El proceso de compra de bienes inmuebles en Turquía para extranjeros

El proceso de compra de bienes inmuebles en Turquía para extranjeros; Consiste en las etapas de selección del inmueble, examen de su estado legal, realización de pagos y transacciones de cambio de divisas, solicitud de la escritura de propiedad y registro de la propiedad en el registro de la propiedad. Es posible que los extranjeros compren vivienda, lugares de trabajo, tierras o terrenos en Turquía. Sin embargo, existen algunas limitaciones legales respecto a la ciudadanía del comprador, la región donde se encuentra la propiedad, la naturaleza de la propiedad y el propósito de la compra. En relación con este tema Derecho Inmobiliario También puedes revisar el contenido que se menciona.

Antes de comprar una propiedad, no se deben evaluar únicamente el precio y las características físicas. También deben examinarse en detalle la hipoteca, el gravamen, la anotación, el uso de fruto, el registro de residencia familiar y restricciones similares en el registro de la propiedad, así como la zonificación y el estatus de licencia de la propiedad. Especialmente en las compras realizadas para fines de ciudadanía o permiso de residencia, es de gran importancia planificar correctamente las transacciones desde el principio. Sobre el aspecto relevante del proceso Proceso de Ciudadanía para Extranjeros que Compran Bienes Raíces En la página hay información detallada.

¿Pueden los extranjeros comprar bienes inmuebles en Turquía?   

Los ciudadanos de los países que tienen permitido adquirir bienes inmuebles en Turquía pueden adquirir bienes raíces, siempre que cumplan con las restricciones legales. No es obligatorio que una persona extranjera tenga un permiso de residencia con antelación para poder comprar bienes inmuebles en Turquía. Sin embargo, el derecho a comprar también es verificado por la oficina del registro de la propiedad en función de la ciudadanía del comprador y de la región donde se encuentra la propiedad.

La adquisición de bienes inmuebles por parte de personas inmuebles extranjeras está regulada básicamente en el Artículo 35 de la Ley de Registro de la Propiedad nº 2644. Las adquisiciones de bienes inmuebles por parte de empresas establecidas en el extranjero y de empresas con capital extranjero establecidas en Turquía están sujetas a normas diferentes a las de las personas reales. Por esta razón, las inversiones que se realizarán en nombre de la empresa deben evaluarse por separado.

Restricciones aplicadas a la adquisición de bienes inmuebles por extranjeros

El hecho de que el inmueble parezca ser comprable no significa necesariamente que sea adecuado para su adquisición por parte del comprador extranjero. La ubicación, la superficie, la naturaleza del inmueble y los bienes inmuebles previamente adquiridos por el comprador en Turquía deben evaluarse conjuntamente.

¿Cómo se desarrolla el proceso de compra de bienes inmuebles en Turquía para los extranjeros?

1. Se verifica la elegibilidad del comprador para adquirir bienes inmuebles

En primer lugar, debe determinarse si el comprador extranjero puede adquirir bienes inmuebles en Turquía según su ciudadanía. Puede haber condiciones especiales en cuanto a ciertos tipos de bienes raíces, regiones o tipos de adquisición según los países. Esta comprobación debe hacerse antes de que se pague el depósito o el precio de venta.

Los bienes inmuebles previamente adquiridos por el comprador en Turquía también se tienen en cuenta en el cálculo del límite de superficie a nivel nacional. Si existe un propósito de ciudadanía, permiso de residencia o inversión comercial, el modelo de compra debe planificarse de acuerdo con este propósito.

2. Se determina el inmueble a comprar

Los compradores extranjeros pueden adquirir viviendas, lugares de trabajo, terrenos, campos y otras propiedades inmuebles permitidas por la legislación en Turquía. Sin embargo, debe comprobarse si la naturaleza de la propiedad en la escritura y su uso real son compatibles entre sí.

Por ejemplo, una sección independiente comercializada como residencia puede registrarse como oficina, almacén o terreno en la escritura de propiedad. La naturaleza de la escritura es especialmente importante, ya que la propiedad que se va a adquirir con el fin del permiso de residencia debe ser residencial y utilizada por el comprador como refugio.

3. Se examinan el registro de la propiedad y el estatus legal

Antes de tomar una decisión de compra, se debe examinar el registro actual y detallado de la escritura de la propiedad. No basta con fijarse solo en la información del propietario durante el examen. Todos los registros que puedan afectar la transferencia, uso o valor de la propiedad deben ser evaluados.

Dentro del ámbito del examen legal, deben investigarse los siguientes aspectos:

• Independientemente de si el vendedor es el verdadero propietario registrado en la escritura,
• Ya sea que haya una hipoteca o una garantía bancaria sobre el inmueble,
• Ya sea que haya un registro de incautación, embargo precautorio o orden judicial,
• Ya sea que exista un derecho de usufructo, residencia, paso o superioridad,
• Ya sea que haya una anotación de promesa de venta, alquiler, precompra o recompra,
• Ya sea que haya una situación que requiera anotación de residencia familiar o consentimiento conyugal,
• Ya sea que el bien inmueble esté sujeto a propiedad conjunta o compartida,
• Ya sea gestión de obras, cuotas o deudas de gastos comunes.

La venta de un bien inmobiliario hipotecado o embargado no es imposible en todos los casos. Sin embargo, debe determinarse claramente en el contrato cómo se retirarán las cargas existentes, en qué momento se pagará el precio de venta y cómo se llevarán a cabo los procedimientos de cancelación.

4. Se investiga la idoneidad de zonificación, licencias y proyectos

El hecho de que el registro de escrituras de propiedad esté limpio no indica que la propiedad cumpla completamente con la legislación de edificación y zonificación. Especialmente en la compra de edificios y secciones independientes, deben examinarse los registros técnicos en el municipio, la dirección de registro de la propiedad y las instituciones pertinentes.

En este contexto, deben comprobarse el permiso de construcción, el permiso de ocupación, la servidumbre de planta o el estatus de condominio, el proyecto arquitectónico aprobado y la posición de la sección independiente en el proyecto. Las ampliaciones ilegales, balcones cerrados, la inclusión de áreas comunes en la sección independiente o el uso fuera del proyecto pueden suponer un riesgo de sanciones administrativas y demolición en el futuro.

En cuanto a tierras y compras de terrenos, el estatus de zonificación, el derecho a la construcción, la fachada de carretera, las restricciones de uso agrícola, las áreas protegidas, la legislación costera y la posibilidad de expropiación deben investigarse por separado.

5. Se prepara el Acuerdo de Depósito o Prepago

Las partes pueden firmar una reserva, depósito o acuerdo de pago anticipado antes de la transferencia de la escritura. Sin embargo, un contrato escrito simple no transfiere la propiedad de la propiedad al comprador extranjero. La propiedad se adquiere tras la finalización oficial de la transacción de venta y su registro en el registro de la propiedad.

En el contrato de depósito, la información abierta sobre la escritura de propiedad del inmueble, el precio de venta, el plan de pagos, la fecha de transferencia de la escritura, las condiciones de retirada y la condición en la que se devolverá el depósito deben estar claramente escritos. Realizar un pago de una cantidad elevada y no reembolsable antes de que se complete la revisión legal supone un riesgo significativo.

Si se va a celebrar un contrato preliminar de venta de bienes inmuebles, el contrato debe prepararse conforme al formulario oficial estipulado en la ley y anotarse al registro de la propiedad cuando sea necesario.

6. Se completan las transacciones de número fiscal, bancarias y de divisas

El comprador extranjero puede necesitar un número de identificación fiscal o un número de identificación extranjero que pueda identificarse en los sistemas relevantes para ser utilizado en transacciones de escritura de propiedad. Abrir una cuenta bancaria en Turquía para registrar pagos también facilita el proceso en la práctica.

El proceso de certificado de compra de divisas se aplica en ventas inmobiliarias donde una persona extranjera es comprador. La moneda extranjera relacionada con el precio de venta se convierte en lira turca a través de un banco autorizado y el documento de compra de moneda emitido por el banco se transmite electrónicamente a la oficina de registro correspondiente.

La información, la persona, el pasaporte, la propiedad y el precio en el documento de compra en moneda extranjera deben ser compatibles con la transacción de venta. De la cuenta de quién se realizó el pago, a quién se envió y qué bienes inmuebles se especificaron en la sección de explicación son importantes en disputas que puedan surgir en el futuro.

7. Se llevan a cabo procedimientos de valoración

En las inversiones inmobiliarias realizadas con el propósito de la ciudadanía turca, el proceso de valoración o determinación de la cantidad respecto al valor de la propiedad se realiza a través del sistema autorizado. El precio de venta, los recibos bancarios, los documentos de compra de divisas y los documentos basados en la valoración deben ser compatibles entre sí.

Si el valor de mercado de la propiedad es significativamente inferior al precio de venta, puede verse afectada negativamente a la solicitud de ciudadanía. Por ello, es importante que los compradores con fines de ciudadanía comprueben si la propiedad alcanza el valor de inversión requerido antes de pagar un depósito.

8. Se presenta la solicitud de escritura de propiedad

La solicitud puede realizarse a través del sistema Web Tapu o mediante la oficina de registro de la propiedad correspondiente. También es posible redactar el contrato de compraventa de bienes inmuebles a través del notario público en las transacciones correspondientes. El contrato de compraventa realizado en el notario público se registra en el sistema de información del registro de la propiedad y el cambio de propiedad se registra en el registro de la propiedad.

En la solicitud de escritura de propiedad, se envían al sistema el precio de venta, la información de las partes y los documentos necesarios. Tras el examen de la dirección del registro de la propiedad, se notifica a las partes la información sobre tasas y pagos de fondos rotatorios.

9. Se completa el proceso oficial de ventas y registro

Las partes están presentes en la oficina del registro de la propiedad o en el notario público autorizado en la fecha especificada. Debe haber un traductor jurado autorizado disponible para un comprador extranjero que no hable turco. El traductor explica las consecuencias legales del contrato y la transacción al comprador extranjero.

Al firmar el contrato de compraventa y completar el proceso de registro en el registro de la propiedad, la propiedad de la propiedad pasa al comprador extranjero. La escritura de propiedad o escritura electrónica emitida a nombre del comprador se entrega tras la transacción.

Documentos requeridos para la compra de bienes inmuebles por parte de extranjeros

Los documentos requeridos pueden variar según la ciudadanía del comprador, la naturaleza de la propiedad, el estatus de representación y el propósito de la compra. La dirección del registro de la propiedad podrá solicitar documentos adicionales según la transacción concreta.

¿Se puede comprar un bien inmobiliario con un poder notarial emitido en el extranjero?

Un extranjero puede comprar bienes inmuebles a través de su abogado u otro representante emitiendo debidamente un poder notarial antes de venir a Turquía. El poder notarial debe incluir claramente la autoridad para comprar bienes inmuebles, firmar un contrato de venta, solicitar escrituras de propiedad, solicitar el registro y firmar los documentos necesarios.

El poder notarial puede emitirse en el consulado turco. Para los poderes notariales emitidos por la autoridad del país extranjero, puede ser necesaria la aprobación apostilla o consular dependiendo de si el país es parte de la Convención de Apostilla. También debe prepararse una traducción notariada al turco del documento.

Si la transacción se realiza con fines de ciudadanía turca, es importante especificar por separado en el poder notarial los poderes relativos a la solicitud de ciudadanía, el compromiso de no vender durante tres años y el certificado de conformidad de las transacciones en la autoridad notarial.

Tasa de escritura y otros gastos en la compra de bienes raíces

En las ventas de bienes inmuebles, la comisión de escritura se calcula sobre el precio de venta declarado, no inferior al valor impuesto sobre bienes inmuebles de la propiedad. En la práctica general, una comisión por escritura del 2 por ciento del precio de venta surge por separado en nombre del comprador y del vendedor. Así, la tasa total de escritura alcanza el 4 por ciento. Las tarifas actuales y las excepciones, si las hay, deben comprobarse antes de la transacción.

Además de la tasa de escritura, también pueden encontrarse los siguientes gastos:

• Fondo rotatorio de escritura y comisiones por servicios,
• Gastos de notario público y poder notarial,
• Apostilla y tasas de traducción,
• Tarifa de traductor juramentado,
• Prima obligatoria de seguro sísmico,
• Gastos de valoración o determinación de importes,
• Honorarios de consultoría inmobiliaria y asesoría legal,
• Cargos por transferencias bancarias y transacciones de divisas.

Mostrar el precio de venta inferior a su valor real en la escritura puede provocar sanciones por impuestos e impuestos impuestos, así como problemas de futura seguridad entre las partes.

¿Comprar una propiedad proporciona un permiso de residencia?

Comprar bienes inmuebles en Turquía no otorga automáticamente un permiso de residencia a un extranjero. Sin embargo, un extranjero que cumpla las condiciones necesarias puede solicitar un permiso de residencia temporal con el argumento de que posee bienes inmuebles en Turquía.

En un permiso de residencia a corto plazo basado en la propiedad inmobiliaria, el bien adquirido debe ser residencial, utilizado por el solicitante para fines de vivienda y tener un valor de al menos 200.000 USD en la fecha de adquisición. Alquilar la vivienda o usarla para otro propósito generador de ingresos puede suponer un problema para esta categoría de permiso de residencia.

La compra de una propiedad no significa que el permiso de residencia se vaya a emitir de forma definitiva. El solicitante también debe cumplir las condiciones de seguro médico, suficiencia financiera, registro de dirección y otros permisos de residencia. Cada solicitud es evaluada por separado por la Gestión de Migración.

¿Se puede obtener la ciudadanía turca comprando una propiedad inmobiliaria?

Las personas inmuebles extranjeras que compren bienes inmuebles adecuados por un importe de al menos 400.000 USD o su equivalente en moneda extranjera pueden solicitar la ciudadanía turca de forma excepcional si cumplen con las demás condiciones necesarias.

En el registro de la propiedad se registra un compromiso de que los bienes inmuebles adquiridos para fines de ciudadanía no se venderán durante tres años. El precio de venta, el certificado de compra en divisas, los recibos bancarios y los documentos de valoración deben proporcionar por separado la cantidad de inversión requerida y ser compatibles entre sí.

La compra de bienes inmuebles no adquiere automáticamente la ciudadanía turca. Tras el proceso de escritura, se obtiene un certificado de determinación o conformidad de inversión inmobiliaria. Después, se inician las fases de permiso de residencia para inversores y solicitud de ciudadanía. La decisión final se toma como resultado del examen de las autoridades competentes.

Si se planifica una solicitud de ciudadanía, se deben comprobar los siguientes puntos antes de comprarla:

• Si la propiedad es adecuada para la solicitud de ciudadanía,
• Si existe una relación entre el vendedor y el comprador que la legislación impide,
• Si los bienes inmuebles han sido utilizados previamente en la solicitud de ciudadanía,
• Tanto si el resultado de la valoración como de la determinación de la cantidad cumple con el importe invertido,
• Ya sea que los pagos se realicen a través del banco y con las explicaciones adecuadas,
• Si el documento de compra de moneda extranjera se emite con la información correcta sobre la persona y bienes raíces,
• Si el compromiso de no vender durante tres años está correctamente registrado en la escritura de propiedad.

Riesgos que los extranjeros pueden enfrentar en la compra de bienes raíces

Pago al vendedor no incluido en la escritura

Debe comprobarse si la persona a pagar es el titular de la escritura o la persona debidamente autorizada por el propietario. El pago realizado al consultor inmobiliario, empleado del proyecto o tercero puede no significar siempre que el precio de venta se pague al vendedor.

Conceder un depósito antes de que se complete la revisión legal

Si existe un gravamen, hipoteca u otro registro que impide la venta del inmueble, la transferencia de la escritura puede no llevarse a cabo. El acuerdo de depósito debe incluir una cláusula explícita de reembolso para los problemas que se determinarán como resultado del examen legal.

Evaluación incorrecta de la naturaleza de la escritura de propiedad

Un lugar utilizado como residencia puede ser una oficina, almacén, terreno o campo en la escritura de propiedad. Esto puede afectar a los procesos de permiso de residencia, préstamo bancario, suscripción, reventa y ciudadanía.

Compra de bienes inmuebles a través de proyectos o construcción

En proyectos que aún no se han completado, deben examinarse cuidadosamente la propiedad del terreno, el permiso de construcción, la servidumbre de suelo, la fecha de entrega, la penalización por retraso y las disposiciones de garantía. Las decisiones no deben tomarse únicamente en base a folletos promocionales o círculos de muestras.

No mostrar el precio real de venta en la escritura de propiedad

Subestimar el precio de venta puede conllevar una penalización por la falta de honorarios, la falta de divulgación de transferencias de dinero y la falta de prueba del precio real pagado al finalizar el contrato.

Garantía de Ciudadanía o Permiso de Residencia

Ningún consultor inmobiliario, empresa de proyectos o intermediario puede garantizar que la ciudadanía o el permiso de residencia se concedan de forma definitiva. La idoneidad de la propiedad es solo una de las condiciones de aplicación; La evaluación final la realizan las autoridades públicas competentes.

La importancia del apoyo de un abogado en la compra de bienes inmuebles

Apoyo legal para extranjeros en proceso de compra de bienes inmuebles en Turquía; Es importante para examinar la escritura de propiedad y los registros municipales de la propiedad, preparar contratos, crear el plan de pagos de forma segura y seguir las transacciones de escritura.

Dentro del alcance del examen legal que debe realizar el abogado, se evalúan conjuntamente la autoridad del vendedor, las cargas de escritura, el estado de zonificación, los documentos de licencia, los registros del condominio, las cláusulas contractuales y los documentos de pago. Para inversiones con fines de ciudadanía o permiso de residencia, la idoneidad de la propiedad para la solicitud correspondiente se examina por separado antes de la compra.

Si el comprador no puede venir a Turquía, las transacciones de escritura, banco, impuestos, ciudadanía y residencia pueden ser realizadas a través de un abogado según el alcance del poder notarial. Sin embargo, el poder notarial debe prepararse de acuerdo con el propósito de la compra antes de que comience la transacción.

Preguntas frecuentes

¿Necesitan los extranjeros un permiso de residencia para comprar una casa en Turquía?

No existe ninguna obligación de tener un permiso de residencia previo para comprar bienes inmuebles en Turquía. Es suficiente para cumplir las condiciones de adquisición en cuanto a la ciudadanía del comprador y la ubicación del inmueble.

¿Puede un extranjero comprar bienes inmuebles sin venir a Turquía?

Sí. La persona extranjera puede realizar las transacciones de escritura por su representante o abogado mediante un poder notarial que incluya los poderes necesarios y se emita conforme a la ley turca.

¿Puede un extranjero comprar tierras o campos en Turquía?

Se pueden comprar terrenos siempre que la ciudadanía del comprador y el área donde se encuentra la propiedad sean adecuados. El proyecto que se desarrollará para bienes inmuebles no construidos puede necesitar ser sometido a la aprobación de la administración correspondiente en un plazo determinado. También ¿Es posible que los extranjeros compren tierras o tierras en Turquía? Debe evaluarse junto con la caja de hormigón.

¿Debe pagarse el precio total de venta antes de que se transfiera la escritura?

El plazo de pago puede determinarse según el contrato de las partes. Sin embargo, para la seguridad del comprador, debe preferirse que el pago se realice simultáneamente con la transferencia de la escritura, a través del banco y con explicación. El proceso de pago y cierre de hipoteca en bienes raíces hipotecados debe planificarse por separado.

¿Es obligatorio un informe de tasación para que los extranjeros puedan comprar bienes raíces?

El proceso de valoración o determinación de la cantidad es obligatorio para inversiones inmobiliarias realizadas con el fin de obtener la ciudadanía turca. Los documentos que se solicitan en las compras normales pueden variar según la naturaleza de la transacción.

¿Comprar una casa en Turquía otorga automáticamente un permiso de residencia?

Comprar un inmueble solo puede ofrecer la oportunidad de solicitar un permiso de residencia temporal bajo ciertas condiciones. Para que la solicitud sea aceptada, el inmobiliario y el solicitante también deben cumplir con las demás condiciones del permiso de residencia.

¿Comprar una casa en Turquía otorga automáticamente la ciudadanía?

Tras una inversión inmobiliaria elegible de al menos 400.000 USD, deben completarse las etapas del certificado de elegibilidad, el permiso de residencia para inversores y la solicitud de ciudadanía. La decisión final la toma la autoridad competente.

¿La falta de turquía del comprador extranjero impide la transacción de escritura?

Para la parte que no habla turco, hay un traductor jurado autorizado disponible durante el proceso de escritura o notarial. El traductor explica el contenido y las consecuencias legales de la transacción al comprador extranjero.

¿Se puede vender un inmueble hipotecado a un extranjero?

Dependiendo de la naturaleza de la hipoteca y del estatus del acreedor, la venta puede ser posible. Sin embargo, si la hipoteca se eliminará antes de la venta o simultáneamente con el precio de venta debe determinarse por escrito y con un plan de pagos seguro.

¿Se puede comprar un inmueble compartido?

Es posible que extranjeros compren bienes inmuebles con acciones en condiciones favorables. Sin embargo, la propiedad compartida; El uso puede conllevar riesgos legales adicionales, como la disolución de la sociedad y el derecho de preempción. Además, existen restricciones especiales sobre bienes inmuebles compartidos para las compras que se realizan con fines de ciudadanía. Derechos legales de los extranjeros que compran una casa en Turquía su contenido explica otros puntos legales relacionados con esta etapa.