago en nombre del comprador extranjero.

¿Se puede vender inmediatamente un inmueble comprado para la ciudadanía?

Un compromiso de no vender durante tres años se registra en el registro de escritura de la propiedad adquirida para fines de ciudadanía. No se pueden realizar ventas opcionales antes de completar el periodo de compromiso.

Información legal: Este contenido ha sido preparado con fines informativos generales. Documentos que se solicitarán en la transferencia de escritura y normas a aplicar; Puede variar en función de la ciudadanía del comprador, la naturaleza del inmueble, la fecha de compra, el método de pago y el motivo de la ciudadanía o residencia. Antes de pagar el depósito o el precio de venta, debe realizarse un examen legal específico para el comprador y la propiedad.