Derecho Inmobiliario

El proceso de compra de bienes raíces por parte de extranjeros en Türkiye

Las personas físicas extranjeras pueden comprar residencias, lugares de trabajo, terrenos y bienes inmuebles similares en Türkiye, siempre que cumplan con las restricciones legales. Sin embargo, es posible que no se apliquen las mismas condiciones de adquisición a los ciudadanos de todos los países. Antes de realizar la transacción, se debe verificar la ciudadanía del comprador, la región donde se encuentra el inmueble, la naturaleza del inmueble y la superficie total del inmueble previamente adquirido por el extranjero en Türkiye.

Como regla general, una persona extranjera no necesita obtener un permiso de residencia por adelantado para comprar bienes inmuebles en Türkiye. Sin embargo, la compra de bienes inmuebles no otorga automáticamente a un extranjero un permiso de residencia o la ciudadanía turca. Las transacciones de residencia y ciudadanía están sujetas a condiciones y evaluaciones administrativas separadas de las de adquisición de bienes inmuebles. En relación con este tema Proceso de Ciudadanía para Extranjeros Compradores de Bienes Raíces También puedes revisar el contenido titulado.

Restricciones básicas a la adquisición de bienes inmuebles por parte de extranjeros

• El comprador debe ser ciudadano del país al que se le permite adquirir bienes inmuebles en Türkiye.
• La superficie total de bienes inmuebles que una persona real extranjera puede adquirir en todo Türkiye no puede exceder el límite legal.
• La superficie total de bienes inmuebles que los extranjeros pueden adquirir en un distrito no puede exceder la tarifa determinada para la superficie del distrito de propiedad privada.
• Puede que no sea posible comprar bienes inmuebles en zonas militares restringidas, zonas de seguridad especial y áreas cerradas a la adquisición extranjera.
• Para tierras agrícolas, áreas protegidas y bienes inmuebles sujetos a legislación especial, puede ser necesario obtener un permiso o un dictamen de idoneidad de las instituciones pertinentes.
• En caso de adquisición de terrenos o terrenos sin edificación en ellos, podrá surgir la obligación de desarrollar un proyecto adecuado a la naturaleza del inmueble.

Por regla general, la superficie total de bienes inmuebles que pueden adquirir personas físicas extranjeras no puede exceder de treinta hectáreas en todo el país. Además, el total de bienes inmuebles adquiridos por extranjeros y derechos reales limitados independientes y permanentes no puede exceder del diez por ciento de la superficie del distrito de propiedad privada. El Presidente tiene la autoridad para imponer restricciones adicionales en términos de país, persona, región, tipo de inmueble y cantidad.

Etapas del proceso de compra de un inmueble

1. Se examinan las condiciones de adquisición del comprador: Se comprueban la ciudadanía del comprador, los bienes inmuebles existentes en Türkiye y las limitaciones al derecho de adquisición.
2. Se busca el registro de título de propiedad del inmueble: Se examinan los datos del propietario, la naturaleza del inmueble, la superficie, el número de sección independiente y las anotaciones en el registro de la propiedad.
3. Se realiza revisión legal y técnica: Se verifica el estado de zonificación, la licencia de construcción, el permiso de construcción, la propiedad del condominio, los registros municipales y el uso real.
4. Se determinan las condiciones de venta: El precio de venta, el depósito, la forma de pago, la fecha de entrega, los costos del título de propiedad y las disposiciones a aplicar en caso de incumplimiento del contrato se pactarán por escrito.
5. Las transacciones de valoración y cambio de divisas se completan: Se preparan los documentos de valoración o determinación de monto requeridos por la solicitud de título de propiedad vigente y se emite un Certificado de Compra de Divisas.
6. La solicitud de título de propiedad se realiza: El proceso de compraventa se inicia a través del sistema de Título de Propiedad Web, la Dirección de Registro de la Propiedad correspondiente o los trámites notariales permitidos por la legislación.
7. Se pagan tarifas y gastos de transacción: Se completan la tarifa de título de propiedad, la tarifa del fondo rotatorio y otros gastos relacionados con la transacción.
8. Las ventas y registros oficiales se realizan: Se firma el contrato de compraventa y se inscribe la propiedad del inmueble en el registro de la propiedad a nombre del comprador extranjero.

Documentos que se pueden solicitar a compradores extranjeros

• Pasaporte o documento de identidad emitido por autoridades de países extranjeros,
• Si es necesario, traducción turca notariada del pasaporte,
• Número de identificación de extranjero o número de identificación fiscal,
• Foto tomada recientemente,
• Título de propiedad del inmueble o isla, información de parcela y sección independiente,
• Documento de compra de divisas,
• Documento de valoración o determinación del importe del inmueble según la naturaleza de la transacción,
• Póliza de seguro obligatorio contra terremotos para bienes inmuebles que sean un edificio,
• Si la transacción se realizará mediante representación, un poder apropiado,
• Si compra con fines de ciudadanía, recibos de pago aprobados por el banco.

Es posible que los extranjeros que no hablen turco deban realizar transacciones a través de un traductor jurado en transacciones de registro de la propiedad o notariales. Si en el pasaporte se utiliza un alfabeto distinto del latino, es importante que la información de identidad se traduzca al turco de forma precisa y coherente.

¿Se pueden comprar bienes inmuebles en el extranjero con un poder?

Es posible que un comprador extranjero compre bienes inmuebles a través de un abogado u otro representante antes de venir a Türkiye. El poder debe incluir claramente la autoridad para comprar bienes inmuebles, pagar el precio de venta, firmar el contrato de título de propiedad, solicitar el registro y presentar los documentos necesarios.

Es posible que sea necesario preparar un poder emitido en el extranjero en el consulado turco o, si es emitido por un notario extranjero, es posible que deba ser una apostilla o una certificación consular. También se puede solicitar una traducción turca notariada del poder en un idioma extranjero.

Derechos legales de los extranjeros que compran una casa en Türkiye

Un extranjero que compra legalmente una casa en Türkiye se beneficia de las facultades que le confiere el derecho de propiedad desde el momento en que se inscribe como propietario en el registro de la propiedad. Malik; puede utilizar la casa, alquilarla, venderla, donarla, hipotecarla y dejarla a sus herederos dentro de los límites legales.

Los derechos de propiedad de los propietarios extranjeros están protegidos por el ordenamiento jurídico, al igual que los derechos de propiedad de los ciudadanos turcos. Ser extranjero; No impide la presentación de casos de cancelación e inscripción de títulos de propiedad, impedimentos de intervención, derechos de alquiler, desalojos, bienes inmuebles defectuosos o indemnizaciones.

Derechos fundamentales del anfitrión extranjero

• Utilizar el inmueble como residencia,
• Alquiler de inmuebles a terceros,
• Vender el inmueble según las condiciones del mercado,
• Establecer una hipoteca u otros derechos reales limitados sobre bienes inmuebles,
• Solicitar prevención de intervención y tasa de uso en caso de ocupación desleal,
• Tomar acciones legales en caso de que el inquilino viole el contrato,
• Ejercer los derechos de propiedad del piso respecto de las zonas comunes y la gestión del solar,
• Presentar una demanda contra transacciones ilegales de títulos de propiedad,
• Dejar bienes inmuebles por herencia.

¿Qué se puede hacer si la casa comprada resulta defectuosa?

Si el inmueble no tiene las características especificadas en el contrato, se entrega en contravención al proyecto, la medida de la superficie es significativamente diferente, hay un problema de licencia u ocupación, o surgen defectos ocultos de construcción, puede surgir la responsabilidad legal del vendedor.

Dependiendo de las características de la incidencia concreta, se podrá solicitar la eliminación del defecto, la reducción del precio de venta, la cobertura de los daños o la rescisión del contrato. Si el vendedor está interesado en el comercio inmobiliario con fines profesionales o comerciales y el comprador es un consumidor, también puede ser necesario evaluar los derechos derivados de la legislación en materia de consumo.

Se debe registrar el estado actual del inmueble durante la entrega con fotografías, vídeos y un informe de entrega. La fabricación incompleta, los daños, los valores de los medidores, la cantidad de llaves y los artículos dejados en la propiedad deben mostrarse claramente en el informe.

Derechos sobre la gestión del sitio y del apartamento

Un extranjero que compra una casa sujeta a propiedad en condominio está sujeto a las decisiones y al plan de gestión de la administración del apartamento o del sitio. Los propietarios de pisos tienen derecho a participar en el consejo, a votar, a examinar las cuentas de gestión y a emprender acciones legales contra decisiones ilegales del consejo.

Los gastos comunes, cuotas, costos de reparaciones mayores y uso de áreas comunes se determinan dentro del alcance del plan de manejo y lo dispuesto en la Ley de Condominio. Antes de comprar, sería útil obtener información de la gerencia sobre deudas vencidas, gastos importantes planificados y disputas en curso.

¿Comprar una casa proporciona un permiso de residencia?

Ser propietario de una casa en Türkiye no otorga automáticamente a un extranjero un permiso de residencia. Los extranjeros propietarios de bienes inmuebles pueden solicitar un permiso de residencia de corta duración si cumplen las condiciones exigidas por la legislación de inmigración vigente. Solicitud; Está sujeto a evaluación administrativa en cuanto a la naturaleza del inmueble, su valor, uso real como residencia, domicilio y demás condiciones del extranjero.

Cosas a considerar durante el proceso de transferencia de título de propiedad para compradores extranjeros

Aunque la transferencia del título de propiedad es la etapa más importante en la compra de un inmueble, simplemente ver el título de propiedad no es suficiente para una compra segura. Deben examinarse conjuntamente la situación jurídica del inmueble en el registro de la propiedad, su uso real, los registros municipales y de zonificación, la autoridad del vendedor y el método de pago.

¿Qué información se debe comprobar en el registro de la propiedad?

• ¿Quién es el verdadero dueño del inmueble?
• Información de provincia, distrito, barrio, isla y parcela,
• Información de secciones independientes, pisos, manzanas y terrenos compartidos,
• El carácter registral del inmueble como residencia, lugar de trabajo, terreno o campo,
• Ya sea que se haya establecido un condominio o una servidumbre de piso,
• Si existe hipoteca, gravamen o medida cautelar sobre el inmueble,
• Derechos reales limitados como usufructo, superestructura, derechos de paso o residencia,
• Residencia familiar, alquiler, cláusulas de promesa de venta o retrocompra,
• Plan de gestión y demás registros que afecten al uso del inmueble.

La presencia de una hipoteca en el registro de la propiedad no significa que la propiedad no pueda adquirirse de ninguna forma. Sin embargo, la deuda por la cual se estableció la hipoteca, el monto actual de la deuda y cómo se eliminará durante la venta deben determinarse por escrito. Dado que puede existir el riesgo de que la hipoteca no se libere si el precio de venta se paga directamente al vendedor, las transacciones bancarias y de títulos de propiedad deben realizarse en coordinación entre sí.

Autoridad de identidad y representación del vendedor

Se debe comprobar si la persona que realiza la venta es la persona que figura como propietario en el título de propiedad. Si el vendedor actúa por poder, se debe verificar que el poder esté vigente, sea válido y contenga autoridad clara para la venta del inmueble. También se debe evaluar si el poder ha sido cancelado y si la transacción cae dentro del alcance del poder.

Si el vendedor es una empresa, se deben examinar los registros comerciales actuales de la empresa, la representación y la autoridad vinculante, los documentos de firma y las decisiones empresariales necesarias con respecto a la venta de bienes inmuebles. Mostrar el inmueble por parte de un empleado de la empresa o un asesor inmobiliario no significa que tenga la autoridad para cobrar el precio de venta o transferir el título de propiedad.

Cosas a considerar al realizar depósitos y pagos anticipados

Hacer un gran depósito o pago inicial antes de que se complete el examen del título de propiedad puede plantear riesgos importantes. Antes del pago, se deben especificar en el contrato escrito las identidades de las partes, la información del título de propiedad abierto del inmueble, el precio total de venta y las condiciones bajo las cuales se reembolsará el pago.

Debe regularse claramente la naturaleza jurídica del depósito. Aceptar el importe pagado como dinero de conexión, dinero de retiro o una parte del precio de venta puede tener diferentes consecuencias legales. Un documento firmado y entregado únicamente a un asesor inmobiliario no es en ningún caso un contrato de compraventa válido que prevea la transferencia de la propiedad del inmueble.

Contrato oficial de compraventa y registro.

Para que se transmita la propiedad de un inmueble, la venta debe realizarse en la forma oficial prescrita por la ley y el comprador debe estar inscrito como propietario en el registro de la propiedad. Los contratos de compraventa de inmuebles pueden celebrarse en las oficinas del registro de la propiedad o pueden ser elaborados por notarios en el ámbito de los procedimientos y condiciones previstos en la legislación.

Un contrato de promesa de venta de bienes raíces es un contrato que otorga el derecho a solicitar una venta en el futuro. La celebración por sí sola de un contrato de compraventa no transfiere la propiedad al comprador. Para proteger al comprador frente a terceros, se debe considerar la anotación de la promesa de compraventa en el registro de la propiedad.

¿Cómo se puede garantizar la seguridad de los pagos?

En lugar de pagar el precio de venta en persona y sin documentación, se deben utilizar transferencias bancarias donde la información del comprador y del vendedor sea claramente visible. Incluir la información de la isla, la parcela, el bloque y la sección independiente de la propiedad en la descripción del recibo hace que sea más fácil demostrar para qué venta se realizó el pago.

Para garantizar que el pago y la transferencia del título de propiedad se realicen de forma simultánea o interconectada, se podrá utilizar el bloqueo bancario, un sistema de pago seguro u otros métodos de aseguramiento adecuados a la situación de las partes. El pago del precio total de venta mucho antes de que se transfiera el título de propiedad puede suponer un riesgo importante para el comprador.

Trámites a realizar tras la transferencia del título de propiedad

• El título de propiedad y los documentos de la transacción deben verificarse y conservarse.
• La entrega efectiva del inmueble deberá realizarse con informe escrito.
• Se deben actualizar los registros de impuestos municipales y prediales.
• Deberían hacerse cargo de los abonos a la electricidad, el agua, el gas natural y a Internet.
• El cambio de propietario deberá notificarse a la dirección del solar o del apartamento.
• Deben revisarse las pólizas de seguro obligatorio y voluntario.
• En inmuebles con inquilinos se debe examinar el contrato de alquiler y el estado del depósito.

Proceso de Ciudadanía para Extranjeros Compradores de Bienes Raíces

Los extranjeros que compren bienes inmuebles de cierta calidad y valor pueden solicitar la ciudadanía turca excepcionalmente. Dentro del ámbito de la normativa vigente, se debe adquirir un inmueble naturalizado por un valor mínimo de 400.000 dólares estadounidenses o su equivalente en moneda extranjera y se debe inscribir en el registro de la propiedad un compromiso de no venta durante tres años.

El hecho de que el precio del inmueble supere los 400.000 dólares estadounidenses no significa que se aceptará la solicitud de ciudadanía. La naturaleza del bien inmueble, su vendedor, el historial de propiedad anterior, el método de pago, el Certificado de compra de divisas, los recibos bancarios, la determinación del monto de la inversión y el compromiso de título de propiedad se evalúan en conjunto.

¿Qué bienes inmuebles se pueden utilizar para la ciudadanía?

En la práctica ciudadana actual, el inmueble a adquirir debe ser un condominio o una sección independiente con servidumbre de piso establecida, o debe ser un terreno con estructura permanente de acuerdo con la legislación y con permiso de construcción. En la solicitud de ciudadanía no se pueden utilizar tierras no estructuradas, tierras agrícolas ni derechos de tiempo compartido.

En las solicitudes basadas en contrato de promesa de compraventa redactado ante notario, se deberá utilizar inmueble con régimen de condominio o servidumbre de piso. En la modalidad de promesa de venta se debe pagar por adelantado el precio mínimo que exige la legislación y anotar el contrato en el registro de la propiedad con el compromiso de que no será transferido ni cancelado durante tres años.

Etapas de solicitud de ciudadanía a través de bienes raíces.

1. Se examina la idoneidad del inversor extranjero: Se verifican los datos de identidad, ciudadanía, familia y residencia.
2. Se investiga la idoneidad del inmueble para la ciudadanía: Se evalúa la naturaleza del inmueble, su propietario, transferencias anteriores y si ha sido utilizado en el proceso de ciudadanía anteriormente.
3. Se elabora Certificado de Determinación del Monto de Inversión Inmobiliaria: El valor de los bienes inmuebles que pueden utilizarse como base para la inversión ciudadana se determina mediante el sistema oficial.
4. Se emite el Documento de Compra de Divisas: La moneda extranjera relacionada con el precio de venta se procesa a través del banco utilizando el método previsto por la legislación.
5. El precio de venta se paga vía banco: Se prepara un recibo explicativo y aprobado por el banco que muestra la conexión entre el pago realizado por el comprador al vendedor y el inmueble.
6. Se completa la venta del título de propiedad y el compromiso de tres años: El inmueble se registra a nombre del inversor extranjero y el compromiso de no venta se inscribe en el registro de la propiedad.
7. El proceso de determinación de la inversión se completa: Es evaluado por la institución autorizada que la inversión cumple con las condiciones requeridas en la legislación.
8. Las solicitudes de permiso de residencia y ciudadanía se realizan: El permiso de residencia de inversionista y el expediente de ciudadanía excepcional se elaboran y presentan a las autoridades pertinentes.

¿Cómo se determina el monto de la inversión?

En la solicitud de ciudadanía no se tiene en cuenta únicamente el precio de venta escrito por las partes en el contrato. El precio de venta declarado en el pagaré oficial, Certificado de Compra de Divisas, recibos bancarios y los montos aceptados en el Certificado de Determinación del Monto de Inversión Inmobiliaria deberán ajustarse a la legislación.

El hecho de que el monto en un documento supere el límite requerido no siempre compensa la deficiencia en otros documentos. Por ejemplo, aunque en el contrato de compraventa se establezca un precio elevado, si el pago realizado a través del banco o el monto considerado como base de inversión se mantiene por debajo del límite, esto puede afectar negativamente el proceso de ciudadanía.

¿Se puede utilizar más de un inmueble?

Es posible que sea posible cubrir el monto de inversión requerido con más de una propiedad que cumpla con la legislación. Cada bien inmueble debe ser elegible para la ciudadanía, los documentos de venta y pago deben estar preparados en su totalidad, y el monto total debe ser verificado mediante determinaciones oficiales.

La compra de un inmueble en acciones por parte de más de un inversor extranjero no significa que cada inversor pueda solicitar la ciudadanía sobre sus propias acciones. La adquisición de acciones con fines de ciudadanía puede no considerarse apropiada según la normativa vigente.

Compromiso de no venta de tres años

En el registro de la propiedad se inscribe una declaración que indique que el inmueble adquirido con fines de ciudadanía no se puede vender durante tres años. Una decisión de ciudadanía anterior no significa que el período de tres años haya finalizado. Se debe respetar el período de compromiso y preservar la base de la inversión para la solicitud de ciudadanía.

Retirar el compromiso antes de su fecha de vencimiento, transferir el inmueble o revelar que hay información falsa en los documentos puede dar lugar a la reevaluación del certificado de determinación de inversión y de la decisión de ciudadanía.

¿Todos los que compran bienes raíces obtienen la ciudadanía?

Si el inmueble cumple con el monto requerido, brinda la oportunidad de presentar una solicitud; Sin embargo, esto no significa que definitivamente se adquirirá la ciudadanía. Las autoridades competentes también evalúan los documentos de identidad y familia del solicitante, los exámenes de orden público y seguridad nacional y otras condiciones del expediente de ciudadanía.

Controles legales en la venta de viviendas a extranjeros en Türkiye

Uno de los riesgos más importantes que puede afrontar una persona extranjera al comprar una casa en Türkiye es que la propiedad se evalúe únicamente en función de la información del anuncio de venta. Los anuncios, folletos promocionales o declaraciones de un asesor inmobiliario no indican por sí solos la situación jurídica oficial del inmueble. Controles legales en la venta de viviendas a extranjeros en Türkiye Su contenido explica otros puntos legales relacionados con esta etapa.

Antes de la venta, se deben examinar juntos los registros de título de propiedad, municipio, zonificación, proyecto, gestión y contrato. Los contratos firmados o los pagos realizados sin revisión legal pueden tener consecuencias como no poder transferir el título de propiedad y no poder recuperar el precio pagado.

Título de propiedad y control de propiedad.

• Se debe verificar si el vendedor es el propietario en el título de propiedad.
• Se debe examinar la información sobre la sección independiente y la participación de la tierra del inmueble.
• Deben investigarse las hipotecas, embargos, medidas cautelares y otros gravámenes.
• Se debe comprobar si existe una promesa de venta o una anotación de arrendamiento.
• Se debe investigar si el inmueble es objeto de una demanda de título de propiedad en curso.
• Se debe evaluar si la autoridad del vendedor está restringida.

Control de zonificación y construcción

• Se debe examinar el permiso de construcción y el proyecto arquitectónico aprobado.
• Se debe comprobar si existe un permiso de construcción.
• Se debe investigar la idoneidad del uso real para el proyecto aprobado.
• Se debe determinar si hay una ampliación ilegal, un balcón bloqueado o un área combinada.
• Se debe examinar la propiedad del condominio o el estado de servidumbre de piso.
• Se debe investigar si existe una transformación urbanística, una decisión de edificación riesgosa o de demolición.

El uso diferente del tramo independiente que aparece como residencia en el título de propiedad o cambios contrarios al proyecto pueden dar lugar a sanciones municipales y responsabilidad de restauración. Por tanto, no basta con ver el interior del apartamento; El proyecto aprobado debe compararse con la situación actual.

Control legal en proyectos nuevos y en curso

En proyectos que aún no han sido terminados, se debe investigar la relación jurídica entre el propietario del terreno, el contratista y la empresa vendedora. Si la empresa vendedora tiene la autoridad para vender la sección independiente correspondiente, debe comprobarse mediante el contrato de construcción a cambio de la participación en el terreno y los registros del registro de la propiedad.

En las ventas de casas prepagas o de proyectos, se deberán regular claramente en el contrato al menos las siguientes cuestiones:

• Título de propiedad claro e información del proyecto de la propiedad inmobiliaria.
• Área de uso bruto y neto,
• Precio total de venta y plan de pago,
• Transferencia de títulos de propiedad y fechas de entrega,
• Especificaciones materiales y técnicas,
• Sanciones a aplicar en caso de retraso,
• Condiciones de desistimiento del contrato y reembolso,
• Áreas comunes, instalaciones sociales y principios de cuotas,
• Qué parte soporta los impuestos, derechos y otros gastos.

Control de precios de venta y contratos.

No basta con explicar verbalmente el contrato a un extranjero que no habla turco. Se debe preparar una traducción en un idioma que el destinatario pueda entender y se debe comprobar si existen diferencias con el texto turco. El texto que se tomará como base en caso de disputa también deberá especificarse en el contrato.

Las disposiciones que otorgan al vendedor la autoridad para modificar unilateralmente el contrato, posponer la fecha de entrega indefinidamente o aumentar el precio indefinidamente pueden plantear riesgos importantes para el comprador. Se deben escribir claramente las consecuencias que se aplicarán en caso de que no se entregue el inmueble, no se transfiera el título de propiedad y no se complete el proyecto.

Inspecciones a realizar en viviendas alquiladas

Si hay un inquilino en la casa que se va a comprar, se debe examinar el contrato de alquiler vigente, la cuota de alquiler, la fianza, el estado de pago y el compromiso de desalojo. La venta del inmueble no rescinde automáticamente el contrato de arrendamiento existente; Como regla general, el nuevo propietario se convierte en parte del contrato de arrendamiento.

Si el nuevo propietario necesita utilizar la casa para sí mismo o para sus familiares enumerados en la ley, deberá cumplir con los plazos de notificación y demanda especificados en el Código de Obligaciones de Turquía. La decisión de compra no debe basarse en declaraciones verbales del vendedor o asesor inmobiliario tales como "el inquilino se mudará inmediatamente".

La abogada Esra Aslan lleva a cabo una evaluación de riesgos legales previa a la venta para compradores extranjeros examinando el registro de la propiedad, el contrato, los documentos de zonificación, el plan de pago y la elegibilidad para la ciudadanía.

¿Es posible que los extranjeros compren parcelas o terrenos en Türkiye?

Es posible que personas físicas extranjeras compren terrenos o parcelas de terreno en Türkiye, dependiendo de las restricciones legales y de la naturaleza del inmueble. Sin embargo, las condiciones de uso y proyecto que rigen los bienes inmuebles registrados como "terreno", "campo", "jardín" u "olivar" en el título de propiedad son diferentes entre sí.

Introducir un inmueble como "terreno para villa" o "terreno de inversión" en un anuncio de venta no significa que sea legalmente apto para la construcción. La calidad del título de propiedad, el plan de zonificación, el estado de las parcelas, el frente de la carretera, las condiciones de construcción y las decisiones de protección especial deben investigarse por separado.

Obligación de desarrollo de proyectos en bienes inmuebles no estructurados

Si una persona física extranjera adquiere una parcela o un terreno sin construcción en él, se le puede exigir que desarrolle un proyecto apropiado a la naturaleza del bien inmueble y lo presente al ministerio competente para su aprobación dentro del plazo especificado en la ley. La falta de presentación del proyecto a tiempo o la no realización del proyecto aprobado puede dar lugar a la liquidación del inmueble.

Por lo tanto, el comprador extranjero debe evaluar el uso previsto y la responsabilidad del proyecto antes de comprar un terreno o campo baldío con el único pensamiento de que ganará valor en el futuro.

Controles a realizar al comprar un terreno

• El propósito de uso del inmueble en el actual plan de zonificación,
• Ya sea en el ámbito de residencia, comercio, industria, turismo o instalaciones sociales,
• Tasa de construcción, altura del piso y distancias de dibujo,
• Ya sea que se trate de una parcela de zonificación o no,
• Ya sea que tenga frente a vía catastral o de desarrollo,
• Riesgo compartido de asociación de expropiación o regulación,
• Estado de dilución y parcelación,
• Infraestructuras, instalaciones de agua, electricidad y alcantarillado,
• Ya sea que esté ubicado en un bosque, pasto, costa o área protegida,
• Ya sea que haya inundaciones, deslizamientos de tierra u otros riesgos naturales.

¿Se pueden comprar tierras agrícolas?

La capacidad de un extranjero para adquirir un campo, viñedo, jardín, olivar u otra tierra agrícola está sujeta a los límites generales relativos a la adquisición extranjera, así como a las normas especiales de la legislación agrícola. Son importantes el tamaño indivisible del inmueble, su integridad agrícola, su uso previsto y las opiniones de la institución correspondiente.

La compra de terrenos agrícolas no significa que se pueda construir un edificio residencial o comercial directamente sobre el terreno. Para la construcción se deben obtener los permisos requeridos por la legislación agrícola y de zonificación. Si no se retira del uso agrícola o no se obtiene un permiso de construcción, el inversor extranjero no podrá realizar el proyecto planeado.

¿Se puede utilizar un terreno o un campo en la solicitud de ciudadanía?

La capacidad de los extranjeros para comprar terrenos o campos baldíos en la adquisición de bienes raíces en general y la capacidad de utilizar estos bienes inmuebles para inversiones de ciudadanía son cuestiones diferentes. En la práctica actual de ciudadanía, los bienes inmuebles sin estructuras y sujetos a obligaciones de desarrollo de proyectos y las tierras agrícolas no pueden considerarse aptos a los efectos de adquirir la ciudadanía.

El inversionista que aspira a convertirse en ciudadano debe confirmar que el inmueble cumple con los requisitos de la guía de ciudadanía vigente antes de firmar el contrato de compra.

Título de propiedad y procedimientos fiscales para extranjeros que compran bienes inmuebles en Türkiye

Los derechos de propiedad y otros gastos de transacción que deben pagar los extranjeros al comprar bienes inmuebles están sujetos a las reglas básicas que se aplican a las transacciones inmobiliarias de ciudadanos turcos. Sin embargo, en operaciones de compraventa de personas reales extranjeras, podrán requerirse trámites adicionales como Certificado de Cambio, número de identidad o número fiscal de extranjero y traducción.

¿Cómo se calcula la tarifa del título de propiedad?

En las ventas de bienes raíces, la tarifa del título de propiedad se calcula con base en el precio de venta real declarado, que no es menor que el valor del impuesto a la propiedad. En la práctica legal, el comprador y el vendedor pagan su parte de la tarifa del título de propiedad por separado.

En el ámbito de la tasa general vigente, se cobra por separado al comprador y al vendedor una tasa de título de propiedad del 20 por mil. Esta tasa corresponde a un costo del 4 por ciento en términos del precio total de venta. Aunque las partes pueden decidir quién correrá con el costo económicamente, el precio de venta real debe declararse en el título de propiedad.

Si se demuestra que el precio de venta es inferior al importe real en el registro de la propiedad, se puede solicitar la tasa de título de propiedad faltante junto con una multa por pérdida fiscal e intereses de demora. Además, una declaración de precio bajo puede afectar negativamente al cálculo de las ganancias de capital en posteriores disputas de compraventa y pago entre las partes.

¿Qué es un Certificado de Compra de Divisas?

En las transacciones de venta en las que participan personas reales extranjeras que compran bienes inmuebles en Türkiye, la moneda extranjera correspondiente al precio de venta debe venderse a un banco mediante el método especificado en la legislación y el banco debe emitir un Certificado de Compra de Divisas.

Es importante que los registros necesarios, como la identidad del comprador extranjero o información del pasaporte, información de bienes raíces, monto de moneda extranjera y equivalente en dólares estadounidenses, se incluyan correctamente en el Documento de compra de divisas. El documento debe prepararse antes de que se complete la transacción y de conformidad con la solicitud de título de propiedad.

Otros gastos que pueden ocurrir durante el proceso de título de propiedad

• Cargo por servicio del fondo rotatorio de título de propiedad,
• Gastos de valoración o determinación del importe de la inversión,
• Gastos de traducción de traductor jurado y notario,
• Gastos de preparación y certificación de poderes,
• Prima de seguro obligatorio contra terremotos,
• Honorarios notariales correspondientes a las ventas realizadas en notaría,
• Gastos de transferencia bancaria y pago seguro,
• Gastos de abogado y revisión legal.

impuesto a la propiedad

Los extranjeros propietarios de bienes inmuebles podrán ser responsables del impuesto predial que devengue el municipio donde se encuentre el inmueble. El impuesto a la propiedad se determina según el tipo de inmueble, su valor fiscal y la región donde se ubica.

El impuesto a la propiedad generalmente se puede pagar en dos cuotas. La primera cuota se paga en marzo, abril y mayo, y la segunda cuota se paga en noviembre. Después de comprar el inmueble, es importante consultar los registros municipales e investigar si existen deudas pasadas.

Fiscalidad de los ingresos por alquiler

Si un extranjero alquila una residencia o lugar de trabajo en Türkiye, los ingresos por alquiler obtenidos pueden estar sujetos a declaración e impuestos dentro del ámbito de la legislación fiscal turca. Se debe evaluar si el extranjero es residente en Türkiye, el tipo de inmueble, el monto de los ingresos por alquiler y los acuerdos de doble imposición, si los hubiera.

Es importante realizar los pagos del alquiler a través de bancos o canales financieros aceptados en la legislación para acreditar ingresos y fecha de pago.

Ganancia de valor por la venta de inmuebles

Si la compra y venta de bienes inmuebles no está dentro del ámbito de la actividad comercial, la ganancia resultante de la venta del inmueble adquirido a título oneroso dentro de los cinco años a partir de la fecha de adquisición puede gravarse como ganancia de capital de conformidad con la exención anual y otras condiciones.

El cálculo del quinquenio, el método de adquisición del inmueble, los precios reales de compra y venta y los gastos pueden afectar el resultado fiscal. En caso de compra y venta frecuente y continua de bienes inmuebles, también es posible considerar la actividad como ingreso comercial.

impuesto al valor agregado

Las consecuencias fiscales de comprar un inmueble de segunda mano a una persona real no son las mismas que comprar una nueva residencia o lugar de trabajo a una empresa comercial. El impuesto al valor agregado puede estar en la agenda dependiendo de la situación fiscal del vendedor, el tipo de inmueble y su área de uso.

Aunque se puede aplicar la exención de impuestos bajo ciertas condiciones para algunas entregas residenciales y laborales realizadas a extranjeros no residentes en Türkiye, el precio debe traerse del extranjero, los bienes inmuebles no deben enajenarse durante un cierto período de tiempo y deben cumplirse otras condiciones. La exención de impuestos debe evaluarse por separado en la transacción concreta antes de comprar.

Cosas a las que los extranjeros deben prestar atención al firmar un contrato de arrendamiento en Türkiye

En general, no existe ningún obstáculo para que los extranjeros alquilen una residencia o un lugar de trabajo en Türkiye. Los contratos de arrendamiento celebrados entre inquilinos extranjeros y ciudadanos turcos están sujetos básicamente a las disposiciones del Código de Obligaciones de Turquía. Sin embargo, pueden surgir condiciones administrativas adicionales para las residencias que el extranjero utilizará a efectos de registro de domicilio y permiso de residencia.

Se debe verificar que el arrendador es el propietario.

Antes de firmar el contrato, se debe comparar la identidad del arrendador con la información del propietario en el registro de la propiedad. Si el arrendador no es el propietario, se deberá solicitar un poder válido u otro documento de autorización que demuestre la autoridad para alquilar el inmueble y cobrar la renta.

No se debe realizar el pago a la persona que sólo tiene la llave de la propiedad y se presenta como asesor inmobiliario o familiar del propietario. La tarifa de alquiler y el depósito deben enviarse a la cuenta bancaria de la persona autorizada con explicaciones.

Información que debe incluirse en el contrato de alquiler

• Información de identidad clara del arrendador y del inquilino,
• La dirección exacta del inmueble y, si es posible, información del título de propiedad.
• Fecha de inicio y finalización del contrato,
• Cuota de alquiler mensual y fecha de pago,
• Cuenta bancaria en la que se depositará el importe del alquiler,
• ¿Sobre qué base se realizará el aumento del alquiler?
• Monto del depósito y condiciones de devolución,
• A qué parte pertenecen las cuotas y gastos accesorios,
• Finalidad del uso del inmueble,
• Condiciones de subarrendamiento y transferencia,
• Lista de enseres y pertenencias,
• Disposiciones de terminación y desalojo.

¿Se puede redactar el contrato en dos idiomas?

El contrato de arrendamiento puede redactarse en turco u otro idioma que el inquilino extranjero pueda entender. Sin embargo, si dos textos tienen el mismo contenido y existen diferencias, se deberá indicar en qué idioma se tomará el texto como base.

Si un inquilino extranjero firma un contrato turco que no entiende sin traducción, esto puede aumentar las disputas sobre la implementación de las disposiciones del contrato. En particular, deberán explicarse detalladamente las disposiciones de liberación, cláusula penal, depósito y gastos comunes.

¿De cuánto puede ser el depósito?

El depósito de garantía solicitado al inquilino en alquileres de viviendas y lugares de trabajo techados no puede exceder de tres meses de alquiler. Si se decide dar dinero como garantía, se debe tener en cuenta el método de cuenta bancaria prescrito por la ley.

Si el depósito se entrega en mano, se deberá obtener un documento de entrega firmado. Para determinar los daños que se podrán deducir de la fianza al finalizar el contrato, se deberá dejar constancia del estado inicial del inmueble con fotografías y un informe de entrega.

¿Cómo se determina el aumento del alquiler?

Los acuerdos de las partes sobre aumentos de alquiler no pueden exceder los límites superiores especificados en el actual Código de Obligaciones de Turquía y las regulaciones temporales, si las hubiera. El hecho de que en el contrato esté escrita una tarifa superior al límite legal no significa que dicha tarifa será válida en todos los casos.

Se debe examinar más a fondo si el precio del alquiler puede determinarse en moneda extranjera según el estado de residencia de las partes en Türkiye y las excepciones de la legislación cambiaria. Conviene comprobar la normativa vigente antes de aceptar un alquiler en moneda extranjera.

Cuotas y gastos adicionales

Los gastos derivados de la electricidad, el agua, el gas natural y el uso ordinario del inmueble corren generalmente a cargo del inquilino. Los impuestos, seguros obligatorios y gastos importantes de reparación estructural relacionados con la propiedad del inmueble podrán correr a cargo del arrendador, según el contrato y las normas legales.

Se debe aclarar en el contrato qué servicios cubren las tarifas del sitio, si existe deuda vencida y quién pagará los gastos extraordinarios de mantenimiento.

Si se vende el inmueble, ¿caducará el contrato de arrendamiento?

La venta de la propiedad arrendada no rescinde automáticamente el contrato de arrendamiento. Como regla general, el nuevo propietario se convierte en parte del contrato de arrendamiento existente. Si el nuevo propietario necesita utilizar el inmueble para sí o para sus familiares especificados en la ley, deberá seguir la notificación legal y el litigio.

La importancia de los documentos en las disputas de alquiler

Los gastos de alquiler deben pagarse a través del banco y con un extracto. No obtener un recibo firmado por los pagos realizados a mano puede dificultar que el inquilino demuestre que ha realizado el pago. Es importante que las notificaciones de rescisión, entrega, defecto y reparación realizadas al arrendador se realicen por escrito.

En muchas disputas que surgen de la relación de alquiler, es posible que sea necesario completar el proceso de mediación obligatorio antes de presentar una demanda. La naturaleza del desalojo, la determinación del alquiler, las cuentas por cobrar y otras exigencias contractuales deben evaluarse en un caso concreto.

Guía de derecho inmobiliario en Türkiye para inversores extranjeros

Para los extranjeros que invertirán en bienes raíces en Türkiye, el proceso legal no comienza con el descubrimiento del inmueble. Antes de la inversión se debe determinar el propósito de la inversión, en nombre de quién se comprará el inmueble, el método de financiación, los ingresos por alquiler, el objetivo de ciudadanía y el plan de ventas futuro.

El propósito de la inversión debe determinarse correctamente

Las consecuencias legales y fiscales de una compra realizada para uso residencial personal y una inversión realizada para obtener ingresos por alquiler o desarrollo de proyectos no son las mismas. El inversor deberá definir claramente cuál de los siguientes objetivos persigue:

• Adquirir una residencia personal en Türkiye,
• Para obtener ingresos por alquiler a largo o corto plazo,
• Comprar un lugar de trabajo comercial,
• Desarrollando proyectos en el terreno,
• Solicitar la ciudadanía turca a través de bienes raíces,
• Obtener ganancias vendiendo el inmueble después de un cierto período de tiempo,
• Adquisición de bienes inmuebles para las actividades de la empresa.

¿Debe comprarse el inmueble a nombre de un particular o de una empresa?

La compra de bienes inmuebles en nombre de una persona física extranjera o de una empresa establecida en Türkiye está sujeta a normas diferentes. La posibilidad de que las empresas extranjeras establecidas en el extranjero adquieran directamente bienes inmuebles en Türkiye puede depender de la existencia de disposiciones legales especiales.

Las empresas de capital extranjero establecidas en Türkiye pueden adquirir bienes inmuebles para realizar las actividades previstas en sus estatutos. Los procedimientos de autorización y notificación pueden verse cuestionados dependiendo de la estructura de la sociedad de la empresa, el porcentaje de participación extranjera y la región donde se encuentra el inmueble.

En las inversiones inmobiliarias personales que se realicen con fines de ciudadanía, el inmueble deberá adquirirse a nombre del propio inversionista. Los bienes inmuebles comprados en nombre de un cónyuge, hijo o empresa en la que el inversionista es socio no pueden incluirse en el monto de inversión de ciudadanía personal.

Lista de revisión legal de preinversión

1. Deben comprobarse las condiciones del comprador para adquirir bienes inmuebles en el extranjero.
2. Se debe obtener el registro de título de propiedad vigente del inmueble.
3. Debe examinarse la autoridad de representación del propietario y del vendedor.
4. Deben investigarse hipotecas, gravámenes, cauciones y anotaciones.
5. Se deben verificar los documentos de zonificación, licencia, asentamiento y proyecto.
6. El estado real de la propiedad debe compararse con los registros oficiales.
7. Se deben investigar el municipio, las cuotas y las deudas tributarias.
8. Se debe determinar si existe un inquilino u otro usuario.
9. El contrato de compraventa y el plan de pago deben examinarse desde una perspectiva legal.
10. Si existe un objetivo de ciudadanía, se debe realizar una verificación de elegibilidad especial.
11. Se deben evaluar las consecuencias fiscales y de ventas futuras.

Evaluación de la inversión en términos de ingresos por alquiler.

El precio estimado del alquiler indicado en los anuncios no debe considerarse como un ingreso definitivo y garantizado. Los contratos de arrendamiento existentes, el historial de pagos del inquilino, los alquileres reales comparables en el área, las cuotas, los impuestos y los costos de mantenimiento deben calcularse juntos.

Si se planea un alquiler a corto plazo con fines turísticos, las condiciones del permiso deben investigarse por separado en términos del edificio, el sitio y la región donde se encuentra el inmueble. Puede que no sea posible abrir todas las residencias directamente para alquiler diario o de corta duración.

Gestión de inversiones postventa

Una vez completada la transferencia del título de propiedad, proteger y administrar los bienes inmuebles también requiere planificación legal. Inversor que vive en el extranjero; Debe garantizar que se controlen periódicamente las cuotas, los impuestos, los seguros, las relaciones con los inquilinos y los procedimientos de mantenimiento.

Si se autoriza a un representante para alquilar el inmueble, se debe determinar claramente el alcance del poder. Son distintas entre sí las facultades del representante para celebrar el contrato de alquiler, cobrar el precio, realizar un desahucio o vender el inmueble. Debe evitarse conceder poderes amplios innecesarios.

Formas de aplicar en disputas inmobiliarias

• Casos de cancelación y registro de títulos de propiedad,
• Solicitudes de devolución del precio de venta o depósito,
• Demandas derivadas de bienes inmuebles defectuosos,
• Reclamaciones de prevención de intervención e indemnización por ocupación desleal,
• Cuentas por cobrar de alquiler y procedimientos de desalojo,
• Casos de disolución de sociedades,
• Disputas sobre propiedad de condominios y administración del sitio,
• Reclamaciones de indemnización derivadas de retrasos en la construcción y entrega,
• Juicios derivados de contratos de promesa de compraventa de inmuebles.

Dependiendo del tipo de disputa, es posible que sea necesario completar el proceso de mediación obligatorio antes de presentar una demanda. Los tribunales competentes y los procedimientos a seguir para la cancelación de títulos de propiedad, alquileres, disolución de sociedades y disputas de condominios no son los mismos.