إجراءات سند الملكية والضرائب للأجانب الذين يشترون عقارات في تركيا

ليس كافيا للأجانب الذين يشترون عقارات في تركيا فقط إتمام نقل سند الملكية. قبل البيع، من الضروري الحصول على رقم ضريبي، وإصدار شهادة شراء بعملة أجنبية، ودفع رسوم سند الملكية، والتحقق من سجلات البلدية للعقارات. فيما يتعلق بهذا الموضوع قانون العقارات يمكنك أيضا مراجعة المحتوى المعنون.

بعد نقل سند الملكية، يجب اتباع إشعار ضريبة الممتلكات، والتأمين الإجباري ضد الزلازل، والاشتراكات، والإقرارات الضريبية في حالة الدخل من العقار. كونك أجنبيا لا يلغي تلقائيا الالتزامات الضريبية المتعلقة بالعقارات في تركيا. أمور يجب أخذها في الاعتبار أثناء عملية نقل سند الملكية للمشترين الأجانب يشرح محتواه نقاطا قانونية أخرى تتعلق بهذه المرحلة.

كيف تتم معاملات صك الملكية للأجانب؟

يتم الحصول على ملكية العقارات في تركيا من خلال إجراء صفقة البيع الرسمية وتسجيل المشتري الأجنبي كمالك في سجل الأراضي. دفع عربون أو توقيع عقد مكتوب عادي بين الطرفين وحده لا يشكل ملكية.

يمكن تقديم الطلب عبر Web Tapu أو عبر مكتب سجل الأراضي المعني. إذا لم يتمكن المشتري الأجنبي من القدوم إلى تركيا، يمكنه إجراء المعاملات عبر محاميه أو ممثله مع توكيل رسمي يحتوي على التفويضات اللازمة.

الوثائق المطلوبة لنقل سند الملكية

على الرغم من أن المستندات المطلوبة قد تختلف حسب جنسية المشتري وطبيعة العقار، إلا أنها عادة ما تكون كما يلي:

• جواز سفر ساري المفعول أو هوية البلد،
• ترجمة تركية موثقة عند الضرورة،
• رقم تعريف الضريبي أو الأجنبي،
• صك الملكية ومعلومات القيمة العادلة البلدية للممتلكات غير المنقولة،
• وثيقة TCIP الصالحة للممتلكات غير المنقولة ذات طبيعة المباني،
• شهادة شراء صرف أجنبي،
• إذا كان من المقرر استخدام ممثل، فإن التوكيل المناسب
• مترجم معتمد للحزب الذي لا يتحدث التركية.

بالنسبة للمشتريات التي تتم لغرض الحصول على الجنسية التركية، يطلب أيضا إيصالات بنكية، وشهادة تحديد المبلغ، ومستندات تتعلق بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات.

ما هي شهادة شراء الصرف الأجنبي؟

في المعاملات التي يحصل فيها شخص أجنبي على عقار عن طريق الشراء، يجب تحويل العملة الأجنبية المرتبطة بسعر البيع إلى الليرة التركية عبر بنك يعمل في تركيا. يتم تحويل وثيقة شراء الصرف الأجنبي الصادرة عن البنك إلى مكتب سجل الأراضي المعني قبل نقل سند الملكية.

يجب أن تتضمن الوثيقة اسم المستلم، وجواز السفر أو رقم تعريف الأجنبي، ومقدار العملة الأجنبية المتبادلة. يؤخذ مبلغ الليرة التركية في الوثيقة في الاعتبار عند تحديد سعر البيع في سند الملكية الرسمي.

رسوم سند الملكية التي يجب أن يدفعها الأجانب

في مبيعات العقارات، يتم حساب رسوم سند الملكية فوق سعر البيع المعلن، وليس أقل من قيمة ضريبة العقار. وفقا للقاعدة العامة، يتم جمع رسوم سند الملكية البالغة 20 لكل ألف، أي 2 بالمئة، من المشتري والبائع بشكل منفصل. وبالتالي، فإن إجمالي رسوم سند الملكية هو 4 بالمئة.

قد يتقاسم الأطراف العبء الاقتصادي لهذه النفقات بشكل مختلف فيما بينهما. ومع ذلك، فإن إظهار سعر البيع أقل من المبلغ الفعلي في سند الملكية قد يؤدي إلى غرامات ضريبية، وفوائد تأخير، ومشاكل في إثبات الدفع.

ما هي التكاليف الأخرى التي يمكن تحويلها بسند الملكية؟

هل يدفع المشترون الأجانب ضريبة القيمة المضافة؟

عادة لا يتم حساب ضريبة القيمة المضافة عند شراء عقار مستعمل من شخص غير مشمول في نطاق النشاط التجاري. في أولى عمليات التسليم التي تقوم بها شركة البناء أو المؤسسة التجارية، قد تنشأ ضريبة القيمة المضافة حسب طبيعة العقار.

بعض المشترين الأجانب الذين لا يقيمون في تركيا يمكنهم الاستفادة من إعفاء ضريبة القيمة المضافة لتسليم أول مكان إقامة أو مكان عملهم إذا استوفوا الشروط المحددة في القانون. هذا الاستثناء لا ينطبق تلقائيا على كل مشتري أجنبي وكل عقارات. يجب فحص التزام البائع الضريبي، وما إذا كان العقار قد تم تسليمه لأول مرة، وطريقة تقديم سعر البيع إلى تركيا قبل الصفقة.

إشعار ضريبة العقارات بعد نقل سند الملكية

يجب على الأجنبي الذي يشتري العقار تقديم إشعار ضريبة عقار للبلدية التي يقع فيها العقار. إشعار للممتلكات غير المنقولة التي تم الحصول عليها في الأشهر التسعة الأولى من السنة حتى نهاية السنة؛ بالنسبة لتلك التي تم الاستحواذ عليها في الأشهر الثلاثة الأخيرة من السنة، يتم إنتاجها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ الاستحواذ. حول الجانب ذي الصلة من العملية عملية الحصول على الجنسية للأجانب الذين يشترون العقارات هناك معلومات مفصلة على الصفحة.

يبدأ التزام ضريبة الممتلكات في السنة التي تلي سنة الشراء. يتم حساب الضريبة على قيمة العقار التي تحددها البلدية وعادة ما تدفع على دفعتين.

معدلات ضريبة الممتلكات

معدل ضريبة الممتلكات في المنازل هو 1 لكل ألف في البلديات العادية و2 لكل ألف داخل حدود البلديات الحضرية. المعدل في الأراضي هو 3 لكل ألف في البلديات العادية و6 لكل ألف في المدن الكبرى؛ في الأراضي، يطبق كواحد لكل ألف في البلديات العادية و2 لكل ألف في المدن الحضرية.

يتم حساب مبلغ الضريبة ليس فقط بناء على سعر الشراء، بل أيضا بناء على قيمة ضريبة العقار التي تحددها البلدية.

هل تدفع الضرائب إذا تم تأجير العقار؟

إذا أجر المالك الأجنبي مكان إقامته أو مكان عمله في تركيا، فقد يكون دخله خاضعا للضريبة في تركيا. قد يضطر غير المقيمين في تركيا أيضا إلى تقديم إقرار كمكلف ضرائب محدود بسبب دخل الإيجار الذي يحصلون عليه من العقارات في تركيا.

هناك مبلغ إعفاء لدخل إيجار السكن يتم تحديثه كل عام. هذا المبلغ هو 58,000 ليرة ليرة ليرة لإيرادات السنة التقويمية لعام 2026. بالنسبة للدخل فوق الإعفاء، يتم تقييم التزام الإقرار من خلال أخذ طريقة النفقات والأرباح الأخرى في الاعتبار. أيضا الحقوق القانونية للأجانب الذين يشترون منزلا في تركيا يجب تقييمها مع الحالة الملموسة.

من المهم استلام رسوم الإيجار عبر البنك، والاحتفاظ بسجلات الدفع مع عقد الإيجار، واتباع فترات الإقرار السنوية.

إذا تم بيع العقار، هل تفرض ضريبة على أرباح رأس المال؟

إذا تم بيع العقار المشتراة خلال خمس سنوات وتم تحقيق ربح من البيع، فقد تنشأ ضريبة الأرباح الرأسمالية. في الحساب، يتم خصم سعر الشراء المفهرس والنفقات والرسوم القابلة للخصم قانونيا من سعر البيع.

مبلغ الإعفاء للأرباح الرأسمالية التي تم الحصول عليها في عام 2026 هو 150,000 ليرة ليرا. الأرباح الناتجة عن بيع العقار بعد أن تم الاحتفاظ به لأكثر من خمس سنوات عادة لا يخضع لضريبة الدخل إذا لم تكن البيع ضمن نطاق النشاط التجاري.

نظرا لأن عمليات الشراء والمبيعات العقارية التي تتم بشكل مستمر أو داخل المنظمة يمكن اعتبارها دخلا تجاريا، فقد يتم تطبيق قواعد ضريبية مختلفة بغض النظر عن فترة الخمس سنوات.

أمور يجب أخذها في الاعتبار في صك الملكية والمعاملات الضريبية

• يجب فحص تسجيل سند الملكية وديون العقارات قبل الدفع.
• يجب الإعلان عن سعر البيع في سند الملكية مع المبلغ الفعلي.
• يجب إصدار وثيقة شراء العملة الأجنبية قبل نقل سند الملكية.
• يجب أن تتم جميع المدفوعات عبر البنك ومع توضيح.
• يجب تقديم إشعار ضريبة الممتلكات إلى البلدية في الوقت المناسب.
• يجب التحقق من التزام التصريح بدخل الإيجار والمبيعات بشكل منفصل.

الأسئلة الشائعة

هل مطلوب رقم ضريبي للمشتري الأجنبي؟

لإجراء صك الملكية والمعاملات الضريبية، يجب تحديد المشتري الأجنبي في الأنظمة المتعلقة برقم التعريف الضريبي أو الأجنبي.

هل يدفع المشتري فقط رسوم سند الملكية؟

في الحساب القانوني، ينشأ رسوم سند الملكية بنسبة 2 بالمئة بشكل منفصل للمشتري والبائع. قد يحدد الطرفان التقاسم الاقتصادي للمصروف بشكل مختلف مع العقد.

هل يلزم الأجانب بدفع ضريبة الممتلكات؟

نعم. كما يصبح المالك الأجنبي دافع ضرائب عقارية عن عقاره في تركيا. عادة ما يبدأ الالتزام في السنة التي تلي سنة الشراء.

هل يمكن لكل مشتري أجنبي الاستفادة من إعفاء ضريبة القيمة المضافة؟

لا يمكن تطبيق الاستثناء إلا إذا تم استيفاء شروط المشتري، وغير المنقول، والتسليم الأول، والدفع المحددة في القانون معا.

هل يتم دفع الضريبة على البيع الذي تمت بعد خمس سنوات؟

إذا لم يتم بيع العقار ضمن نطاق النشاط التجاري، فإن أرباح المبيعات من العقار المحتفظ به لأكثر من خمس سنوات عادة لا تخضع لضريبة الأرباح الرأسمالية.

هل يدفع الأجانب الذين يعيشون خارج تركيا ضريبة الإيجار؟

الشخص الذي يكسب دخل الإيجار من العقارات في تركيا قد يواجه التصريح والمسؤولية الضريبية كدافع ضرائب محدود، حتى لو لم يكن يعيش في تركيا.

معلومات قانونية: تم إعداد هذا المحتوى لأغراض المعلومات العامة. قد تتغير الإعفاءات الضريبية، وحدود التقديم، وتكاليف المعالجة كل عام. قبل نقل سند الملكية أو الإيجار أو البيع، يجب إجراء تقييم قانوني ومالي خاص بالعقار والشخص.