عملية شراء العقارات في تركيا للأجانب

عملية شراء العقارات في تركيا للأجانب؛ يتكون من مراحل اختيار العقار، وفحص وضعه القانوني، وإتمام معاملات الدفع والصرف الأجنبي، وتقديم طلب سند الملكية، وتسجيل الملكية في سجل الأراضي. من الممكن للأجانب شراء مساكن أو أماكن عمل أو أرض أو أراض في تركيا. ومع ذلك، هناك بعض القيود القانونية فيما يتعلق بجنسية المشتري، والمنطقة التي يقع فيها العقار، وطبيعة العقار وغرض الشراء. فيما يتعلق بهذا الموضوع قانون العقارات يمكنك أيضا مراجعة المحتوى المعنون.

قبل شراء العقارات، لا ينبغي تقييم السعر والخصائص الفيزيائية فقط. يجب أيضا فحص الرهن العقاري، والرهن، والتعليق، وحق الانتفاع، وتسجيل إقامة العائلة والقيود المماثلة في سجل الأراضي وحالة تقسيم المناطق والترخيص للعقار بالتفصيل. خاصة في المشتريات التي تتم لأغراض الجنسية أو تصاريح الإقامة، من المهم جدا التخطيط للمعاملات بشكل صحيح من البداية. حول الجانب ذي الصلة من العملية عملية الحصول على الجنسية للأجانب الذين يشترون العقارات هناك معلومات مفصلة على الصفحة.

هل يمكن للأجانب شراء العقارات في تركيا؟   

يمكن لمواطني الدول المسموح لها بشراء العقارات في تركيا شراء العقارات، بشرط الالتزام بالقيود القانونية. ليس من الضروري أن يكون لدى الشخص الأجنبي تصريح إقامة مسبقا لشراء عقار في تركيا. ومع ذلك، يتم أيضا التحقق من حق الشراء من قبل مكتب تسجيل الأراضي من حيث جنسية المشتري والمنطقة التي تقع فيها العقارات.

يتم تنظيم استحواذ العقارات من قبل أشخاص أجانب بشكل أساسي في المادة 35 من قانون سجل الأراضي رقم 2644. تخضع عمليات الاستحواذ العقاري من قبل الشركات التي تأسست في دول أجنبية والشركات ذات رأس المال الأجنبي المنشأة في تركيا لقواعد مختلفة عن الأشخاص الحقيقيين. لهذا السبب، يجب تقييم الاستثمارات التي ستتم نيابة عن الشركة بشكل منفصل.

القيود المفروضة على اقتناء العقارات من قبل الأجانب

حقيقة أن العقار يبدو قابلا للشراء لا يعني بالضرورة أنه مناسب للشراء للمشتري الأجنبي. يجب تقييم موقع، ومساحة السطح، وطبيعة العقار، والعقارات التي استحوذ عليها المشتري سابقا في تركيا معا.

كيف تسير عملية شراء العقارات في تركيا للأجانب؟

1. يتم فحص أهلية المشتري للحصول على عقار

أولا، يجب تحديد ما إذا كان المشتري الأجنبي يمكنه شراء عقارات في تركيا حسب جنسيته. قد تكون هناك شروط خاصة من حيث بعض أنواع العقارات، أو المناطق أو أنواع الاستحواذ حسب الدول. يجب إجراء هذا الشيك قبل دفع الدفعة أو سعر البيع.

كما تؤخذ الممتلكات غير المنقولة التي اشتراها المشتري سابقا في تركيا في الاعتبار عند حساب حد مساحة السطح على مستوى البلاد. إذا كان هناك غرض للجنسية أو تصريح الإقامة أو الاستثمار التجاري، يجب تخطيط نموذج الشراء وفقا لهذا الغرض.

2. يتم تحديد العقار الذي سيتم شراؤه

يمكن للمشترين الأجانب شراء المساكن وأماكن العمل والأراضي والحقول وغيرها من العقارات غير المنقولة التي يسمح بها التشريع في تركيا. ومع ذلك، يجب التحقق مما إذا كان طبيعة العقار في سند الملكية واستخدامه الفعلي متوافقين مع بعضهما البعض.

على سبيل المثال، قد يتم تسجيل قسم مستقل يسوق كمقر إقامة كمكتب أو مستودع أو أرض في سند الملكية. طبيعة سند الملكية مهمة بشكل خاص لأن العقار المراد شراؤه لغرض تصريح الإقامة يجب أن يكون سكنيا ويستخدمه المشتري كمأوى.

3. يتم فحص سجل الأراضي والوضع القانوني

قبل اتخاذ قرار الشراء، يجب فحص سجل سند الملكية الحالي والمفصل للعقار. ليس كافيا أن تنظر فقط إلى معلومات المالك أثناء الفحص. يجب تقييم جميع السجلات التي قد تؤثر على نقل أو استخدام أو قيمة العقار.

ضمن نطاق الفحص القانوني، يجب التحقيق في القضايا التالية:

• سواء كان البائع هو المالك الحقيقي المسجل في سند الملكية،
• سواء كان هناك رهن عقاري أو ضمان بنكي على العقار غير المنقول،
• سواء كان هناك سجل مصادرة أو حجز احترازي أو أمر قضائي (أمر قضائي)،
• سواء كان هناك حق في الانتفاع أو الإقامة أو المرور أو التفوق،
• سواء كان هناك وعد ببيع أو إيجار أو شراء مسبق أو إعادة شراء،
• سواء كانت هناك حالة تتطلب تعليق الإقامة العائلية أو موافقة الزوجة،
• سواء كان الغير منقول خاضعا للملكية المشتركة أو المشتركة،
• سواء كانت إدارة الموقع، أو الاشتراكات، أو ديون النفقات المشتركة.

بيع عقار غير منقول مرهون أو محجوز ليس مستحيلا في جميع الحالات. ومع ذلك، يجب تحديد كيفية إزالة الأحمال الحالية بوضوح في العقد، وفي أي مرحلة سيتم دفع سعر البيع، وكيفية تنفيذ إجراءات الإلغاء.

4. يتم التحقيق في تقسيم المناطق والترخيص وملاءمة المشروع

حقيقة أن تسجيل سند الملكية نظيف لا تعني أن العقار متوافق تماما مع قوانين البناء والتقسيم. خاصة في شراء المباني والأقسام المستقلة، يجب فحص السجلات الفنية في البلدية ومديرية سجل الأراضي والمؤسسات ذات الصلة.

في هذا السياق، يجب التحقق من تصريح البناء، وتصريح الإشغال، وحق المرور الأرضي أو حالة الشقق السكنية، والمشروع المعماري المعتمد، وموقع القسم المستقل في المشروع. الإضافات غير القانونية، الشرفات المغلقة، إدراج المناطق المشتركة في القسم المستقل أو الاستخدام خارج المشروع قد تشكل خطرا من العقوبات الإدارية والهدم في المستقبل.

في شراء الأراضي والأراضي، يجب التحقيق بشكل منفصل في حالة تقسيم المناطق، وحق البناء، وواجهة الطرق، وقيود الاستخدام الزراعي، والمناطق المحمية، والتشريعات الساحلية، وإمكانية المصادرة بشكل منفصل.

5. إعداد اتفاقية إيداع أو سداد مقدمي

يمكن للطرفين توقيع اتفاقية حجز أو إيداع أو سداد مبكر قبل نقل سند الملكية. ومع ذلك، فإن العقد المكتوب البسيط لا ينقل ملكية العقار إلى المشتري الأجنبي. يتم الحصول على الملكية عند إتمام صفقة البيع رسميا وتسجيلها في سجل الأراضي.

في اتفاقية الإيداع، يجب أن تكون معلومات سند الملكية المفتوح للعقار، وسعر البيع، وخطة الدفع، وتاريخ نقل سند الملكية، وشروط السحب، وشرط إعادة الوديعة بشكل واضح. دفع مبلغ مرتفع وغير قابل للاسترداد قبل الانتهاء من المراجعة القانونية يشكل مخاطرة كبيرة.

إذا كان من المقرر عقد مبدئي لبيع العقارات، يجب إعداد العقد وفقا للنموذج الرسمي المنصوص عليه في القانون وموضحه إلى سجل الأراضي عند الحاجة.

6. رقم الضرائب، ومعاملات البنوك والعملات الأجنبية مكتملة

قد يحتاج المشتري الأجنبي إلى رقم تعريف ضريبي أو رقم تعريف أجنبي يمكن تحديده في الأنظمة ذات الصلة لاستخدامه في معاملات صك الملكية. فتح حساب بنكي في تركيا لتسجيل المدفوعات يجعل العملية أسهل عمليا.

يتم تطبيق عملية شهادة شراء الصرف الأجنبي في مبيعات العقارات حيث يكون الشخص الأجنبي هو المشتري. يتم تحويل العملة الأجنبية المتعلقة بسعر البيع إلى الليرة التركية عبر بنك معتمد، ويتم إرسال وثيقة شراء العملة الأجنبية الصادرة من البنك إلكترونيا إلى مكتب سجل الأراضي المعني.

يجب أن تكون معلومات الشخص أو جواز السفر أو العقار أو السعر في وثيقة شراء العملة الأجنبية متوافقة مع معاملة البيع. ومن الحساب الذي تم دفع الدفع، ولمن أرسل، وأي عقار تم تحديده في قسم الشرح أمر مهم في النزاعات التي قد تنشأ في المستقبل.

7. يتم تنفيذ إجراءات التقييم

في الاستثمارات العقارية التي تتم لغرض الحصول على الجنسية التركية، يتم إجراء عملية تقييم أو تحديد المبلغ لقيمة العقار من خلال النظام المعتمد. يجب أن تكون أسعار البيع، وإيصالات البنك، ووثائق شراء الصرف الأجنبي، والوثائق المبنية على التقييم متوافقة مع بعضها البعض.

إذا كانت القيمة السوقية للعقار أقل بكثير من سعر البيع، فقد يتأثر ذلك سلبا بطلب الجنسية. لذلك، من المهم للمشترين الذين لديهم الجنسية التأكد مما إذا كانت العقارات تحقق القيمة الاستثمارية المطلوبة قبل دفع العربون.

8. تقديم طلب سند الملكية

يمكن تقديم الطلب عبر نظام ويب تابو أو من خلال مكتب سجل الأراضي المعني. من الممكن أيضا إعداد عقد بيع العقارات من خلال كاتب العدل في المعاملات المناسبة. يتم تسجيل عقد البيع الذي يبرم عند كاتب العدل في نظام معلومات سجل الأراضي، ويتم تسجيل تغيير الملكية في سجل الأراضي.

في طلب سند الملكية، يتم تقديم سعر البيع، ومعلومات الطرف، والوثائق اللازمة إلى النظام. بعد فحص مديرية سجل الأراضي، يتم إبلاغ الأطراف بمعلومات عن الرسوم ومدفوعات الصناديق الدوارة للأطراف.

9. اكتمال عملية البيع والتسجيل الرسمية

يكون الأطراف حاضرين في مكتب سجل الأراضي أو كاتب العدل المخول في التاريخ المحدد. يجب أن يكون هناك مترجم معتمد متوفر للمشتري الأجنبي الذي لا يتحدث التركية. يشرح المترجم العواقب القانونية للعقد والصفقة للمشتري الأجنبي.

عند توقيع عقد البيع وإكمال عملية التسجيل في سجل الأراضي، تنتقل ملكية العقار إلى المشتري الأجنبي. يتم تسليم صك الملكية أو صك الملكية الإلكتروني الصادر باسم المشتري بعد الصفقة.

المستندات المطلوبة لشراء العقارات من قبل الأجانب

قد تختلف الوثائق المطلوبة حسب جنسية المشتري، وطبيعة العقار، وحالة التمثيل، وغرض الشراء. قد تطلب إدارة سجل الأراضي مستندات إضافية وفقا للصفقة الملموسة.

هل يمكن شراء العقارات بتوكيل رسمي صادر في الخارج؟

يمكن للأجنبي شراء العقار من خلال محاميه أو ممثله الآخر عن طريق إصدار توكيل رسمي قبل قدومه إلى تركيا. يجب أن يتضمن التوكيل بوضوح سلطة شراء العقارات، توقيع عقد البيع، التقدم بطلب سندات الملكية، طلب التسجيل والتوقيع على الوثائق اللازمة.

يمكن إصدار التوكيل في القنصلية التركية. بالنسبة للتوكيلات الصادرة عن سلطة الدولة الأجنبية، قد يتطلب الأمر موافقة أبوستيل أو موافقة قنصلية حسب ما إذا كانت الدولة طرفا في اتفاقية أبوستيل. يجب أيضا إعداد ترجمة تركية موثقة للوثيقة.

إذا كانت الصفقة ستتم لغرض الحصول على الجنسية التركية، فمن المهم تحديد الصلاحيات المتعلقة بطلب الجنسية، والالتزام بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات، ومعاملات شهادة الامتثال بشكل منفصل في التوكيل.

رسوم سند الملكية والنفقات الأخرى في شراء العقارات

في مبيعات العقارات، يتم حساب رسوم سند الملكية فوق سعر البيع المعلن، وليس أقل من قيمة ضريبة العقار. في الممارسة العامة، تنشأ رسوم سند الملكية بنسبة 2 بالمئة من سعر البيع بشكل منفصل نيابة عن المشتري والبائع. وبالتالي، تصل رسوم سند الملكية الإجمالية إلى 4 بالمئة. يجب التحقق من الأسعار الحالية والاستثناءات، إن وجدت، قبل المعاملة.

بالإضافة إلى رسوم سند الملكية، قد تواجه أيضا النفقات التالية:

• سندات الملكية ورسوم الصيانة الدوارة
• نفقات كاتب العدل والتوكيل الرسمي،
• رسوم الرسائل الرسولية والترجمة،
• أجر مترجم مقسم،
• قسط التأمين الإلزامي ضد الزلازل،
• نفقات التقييم أو تحديد المبلغ،
• رسوم الاستشارات العقارية والاستشارات القانونية،
• رسوم التحويل البنكي ومعاملات الصرف الأجنبي.

إظهار سعر البيع أقل من قيمته الفعلية في سند الملكية قد يؤدي إلى فرض غرامات بسبب الرسوم والضرائب المفقودة، ومشاكل في الإثبات المستقبلي بين الأطراف.

هل يوفر شراء العقار تصريح سكن؟

شراء العقارات في تركيا لا يمنح تلقائيا تصريح إقامة لأجنبي. ومع ذلك، يمكن للأجنبي الذي يستوفي الشروط اللازمة التقدم للحصول على تصريح إقامة قصير الأجل بحجة أن لديه عقارا في تركيا.

في تصريح الإقامة قصير الأجل بناء على ملكية العقارات، يجب أن يكون العقار المشتراي سكنيا، ويستخدمه مقدم الطلب لأغراض السكن، وأن تبلغ قيمته على الأقل 200,000 دولار أمريكي حتى تاريخ الاستحواذ. تأجير المنزل أو استخدامه لغرض آخر يدر الدخل قد يشكل مشكلة لهذه الفئة من تصاريح السكن.

شراء العقار لا يعني أن تصريح الإقامة سيصدر نهائيا. يجب على المتقدم أيضا استيفاء شروط التأمين الصحي، والكفاءة المالية، وتسجيل العنوان، وتصاريح الإقامة الأخرى. يتم تقييم كل تطبيق بشكل منفصل من قبل إدارة الترحيلات.

هل يمكن الحصول على الجنسية التركية عن طريق شراء العقارات؟

يمكن للأشخاص الأجانب الذين يشترون عقارا مناسبا بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي أو ما يعادلها بالعملة الأجنبية التقدم للحصول على الجنسية التركية بطريقة استثنائية إذا استوفوا الشروط الأخرى اللازمة.

يتم تسجيل التزام بأن العقارات المشتراة لأغراض الجنسية لن تباع لمدة ثلاث سنوات في سجل الأراضي. يجب أن توفر سعر البيع، وشهادة شراء الصرف الأجنبي، وإيصالات البنك، ووثائق التقييم مبلغ الاستثمار المطلوب بشكل منفصل وأن تكون متوافقة مع بعضها البعض.

شراء العقارات لا يمنح الجنسية التركية تلقائيا. بعد عملية سند الملكية، يتم الحصول على تحديد الاستثمار العقاري أو شهادة المطابقة. بعد ذلك، تبدأ مراحل تصريح إقامة المستثمر وتقديم طلب الجنسية. يتم اتخاذ القرار النهائي نتيجة فحص السلطات المختصة.

إذا كان هناك تخطيط لتقديم طلب الجنسية، يجب التحقق من النقاط التالية قبل الشراء:

• ما إذا كانت العقارات مناسبة لطلب الجنسية،
• سواء كانت هناك علاقة بين البائع والمشتري تمنعه التشريعات،
• سواء تم استخدام العقار غير المنقول في طلب الجنسية من قبل،
• سواء كانت نتيجة التقييم أو تحديد المبلغ تحقق مبلغ الاستثمار،
• سواء كانت المدفوعات تتم عبر البنك ومع تفسيرات مناسبة،
• سواء كان وثيقة شراء العملة الأجنبية صادرة مع الشخص الصحيح ومعلومات العقارات،
• ما إذا كان الالتزام بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات مسجل بشكل صحيح في سند الملكية.

المخاطر التي قد يواجهها الأجانب أثناء شراء العقارات

الدفع للبائع غير مدرج في سند الملكية

يجب التحقق مما إذا كان الشخص الذي سيتم دفعه هو مالك سند الملكية أم الشخص المخول رسميا من قبل المالك. قد لا يعني الدفع المدفوع للمستشار العقاري أو موظف المشروع أو الطرف الثالث دائما أن سعر البيع يدفع للبائع.

منح التأمين قبل الانتهاء من المراجعة القانونية

إذا كان هناك حجز أو رهن عقاري أو سجل آخر يمنع بيع الممتلكات غير المنقولة، فلا يجوز نقل سند الملكية. يجب أن تتضمن اتفاقية الإيداع بند استرداد صريح ليتم تحديد المشكلات نتيجة الفحص القانوني.

تقييم خاطئ لطبيعة سند الملكية

قد يكون المكان المستخدم كسكن مكتبا أو مستودعا أو أرضا أو حقلا في سند الملكية. قد يؤثر ذلك على إجراءات تصريح الإقامة، والقروض البنكية، والاشتراك، وإعادة البيع، وإجراءات الجنسية.

شراء العقارات من المشروع أو البناء

في المشاريع التي لم تكتمل بعد، يجب فحص ملكية الأرض، وتصاريح البناء، وحق المرور الأرضي، وتاريخ التسليم، وغرامة التأخير، وأحكام الضمان بعناية فائقة. لا ينبغي اتخاذ القرارات فقط بناء على الكتيبات الترويجية أو دوائر العيوب.

عدم إظهار سعر البيع الحقيقي في سند الملكية

التقليل من سعر البيع قد يؤدي إلى غرامة بسبب التقصير في الرسوم أو عدم الإفصاح عن تحويلات الأموال، أو عدم إثبات السعر الفعلي المدفوع عند إنهاء العقد.

ضمان الجنسية أو تصريح الإقامة

لا يمكن لأي مستشار عقاري أو شركة مشاريع أو وسيط أن يضمن منح الجنسية أو تصريح الإقامة بشكل نهائي. ملاءمة العقار هي واحدة فقط من شروط الطلب؛ يتم إجراء التقييم النهائي من قبل السلطات العامة المختصة.

أهمية دعم المحامي في شراء العقارات

دعم المحامين للأجانب أثناء عملية شراء العقارات في تركيا؛ هذا مهم من حيث فحص سند الملكية والسجلات البلدية للعقارات، وإعداد العقود، وإنشاء خطة الدفع بشكل آمن، ومتابعة معاملات سند الملكية.

ضمن نطاق الفحص القانوني الذي سيجريه المحامي، يتم تقييم سلطة البائع، والتزامات سند الملكية، وحالة التقسيم، ووثائق الرخصة، وسجلات الشقق السكنية، وأحكام العقود، ووثائق الدفع معا. بالنسبة للاستثمارات التي تهدف إلى الحصول على الجنسية أو تصريح الإقامة، يتم فحص ملاءمة العقار للطلب المعني بشكل منفصل قبل الشراء.

إذا لم يتمكن المشتري من القدوم إلى تركيا، يمكن متابعة معاملات الملكية أو البنك أو الضرائب أو الجنسية أو الإقامة عبر محام وفقا لنطاق التوكيل الرسمي. ومع ذلك، يجب إعداد التوكيل وفقا لغرض الشراء قبل بدء الصفقة.

الأسئلة الشائعة

هل يحتاج الأجانب إلى تصريح إقامة لشراء منزل في تركيا؟

لا يوجد التزام بالحصول على تصريح إقامة مسبقا لشراء العقارات في تركيا. يكفي تلبية شروط الاستحواذ من حيث جنسية المشتري وموقع الممتلكات غير المنقولة.

هل يمكن للأجنبي شراء عقار دون القدوم إلى تركيا؟

نعم. يمكن للشخص الأجنبي أن يحصل على معاملات سند الملكية من قبل ممثله أو محاميه من خلال توكيل يتضمن الصلاحيات اللازمة ويصدر وفقا للقانون التركي.

هل يمكن للأجنبي شراء أرض أو حقول في تركيا؟

يمكن شراء الأرض أو الأرض طالما أن جنسية المشتري والمنطقة التي يقع فيها العقار مناسبان. قد يحتاج المشروع المراد تطويره للممتلكات غير المنقولة إلى أن يعرض على موافقة الإدارة المختصة خلال فترة زمنية معينة. أيضا هل من الممكن للأجانب شراء أرض أو أرض في تركيا؟ يجب تقييمها مع الحالة الملموسة.

هل يجب دفع سعر البيع الكامل قبل نقل سند الملكية؟

يمكن تحديد وقت الدفع وفقا لعقد الأطراف. ومع ذلك، من أجل ضمان المشتري، يجب الفضل أن يتم الدفع في نفس الوقت مع نقل سند الملكية، وعبر البنك ومع التوضيح. يجب التخطيط لعملية الدفع وإغلاق الرهن العقاري في العقارات المرهون بشكل منفصل.

هل تقرير التقييم إلزامي للأجانب لشراء العقارات؟

عملية التقييم أو تحديد المبلغ إلزامية للاستثمارات العقارية التي تتم لغرض الحصول على الجنسية التركية. قد تختلف الوثائق المطلوبة في المشتريات العادية حسب طبيعة الصفقة.

هل شراء منزل في تركيا يمنح تلقائيا تصريح إقامة؟

شراء العقار لا يمكن أن يوفر فرصة التقديم على تصريح إقامة قصير الأجل إلا في ظروف معينة. لكي يتم قبول الطلب، يجب على العقار والمتقدم أيضا استيفاء شروط تصريح الإقامة الأخرى.

هل شراء منزل في تركيا يمنح الجنسية تلقائيا؟

بعد استثمار عقاري مؤهل لا يقل عن 400,000 دولار أمريكي، يجب إكمال مراحل شهادة الأهلية، وتصريح إقامة المستثمر، ومراحل طلب الجنسية. يتم اتخاذ القرار النهائي من قبل السلطة المختصة.

هل يمنع غياب المشتري الأجنبي التركي عملية صك الملكية؟

بالنسبة للطرف الذي لا يتحدث التركية، يتوفر مترجم معتمد خلال عملية سند الملكية أو كاتب العدل. يشرح المترجم محتوى الصفقة والعواقب القانونية للمشتري الأجنبي.

هل يمكن بيع عقار مرهون للرهن إلى أجنبي؟

اعتمادا على طبيعة الرهن العقاري وحالة الدائن، قد يكون من الممكن البيع. ومع ذلك، يجب تحديد ما إذا كان سيتم إزالة الرهن قبل البيع أو في نفس الوقت مع سعر البيع كتابيا وبخطة دفع آمنة.

هل يمكن شراء العقارات المشتركة؟

من الممكن للأجانب شراء عقارات بأسهم في ظل ظروف ملائمة. ومع ذلك، الملكية المشتركة؛ قد يشكل الاستخدام مخاطر قانونية إضافية مثل حل الشراكة وحق الاستباق. بالإضافة إلى ذلك، هناك قيود خاصة على العقارات المشتركة للمشتريات التي تتم لأغراض الجنسية. الحقوق القانونية للأجانب الذين يشترون منزلا في تركيا يشرح محتواه نقاطا قانونية أخرى تتعلق بهذه المرحلة.