Türkiye’de Miras Kalan Gayrimenkulün Yabancı Mirasçılara Devri

Türkiye’de miras kalan gayrimenkulün yabancı mirasçılara devri mümkündür. Yabancı uyruklu eş, çocuk veya diğer mirasçılar; Türkiye’de bulunan ev, arsa, tarla ya da iş yerini miras yoluyla edinebilir.

Ancak mirasçılık hakkının doğması ile gayrimenkulün tapuda yabancı mirasçı adına tescil edilmesi aynı işlem değildir. Önce mirasçılar ve payları belirlenir, ardından vergi ve tapu intikali tamamlanır.

Devir İşleminin İki Olası Sonucu Vardır

Yabancı mirasçıya yapılacak intikal incelemesi sonunda iki farklı durum ortaya çıkabilir:

• Taşınmaz mirasçı adına tescil edilir ve mülkiyet korunur.
• Taşınmaz önce mirasçıya intikal eder, ancak yabancı edinim sınırlaması nedeniyle daha sonra satılması veya tasfiye edilmesi gerekir.

Bu nedenle yalnızca “Yabancı kişi mirasçı olabilir mi?” sorusuna bakmak yeterli değildir. Mirasçının vatandaşlığı, taşınmazın bulunduğu bölge ve taşınmazın niteliği de incelenmelidir.

Türkiye’deki Gayrimenkule Türk Hukuku Uygulanır

Yabancılık unsuru taşıyan miraslarda miras genel olarak ölen kişinin millî hukukuna tabidir. Buna karşılık Türkiye sınırları içinde bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukuku uygulanır.

Mirasbırakanın ve mirasçıların yabancı olması bu kuralı değiştirmez. İstanbul’daki bir konut, Antalya’daki bir arsa veya başka bir şehirde bulunan taşınmazın intikali Türk miras ve tapu mevzuatına göre yürütülür.

Gayrimenkul Devri İçin Önce Mirasçılar Belirlenir

Tapu müdürlüğü, taşınmazın kimlere ve hangi oranlarda geçeceğini mirasçılık belgesi üzerinden belirler. Veraset ilamı olarak da bilinen bu belgede bütün mirasçıların ve miras paylarının doğru şekilde gösterilmesi gerekir.

Yabancı mirasbırakan veya yabancı mirasçı bulunan dosyalarda genellikle sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Mahkeme, yabancı ülkeden getirilen aile ve nüfus kayıtlarını inceleyebilir.

Başvuruda kullanılabilecek temel belgeler şunlardır:

• Mirasbırakanın ölüm belgesi,
• Mirasçıların pasaport veya kimlik belgeleri,
• Doğum ve evlilik kayıtları,
• Aile veya nüfus kayıt örnekleri,
• Varsa vasiyetname veya miras sözleşmesi,
• Taşınmaza ait tapu, ada ve parsel bilgileri,
• Temsil varsa uygun vekâletname.

Yabancı Belgelerde Apostil Gerekir mi?

Yabancı ülkeden alınan ölüm, doğum, evlilik ve aile kayıtlarının Türkiye’de kullanılabilmesi için belgenin düzenlendiği ülkeye göre apostil veya konsolosluk tasdiki gerekebilir.

Belgeler Türkçe değilse yeminli tercüman tarafından çevrilmeli ve gerekli noter onayları tamamlanmalıdır. Pasaport, aile kaydı ve tapu sicilindeki isimlerin farklı yazılması hâlinde isim denklik veya aynı kişi olduğuna ilişkin ek belge istenebilir.

Yabancı Veraset Belgesi Tapuda Yeterli Olur mu?

Yabancı ülkedeki mahkemeden alınan mirasçılık belgesi, Türkiye’deki tapu müdürlüğünde her zaman doğrudan kullanılamaz. Yabancı mahkeme veraset belgesinin Türk mahkemelerince onaylanması gerekebilir.

Belgenin içeriği, kesinleşme durumu ve düzenleyen makamın niteliğine göre tanıma işlemi veya Türkiye’de ayrıca mirasçılık belgesi alınması gündeme gelebilir.

Yabancı noter veya idari makam tarafından hazırlanan belgeler de düzenlendikleri ülkeye ve belge türüne göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Vergi Beyannamesi Ne Zaman Verilir?

Türkiye’de bulunan gayrimenkulün miras yoluyla yabancı kişiye geçmesi veraset ve intikal vergisinin konusuna girer. Mirasbırakanın ve mirasçının yabancı olması vergi yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Beyanname süresi, ölümün ve mirasçının bulunduğu yere göre değişir. Ölüm Türkiye’de gerçekleşmişse mirasçı Türkiye’de bulunuyorsa dört ay, yabancı ülkede bulunuyorsa altı ay içinde beyanname verilmesi gerekir.

Mirasçılar beyannameyi birlikte verebilecekleri gibi herkes kendi miras payı için ayrı başvuru da yapabilir.

Tapu İntikali Nasıl Gerçekleştirilir?

Veraset ilamı alındıktan sonra Web Tapu üzerinden veya ilgili tapu müdürlüğüne miras intikali başvurusu yapılır. Başvuruyu mirasçılardan birinin başlatması mümkündür.

Tapu müdürlüğünde genel olarak şu belgeler istenir:

• Yabancı mirasçıya ait pasaport veya ülke kimlik belgesi,
• Veraset ilamının aslı veya onaylı örneği,
• Vekâletname veya diğer temsil belgesi,
• Bina niteliğindeki gayrimenkullerde DASK poliçesi,
• Yabancı belgelerin onaylı Türkçe tercümeleri.

Başvuru incelendikten sonra döner sermaye ücreti bildirilir. Belgeler tamamlandığında tapu müdürlüğündeki imza işlemleri yapılarak gayrimenkul mirasçılar adına tescil edilir.

Vergi Ödenmeden Tescil Yapılabilir mi?

Gayrimenkulün mirasçılar adına tescili, veraset ve intikal vergisinin tahakkuku beklenmeden gerçekleştirilebilir. Tapu müdürlüğü yapılan intikali ilgili vergi dairesine bildirir.

Ancak gayrimenkule düşen veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmeden taşınmazın satılması, devredilmesi veya üzerinde ipotek gibi bir ayni hak kurulması mümkün olmayabilir.

Dolayısıyla mirasçı adına intikal yapılması ile gayrimenkulün üçüncü kişiye satılması farklı aşamalardır.

Yabancı Mirasçı Gayrimenkulü Elinde Tutabilir mi?

Yabancı mirasçıya kanuni miras yoluyla geçen gayrimenkul öncelikle tapuda intikal ettirilir. Ardından yabancının gayrimenkulü mülkiyetinde tutmasına engel bir durum olup olmadığı incelenir.

İncelemede özellikle şu unsurlar önem taşır:

• Mirasçının vatandaşı olduğu ülke,
• Gayrimenkulün askerî veya özel güvenlik bölgesinde bulunması,
• Yabancıların taşınmaz edinimine kapalı bir alanda olması,
• Kanuni yüzölçümü ve edinim sınırları,
• Taşınmazın tarım arazisi veya özel nitelikli bir alan olması.

Mülkiyetin korunmasına engel bir durum bulunursa yabancı mirasçıdan gayrimenkulü belirlenen süre içinde satması veya başka şekilde tasfiye etmesi istenebilir. Tasfiye yapılmazsa taşınmazın bedele çevrilmesi ve bedelinin hak sahibine ödenmesi gündeme gelebilir.

Birden Fazla Yabancı Mirasçı Varsa

Gayrimenkul birden fazla yabancı mirasçıya kalmışsa paylaşım tamamlanıncaya kadar miras ortaklığı oluşur. Mirasçılar taşınmazı payları oranında adlarına tescil ettirebilir.

Daha sonra gayrimenkulü birlikte tutabilir, satabilir veya miras paylaşma sözleşmesiyle tek bir mirasçıya bırakabilirler. Tek mirasçıya bırakılması hâlinde diğer mirasçıların paylarının para veya başka tereke mallarıyla karşılanması mümkündür.

Anlaşma sağlanamazsa mirasın paylaşılması veya ortaklığın giderilmesi için mahkemeye başvurulabilir.

Vasiyetnameyle Bırakılan Gayrimenkulde Süreç Değişir mi?

Gayrimenkul yabancı kişiye vasiyetnameyle bırakılmışsa yalnızca yasal mirasçılık belgesi yeterli olmayabilir. Vasiyetnamenin açılması, ilgililere tebliğ edilmesi ve gerektiğinde vasiyetnamenin yerine getirilmesine ilişkin mahkeme işlemleri gerekebilir.

Vasiyetnameye dayalı edinim ile kanuni miras yoluyla edinim, yabancıların taşınmaz edinme sınırlamaları bakımından farklı değerlendirmelere tabi olabilir. Bu nedenle vasiyet lehtarının vatandaşlığı ve taşınmazın hukuki durumu işlem öncesinde kontrol edilmelidir.

Türkiye’ye Gelmeden Devir Yapılabilir mi?

Yabancı mirasçı, uygun yetkileri içeren vekâletnameyle Türkiye’deki işlemlerini avukat veya başka bir temsilci aracılığıyla takip edebilir.

Vekâletname Türk konsolosluğunda düzenlenebilir. Yabancı ülke noterliğinde hazırlanan vekâletnamelerde ise ülkeye göre apostil veya konsolosluk tasdiki ve Türkçe tercüme gerekebilir.

Vekâletnamede veraset ilamı, vergi beyannamesi, tapu intikali, paylaşma ve satış işlemleri için gerekli yetkilerin açıkça yer alması önemlidir.

Gayrimenkul Devrinde Son Kontrol

• Veraset ilamındaki mirasçılar ve paylar doğru mu?
• Pasaport ile tapu kaydındaki isimler uyumlu mu?
• Gayrimenkul üzerinde ipotek, haciz veya şerh var mı?
• Yabancı mirasçı mülkiyeti koruma şartlarını taşıyor mu?
• Vergi beyannamesi süresinde verildi mi?
• Satış planlanıyorsa gayrimenkule düşen vergi ödendi mi?

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancı kişi Türkiye’de miras kalan evi üzerine alabilir mi?

Evet. Gerekli veraset, vergi ve tapu işlemleri tamamlanarak ev yabancı mirasçı adına tescil edilebilir.

İkamet izni tapu intikali için zorunlu mudur?

Hayır. İkamet izni mirasçılık hakkının şartı değildir.

Tek mirasçı intikal başvurusu yapabilir mi?

Evet. Web Tapu başvurusu mirasçılardan biri tarafından başlatılabilir.

Yabancı veraset ilamı doğrudan kabul edilir mi?

Her zaman değil. Yabancı mahkeme belgesinin Türk mahkemelerince onaylanması gerekebilir.

Tapu intikalinden sonra ev hemen satılabilir mi?

Satış için gayrimenkule düşen veraset ve intikal vergisinin tamamen ödenmiş olması gerekebilir.

Yabancı mirasçı taşınmazı edinemezse mirasını kaybeder mi?

Taşınmazı mülkiyetinde tutamayabilir; ancak satış veya tasfiye sonucunda ekonomik değerinden yararlanması mümkündür.

Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Devir işlemi; mirasçının vatandaşlığına, mirasın kanundan veya vasiyetnameden doğmasına, gayrimenkulün konumuna ve yabancı edinim sınırlamalarına göre değerlendirilmelidir.